房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理流程

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理流程Document serial number KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108一、刖自易建科技憑借自身深厚的行業(yè)背景與豐富的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，在充分研究房地產(chǎn)行業(yè)的管 理模式與特點(diǎn)基礎(chǔ)上，提出針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目全過程管理的整體解決方案，借此幫助 房地產(chǎn)企業(yè)解決高速增長中面臨的項(xiàng)目管理瓶頸，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)項(xiàng)目管理向現(xiàn)代 項(xiàng)目管理的轉(zhuǎn)變。解決方案的特點(diǎn)優(yōu)勢從宏觀的角度管理項(xiàng)目實(shí)施過程，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管 理。涵蓋項(xiàng)目生命周期的全過程項(xiàng)目管理，從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)規(guī)劃、 投資管理、項(xiàng)目施工到項(xiàng)目險(xiǎn)收的全過程管理。以市

2、場關(guān)系管理的思想管理項(xiàng)目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)客 戶價(jià)值為目標(biāo)，管理項(xiàng)目全過程的價(jià)值活動(dòng)。基于互聯(lián)網(wǎng)建立全天候的項(xiàng)目管理平臺(tái)，使信息的溝通與交流更加快捷方便。為項(xiàng)目決策人隨時(shí)提供多方位的價(jià)值評(píng)估和分析，高效解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀 總體問題二、解決方案構(gòu)成體系1、項(xiàng)目前期階段管理、投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究的核心是通過市場調(diào)研與市場信息分析，發(fā)現(xiàn)最佳的投資機(jī)會(huì)，具體 功能包括：市場調(diào)研競爭地位調(diào)研開發(fā)土地調(diào)研市場環(huán)境調(diào)研市場特點(diǎn)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研促銷情況調(diào)研地產(chǎn)信息調(diào)研專案調(diào)查調(diào)研市場分析以往樓盤銷售信息分析客戶分析以往樓盤業(yè)主反饋分析促銷情況分析地產(chǎn)信息分析、項(xiàng)目策劃管理在對(duì)市

3、場信息進(jìn)行充分調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的投資方案轉(zhuǎn)換成為定義明 確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體的項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)策劃過程的規(guī)范化、科學(xué)化，策劃內(nèi)容的全 面化、綜合化，策劃成果的共享化、知識(shí)化。具體的功能包括：策劃過程管理按照企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)流程，科學(xué)地規(guī)范項(xiàng)目策劃階段的各項(xiàng)工作，提供策劃過程的 計(jì)劃編制模板。策劃內(nèi)容管理項(xiàng)目的策劃內(nèi)容既有總體的策劃也有局部的策劃，包括：項(xiàng)目構(gòu)思策劃項(xiàng)目實(shí)施策劃 編制項(xiàng)目策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容，按照企業(yè)自定義的策劃報(bào)告模板與項(xiàng)目建議書模板，高 效生成項(xiàng)目具體的策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書。、項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)將從流程、

4、內(nèi)容、方法等多方 面保證可行性研究的規(guī)范性、科學(xué)性與充分性。具體功能包括：方案設(shè)計(jì)與優(yōu)選管理依據(jù)項(xiàng)目的策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書，編制項(xiàng)目的多個(gè)可選方案，通過可選方案的分 析比較，從中選擇和推薦最優(yōu)方案。具體功能包括：編制可選方案可選方案的比較分析選擇推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)采用先進(jìn)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工具對(duì)推薦方案的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，從而為項(xiàng)目的 投資決策提供高效支持，經(jīng)濟(jì)評(píng)估內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)評(píng)估與不確定性分析，具體功能 包括：財(cái)務(wù)評(píng)估不確定性分析編制可行性研究報(bào)告按照有關(guān)規(guī)定建立規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板，并可以依據(jù)企業(yè)與項(xiàng)目的實(shí)際 情況對(duì)模板進(jìn)行管理。 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及拆遷安置市場分析

5、和建設(shè)規(guī)模的確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)資源供給 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 結(jié)論及建議. 可行性研究報(bào)告評(píng)審按照科學(xué)規(guī)范向評(píng)審流程與內(nèi)容對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，具體評(píng)估內(nèi)容包括： 建設(shè)必要性評(píng)估方案評(píng)估建設(shè)生產(chǎn)條件評(píng)估 項(xiàng)目效益評(píng)估項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目立項(xiàng)管理對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的流程按照不同的建設(shè)項(xiàng)目類型進(jìn)行規(guī)范化管理，并提供相應(yīng)的工作計(jì) 劃模板。同時(shí)對(duì)各類關(guān)鍵性的政府批文與許可證進(jìn)行統(tǒng)一管理。2、項(xiàng)目實(shí)施階段管理、項(xiàng)目實(shí)施階段的PDCA循環(huán)在項(xiàng)目的實(shí)施階段，采用PDCA (Plan計(jì)劃一Do執(zhí)行-Check檢查-Action處理) 循環(huán)，

6、通過在項(xiàng)目組織的各層次中應(yīng)用PDCA概念來保持持續(xù)改進(jìn)管理過程的能力。 PDCA循環(huán)主要由以下過程構(gòu)成： 計(jì)劃(Plan) 執(zhí)行(Do) 檢查(Check) 處理(Action)、工程招標(biāo)管理按照國家、地區(qū)及行業(yè)主管部門的工程招標(biāo)程序和規(guī)定，對(duì)工程招標(biāo)過程進(jìn)行全面 管理。并可幫助企業(yè)建立招投標(biāo)信息溝通平臺(tái)，統(tǒng)一管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材 料采購等招標(biāo)工作，從而使項(xiàng)目的招投標(biāo)更加高效與科學(xué)。具體功能包括： 招標(biāo)信息發(fā)布管理招標(biāo)文件編制管理 投標(biāo)單位報(bào)名管理投標(biāo)單位資質(zhì)審查管理 招標(biāo)文件發(fā)送管理施工圖預(yù)算及項(xiàng)目標(biāo)底價(jià)格確定(針對(duì)施工與監(jiān)理招標(biāo))投標(biāo)文件管理開標(biāo)、截標(biāo)管理 方案評(píng)審管理 中標(biāo)單位

7、確定 中標(biāo)合同管理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 限額設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)內(nèi)容管理制定限額指標(biāo) 概算管理限額控制設(shè)計(jì)變更管理通過掛接行業(yè)、地區(qū)與企業(yè)定額實(shí)現(xiàn)資源的精確分析與計(jì)算，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行資源 計(jì)劃的編制、優(yōu)化與追蹤管理。設(shè)計(jì)過程管理提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的全面綜合管理，具體功能包括：設(shè)計(jì)目標(biāo)管理 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理設(shè)計(jì)質(zhì)量管理設(shè)計(jì)成本管理設(shè)計(jì)文檔管理設(shè)計(jì)審核提供全面的設(shè)計(jì)審核管理功能，以保障項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果符合策劃階段確定的項(xiàng)目整 體構(gòu)思與目標(biāo)體系，具體功能包括：設(shè)計(jì)評(píng)審管理設(shè)計(jì)變更管理、項(xiàng)目施工管理項(xiàng)目范圍管理通過范圍管理，明確項(xiàng)目施工階段管理的目標(biāo)與邊界，主要包括：建立項(xiàng)目目標(biāo)體系建立項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)建立項(xiàng)目編碼體系項(xiàng)目合同

8、管理按照建設(shè)工程施工合同范本、FIDIC 土木工程施工合同范本等要求全面管 理工程項(xiàng)目的各類合同。具體功能包括： 合同編制 合同信息管理 合同文檔管理 合同事務(wù)管理 合同變更索賠管理合同費(fèi)用管理 合同自動(dòng)跟蹤與預(yù)警 合同履約分析項(xiàng)目投資管理投資管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)提供了全過程的投資管理與控 制功能，具體功能包括：工程四算對(duì)比分析投資計(jì)劃管理資金籌措管理資金使用管理投資過程檢測投資綜合統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目進(jìn)度管理依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建立項(xiàng)目業(yè)主管理一一總承包管理一一分包管理一一實(shí)施層管 理的完整分級(jí)計(jì)劃體系，施工單位和監(jiān)理單位依據(jù)總體控制計(jì)劃編制具體的實(shí)施性 計(jì)劃。具體功能包括：進(jìn)度

9、計(jì)劃編制進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化進(jìn)度追蹤管理進(jìn)度統(tǒng)計(jì)與分析項(xiàng)目資源管理主要實(shí)現(xiàn)對(duì)甲供材料與設(shè)備的全面管理，同時(shí)可以與易建供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)（SCM）結(jié) 合，實(shí)現(xiàn)對(duì)材料設(shè)備的計(jì)劃、采購、庫存、使用等的全過程管理，具體功能包括：材料需求計(jì)劃管理材料采購管理材料庫存管理 材料使用統(tǒng)計(jì)與分析項(xiàng)目質(zhì)量管理以IS09000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和國家行業(yè)的質(zhì)量規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行全面的質(zhì)量管理，具體功能 包括：建立質(zhì)量體系質(zhì)量體系文件管理質(zhì)量費(fèi)用管理建立質(zhì)量控制分解結(jié)構(gòu)質(zhì)量控制點(diǎn)管理質(zhì)量事件記錄項(xiàng)目信息管理對(duì)項(xiàng)百的各類文檔信息進(jìn)行分級(jí)、分類歸檔管理，并可與知識(shí)管理系統(tǒng)緊密結(jié)合。項(xiàng)目文檔分類組織與查詢國家行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)分類組織與查詢項(xiàng)目組織

10、協(xié)調(diào)對(duì)項(xiàng)目中的各類組織協(xié)調(diào)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，確保項(xiàng)目的正常穩(wěn)定運(yùn)作與目標(biāo)的 順利實(shí)現(xiàn)。具體功能包括：工作會(huì)議管理 會(huì)議紀(jì)要管理 對(duì)外事務(wù)管理3、項(xiàng)目驗(yàn)收階段管理、項(xiàng)目驗(yàn)收流程管理按照企業(yè)的工程項(xiàng)目流程管理，合理的規(guī)劃與管理驗(yàn)收階段的各項(xiàng)工作，提供驗(yàn)收 階段的計(jì)劃編制模版。、項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容管理 分項(xiàng)工程驗(yàn)收管理專業(yè)工程驗(yàn)收管理竣工綜合險(xiǎn)收管理 驗(yàn)收記錄統(tǒng)計(jì)與分析管理竣工險(xiǎn)收的各項(xiàng)證明管理、項(xiàng)目竣工移交管理 項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施移交管理工程技術(shù)檔案移交管理竣工資料移交管理、項(xiàng)目保修維護(hù)管理對(duì)工程保修期內(nèi)的各項(xiàng)保修與維護(hù)工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以反映項(xiàng) 目的工程質(zhì)量。、項(xiàng)目總決算管理編制并審定項(xiàng)目

11、的總決算報(bào)告，并通過與項(xiàng)目的概預(yù)算進(jìn)行比較分析，確定項(xiàng)目決 算是否達(dá)到總成本目標(biāo)的要求。、項(xiàng)目驗(yàn)收文檔及資料管理對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收階段涉及的各類國家與行業(yè)的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、各類技術(shù)文檔資料、 各類竣工驗(yàn)收資料等進(jìn)行分類組織與管理,以方便用戶查詢。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)不僅極大提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，而且大大減少人 力，提高效率，加快信息處理速度，提高信息的準(zhǔn)確性和可靠性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)信 息化可以通過輔助管理和輔助決策，準(zhǔn)確及時(shí)地把握市場信息，從而獲得更多商機(jī)。房 地產(chǎn)企業(yè)信息化還可以提高企業(yè)對(duì)市場反應(yīng)能力，提高決策的正確性和預(yù)見性，從而大 大提企業(yè)的市場競爭力。所以，我國

12、房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)激烈的國際市場競爭，采用信 息化技術(shù)武裝企業(yè)將是一條重要的途徑。因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)可以使房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋功能得到改善，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理 方式得到改善。目前，從房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理方面來說，國外從項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投 標(biāo)、采購、施工、財(cái)務(wù)管理等方面采用的信息技術(shù)比較普遍，所帶來的效益很明顯。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，由于信息技術(shù)的實(shí)施，能降低項(xiàng)目的成本約10 15%左右；在傳統(tǒng)的物業(yè)銷售和 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面，發(fā)達(dá)國家已建成傳統(tǒng)的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，擁有一個(gè)統(tǒng)一的 綜合信息平臺(tái)，用戶通過網(wǎng)上能查到所需物業(yè)的詳細(xì)資料，并通過網(wǎng)上完成物業(yè)經(jīng)紀(jì)的 所有手續(xù)，節(jié)省了房屋銷售的成本和經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。盟友萬通

13、公司采用科學(xué)的、先進(jìn)的信息化手段，構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)的電子商務(wù)平臺(tái)和 目前流行的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全面的信息化管理，使房地產(chǎn)開發(fā)公司具備管理創(chuàng) 新、制度創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新”的能力，拉開房地產(chǎn)企業(yè)之間的距離，在本質(zhì)上加強(qiáng)企業(yè)競 爭優(yōu)勢，提升核心競爭力。主要模塊包括：一、文件收發(fā)管理對(duì)房地產(chǎn)部門的收文、發(fā)文單據(jù)電子存儲(chǔ)，使對(duì)外對(duì)內(nèi)的文件往來內(nèi)容、時(shí)間、收 發(fā)單位等清楚明確，以備將來快速查找，從細(xì)微處把握工程管理，減少自身批漏。二、工程綜合信息管理通過對(duì)工程綜合信息的管理，提高房地產(chǎn)部門的知識(shí)管理能力，提高工作效率。 可把一些不能在其他模塊歸類的信息存放于此，此處還有用戶可自由劃分文件類別功 能。用戶可按照

14、規(guī)定自建文件類別。三、施工前期文檔管理施工前期的準(zhǔn)備工作對(duì)工程能否順利進(jìn)展起決定作用。此處對(duì)施工前期工作文檔進(jìn) 行存儲(chǔ)，輔助業(yè)主監(jiān)督工程施工準(zhǔn)備情況，文件分類存放，用戶按照自己的權(quán)限查看相 應(yīng)目錄的內(nèi)容。四、圖紙管理目前正式圖紙往往不能及時(shí)送達(dá)，引發(fā)準(zhǔn)備圖和正式圖不同，圖紙歷次版本變更等 一系列問題。處理不好，就會(huì)給業(yè)主帶來不必要損失。利用微機(jī)實(shí)現(xiàn)圖紙管理電子化非 常有必要。五、招標(biāo)管理招標(biāo)是業(yè)主選擇工程項(xiàng)目實(shí)施單位的手段，招標(biāo)給了業(yè)主優(yōu)選承包商的機(jī)會(huì)，是項(xiàng) 目成功實(shí)施非常關(guān)鍵的一環(huán)，但招標(biāo)牽涉到合同編制資料難查、資審環(huán)節(jié)多導(dǎo)致招標(biāo)時(shí) 間長、費(fèi)用高等一些問題，信息化具有數(shù)據(jù)充分共享、信息及時(shí)等

15、優(yōu)勢，業(yè)主通過利用 信息化輔助招標(biāo)工作非常有必要。六、合同管理合同管理是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中保證企業(yè)利益的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)有條不紊、動(dòng)態(tài)控制、 掌握全局。系統(tǒng)應(yīng)采用目錄樹結(jié)構(gòu)，層次分明，文檔資料一目了然；分為編輯合同、分 析合同、合同支付等邏輯模塊；可生成多種報(bào)表供用戶使用。七、合同簽審管理通過此模塊完成合同的簽審、流轉(zhuǎn)管理。八、施工進(jìn)度管理施工進(jìn)度管理是對(duì)施工計(jì)劃文件匯總管理，使進(jìn)度狀態(tài)明了清晰。九、質(zhì)量管理項(xiàng)目質(zhì)量是業(yè)主非常關(guān)心的問題，施工質(zhì)量控制由監(jiān)理主要管理，房地產(chǎn)部門只是 起監(jiān)督指導(dǎo)作用。故質(zhì)量管理同監(jiān)理數(shù)據(jù)緊緊聯(lián)系起來。山監(jiān)理報(bào)送相關(guān)質(zhì)量數(shù)據(jù)， 達(dá)到對(duì)質(zhì)量的內(nèi)業(yè)管理。從業(yè)主的管理需要出發(fā)，

16、本模塊只涉及人、材、物的資質(zhì)管理 和重大的驗(yàn)收記錄管理。十、物資管理對(duì)項(xiàng)目中供材管理，包括物資前期尋價(jià)管理，供應(yīng)商查詢，物資所屬供應(yīng)商查詢 等。項(xiàng)目需求計(jì)劃和物資采購數(shù)量聯(lián)系，動(dòng)態(tài)更新。十一、文檔管理對(duì)房地產(chǎn)部門的一些需要共享的文檔進(jìn)行管理，分為公共區(qū)和個(gè)人區(qū)兩個(gè)部分。可行性報(bào)告項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；(5

17、)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的 地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資 估算的精確度為±30%.研究費(fèi)用一般占總投資的%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就 可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建 設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所 需費(fèi)用約占總投資的詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投 資決策的基礎(chǔ)，