房地產(chǎn)集團融資管理制度剖析

1、集團融資管理制度一、總則（一為了規(guī)范集團及下屬各中心、地區(qū)公司的融資流程 ，保證正常的資金供應(yīng)量， 降低融資成本，減少融資風(fēng)險，提高資金使用效益，確保資金安全及財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，特 制定本管理制度。（二本辦法所指的融資，僅包含債務(wù)資本融資。1 .債務(wù)資本融資是指以負債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可 分為:借款融資、信用融資、應(yīng)付債券與融資租賃等；融資對象包括銀行與非銀行金 融機構(gòu)、股東及其他特定的單位及個人。1.1 借款融資是指通過與銀行、非銀行金融機構(gòu)，股東及其他特定個人借入一定 款項，在合同與協(xié)議約定的時間內(nèi)還本付息的一種融資方式；按借款的時間長短可分為:短期借款（一年以內(nèi)，

2、中長期借款（一年以上；按方式分為：承兌匯票、流動資金貸 款、開發(fā)貸款、委托貸款、專項貸款、股東借款或其他借款等；1.2 應(yīng)付債券是指按照國家證券管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)審批機構(gòu)審批同意 后晌社會公眾公開發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一種融 資方式；1.3 融資租賃（長期應(yīng)付款是指通過依法成立的融資租賃公司，融回經(jīng)營所需的 租賃物，并在協(xié)議約定的該租賃物使用的大部分時間內(nèi)按期支付租賃費的一種融資 方式。（三融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、長短兼顧； 綜合權(quán)衡、降低成本；適度負債、防范風(fēng)險。（四凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)外，還

3、應(yīng)根據(jù)合作方 的要求完成相關(guān)的審批手續(xù)二、管理部門及職責(zé)（一集團財務(wù)中心在股東會、董事會的授權(quán)范圍內(nèi)，負責(zé)集團及下屬公司（項目部的融資管理，財務(wù)中心資金部（以下簡稱 資金部”是融資活動的具體管理部 門,履行以下職責(zé)：1 .擬定融資管理辦法、目標(biāo)與原則；2 .擬定集團融資需求及計劃，履行股東會、董事會審批手續(xù)；3 .擬定具體融資方案，負責(zé)搜集相關(guān)的融資資料，履行相關(guān)的報批手續(xù)；4 .負責(zé)具體辦理各項融資活動；5 .負責(zé)融資平臺的搭建，渠道的拓展與維護；6 .負責(zé)可抵押資產(chǎn)及對內(nèi)、對外擔(dān)保的統(tǒng)一管理。（二集團下屬各中心、公司目部有義務(wù)積極配合資金部，完成地區(qū)公司（項目 部的融資工作，并履行以下職責(zé)

4、：1 .參與本公司（項目部融資方案的擬定；2 .配合提供融資所需資料（含可行性研究報告、項目基礎(chǔ)資料、項目相關(guān)證 照、公司頤目部基礎(chǔ)資料、相關(guān)合同等與融資相關(guān)的資料 ，并協(xié)助其完成內(nèi)部審批 手續(xù)；3 .配合資金部完成融資所需合同、協(xié)議、擔(dān)保等相關(guān)手續(xù)的辦理；4 .配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理 ；5 .就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協(xié)調(diào)解決；6 .配合資金部完成融資渠道的拓展與關(guān)系的維護。三、借款融資的辦理程序（一借款融資的一般規(guī)定1 .集團及下屬地區(qū)公司（項目部的對外借款由資金部統(tǒng)一管理；2 .資金部根據(jù)經(jīng)營與投資對資金的整體需求，結(jié)合地區(qū)公司（項目部的盈利情況， 財

5、務(wù)狀況與資源情況，擬定融資需求、融資計劃，提交財務(wù)中心總經(jīng)理、集團總經(jīng)理 初審；3 .經(jīng)集團總經(jīng)理初審?fù)ㄟ^后，報集團董事會評審，評審?fù)ㄟ^后形成股東會決議或 董事會決議；4 .借款融資計劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機構(gòu)的由資金部牽頭、各承貸公司（項目部配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項目部具體辦理。資金 部負責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督地區(qū)公司（項目部融資計劃的執(zhí)行。（二開發(fā)貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定1 .集團下屬地區(qū)公司（項目部的開發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2 .營銷中心及各經(jīng)辦公司應(yīng)在承貸項目開發(fā)方案確定后一周內(nèi)，向資金部提交融資所需的資料（含:可行性研究報告、公司及開發(fā)項目的基礎(chǔ)資料、項目相關(guān)證照、 項

6、目的投資概算及成本資料、項目的對外宣傳資料、相關(guān)合同等。3 .資金部在收集到項目資料后，在一周內(nèi)整理完成報送銀行與非銀行金融機構(gòu)所 需的資料（含可行性研究報告及投資概算、抵押物情況、借款申請、公司及項目基 礎(chǔ)資料，并填報開發(fā)貸款方案評審表履行相關(guān)的報批手續(xù)、經(jīng)審批同意后方可對外 報送。（開發(fā)貸款方案評審表見 F/ZXDC/FC-184 .開發(fā)方案對外報送后、由于特殊原因需調(diào)整開發(fā)方案，各中心及公司（項目部應(yīng)在第一時間內(nèi)通知資金部，資金部應(yīng)及時分析可能造成的影響，認為需要重新提交資料的，由經(jīng)辦公司（項目部及營銷策劃中心在3個工作日內(nèi)重新提供變更后的相關(guān) 資料、及變更后的可行性研究報告。5 .開發(fā)

7、貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機構(gòu)申請辦 理開發(fā)貸款事宜。6 .對外報送的融資資料，必需在資金部內(nèi)勤處留存?zhèn)浒敢环荨? .資金部應(yīng)與銀行或非銀行金融機構(gòu)積極溝通，協(xié)調(diào)解決融資過程中的各種問題 把握融資的進度，集團各中心及經(jīng)辦公司（項目部應(yīng)積極協(xié)助資金部，及時傳遞項目進 展情況和提供相關(guān)資料，確保在計劃的條件與時間內(nèi)取得授信批復(fù)。8 .授信批復(fù)取得后，資金部應(yīng)根據(jù)集團的資金情況及承貸項目的進展情況 ，確定 開發(fā)貸款的提款時間與金額，并填報開發(fā)貸款提款申請審批表，經(jīng)資金部負責(zé) 人、財務(wù)中心總經(jīng)理、集團事業(yè)部總經(jīng)理評審后 ，報董事會審批，通過后形成股東會 決議與董事會決議。（

8、開發(fā)貸款提款申請審批表見 F/ZXDC/FC-199 .經(jīng)審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機構(gòu)溝通合同的簽訂、 擔(dān)保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項目部應(yīng)積極協(xié)助辦理借款合同、擔(dān)保合同 的簽訂，抵押、質(zhì)押等擔(dān)保手續(xù)的辦理，同時各經(jīng)辦公司（項目部負責(zé)配合資金部完成 提款所需資料的準備。10 .提款所需資料經(jīng)財務(wù)中心總經(jīng)理審核后，方可向銀行或非銀行金融機構(gòu)提交， 資金部應(yīng)積極溝通協(xié)調(diào)，確保在計劃的時間內(nèi)實現(xiàn)放款。11 .在貸款放款后，資金部應(yīng)積極與銀行或非銀行金融機構(gòu)溝通協(xié)調(diào)用款事宜，集團各中心及經(jīng)辦公司（項目部應(yīng)積極協(xié)助，提供用款所需的各種資料。12 .資金部應(yīng)積極協(xié)調(diào)開發(fā)貸款使

9、用過程中的各種問題 ，集團各中心及各經(jīng)辦公 司目部應(yīng)積極配合辦理開發(fā)貸款利息結(jié)算及其他費用的支付事宜。13 .資金部應(yīng)根據(jù)項目的進展情況，結(jié)合借款合同的相關(guān)約定，統(tǒng)籌好貸款歸還所 需資金的準備與歸還時間的把握；同時填報開發(fā)貸款還款申請審批表，經(jīng)公司（項 目部負責(zé)人審核后，經(jīng)由資金部負責(zé)人、財務(wù)中心總經(jīng)理、集團事業(yè)部總經(jīng)理評審 后,報董事會審批，形成股東會與董事會決議。（開發(fā)貸款還款申請審批表見 F/ZXDC/FC-2014 .開發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14.1 所有向銀行或非銀行金融機構(gòu)報送的股東會決議、董事會決議、借款協(xié) 議、擔(dān)保協(xié)議等法律文件必需報集團法律事務(wù)部評審，通過后方可向其報送；14

10、.2 開發(fā)貸款經(jīng)辦人員應(yīng)在開發(fā)貸款放款，或者貸款情況發(fā)生變動后的一個工 作日內(nèi)向資金部報送更新后的負債情況表；（負債情況表格式及要求，參見財務(wù)中心報 表模板。14.3 在開發(fā)貸款的申報、放款、用款、計息、還款過程中，資金部應(yīng)與各中心、地區(qū)公司（項目部宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項目開發(fā)計劃、項目進 展、銷售情況、財務(wù)狀況等信息時，各經(jīng)辦公司（項目部應(yīng)與資金部提前溝通，經(jīng)得同 意后方可對外進行介紹。開發(fā)貸款辦理流程圖借款融資流程圖融資計劃階段融資申報階段提款、用款階段貸款歸還階段財務(wù)中心事業(yè)部總經(jīng)理股東會董事會營銷中心經(jīng)辦企業(yè)提出資金需求進行綜合平衡擬定初步的融資方案審批總經(jīng)理審核YESY

11、ESYES NO負責(zé)具體辦理YES開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料開發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料收到資料后一周內(nèi)按資金供方要求整理資料，并履行報批手續(xù)總經(jīng)理審批NOYES NO向銀行提交資料積極溝通協(xié)調(diào)，取得銀行授信批復(fù)YES結(jié)合項目及資金情況填報提款審批表總經(jīng)理審核審批簽訂借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)法律手續(xù)、履行合同評審程序抵押物公司辦理抵押、質(zhì)押手續(xù)、承貸企業(yè)配合財務(wù)中心準備提款資料YESNO NOYES銜接經(jīng)辦企業(yè)向銀行申請放款、按批復(fù)條件用款YESYES按合同約定統(tǒng)籌資金、履行報批程序總經(jīng)理審核審批YESNO統(tǒng)籌資金辦理貸款的歸還YESNO（三其他借款的辦理流程1 .開發(fā)貸

12、款以外的其他融資（含股東借款、其他特定對象的借款等由地區(qū)公司 （項目部自行擬定融資方案；2 .經(jīng)公司（項目部負責(zé)人審核后，由資金部、財務(wù)中心總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理評 審后，上報董事會審批，通過后形成股東會或董事會決議；（其他借款融資方案評審 表見 F/ZXDC/FC-213 .審批通過后由地區(qū)公司（項目部具體辦理借款事宜，資金部負責(zé)監(jiān)督方案的執(zhí) 行；4.若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區(qū)公司（項目部協(xié)助辦理。四、擔(dān)保管理（一集團及下屬地區(qū)公司（項目部可擔(dān)保資源由資金部統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，地區(qū)公司 （項目部不得在未經(jīng)允許的情況下向任何企業(yè)提供擔(dān)保 （含資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、信 用擔(dān)保等。（二地

13、區(qū)公司 網(wǎng)目部向任何企業(yè)提供擔(dān)保的，由資金部牽頭辦理，經(jīng)擔(dān)保公司（項 目部負責(zé)人審核、財務(wù)中心總經(jīng)理，事業(yè)部總經(jīng)理評審，通過后報董事會審批、審批 同意后形成股東會、董事會決議。（三審批通過后，擔(dān)保公司（項目部負責(zé)配合資金部辦理相關(guān)事宜（含擔(dān)保合同的 簽訂、他權(quán)證的辦理、擔(dān)保的解除等。（四地區(qū)公司 網(wǎng)目部應(yīng)向資金部報送可抵押資產(chǎn)情況表，在相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后 的一個工作日內(nèi)向資金部報送更新后的報表電子版 ，若無變化，則隨同每個月的會計 報表，在5個工作日內(nèi)報送電子版本，10個工作日內(nèi)報送紙質(zhì)的報表。（可抵押資產(chǎn)情 況表格式及要求，參見財務(wù)中心會計報表格式與報送要求。五、融資渠道的管理（一資金部根據(jù)

14、集團的戰(zhàn)略規(guī)劃，負責(zé)融資渠道的拓展及合作銀行或非銀行金融 機構(gòu)的選擇。（二資金部負責(zé)現(xiàn)有融資渠道的維護工作，積極與各銀行或非銀行金融機構(gòu)保持 溝通與來往，傳遞集團的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè) 績、項目進展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作金融機 構(gòu)。（三資金部應(yīng)積極與各銀行或非銀行金融機構(gòu)進行溝通，掌握最新的金融政策及 辦理程序，形成融資信息庫，并定期進行分析與預(yù)測晌董事會提交相關(guān)的分析報告。（四各中心、地區(qū)公司（項目部應(yīng)積極配合財務(wù)中心拓展融資渠道，維護銀企關(guān) 系。六、融資風(fēng)險管理（一融資計劃與方案的選擇應(yīng)充分考慮以下因素：1 .以未來經(jīng)營與投

15、資對資金的需求，確定融資的時間、規(guī)模；2 .充分考慮償還能力，全方位衡量收益X況和償還能力，做到量力而行；3 .對融來的資金、具有吸取和消化的能力；4.融資期限要適當(dāng)。（二制定的融資計劃與方案，在發(fā)揮財務(wù)杠桿作用同時，將資產(chǎn)負債率控制在合理 的范圍內(nèi)，集團合并后的資產(chǎn)負債率應(yīng)控制在 50%的范圍內(nèi)為宜。（三融資效益的決定性因素和重點是融資成本，應(yīng)充分論證不同融資方案的可行 性,承貸項目的息稅前利潤率與內(nèi)含報酬率應(yīng)大于資金供方的期望收益率。（四資金部負責(zé)監(jiān)督資金流向和測算未來現(xiàn)金流量 ，合理安排各項借款的償還時 問、計劃好償還借款的資金來源。（五應(yīng)建立融資風(fēng)險管理機制，定期編報融資活動執(zhí)行與風(fēng)險

16、評估報告。七、罰則（一集團下屬各中心、地區(qū)公司（項目部應(yīng)嚴格按照本辦法的相關(guān)規(guī)定開展融資 活動，對違反本管理辦法，未對集團造成經(jīng)濟或名譽損失的，財務(wù)中心有權(quán)責(zé)令其整改I 并可對責(zé)任人處以50500元罰款。（二集團及下屬各中心、地區(qū)公司 網(wǎng)目部應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，與資金部一同擬 定融資計劃，報送融資方案，并配合辦理本公司的融資工作，對違反本管理辦法，未造成 經(jīng)濟或名譽損失的，財務(wù)中心有權(quán)對責(zé)任個人處以 300-1000元罰款。（三集團地區(qū)公司目部應(yīng)按本辦法的規(guī)定，報送負債情況表與可抵押資產(chǎn)情況 表,對不按要求報送的責(zé)任個人，財務(wù)中心有權(quán)對其處以50-500元的罰款。（四違反上述管理辦法，對公司造

17、成經(jīng)濟或名譽損失的責(zé)任人，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯 責(zé)任及賠償責(zé)任。（五違反上述管理辦法并觸犯法律的責(zé)任人，除承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任及賠償責(zé)任 外，還將依法送交國家司法機關(guān)追究法律責(zé)任。八、附則（一本制度由事業(yè)部財務(wù)中心負責(zé)解釋。（二本制度自年月日起實施。（三附加說明1、本標(biāo)準起草人：陳國亮2、本標(biāo)準會簽人員：3、本標(biāo)準審核人:4、公司領(lǐng)導(dǎo)批準：F/ZXDC/FC-18:開發(fā)貸款方案評審表編號:承貸公司（項目部名稱承貸項目項目開發(fā)周期及時間項目中報總投自有資金投入預(yù)計息稅前利潤貸款金額貸款期限擬中報銀行預(yù)計四證”齊備時間擔(dān)保方式及估值情況其他說明審批意見匯總財務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員財務(wù)中心資金部負責(zé)人承貸公司（項目部負責(zé)人合作方財務(wù)總監(jiān)財務(wù)中心總經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理備注備注：開發(fā)貸款提款申請審批表編號:提交部門經(jīng)辦人貸資項目貸款銀行貸款金額已提款金額此次提款金額未提款金額此次提款用途提款方式其他說明審批意見匯總財務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員財務(wù)中心資金部負責(zé)人承貸公司（項目部負責(zé)人合作方財務(wù)總監(jiān)財務(wù)中心總經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理F/ZXDC/FC-20 : F/ZXDC/FC-20 :開發(fā)貸款還款申請審批表編號：編號 提交部門貸資項目貸款金額此次還款金額此次還款原因還款資金來源其他說明 經(jīng)辦人 貸款銀行 已還款金額 未還款金額 審批意見匯總