房地產(chǎn)定價(jià)模擬花園洋房

1、凱旋城（住宅）價(jià)格模擬編制：廣大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)日期： 2016 年 12 月 11一、模擬方式根據(jù)項(xiàng)目價(jià)格策略的制定仍從定量、定性二個方面綜合的綜合考量，定量、定性考量仍按2016 年 12 月 9 日由伊萊特設(shè)計(jì)單位所提供的 1-2 號地塊總規(guī)劃圖（方案 1 ）所確定的指標(biāo)實(shí)施，模擬方式如下：1、考察什邡市場洋房競品盛世豪庭的數(shù)據(jù)，通過類比價(jià)值算術(shù)平均法+有效需求成本加價(jià)法 確定洋房均價(jià)。2、在具體單位定價(jià)模擬過程中，使用加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法 ，根據(jù)面積、朝向視野、樓棟別、樓層差等得出結(jié)論。朝向差價(jià)：南北座向較貴，東西座向較便宜樓層差價(jià) : 一、三、四樓較貴，二、五、六、七較便宜。視野差價(jià)：視野較佳，景

2、觀較佳為貴，面臨墻巷或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜 .二、產(chǎn)品分類及基準(zhǔn)均價(jià)1、現(xiàn)金流產(chǎn)品：基準(zhǔn)均價(jià) 3600元/行左右2、中端產(chǎn)品：基準(zhǔn)均價(jià)3700元/行左右3、高端產(chǎn)品：基準(zhǔn)均價(jià)3900元/行左右具體測算如下:1、現(xiàn)金流產(chǎn)品測算現(xiàn)金流產(chǎn)品1棟朝向差0100面積（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積160160320單價(jià)36003700總價(jià)5760005920001168000206F面積112.72112.72225.44單價(jià)35203620總價(jià)396774408046804821405F面積112.72112.72225.44單價(jià)354036

3、40總價(jià)399029410301809330304F面積112.72112.72225.44單價(jià)35303630總價(jià)397902409174807075303F面積112.72112.72225.44單價(jià)35303630總價(jià)39790240917480707502F面積112.72112.72225.44單價(jià)35003600總價(jià)3945204057928003121801F面積112.72112.72225.44單價(jià)36803780總價(jià)414810426082840891花園面積70701672.6460375043610單價(jià)10001000總價(jià)70000700001400006177504現(xiàn)

4、金流產(chǎn)銷售基3550面積總價(jià)均價(jià)（元/品價(jià)（行）（元）m2)2、3棟朝向差0100樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積160160320單價(jià)36003700總價(jià)5760005920001168000206F面積112.72112.72225.44單價(jià)35703670總價(jià)402410413682816093405F面積112.72112.72225.44單價(jià)35903690總價(jià)404665415937820602304F面積112.72112.72225.44單價(jià)35803680總價(jià)403538414810818347303F面積112.72112.72225.44單價(jià)35803680總價(jià)403

5、53841481081834702F面積112.72112.72225.44單價(jià)35503650總價(jià)4001564114288115841801F面積112.72112.72225.44單價(jià)37303830總價(jià)420446431718852163花園面積70701672.6461051363650單價(jià)10001000總價(jià)70000700001400006245136現(xiàn)金流產(chǎn)品銷售基價(jià)3450面積（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）2、朝向差01003棟樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積160160320單價(jià)36003700總價(jià)5760005920001168000206F面積112.72112.

6、72225.44單價(jià)34703570總價(jià)391138402410793549405F面積112.72112.72225.44單價(jià)34903590總價(jià)393393404665798058304F面積112.72112.72225.44單價(jià)34803580總價(jià)392266403538795803303F面積112.72112.72225.44單價(jià)34803580總價(jià)39226640353879580302F面積112.72112.72225.44單價(jià)34503550總價(jià)3888844001567890401801F面積112.72112.72225.44單價(jià)36303730總價(jià)4091744204

7、46829619花園面積70701672.6459698723569單價(jià)10001000總價(jià)70000700001400006109872現(xiàn)金流產(chǎn)品小結(jié)面積（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/行）6690.56247129213610總價(jià)數(shù)量（套）比例40萬以下1018%40-45 萬3054%45-50 萬611%50萬-55萬24%55萬-60萬814%562、中端產(chǎn)品測算銷售基價(jià)36001面積（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差5050500層樓層項(xiàng)目010203047F面積170170170170680單價(jià)3750375037503700總價(jià)637500637500637500629000

8、25415006F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3670367036703620總價(jià)45258445258445258444641818041725F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3690369036903640總價(jià)45505145505145505144888518140374F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3680368036803630總價(jià)45381845381845381844765218091043F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)36

9、80368036803630總價(jià)45381845381845381844765218091042F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3650365036503600總價(jià)45011845011845011844395217943061F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3830383038303780總價(jià)4723164723164723164661501883096面積929292923639.68花園單價(jià)1000100010001000總價(jià)92000920009200092000368000銷售基價(jià)36503面積（行）總價(jià)（元

10、）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差5050500層旁:樓層項(xiàng)目0102030407F面積170170170170680單價(jià)3800380038003750總價(jià)646000646000646000637500257550006F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3720372037203670總價(jià)458750458750458750452584182883605F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3740374037403690總價(jià)461217461217461217455051183870104F面積123.32123.32123.

11、32123.32493.28單價(jià)3730373037303680總價(jià)459984459984459984453818183376803F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3730373037303680總價(jià)45998445998445998445381818337682F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3700370037003650總價(jià)456284456284456284450118181897001F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3880388038803830總價(jià)478482478

12、4824784824723161907760花園面積929292923639.683743單價(jià)1000100010001000總價(jià)92000920009200092000368000銷售基價(jià)35501面積（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差5050500樓層差樓層項(xiàng)目01020304面積1701701701706801007F單價(jià)3700370037003650總價(jià)6290006290006290006205002507500面積123.32123.32123.32123.32493.28206F單價(jià)3620362036203570總價(jià)44641844641844641844025217

13、79508405F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3640364036403590總價(jià)4488854488854488854427191789373304F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3630363036303580總價(jià)4476524476524476524414861784440303F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3630363036303580總價(jià)447652447652447652441486178444002F面積123.32123.32123.32123.32493.2

14、8單價(jià)3600360036003550總價(jià)44395244395244395243778617696421801F面積123.32123.32123.32123.32493.28單價(jià)3780378037803730總價(jià)4661504661504661504599841858432花園面積929292923639.683647單價(jià)1000100010001000總價(jià)92000920009200092000368000中段產(chǎn)品小結(jié)面積總價(jià)均價(jià)10919414734743730總價(jià)數(shù)量比例35萬一40萬040-50 萬6071.4%50萬-55萬00%55萬-60萬1214.3%60-65 萬121

15、4.3%65-70 萬00%70萬以上00%843、高端產(chǎn)品測算高端產(chǎn)品銷售基價(jià)3820面積*2（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差050樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積180180360單價(jià)39203970總價(jià)7056007146001420200206F面積136.23136.23272.46單價(jià)38403890總價(jià)5231235299351053058405F面積136.23136.23272.46單價(jià)38603910總價(jià)5258485326591058507304F面積136.23136.23272.46單價(jià)38503900總價(jià)5244865312971055783303F面

16、積136.23136.23272.46單價(jià)38503900總價(jià)524486531297105578302F面積136.23136.23272.46單價(jià)38203870總價(jià)52039952721010476091801F面積136.23136.23272.46單價(jià)40004050總價(jià)5449205517321096652花園面積1011013989.523904單價(jià)10001000總價(jià)101000101000202000高端產(chǎn)品銷售基價(jià)3870面積*5（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差050樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積180180360單價(jià)39704020總價(jià)7146007236

17、001438200206F面積136.23136.23272.46單價(jià)38903940總價(jià)5299355367461066681405F面積136.23136.23272.46單價(jià)39103960總價(jià)5326595394711072130304F面積136.23136.23272.46單價(jià)39003950總價(jià)5312975381091069406303F面積136.23136.23272.46單價(jià)39003950總價(jià)531297538109106940602F面積136.23136.23272.46單價(jià)38703920總價(jià)527210.1534021.610612321801F面積136.23

18、136.23272.46單價(jià)40504100總價(jià)5517325585431110275花園面積1011013989.523954單價(jià)10001000總價(jià)101000101000202000高端產(chǎn)品銷售基價(jià)3770面積*5（行）總價(jià)（元）均價(jià)（元/m2）1棟朝向差050樓層差樓層項(xiàng)目01021007F面積180180360單價(jià)38703920總價(jià)6966007056001402200206F面積136.23136.23272.46單價(jià)37903840總價(jià)5163125231231039435405F面積136.23136.23272.46單價(jià)38103860總價(jià)5190365258481044884304F面積136.23136.23272.46單價(jià)38003850總價(jià)5176745244861042160303F面積136.23136.23272.46單價(jià)38003850