房地產(chǎn)項目計劃的知識管理研究

1、感謝你的觀看房地產(chǎn)項目計劃的知識管理研究 75 8商場現(xiàn)代化2 0 0 9年1月（上旬刊）總第5 6 2期一、房地產(chǎn)企業(yè)知識管理的現(xiàn)狀隨著市場競爭愈加激烈， 房地產(chǎn)企業(yè)亟需提升管理水平， 提高開發(fā)效益，以應對市場的變化。過去幾年，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展， 開發(fā)了大量的住宅和商業(yè)項目， 也積累了相當多的開發(fā)經(jīng)驗，然而，這些寶貴的經(jīng)驗，由于缺乏有效的整合、管理、提煉沒有發(fā)揮循環(huán)利用的效應。建設項目最為典型， 具有悠久的歷史。 房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是主要依賴于個別專家的知識和經(jīng)驗進行知識管理。 隨著建設項目的規(guī)模越來越大， 工程內(nèi)容越來越復雜， 建設要求越來越高，涉及的專業(yè)越來越多，對建設者的管理

2、能力的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)所積累的知識，必須得到系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化的處理，才能得到最有效地利用。 否則， 這些知識就會隨著時間或人員的流失而損失， 從而使企業(yè)無法在原有的基礎(chǔ)上得到成長， 競爭優(yōu)勢難以保持。二、項目計劃知識管理的必要性在項目管理中， 項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務和不可預知的風險。作為項目實施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排， 將項目的全過程、 全部目標和全部活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用， 以期實施 過程中及時對各階段各環(huán)節(jié)進行協(xié)調(diào)，達到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造 價合理的預定目標。在

3、計劃編制過程中，計劃管理人員必須通過收集整理和分析 所掌握的各種信息資料，對項目的實施步驟、所需資源、責任主 體、階段性目標等進行估算，以進行科學安排和配置。建設工程項目有其獨特性，每一個項目各有其自身的特點。 項目本身的設計、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素， 對項目的計劃執(zhí)行會產(chǎn)生各種各樣的影響。因此，對以往項目所積累的知識、經(jīng)驗進行分析、提煉，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，可以為制 定后續(xù)項目計劃提供可靠的借鑒。隨著信息化技術(shù)的迅猛發(fā)展， 建立項目信息系統(tǒng)，項目干系 人共享項目信息，利用信息系統(tǒng)對項目計劃知識進行收集、 提煉 和管理是完全可以實現(xiàn)的。 本文所述的項目計劃知識管理， 必須 建立在這

4、樣的一個信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上。三、項目計劃知識管理的方法知識管理的過程主要包括知識的生產(chǎn)、共享、應用和創(chuàng)新。 知識生產(chǎn)過程是對現(xiàn)有知識進行收集、分類和存儲；知識共享是 通過知識交流擴展企業(yè)整體知識儲備；知識應用主要指利用知識生產(chǎn)過程得到的顯性知識去解決問題；知識創(chuàng)新指產(chǎn)生各類新知識的過程，具往往不是一個獨立的環(huán)節(jié)，而常常是知識產(chǎn)生、共 享、應用三個過程相互作用的結(jié)果。項目計劃的制定，需要遵循一定的步驟。本文以某大型房地產(chǎn)公司的計劃管理流程為例，對房地產(chǎn)開發(fā)計劃各個環(huán)節(jié)的知識 管理的內(nèi)容進行詳細的敘述。1.了解項目情況制定房地產(chǎn)開發(fā)項目節(jié)點計劃， 首先應了解項目各環(huán)節(jié)基本 情況，這一階段知識管理的主要

5、內(nèi)容是：（1）知識獲取項目拓展部門取得項目的可行性研究報告中的各項指標、 開發(fā)周期要求，以及企業(yè)年度計劃、項目情況和經(jīng)營需要等，確 定項目預計的銷售時間和竣工備案時間。工程管理部門了解項目基本情況，如所處的位置（市區(qū)、 郊區(qū)、山地）、三通一平情況、周邊交通情況等，了解項目的分 片開發(fā)順序及其合理性。設計管理部門提供項目的規(guī)劃方案， 了解項目具體規(guī)劃與 設計指標（包括占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、基礎(chǔ)形式、單 體方案等）。開發(fā)報建部門了解項目開發(fā)報建手續(xù)的重點與難點。（2 ）知識共享各部門需將所獲得的知識在信息平臺與其它部門共享，計劃管理部門應對各部門所提供的資料進行整理和分析，消除不一致的信息

6、，協(xié)調(diào)各部門對項目計劃各階段的工作所需資源提出初步 的需求。(3 )知識運用計劃管理部門從信息平臺中調(diào)出類似的項目信息，與當前項目進行比較分析，將以往項目的成功或失敗的經(jīng)驗提供給各相關(guān) 部門，相關(guān)部門獲取信息，對各自的工作進行調(diào)整或優(yōu)化。舉例說明：一個大型的商業(yè)項目準備進行開發(fā)， 從以往的經(jīng) 驗看，類型項目可能在租賃市場較受歡迎， 而在銷售市場常受到 冷落。那么項目推出市場的時間，就要選在租賃旺季。(4)知識創(chuàng)新計劃管理部門應不斷調(diào)整和優(yōu)化所需了解的信息結(jié)構(gòu)。在編制計劃之前，計劃管理部門須充分了解項目各方面的基本情況， 對項目有一個整體把握。 這些情況，可能會隨著市場或政策變化 而有所調(diào)整，為

7、了毫無遺漏地獲取所有關(guān)鍵信息，就需要及時了 解新的政策，更新信息結(jié)構(gòu)。2 .計劃編制通過工作分解的方式，將工作范圍細分為活動，然后為每項 活動分配時間和資源，并按照各項活動內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 形成節(jié) 點計劃網(wǎng)絡圖。(1 )知識獲取計劃管理部門根據(jù)所了解的項目各環(huán)節(jié)基本情況，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程，對整個項目開發(fā)進行任務分解， 細分到合適的粒 度，以便于計劃執(zhí)行和控制。由于每一個項目各有特點，須因其 特點決定工作任務的分解結(jié)構(gòu)， 項目計劃必須對項目特點有充分的體現(xiàn)。確定了項目中的活動以后，需它們之間的依賴關(guān)系做出定 義。其依賴關(guān)系取決于實際工作的要求，不同活動之間的依賴關(guān)系決定了活動的優(yōu)先順序及其重

8、要性。房地產(chǎn)項目計劃的知識管理研究商樂廣東省工程職業(yè)技術(shù)學院劉越平 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司摘 要 隨著知識經(jīng)濟時代的到來， 房地產(chǎn)企業(yè)迫切需 要知識積累、知識利用和知識更新。對房地產(chǎn)項目計劃進行知識 管理，不僅是必要的，而且是完全可能的。本文針對項目計劃管 理各個階段如何實施知識管理，進行了深入的探討。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項目計劃 知識管理5 9商場現(xiàn)代化2 0 0 9年1月（上旬刊）總第5 6 2期完成以上兩項之后，就要為每項活動分配相應的時間和資 源。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，資源分配主要指人員和資金的分配。 對于每一項活動，都應指定相應的人員作為完成活動的責任人。最后根據(jù)各項活動的內(nèi)在聯(lián)系

9、， 將各項活動進行組織，形成 項目節(jié)點計劃網(wǎng)絡圖，即開發(fā)節(jié)點計劃初稿。（2）知識共享計劃管理部門就完成的節(jié)點計劃初稿與各相關(guān)部門進行討 論和審核，各部門根據(jù)自身所掌握的資料， 在審核中，發(fā)現(xiàn)問題， 提出修改意見。計劃管理部門收集分析各種意見，對計劃進行修正。經(jīng)過充分的論證后，提交決策層批準，成為各項工作開展的 基礎(chǔ)和依據(jù)。(3 )知識運用項目開發(fā)節(jié)點計劃編制的各個步驟，特別是資源的分配，對以往經(jīng)驗的依賴程度是非常高的。每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是大型企業(yè)，都有自身獨特的企業(yè)文化，獨特的管理方法、制度 和流程，對市場有各自的判斷，因此，在進行項目開發(fā)時，對于 各個階段所需的資金量、時間、人力投入

10、等，都是以以往經(jīng)驗數(shù) 據(jù)作為參考。這些數(shù)據(jù)必須經(jīng)過科學整理和提煉，否則，就很容 易犯經(jīng)驗主義錯誤。(4)知識創(chuàng)新計劃管理部門需要不斷對項目計劃的監(jiān)控點、 各項活動之間 的依賴關(guān)系、各項活動所需的資源進行優(yōu)化， 尋找最合理的搭配， 尋求最優(yōu)解。對新項目的開發(fā)計劃進行修正， 使之更加貼近實際。3.計劃實施和監(jiān)控項目開發(fā)節(jié)點計劃編制完成后， 需將節(jié)點計劃各項工作分解 下達至相關(guān)部門工作任務中， 計劃管理部門應定期檢查， 并加以 監(jiān)督執(zhí)行。只有在實施階段加強控制， 才能保證計劃的可行性和 權(quán)威性，達到預期目標。(1 )知識獲取計劃的監(jiān)控過程就是對計劃實施的監(jiān)督、檢查過程。計劃管理部門必須緊密跟蹤項目的

11、實際進展情況，對照計劃，發(fā)現(xiàn)偏差，查找原因，要求計劃執(zhí)行部門及時采取措施予以糾正，對于重大偏差，計劃管理部門向上級領(lǐng)導匯報， 尋求更大力度的調(diào)控措施， 以保證項目按照原定計劃進度執(zhí)行。另一方面，計劃在實施過程中，需要根據(jù)項目環(huán)境的變化， 及時調(diào)整，使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展， 始終保持正確的方向來指 導工作，當然，對于關(guān)鍵節(jié)點的調(diào)整必須是十分慎重的。(2)知識共享計劃管理部門應該將計劃執(zhí)行情況的檢查結(jié)果、計劃的調(diào)整情況，共享至信息平臺，各部門也應該將各自的計劃執(zhí)行情況與 其他部門共享，特別是對于一些部門之間的工作界面或結(jié)合點， 必須與其它部門進行及時和充分的溝通協(xié)調(diào)。企業(yè)的管理層，也應該經(jīng)常查閱項

12、目計劃執(zhí)行情況的匯報， 對于計劃執(zhí)行過程中所出現(xiàn)的問題，及時做出決策，發(fā)布至信息 平臺，為相關(guān)人員所共享，從而實現(xiàn)管理機構(gòu)的扁平化。(3 )知識運用對于新的項目，相關(guān)部門可以查閱以往項目本階段的計劃執(zhí) 行記錄，了解關(guān)鍵事項。計劃管理部門也可以主動將以往項目有 參考價值的信息，主動推送至相關(guān)人員，幫助新員工盡快熟悉業(yè) 務，保持并不斷提升項目團隊的工作水平。(4)知識創(chuàng)新對于計劃的監(jiān)控方法，計劃管理部門需要不斷探索、 優(yōu)化和 完善。對于計劃執(zhí)行過程中，遇到的新問題、新障礙，應探索新的解決方案。對于舊問題，應極力避免，如確實無法避免， 應從以往的項目汲取經(jīng)驗，尋求更佳的解決辦法。4.計劃總結(jié)撰寫項目

13、總結(jié)報告，是計劃管理的重要一環(huán)。 這是P D C A 循環(huán)之所以能上升、前進的關(guān)鍵。(1 )知識獲取項目結(jié)束后，所有項目相關(guān)部門均應編寫項目后評估報告， 內(nèi)容要包括項目的績效指標、成功/失敗因素、資源實際使用等， 計劃管理部門則應對計劃管理的全過程進行分析和總結(jié)，包括項目的編制是否合理，項目執(zhí)行效果與計劃目標是否吻合，項目計劃監(jiān)控過程是否到位，監(jiān)控措施是否有力，在項目計劃實施過程 中所遇到的新問題以及處理辦法等。(2)知識共享各相關(guān)部門不僅應完成本部門的后評估報告，也應對其他部門的后評估報告進行審閱， 以全面了解項目的實際運作情況。 作 為整個項目運作的協(xié)調(diào)部門， 計劃管理部門應認真對所有后評

14、估 報告進行整理和分析，尤其是項目的執(zhí)行結(jié)果與計劃目標之間的 對比分析。(3 )知識應用項目后評估報告，一般是在項目完成后編寫的，相對而言， 比較全面，也比較有參考價值。對于后評估報告中所反映的問題， 計劃管理部門應該查明原因，并在下一個項目計劃中予以改進。 對于一些成功的做法，可以在下一個項目中進行推廣， 做法成熟 后，可以逐步提升為企業(yè)的工作制度。同時，還可以將相關(guān)的知 識在全體員工中共享，以提高企業(yè)的整體業(yè)務水平。(4)知識創(chuàng)新在進行項目計劃總結(jié)時，不僅應該總結(jié)經(jīng)驗，還應提出新的 目標，提出新的管理思路。對項目計劃知識的收集、儲存、管理 和創(chuàng)新，可以改善知識的沉淀和利用，增強溝通和協(xié)作，改進工 作流程，提高員工工作效率與工作質(zhì)量， 提升工程項目管理成熟 度，真正推動P DC A循環(huán)。四、結(jié)語隨著項目復雜程度的增加，項目計劃的重要性將更為凸顯。本文以某大型房地產(chǎn)企業(yè)對項目計劃管理的做法作為模