江蘇無錫房地產市場報,分析報告

1、目錄【最新資料，Word版）可自由編輯！】、政策回顧及預判 1、2011年政策回顧2、銀行信貸變仁二3、2012年政策預判 、市政規(guī)劃 1、無錫整體發(fā)展格局2、無錫中心城區(qū)未來規(guī)劃 3、規(guī)劃展示三、土地市場1、年度土地市場2、土地用途分析3、土地各區(qū)域分析四、2011 房地產市場總結 1、市場年度走勢2、月度房地產走勢 3、區(qū)域住宅市場五、排名1、分物業(yè)類別排名2、各區(qū)域商品住宅排名一、政策回顧及預判持續(xù)收緊近一年的樓市調控政策在12月趨于松緩?；仡欉^去的這一年，政策決定樓市走勢,無錫樓市格局發(fā)生顯著改變，傳統(tǒng)的樓市季節(jié)特征也悄然變化。1、2011年政策回顧年內首次上調存準率新國八條2011年

2、1月21日起，存款類金融機構人民幣存準率上調0.5個百分點。強化差別化住房信貸政策，以家庭為單位，二套房貸款首 付比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍，并且揭開地方樓市全面限購的大幕。樓市表現：【傳統(tǒng)淡季中成交量明顯下降】受前期需求透支、春節(jié)傳統(tǒng)淡季和消費者對國家宏觀調控存在的觀望情緒等三方面因素的影響，1月無錫商品房成交量環(huán)比有所下降。據悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面積為58.95萬平方米，環(huán)比下降 30.24%;而市區(qū)商品住宅成交備案均價則依然維持在每平方米9000元的高位。然而，觀察 2011年全年發(fā)現，尚未受制于限購令的1月是全年商品房成交量最高的一個月份。二月年

3、內再次上調存準率年內公積金貸款利率同 步首次上調無錫公積金貸款上限調 整年內首次加息無錫限購令2011年2月9日起，存款類金融機構人民幣存貸款基準利 率上調0.25個百分點。2011年2月9日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調0.2個百分點。2011年2月24日起，金融機構人民幣存準率上調 百分點。0.5個無錫市政府規(guī)定從 2011年2月21日起，本市居民限購 2 套住房，納稅滿一年的外地市民及符合政策引進的外地高 層次人才限購1套住房。無錫市住房公積金管理中心規(guī)定從2011年2月21日起，無錫公積金個人貸款上限為賬戶余額10倍，并對公積金貸款首付比例做出明確規(guī)定。樓市表現：【限購令影

4、響立竿見影】2月份錫城樓市驟然降溫。市產監(jiān)處發(fā)布2月樓市運行情況顯示，政策執(zhí)行日 2月23日開始到2月28日，錫城商品住宅市場日均成交量較之政策執(zhí)行之前下降逾2成。與此同時，二手住宅市場的成交量也并步下降。有錢卻未必能買到房子，在業(yè)內看來，與信貸杠桿和稅收杠桿相比起來，限購令的威力應該要立竿見影得多。但是由于2月是一年中樓市成交最為冷淡的季節(jié)，今年 2月的第一周又是春節(jié)假期，因而當月限購令對市場的作用僅僅是全年樓市走勢的冰山一角三月年內三次上調存準率商品房銷售需明碼標價2011年3月25日起，存款類金融機構人民幣存準率上調 0.5個百分點。發(fā)改委規(guī)定，2011年5月1日起，商品房經營者在銷售商

5、 品房時需按照要求公開標示商品房價格、相關收費以及影 響商品房價格的其他因素。受到無錫樓市限購令影響，錫城樓市在波動量跌中度過“金三”，與此前任何一次調控不 同，此次以限購為核心的樓市新政讓錫城購房者表現出前所未有的謹慎態(tài)度，盡管當月錫城迎來 30余家樓盤開盤，但是樓盤銷售普遍遇冷。該月商品住宅成交在同比和環(huán)比方面都呈現出下滑跡 象。與此同時，成交量的下挫對于成交均價也產生了一定的影響，據產監(jiān)處發(fā)布的數據統(tǒng)計，不包括經濟適用房在內，3月商品住宅成交備案均價環(huán)比下降近400元/平米年內二次加息年內公積金貸款利率二次上調年內四次上調存準率樓市表現:【“政后反應"有所緩解】樓市表現：【樓市

6、未現“紅五”】2011年4月6日起金融機構一年期存貸款基準利率分別上 調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房 公積金貸款利率相應調整。2011年4月6日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調0.20個百分點。2011年4月21日起，存款類金融機構人民幣存準率上調 0.5個百分點。錫版“限購令”執(zhí)行至今已過了2個多月，無錫樓市在經過2個多月的適應后，開始從起初的急劇量跌逐步呈現出階段性回暖。據無錫市商品房成交網上備案系統(tǒng)統(tǒng)計數據顯示，4月錫城商品住宅成交24.09萬平米，環(huán)比3月增長近2成。值得玩味的是，“限購”后，錫城房價一度呈現滯漲狀態(tài)，但是在在剛剛過去的4月份，房價已從

7、滯漲走向微漲。4月份，全市商品住宅成交均價約為8763元/平米，環(huán)比3月上漲445元/平米。5月無錫樓市成交雖未達到預期中的“紅五”巔峰卻也未曾出現拐點，錫城商品房成交量基 本與4月份同時段的成交量持平。值得一提的是，在開發(fā)商們主動出擊，頻繁推出大力度購房優(yōu) 惠的背景下，更多的剛性需求開始受到刺激出手置業(yè)，從而拉動住宅成交比例上升。與此同時，2011無錫春交會的召開為開發(fā)商們制定下半年營銷計劃起到風向標的作用，由普通住宅樓盤在展 會上掀起的促銷潮來看，下半年，錫城樓市有可能迎來實質性降價潮。樓市表現：【試探性降價浮現樓市】6月樓市，在綠地、常發(fā)、金科等多個知名開發(fā)商領銜降低姿態(tài)推出超低價特價房

8、后，惠山 新城、南長區(qū)、新區(qū)等多個板塊的房價紛紛出現回歸，進而帶動整個無錫樓市房價出現松動。但是，在對市場預期明顯降低的心理支撐下，買方市場的購房意愿卻未因開發(fā)商讓步而有所抬升。 與此同時，在這一波樓市動蕩中受傷最為嚴重的高端住宅市場開始叢生亂象。要銷量不要降價, 高端房產開發(fā)者紛紛以精裝房提升品質、以準現房提升性價比成為其桿衛(wèi)價格底線的招數。2011年7月7日起金融機構一年期存貸款基準利率分別上 調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房 公積金貸款利率相應調整。2011年7月7日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調0.20個百分點。年內三次加息年內公積金貸款利率三 次上調

9、樓市表現：【樓市初現“降價潮”】下半年樓市麋戰(zhàn)甫進入 7月門檻即全面展開，大打價格牌成為該月開發(fā)商應對市場最為頻繁的手段。此前銷售價位在800010000元檔位的老盤降價積極性及降價力度持續(xù)放大，尤以位居新區(qū)坊前板塊的樓盤為代表，區(qū)域內“6”字頭、“ 7”字頭開價項目接二連三出現。不可否認，價格策略是撬動樓盤銷售的重要手段。但是在開發(fā)商賣力吆喝的背后，樓市銷量仍然處于低位運行態(tài)勢。八月樓市表現：【降價效應日漸式微，樓市成交低迷】相比7月份的“直降”，8月份開發(fā)商們對于價格讓步的空間明顯縮小。與此同時，第一波降價潮給樓市成交帶來的利好作用也日漸式微，8月伊始錫城樓市日成交就跌破百套，這樣低迷的成

10、交態(tài)勢貫穿8月始終。九月樓市表現：【購房者持幣觀望令樓市“金九”不再】供應量較之此前并未有太大提升。月初高喊開盤的40余個項目大部分都是“雷聲大，雨點小”。據 WXHOUSE統(tǒng)計，9月真正履行推房計劃的樓盤僅20個出頭，雖然開發(fā)商仍在以各種名目的優(yōu)惠、折扣吸引購房者，但是持幣觀望的心態(tài)仍普遍存在于買方市場。十月樓市表現：【高端房低開引發(fā)樓市新一輪降價潮】WXHOUSE統(tǒng)計數據顯示，10月份無錫市商品房日均成交量約為0.9萬平米，相比9月份日均約1.15萬平米的成交量略降。與此同時， 2011無錫秋交會上知名樓盤或在展會上推出特惠房源拉動銷售，或通過打折、團購方式調低入市價格的現象備受關注。樓市

11、表現：【樓市進入直降通道，帶動成交量回升】房價從部分優(yōu)惠進入直降通道，從個別板塊先降擴至全城普降成為11月樓市最為鮮明的特征。在開發(fā)商們放下身段之后，購房者的置業(yè)欲望也逐漸被調動起來，最明顯的表現莫過于本月 中各樓盤售樓處內的看房客戶量開始增加，而降價樓盤明顯提升的銷售業(yè)績也對整個錫城樓市成 交量起到拉動作用。d小WF、國七滄少2011年12月5日起，存款類金融機構人民幣存準率下調年內首度下倜存準率人H八10.5個百分點。無錫市住房公積金管理中心發(fā)文，從2011年12月1日無錫公積金利好新政起，家庭首次使用公積金貸款購房，夫妻雙方貸款額度最多可放寬至50萬元。樓市表現：【開發(fā)商沖量，年末樓市成

12、交翹尾】沖量，是描述年末樓市最貼切的關鍵詞，無錫房地產市場出現了久違的火爆場面。據無錫商品房成交網上備案平臺統(tǒng)計數據顯示，12月錫城商品房成交面積達56.61萬平方米，環(huán)比增長34.69% o事實上，該月中無錫市商品房新增供應量、商品房成交量、二手房成交量三項指標均達到當年限購以來最高水平。業(yè)內人士稱，11月多個樓盤推出大力度的購房優(yōu)惠，拉動住宅成交量。與此同時，開發(fā)商們年底扎堆推商也推動年末樓市整體成交“翹尾”。2、銀行信貸變化限購未出之前，各大銀行的貸款基本都保持在首套房2成首付利率7折和二套房5成首付利率7折，這是08年金融危機時國家采取的促進房地產恢復和發(fā)展的利好政策，目前銀行貸款政策

13、有所收緊，即首套房 3成首付基準利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準利率（或上浮10%）, 這也是國家抑制房地產市場增長過快而引起房價需高的輔助政策。年底準備金的上調并未能給銀行個人額度迅速“松綁”，分析預計銀行在開發(fā)與個人按揭貸款整體信貸規(guī)1K微調需等2012年第一季度以后。目前各大銀行的放款速度約在1個月左右，遲的要2-3個月，預計明年首套房貸政策應定向放寬。目前銀行貸款情況30%按基準利率執(zhí)行60%按基準利率執(zhí)行按銀行政策執(zhí)行，評估標準沒做 太大變動。30%按基準利率執(zhí)行60%按基準利率執(zhí)行房貸政策無變動30%上浮5%60%上調10%對申請購房者信用度和本行產品 的使用狀況審核要求設限

14、。30%上浮5%60%上調10%對購房者審核標準高，評級一般 的客戶基本不受理貸款業(yè)務。30%按基準利率執(zhí)行60%按基準利率執(zhí)行不接受客戶電話采訪，現場推薦 貸款方案，對客戶的信用評級以及本行產品的使用都有相關要 求。30%上浮5%60%上調10%對客戶申請貸款沒做太多條件限 制，不建議現階段購買二套房， 對二手房已經停貸。30%按基準利率執(zhí)行60%按基準利率執(zhí)行不受理電話采訪，現場對購房者 做評估，推薦房貸方案。30%按基準利率執(zhí)行60%按基準利率執(zhí)行房貸政策無變動。3、2012年政策預判“限購”持續(xù)進行，中央地方博弈持續(xù)日前國務院總理溫家寶在圣彼得堡的講話表明，中國樓市今明兩年的基調已然塵

15、埃落定，溫總理表示，中國下調房價代表國家抑制房價過快增長的決心，調節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業(yè)健康有序的發(fā)展。所以，指望近期樓市調控能夠松動，顯然不現實。也就是說，限購令等調控政策在 2012年繼續(xù)延續(xù)的可能性較大。本次中央經濟會議中亦提出了建設多層次住宅體系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推進營業(yè)稅改征增值稅和房產稅改革試點”；其次，中端住宅靠市場，即“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”；最后，低端住宅靠保障，即“繼續(xù)加大對保障性住房、等領域的投入、要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農民 工住房困難”?？梢娢磥碚哂伞岸隆钡健笆?/p>

16、”是大勢所趨，但短期內以“限購”為代表的行政 限制措施將繼續(xù)為制度改革贏得時間差，使房產稅、保障房等長效措施具備更充分的探索空間。在政策從嚴的基調下，地方政府只有在焦點之外進行微調。年底，已有部分地方政府出臺松綁措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠、購房補貼等多個環(huán)節(jié)。對比各類微調條款，除土地松綁條件外，其他各項措施均針對剛性或改善性需求。預計在 2012年，這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許，而在“限購”等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。金融政策或些許放松根據過往的經驗，當國內貨幣信貸政策基調出現調整時，如 2009年和2011年，房地產貸款的波動幅度明顯大于信貸總體水平的波動。2

17、011年底，隨著國內外經濟形勢的惡化，貨幣政策出現了微調信號。11月30日晚，央行宣布從 2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調，銀行新一年信貸額度的釋放，房貸或將出現結構性松動。個人住戶貸款方面，資金面的相對寬裕使得年底排隊貸款的購房 者獲貸款可能性加大。此外，對于剛需型和改善型購房者，下調首付比例和利率也具備了一定的 實施條件。迫于地方債務壓力，或放松首套房調控2010年保障房建設已在全國范圍內全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。2011年，保障房進入了更大規(guī)模的建設階段，面對 1000萬套的建

18、設任務，各地積極籌措。據住建部數據，截至 11月底，全國1000萬套保障房已全部開工。然而在這些華麗的數字之下加劇了地方政府財政的財政危機，地方政府償還債務將會2012、2013這兩年。以無錫市為例，軌道一號、二號線的建設，保障房建設，太湖新城、錫東新城、錫 西新城等一系列的市政建設，地方政府欠下了大量債務。并且受到樓市的影響土地市場成交慘淡，地方財政收入減少更加加重了地方政府的債務壓力，在 2012年地方政府或出臺些許政策適當 放松對首套房的調控以及發(fā)放地方債券來緩解地方債務壓力。二、市政規(guī)劃1、無錫整體發(fā)展格局2011年無錫的城市建設依舊熱火朝天，整個城市框架正在舒筋展骨般大踏步拓展，中央

19、車 站、高鐵站啟用，地鐵線進展順利等等。無錫市城市化進度加快范圍加大，發(fā)展重點逐步向外圍 移動。對于房地產市場而言，住宅項目需要周邊商業(yè)、教育、通訊等配套的支持，商業(yè)辦公需要 一個成熟的居住環(huán)境，一環(huán)扣一環(huán)，房地產市場的發(fā)展主要還是依賴城市整體的發(fā)展。無錫本年度主要發(fā)展 5個區(qū)域：太湖新城、崇安新城、太湖科技園區(qū)、錫東新城、錫西新城。兩條軌道交通：地鐵1號線、地鐵2號線。2、無錫中心城區(qū)未來規(guī)劃在2011年12月30日，無錫市規(guī)劃局公示了四份規(guī)劃設計，關于無錫市中心城東、中心城 南、中心城西、中心城北四個區(qū)域的規(guī)劃設計，無錫明年及以后將繼續(xù)擴大市區(qū)范圍，向外輻射，進一步加快無錫城市化進程。這四

20、個規(guī)劃區(qū)域將成為2012年及以后重點發(fā)展的區(qū)域，相關區(qū)域未來的發(fā)展受重視程度較高，預計規(guī)劃區(qū)域將會成為房地產市場新的熱門板塊。4Hl3 %D錫東新城E錫西新城C太湖科技園區(qū)無錫市中心城東地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設計:力、(VJ1:號串向7 2 C城 A瓏括代世，:由帖點密也學蛇紈嵯趙旗號就M特合情ga.e?A W%規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中心城東地區(qū)范圍(1)范圍：東面以滬寧高速公路為界、南面以新光路為界、西面以機場路、桐橋港為界、北面以二泉路為界;(2)面積：13.6平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東面以京滬高速為界、南面以春新路為界、西面以機場路為界、北面以錫滬路為界;(2)面積：2

21、.2平方公里。(二)布局結構及規(guī)劃特點等城東地區(qū)是無錫面向滬、寧的第一城市窗口，是聯系老城與錫東新城的重要功能節(jié)點，未來 這里將成為城市“東”門戶、城區(qū)“快”通道、地區(qū)“特”節(jié)點、社區(qū)“慢”家園?，F狀城東地 區(qū)的建設相對成熟，道路骨架搭建基本完成，但土地利用方面還存在著一些問題，如兩區(qū)交界處用地雜亂、社區(qū)便民設施不完善、街頭綠地濱河綠地少以及外向服務型功能缺失。規(guī)劃針對以上 問題提出“四個一”策略：展示一個窗口、打造一條軸線、形成一條街道、優(yōu)化一條河岸。太湖大道作為城市門戶形象的展示窗口，將聚集綠地、盛高綜合體，中高檔酒店以及商務會展職能，以24小時的城市活動靚化這一城市風景線；東亭路錫士路沿

22、線的貼近普通百姓日常生活 的設施將促進整個城東地區(qū)的服務共享；東亭港冷瀆港江溪港的濱水空間將歸還于民，以公園、 街頭綠地的形式創(chuàng)造親水的慢行空間。規(guī)劃形成“一個窗口節(jié)點、兩個功能節(jié)點、一條景觀軸線、兩條功能軸線”的“三節(jié)點、三 軸線”空間結構；以現有的道路結構為基礎，強調錫滬路、學前東路以及金城東路的交通性；挖 掘有限的景觀資源，形成“一廊、兩帶、點綠水網”的開放空間結構。此外，規(guī)劃針對太湖大道高架道路的窗口門戶形象地位，重點研究了高架道路沿線“車行” 空間設計。通過控制空間尺度、組織建筑群體、補充沿線綠化等措施，設計太湖大道沿線的空間 序列。中心城西地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設計規(guī)劃簡介(一)規(guī)

23、劃范圍1、中心城西地區(qū)(1)范圍：東面以運河岸線為界、南至惠山、西面以錢橋大道為界、北面以342省道為界;(2)面積：20.1平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東至錢皋路、南至惠山山麓、西面以錢榮路為界、北面以盛岸路為界；(2)面積：2.0平方公里。(二)布局結構及規(guī)劃特點等本次規(guī)劃以“打造活力西區(qū)、做亮錫西門戶”為發(fā)展目標。利用“改造更新模式”對中心城西片區(qū)進行再規(guī)劃，在優(yōu)化現有功能的基礎上，通過構筑一座城鎮(zhèn)相融、山水相嵌，新老相接的“新錢橋？洋溪水港”，形成集商貿物流，創(chuàng)意文化、生活居住，城市休閑，購物消費，康樂健 身于一體的城市復合功能區(qū)。規(guī)劃“圍繞”更新主題，衍生出“門戶重塑、山水

24、顯露、老區(qū)更新”的策略，分別對片區(qū)三 大入口進行形象強化，對三沿環(huán)境(沿河、沿山、沿路)進行整治，對兩類城市功能片區(qū)(老工 業(yè)區(qū)，老居住社區(qū))進行更新與提升。重點地區(qū)規(guī)劃通過老街整治及工業(yè)遺產改造，對重點地塊的項目策劃，并對空間形態(tài)、景觀風貌、交通組織提出了進一步的控制要求。無錫市中心城北地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設計規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中西城北地區(qū)范圍(1)范圍：東面、北面以滬寧高速公路為界、南面以江海路和北中路為界、西面以鳳翔路為界； (2)面積：20.79平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東面以通江大道為界、南面以通沙路為界、西面以惠山大道為界、北面以S342為界;(2)面積：2.

25、63平方公里。(二)布局結構及規(guī)劃特點等規(guī)劃將中心城北地區(qū)定位為中心城北部集居住、工作、游憩于一體的綜合性城區(qū)，總體建設 目標概括為“靚麗北大門、活力新城北”，分為近、中、遠三個階段來實現。近期目標一一激活 一個核心，利用一切有利要素，以核心項目帶動，各板塊協(xié)同更新，拉開城北地區(qū)振興序幕。中 期目標一一做活一個門戶，提升中心城能級，全面完善中心城北產業(yè)服務功能，輻射錫北地區(qū)， 促進錫澄一體化發(fā)展。遠期目標一一盤活一個中樞，進一步提升中心城北產業(yè)服務功能，通過“江湖軸”的傳動效應，戰(zhàn)略跨江輻射江北。規(guī)劃將中心城北地區(qū)劃分為“一園五區(qū)”六大板塊，分別為城北中央公園、惠山天一新城綜 合發(fā)展區(qū)、惠山服

26、務外包南部集聚綜合發(fā)展區(qū)、北塘生產性服務業(yè)集聚綜合發(fā)展區(qū)、錫山通江彈 性發(fā)展區(qū)和崇安天鵬食品園區(qū)。此外，規(guī)劃對中心城北地區(qū)的道路交通、開放空間、重點地區(qū)等方面進行了專項研究。中心城南地區(qū)規(guī)劃及重西H板塊設計規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中心城南地區(qū)范圍(1)范圍：東面以滬寧鐵路為界、南面以周新路為界、西面以五湖大道為界、北面以金城路為界；(2)面積：18.06平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：圍繞下甸橋河尖的周邊地塊，東至滬寧鐵路、南至現狀河流、西至周新路、北至規(guī)劃 支路。(2)面積：1.8平方公里。(二)布局結構及規(guī)劃特點等中心城南地區(qū)是城市由運河城往湖灣城拓展的承接地，是古運河、新運河、梁

27、塘河相匯處， 是科技新城、中心城區(qū)、太湖新城的交匯地，其區(qū)位的重要性、與周邊發(fā)展的脫節(jié)性促使這一地 區(qū)更新改造進程的加快，以環(huán)境改造作為先機，由“點”帶動“線”，最終實現“三河交匯南大 門，創(chuàng)智樂活新城南”。規(guī)劃形成 “一帶三片，三心三軸”的空間結構?！耙粠А笔侵笘|西向跨越整個規(guī)劃片區(qū)的 梁塘河生態(tài)濕地公園；“三片”是指三大功能板板塊，分別是梁塘社區(qū)板塊、感知研發(fā)板塊和運 河人家板塊；“三心”是指規(guī)劃打造的三大節(jié)點空間，分別是金城灣公園、揚名創(chuàng)智生態(tài)公園和 城南運河公園；“三軸”是指三條重要的功能軸線，分別是貢湖大道沿線的金城灣商務軸、新揚 名創(chuàng)智軸和大運河文化軸。此外，規(guī)劃對重點地區(qū)的空間形

28、象、濱水界面、慢行系統(tǒng)、建筑布局、環(huán)境景觀等方面做了進一步的規(guī)劃研究。三、土地市場1、年度土地市場數據解讀：2011年土地供應量為445萬褶，環(huán)比下降31%, 2011年成交量 為422萬% 環(huán)比下降30%,成交價格4126元/平米，環(huán)比下降29%。誘因分析：2011年2月開始出臺限購限貸政策，樓市跌入低谷。迫于資金的 壓力，開發(fā)商對于拿地都開始謹慎起來，甚至在今年下半年的兩次拍賣出現 了原價競得的現象，11年土地市場成交慘淡。2、土地用途分析數據解讀：2011年土地總建筑面積905萬M2 ,其中商辦類最多420.46萬M2 ,占總體46.4%,其二是住宅類 326.25萬M2 ,占總體36.

29、02% ,商住類 成交也較多，公共事業(yè)用地和旅游設施用地成交少數。誘因分析：由于今年出臺限購等政策的影響，住宅類土地相對以前不是那么 熱門，開發(fā)商對住宅類土地更多的只有是謹慎，而商業(yè)和辦公沒有限購，開發(fā)商更會去競標商辦類土地，其中在最后一批土地總共出讓16幅土地，其中有12幅是屬于商辦類用地。3、土地各區(qū)域分析數據解讀：2011年土地總供應面積445萬M2 ,其中錫山區(qū)最多132.30萬M2,占總體29.7%,位列二三的是濱湖和惠山分別供應 106.10萬M2和102.40萬M2 ,其次是新區(qū)供應85.83萬M2 ,南長、北塘、崇安供應相對較 少。誘因分析：錫東新城由于京滬高鐵的建成使之成為錫

30、山區(qū)的熱點板塊，政府 出讓土地那那邊慢慢成為一個成熟的板塊，打造一個全新的錫東。相同政府 也正在全力打造一個惠山新城、太湖新城、太科園板塊，使之這些區(qū)域供應 土地相對較多，而南長、北塘、崇安區(qū)域相對比較成熟，能供應的土地又較 少，導致區(qū)域供應土地量少。四、2011房地產市場總結1、市場年度走勢(1)無錫商品房年度量價走勢圖表數據解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升，2011年新增供應為925.57萬褶，環(huán)比上漲24.98%;去化438.31萬褶，環(huán)比下跌34.48%; 成交均價為9287元/褶，環(huán)比增長8.02% 0誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經過一個開發(fā)周期，

31、堆積在2011年產生了大量的新增供應。然后由于今年自 2月國家先后出 臺了限購、限貸等調控政策，總體成交情況大幅下滑。年度價格提升主要是 由于太湖國際、萬科魅力城、蠡湖香樟園等高端項目的降價銷售，并且成交 量較大，并且在11月、12月辦公商業(yè)成交量增大，這些因素導致了2011年整年的成交均價增加。(2)商品住宅市場年度量價走勢圖表數據解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升， 2011年新增供應 為680.9萬% 環(huán)比上漲8.5%;去化338.2萬nf,環(huán)比下跌38.5%;成交均 價為8637元/褶，環(huán)比增長6.0%,均價增長幅度較小。誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經

32、過一個開發(fā)周期，堆積在2011年產生了大量的新增供應。然后由于今年自 2月國家先后出 臺了限購、限貸等調控政策，總體成交情況大幅下滑。從個案看， 2011年項 目均價均在下降，但是高端住宅項目降價銷售，得到多數購房者的認可，高 端項目成交占比較多，反而拉動了住宅市場均價的上升。住宅區(qū)域占比圖表數據解讀：從成交占比看，成交主要集中在濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)，具中濱湖區(qū)占27.2%,環(huán)比增加8.6%;新區(qū)占23.3%,環(huán)比增加44.6%;惠山 區(qū)占21.3%,環(huán)比下降4.8%。其他區(qū)域僅南長區(qū)較去年占比增加，南長區(qū)占 6.8%,環(huán)比增加18.6%。崇安區(qū)占3.2%,環(huán)比下降39.3%;北塘區(qū)占6.5%

33、, 環(huán)比下降33.9%;錫山區(qū)占11.7%,環(huán)比減少25.1%;。誘因分析：濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)為無錫成家熱門區(qū)域，區(qū)域內住宅項目較 多市場較活躍。但惠山區(qū)占比下降，主要是區(qū)域客戶投資客戶較多，投資環(huán) 境變差，投資客退出市場以自主客戶為主，成交占比下降。新區(qū)成交占比增 力口，主要是新區(qū)以自住客戶為主，成交量仍然較大，成交占比大幅增加。住宅成交面積段圖表數據解讀：2011年首置成交占比為19.7%,環(huán)比去年增加 2.7%;首改低占23.2%,環(huán)比 增加3.1%;首改高占31.6% ,環(huán)比減少0.5%;再改占7.8%,環(huán)比減少19.7% ; 180以上段占17.6% ,環(huán)比增加 5.2%誘因分析：

34、與去年相比90以下、90-120段、180以上段，占比較去年增加，120-180段減少。由于限購，客戶群體由投資和自住的組合變成了以自住為主導，小面積的產品成交增力口。而180以上，由于印象劍橋、蠡湖香樟園、龍湖艷瀾山等高端產品項目成交較好，主要集中在蠡溪板塊、太湖新城板塊、新區(qū)太科園板塊。(3)別墅市場年度量價走勢圖表數據解讀：2011年別墅市場新增供應為27.76萬itf,環(huán)比下降36.11%;成交17.02萬% 環(huán)比下降53.76%;本年成交均價為12946元/ m20誘因分析：受到限購影響，別墅市場受到影響最大，高端客戶多數處于限購的狀態(tài)，成交量下滑嚴重。別墅區(qū)域市場分析圖表數據解讀：

35、從成交占比看濱湖區(qū)和惠山區(qū)為別墅熱門區(qū)域，其中濱湖區(qū)占36.4%,環(huán)比增加14.3%,惠山區(qū)占24.9%,環(huán)比增加14.3%。其余增幅較 大的區(qū)域為南長區(qū)，占4.5%,環(huán)比增加599.7%。崇安區(qū)無成交。誘因分析：南城區(qū)成交大幅增加主要是由于九龍倉璽園成交17套別墅，帶動區(qū)域別墅市場成交量的增加。(4)商業(yè)市場年度量價走勢圖表數據解讀：2011年商業(yè)新增供應為170.8萬% 環(huán)比增加90.03%;成 交量為77.16萬褶，環(huán)比減少12.48%;成交均價為12384元/褶，環(huán)比增加 9.06%。誘因分析：無錫整體投資環(huán)境受到全國經濟的影響并不理想，由于商業(yè)市場 不限購，投資客逐步選擇將資金投入到

36、商業(yè)市場，開發(fā)商普遍借機提價，價 格上升。而投資客戶發(fā)現價格提升，盈利空間降低，成交量不大。商業(yè)區(qū)域市場分析圖表數據解讀：商業(yè)成交熱門區(qū)域為新區(qū)、惠山區(qū)，其中新城占 41.6%,環(huán) 比增加95.6%;惠山區(qū)占23.6%,環(huán)比減少13.1%。其他崇安區(qū)8.3%,南長 區(qū)3.7%,北塘區(qū)5.7%,濱湖區(qū)9%,錫山區(qū)8.2%0誘因分析：新區(qū)成交增幅較大，主要是由于五洲國際工業(yè)博覽城、梅村五洲 國際、深港亞太中心等項目成交情況較好，帶動區(qū)域坐穩(wěn)商業(yè)市場的主導地 位。(5)辦公市場年度量價走勢圖表數據解讀：2011年辦公市場新增供應為73.9萬褶，環(huán)比增長212.56%,供應量增幅較大；成交量為 21.

37、47萬褶，環(huán)比下降27%;成交均價為8485元/% 環(huán)比增加1.35% o誘因分析：2011年整體經濟環(huán)境并不好，并且無錫并沒用形成規(guī)模性的總部 經濟，對于辦公寫字樓的整體需求量并不大，整體供遠大于求。辦公區(qū)域市場分析圖表數據解讀：辦公市場成交主力區(qū)域為濱湖區(qū)、惠山區(qū)、崇安區(qū)、錫山區(qū)。其中濱湖區(qū)占20.2%,環(huán)比減少14.5%;惠山區(qū)占19.7%,環(huán)比增加301.2%;崇安區(qū)占17.6%,環(huán)比減少19.5%;錫山區(qū)占16.5%,環(huán)比減少13.9% o其余增幅較大的為新區(qū)，占7.5%,環(huán)比增加51.1%誘因分析：惠山區(qū)增幅較大，主要是由于龍之杰鋼鐵商務中心成交量較大， 成交17667.25 m2

38、,導致區(qū)域成交占比大幅增加。新區(qū)增幅較大，主要是由于 長江一號、第一國際等項目的大量成交，帶動區(qū)域成交占比增加。2、月度房地產走勢(1)商品房市場月度走勢圖表數據解讀：2011年新增供應為925.57萬褶,成交438.31萬褶,成交均價 為9287元/ m2,整體市場成交慘淡，僅1月和12月成交超過50萬平米。11月和12月成交回升，成交價格7月開始下滑。誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限貸以及限購，開發(fā)商回籠資金比較困難，迫于資金壓力于今年7月開始首波大幅降價。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁、理

39、想里等項目低價開盤，樓市 再次進行一波大幅度降價，成交量開始大幅增加。在12月由于一些商業(yè)和辦公大量成交，將12月均價拉升，住宅價格無提升。圖表數據解讀：2011年新增供應為680.9萬褶,成交338.2 %成交均價為8637元/褶，整體市場成交慘淡， 僅1月和12月成交較理想。11月和12 月成交回升，成交價格7月開始下滑。誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限購，高端市場成交減少，價格出現結構性的下調，并且 7月開始 部分項目改買毛坯房，也造就了價格整體的下滑。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁合、理

40、想里、蠡湖香樟園等項目低價開盤，樓市再次進行一波大幅度降價，成交 量開始大幅增加。月度面積段圖表數據解讀：首置占比平均在20%左右，4月以及9月以后成交比例增 力口；首改低占比平均在23%左右，8月、9月有大幅增長；首改高占比平均在 32%左右，9月和11月降幅較大；再改占比平均在 8%, 4月、6月、11月有 明顯增加；高端占比平均在18%, 2月、5月、6月、11月有大幅增加。誘因分析：限購后首置產品成交在逐漸加大，也是比較好跑量的產品，9月過后以太湖國際社區(qū)、理想里為首的一批項目推出小面積戶型，成交較理 想。首改低產品在8、9月增加，主要是新大陸、米蘭、萬科魅力等一批項目 降價銷售，成交

41、增加。首改高一直為成交主力，9、11月成交較多的項目產品多集中在首置和首改低上。再改產品 4月增加，由于龍湖港瀾藝墅和金域 堤香在再改段成交較多；6月太湖國際、花樣年花郡等項目再改產品成交較 多；11月蠡湖香樟園成交較多。高端產品 2月以太湖國際、龍湖港瀾藝墅為 首的一批項目高端產品集中備案，5、6月華潤悅府開盤、花半里等項目成績 顯著，11月蠡湖香樟園高層低開，大平層產品成交較好。(3)別墅市場月度走勢圖表數據解讀：別墅市場本年度成交不理想，從 3月開始有大幅下降，環(huán)比 下降49.79% ,在7月成交量有個提升，環(huán)比增加82.86% , 12月再次大幅提 升，環(huán)比增加124.76%。誘因分析

42、：自2月限購以來，別墅市場受到很大的影響，高端客戶多數受到 限制，成交量大幅下降，3月成交大幅下降。6月成交價格增加，主要為塞納 莊園，成交9套，成交均價在21000元/ nf左右。7月百樂商業(yè)廣場別墅項目 成交21套，成交7366 m2 0 9月成交價格增加，仍然是由于塞納莊園，成交 5套，均價22000帶動價格上揚。12月成交量增加，主要是由于碧桂園在 12 月成交25套，成交9509 m20(4)商業(yè)市場月度走勢圖表數據解讀：2月限購政策出臺，商業(yè)市場雖然不受限制，但仍然受到影 響；4月成交大幅上升，環(huán)比上升 76.82%; 8月成交均價下降較多，環(huán)比下 降33.26%; 12月成交大幅

43、上升，環(huán)比上升 110.45% o誘因分析：4月成交上升，主要是由于專業(yè)市場大量成交，帶動市場價格下降；8月商業(yè)成交量較低，成交主力晴山藍城底商 (惠山區(qū))、匯堅國際(錫 山區(qū))成交價格較低，并且專業(yè)市場占比也較大，致使當月均價下調。12月新區(qū)五洲國際博覽城二期成交17653.9 m2,均價4517元/褶，致使當月量升 價跌。(5)辦公市場月度走勢圖表數據解讀：從2月開始，成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到12月份才有大幅提升，成交均價在4月有個大幅度的下降。誘因分析：2月限購之后，整體市場不景氣，投資環(huán)境變差。 3月底錫北汽配 城辦公項目開盤，成交均價在 5000元/ m2,導致4月成交均價大幅

44、下降。12 月成交量價都大幅增加，主要是嘉業(yè)國際中心開盤，成交 16473.9 m2,成交 均價為12580元/褶，帶動辦公市場整體量價的提升。3、區(qū)域住宅市場4新區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年新區(qū)總共成交成交78.98萬褶，成交均價為8172元 /m2 ,新增供應量為供應量為175.23萬褶。區(qū)域新增供應量在7月份的時候 達到最高山I,超過30萬平米，2月份無新增供應量，除了 2、3、8月份新增 供應小于成交量，其他月份供應大于成交，12月成交最好。成交價在4月份 達到最高峰9089元/平米，在10月份最低7284元/平米，整體在這兩者之間 上下波動。誘因分析：區(qū)域成交在2011年

45、并無亮點，12月份由于綠色家園勁銷254套， 成交均價9457元/平米，米蘭花園集中成交166套，金色家園和新城尚東區(qū)分別成交80、76套，從而使該月成交量回暖，價格上升。4月份金色家園和龍湖藝墅高端產品的成交使該月成交價格升至最高，開發(fā)商期待的金九銀十 落空后，為回籠資金，不得不采取以價換量方式促成交。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的表格看出，區(qū)域內每月都是以 90平米以下，90-120 平米，120-144平米為成交主力，其中5月份180平米以上所占比例最多，6 月份144-180平米之間所占比例最多，10月份90平米以下所占比例最多。誘因分析：由于5月份區(qū)域樓盤花半里集中成交29套

46、疊加別墅，6月份區(qū)域 樓盤花郡家園成交26套洋房，龍湖藝墅成交15套大面積高層住宅，10月份 區(qū)域樓盤金色家園集中成交53套高層住宅，水岸觀邸成交95套高層住宅， 從而拉動月份所占比例變化，成交主要以首置首改為主。工濱湖區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年濱湖區(qū)成交量為92萬褶，成交均價為11066元/ m2,新增供應量為183萬褶。區(qū)域價格一直較高，自2月限購以來，成交 并不理想，區(qū)域5、6兩月價格下跌成交增加，7月抬升后成交量下滑。區(qū)域從8月開始價格持續(xù)下降，11月、12月成交大幅提升，價格下降明 顯。區(qū)域新增供應一直較多。誘因分析：其中1月份由于太湖國際社區(qū)勁銷302套，觀山名筑成交

47、79 套，天鵝湖花園成交64套帶動區(qū)域內的成交，4月份由于華潤悅府、萬 科城市花園和金域藍灣花園等高價項目的成交拉高該月成交價格，從8月開始，由于市場環(huán)境不好，開發(fā)商為回籠資金，采取以價換量方式促成 交。11月成交增加是由于蠡湖香樟園降價低開，11、12月太湖國際社區(qū) 大幅降價銷售，帶動區(qū)域整體成交回暖。(2)月度面積段 圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米、180平米以上成 交較多，90以下、90-120平米成交一般，144-180成交少數。其中8、9 月90-120平米在該月度內所占比例較大，2、11月180平米以上在該月 度內所占比例較大，3、5月120-144平米在該

48、月度內所占比例較大。誘因分析：2月由于蠡湖香樟園成交5套別墅，套均750平米，11月蠡 湖香樟園成交98套大面積高層住宅，拉動這2月的高端物業(yè)成交；8、9 月主要是萬科城市花園、天鵝湖花園和觀山名筑首置首改產品線的成交。4 惠山區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年惠山區(qū)成交量為73萬褶，成交均價為6928元/褶，新增供應量為109萬褶。區(qū)域價格較為穩(wěn)定，并未受限購影響而降價，自 2月限 購以來，成交并不理想，在5萬方左右徘徊，5月、9月、11月成交有所回暖。區(qū)域價格在8月達到頂峰，降近8000元/平米。區(qū)域新增供應大于需求。誘因分析：自2月限購以來，成交直線下滑，價格較為穩(wěn)定，至 7月份開

49、始，有所下滑。5月、9月受房交會的影響，成交有所回升，11月理想城市花園的熱銷使成交量大幅度上升，價格下降幅度也不小。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米、180平米以上成交較 多，90以下、144-180成交少數。其中5、6、7、8月180平米以上產品成交比 例較大，首改客戶占比貫穿整年。誘因分析：5、6、7、8月由于理想城市花園、華府莊園、復地瀾灣的別墅 成交帶動高端物業(yè)的占比上升。區(qū)域需求主要以首置和首改客戶為主，部分為主 城區(qū)溢出客戶，故受政策影響較少，成交結構較為穩(wěn)定。4崇安區(qū)圖表數據解讀：2011年崇安區(qū)成交量為11萬nf,成交均價為8208元/%

50、新增供應量為26萬褶。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的 9599元平米下降到年 末的7056元/平米，下降幅度為26%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在 2萬 平米以下。新增供應量較少，10月新增約6萬平米，12月新增14多萬平米。誘因分析：區(qū)域在售項目相對較少，2011年支撐成交的主要有金科新大陸、銀仁御墅和愛家金河灣這3個項目。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產品線成交較多，90 以下和180以上產品成交較少。其中7月120-140平米產品成交比例達70%左 右，12月90平米以下產品成交超過50%,首改客戶占比貫穿整年。誘因分析：7月由于金科新大陸的降價

51、開盤，推出的首改高產品成交火暴，導致成交結構的改變；12月同樣由于金科新大陸的小戶型開盤成交火熱，導致成交結構的改變。區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主。4北塘區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年北塘區(qū)成交量為22萬nf,成交均價為8339元/褶， 新增供應量為23萬褶。區(qū)域成交價格較穩(wěn)，并無較大波動。區(qū)域成交較不理想， 月度成交基本在2萬平米左右。新增供應量較少，僅 9月將近8萬平米。誘因分析：受限購影響，自2月以來成交量基本不超過2萬平米，但是價格 并未下降多少，故購房者不買帳，銷售一般。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產品線成交較多，占 80%左右，

52、90以下和144以上產品成交較少。各月度成交結構變化不大，首改客 戶占比貫穿整年。誘因分析： 區(qū)域不是無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設施方面較為落后， 但是距離市中心較近，故成交主要以首次改善客戶為主，是區(qū)溢出客戶及郊區(qū)客 戶居多。區(qū)域90以下產品新增供應較少，致使成交較少。4 南長區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年南長區(qū)成交量為23萬褶，成交均價為10587元/褶， 新增供應量為72萬nf。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的 13184元平米下降到年 末的9282元/平米，下降幅度為30%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在 2萬 平米以下，11月、12月成交有所回升。上半年新增供應量較少，下

53、半年新增供 應有所上升。誘因分析：自限購出臺以來，銷售量和價格直線下滑，11月、12月九龍倉 時代上城、璽園、金科世界城和銀城京梁合的降價開盤，使區(qū)域成交大幅度上 升。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米產品線成交較多，1、2月180平米以上產品成交較多，6、7、9、10、11月90以下產品成交有所 上升。各月度成交結構變化較大，區(qū)域各種客戶均有。誘因分析： 區(qū)域為無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設施較為完善，且距離市中心較近，故成交價格一直居高不下，自 2月限購以來，投資型客戶成交受限制，成交主要以首置首改自住客戶為主。1、2月主要為大平層豪宅的成交，6、7、9

54、、10、11月主要為時代上城、清揚御庭的小戶型產品成交。4錫山區(qū)(1)月度量價圖表數據解讀：2011年錫山區(qū)成交量為40萬nf,成交均價為6302元/nf, 新增供應量為60萬褶。區(qū)域價格上升態(tài)勢明顯，從年初的 5932元平米上升到年末的7085元/平米，上升幅度為20%。區(qū)域成交一般，月度成交基本在 3萬平米 左右，12月成交大幅度回升。新增供應較多。誘因分析：區(qū)域房地產發(fā)展較為落后，需求還未得到釋放，高鐵的通車給區(qū) 域帶來了新的概念一一高鐵新城，在價格相對較低的情況下，成交相對較好，價 格直線上升，并未受限購影響，12月碧桂園的開盤，使區(qū)域量價大幅度上升。(2)月度面積段圖表數據解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產品線成交較多，4、 5、10月90以下產品成交有所上升，11月180平米以上產品成交大幅度