物業(yè)管理的主體與相互關(guān)系

1、第二章物業(yè)治理的主體及相互關(guān)系物業(yè)治理是一個系統(tǒng)性、綜合性較強(qiáng)的行業(yè),物業(yè)治理活動所涉及的單位、部門、人員也較多,有直接參與的,也有間接參與的,我們把直接參與物業(yè)治理活動的稱為物業(yè)治理的主體,包括政府行政主管部門、建設(shè)單位、物業(yè)治理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會；其它間接參與物業(yè)治理活動的統(tǒng)稱為物業(yè)治理相關(guān)聯(lián)單位,包括城市供水、供電、供氣、供暖的專營服務(wù)公司,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政治理部門,保安、清潔、綠化等專業(yè)公司等.物業(yè)治理工作離不開物業(yè)治理企業(yè)的科學(xué)治理、優(yōu)質(zhì)效勞,也離不開其它單位、部門、人員的支持與協(xié)助,所以在從事物業(yè)治理時有必要研究物業(yè)治理的主體和相關(guān)

2、聯(lián) 單位之間的角色定位及相互關(guān)系,明確各自的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù).本章主要闡述物業(yè)治理各主 體的角色定位及相互關(guān)系,相關(guān)聯(lián)單位的角色定位及相互關(guān)系只作簡單介紹.第一節(jié)物業(yè)治理主體的角色定位物業(yè)治理 的主體在物業(yè)治理活動中都扮演了一定的角色,相互之間形成了特定的關(guān)系, 承擔(dān)著一定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù).一、政府行政主管部門在物業(yè)治理活動中的角色定位一政府房管職能的衍變建國以后,我國實(shí)行的是高度集中的方案經(jīng)濟(jì),國家身兼住房的建設(shè)、分配和治理三重角色.住房由國家統(tǒng)一建設(shè),再以福利分房的形式進(jìn)行分配,同時房屋的維修和治理等責(zé)任也由國家承當(dāng).為此,國家專門成立了市、 縣級房地產(chǎn)治理局, 以便增強(qiáng)對國有公房的建設(shè)

3、和治理.房地產(chǎn)治理局又成立了房管所,對國有公房進(jìn)行直接治理,這就形成了所謂的直管公房體系.隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)育和成熟,加速了住房商品化進(jìn)程,政府作為住房建設(shè)者的主要角色日漸淡化,逐步形成了政府統(tǒng)一建設(shè)、單位集中建設(shè)和商品房開發(fā)三足鼎立之勢.房屋治理,也由建設(shè)單位成立房管部門自管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)單位組建或選聘專業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行治理.同時,隨著住房制度的改革,大批公房的出售,產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成,政府和 單位逐步從國有直管公房和單位房治理者的角色中退出,代之而起的是一種社會化、專業(yè)化和市場化的物業(yè)治理.1999年底,隨著住房實(shí)物分配的全面截止和住房分配貨幣化的全面實(shí)施,政府已根本上 退

4、出了住房建設(shè)和分配這兩大領(lǐng)域.但在治理方面,政府的職能卻日益突出,并由對住房的直 接治理轉(zhuǎn)化為對整個物業(yè)治理行業(yè)的宏觀治理和限制.二政府行政主管部門在物業(yè)治理活動中的角色定位中國物業(yè)治理經(jīng)過 20年的開展,已開展成一個初具規(guī)模的新興行業(yè).在物業(yè)治理市場培 育和開展的過程中,政府扮演了多重角色,是物業(yè)治理活動的協(xié)調(diào)主體.這里的政府主要指政 府分管城市物業(yè)治理的行政主管部門.1、市場規(guī)那么的制定者政府根據(jù)不同時期的物業(yè)治理行業(yè)開展和市場情況,制定物業(yè)治理的有關(guān)治理規(guī)定,并積極推動物業(yè)治理立法進(jìn)程,為物業(yè)治理的健康、快速開展提供良好的外部環(huán)境.參與制定和監(jiān) 督實(shí)施物業(yè)治理的市場規(guī)那么是政府行政主管部

5、門的重要職能之一,也是政府對物業(yè)治理行業(yè)宏 觀調(diào)控和治理的根本手段.因此,國家立法機(jī)構(gòu)及物業(yè)治理法律、法規(guī)和規(guī)章是否客觀、公正、公平和適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的開展,對有效處理物業(yè)治理活動中各主體之間的利益關(guān)系,以及對促進(jìn) 物業(yè)治理行業(yè)的開展將起到極大的推動作用.2、市場運(yùn)作過程中的裁判員市場裁判員角色主要表現(xiàn)在,一是政府要實(shí)行物業(yè)治理行業(yè)的市場準(zhǔn)入制度,對物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核和資質(zhì)評定；二是政府組織、建立物業(yè)治理的仲裁機(jī)構(gòu),對物業(yè)治理活動中 產(chǎn)生的矛盾糾紛進(jìn)行仲裁；三是政府對物業(yè)治理企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督.3、市場運(yùn)作過程中的協(xié)調(diào)員市場協(xié)調(diào)員角色主要表現(xiàn)在,一是協(xié)調(diào)政府各職能部門之間的關(guān)系

6、,如通過物業(yè)治理行政主管部門協(xié)調(diào)與工商、稅務(wù)和物價等部門的關(guān)系；二是協(xié)調(diào)物業(yè)治理企業(yè)之間的關(guān)系；三是協(xié) 調(diào)物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會之間的關(guān)系；四是協(xié)調(diào)處理各種投訴與糾紛等.4、市場運(yùn)作過程中的監(jiān)督員市場監(jiān)督員角色主要表現(xiàn)在, 政府對物業(yè)治理活動中的其他行為主體有監(jiān)督的權(quán)力.例如,物業(yè)治理行政主管部門監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)是否根據(jù)國家和地方的法律、法規(guī)的規(guī)定依法從事物業(yè)治理等.5、市場運(yùn)作過程中的效勞員市場效勞員角色主要表現(xiàn)在,一是政府通過制定政策、法規(guī)傳遞行業(yè)信息,為物業(yè)治理企業(yè)運(yùn)作創(chuàng)造良好的環(huán)境；二是政府通過建立物業(yè)治理示范操作樣板等,推進(jìn)物業(yè)治理市場化進(jìn) 程.如政府行政主管部門建

7、立扶持優(yōu)秀物業(yè)治理示范小區(qū)大廈、政府物業(yè)通過物業(yè)治理公 開招投標(biāo)選聘物業(yè)治理企業(yè)等；三是政府采取舉措推動物業(yè)治理從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)和持證上 崗的治理等.隨著物業(yè)治理市場化進(jìn)程的進(jìn)一步加快和物業(yè)治理市場的逐漸成熟,政府在物業(yè)治理活動中的行政治理職能將日益弱化,政府將按物業(yè)治理市場運(yùn)行規(guī)律進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)督和效勞的職 能,以保證物業(yè)治理行業(yè)健康、順利開展.二、建設(shè)單位在物業(yè)治理活動中的角色定位在物業(yè)治理活動中,建設(shè)單位是一個非常重要的參與主體.物業(yè)治理效勞尤其是在前期管 理階段與建設(shè)單位有著非常密切的關(guān)系,而且建設(shè)單位在物業(yè)治理效勞中的不同時期扮演著不 同的角色.1、首家物業(yè)治理企業(yè)的選擇者為保證物業(yè)

8、的正常使用和治理,在物業(yè)入住前的準(zhǔn)備階段,一般在房屋辦理?房屋預(yù)售許可證?之前,建設(shè)單位必須確定物業(yè)治理方案及企業(yè).物業(yè)治理單位的選聘,一般可以通過物 業(yè)治理公開招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式確定.建設(shè)單位也可自己依法成立物業(yè)治理公司 實(shí)施物業(yè)治理.2、首次業(yè)主大會的籌備者之一在業(yè)主入住率到達(dá)一定比率一般為50%時,建設(shè)單位應(yīng)及時通知物業(yè)治理行政主管部門,在物業(yè)治理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下,協(xié)助成立業(yè)主大會的籌備小組,并應(yīng)積極參與 籌備小組的工作.籌備小組依照法定程序,及時召開第一次業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會委員, 成立業(yè)主委員會.3、未出售物業(yè)業(yè)主產(chǎn)權(quán)的代表者建設(shè)單位在物業(yè)未出售之前是未出售

9、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)代表,依法享有業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利,同時也承當(dāng)業(yè)主應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù).4、完成物業(yè)配套建設(shè)的責(zé)任者建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)法律、 法規(guī)的規(guī)定和合同的約定完成物業(yè)的開發(fā)建設(shè)；在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的或已向業(yè)主承諾的會所、學(xué)校等配套設(shè)施,建設(shè)單位應(yīng)按售房合同中約定的時間交付.建設(shè) 單位未按交付時間交付完成或完善配套設(shè)施的,業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以依據(jù)合同的 約定向人民法院提起訴訟,追究建設(shè)單位的違約或侵權(quán)責(zé)任.5、物業(yè)質(zhì)量的保證者和法定時間內(nèi)的保修者建設(shè)單位必須向業(yè)主提供質(zhì)量合格的物業(yè),并向業(yè)主提供?質(zhì)量保證書?和?使用說明書?同時,建設(shè)單位必須依法承當(dāng)一定期限內(nèi)物業(yè)的保修責(zé)任.6、治理用房的提供者根據(jù)現(xiàn)

10、行有關(guān)規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)為物業(yè)治理的早期介入、物業(yè)治理運(yùn)作提供必要的條件和支持,必須向業(yè)主提供物業(yè)治理用房及其它配套,如商業(yè)用房、物業(yè)治理員工的住宿用房等.此外,根據(jù)合同約定,建設(shè)單位還應(yīng)為物業(yè)治理企業(yè)接管運(yùn)作、實(shí)施治理提供一定數(shù)額的開辦費(fèi)等.7、維修基金的代為收取者按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)“維修基金治理方法的規(guī)定,建設(shè)單位在售房時應(yīng)向購房者代為收取維修基金,收取的維修基金屬業(yè)主共同所有,收取之后移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管.三、物業(yè)治理企業(yè)的角色定位物業(yè)治理企業(yè)是物業(yè)治理效勞的直接提供者,是物業(yè)治理活動中的供給主體.1、物業(yè)區(qū)域內(nèi)治理制度的制定者物業(yè)治理企業(yè)依照法律、法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)治理合同

11、的約定,結(jié)合實(shí)際情況,制訂所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理制度.2、物業(yè)治理活動的實(shí)施者物業(yè)治理企業(yè)依照法律、法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)治理合同的約定,對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的治理和效勞.3、治理效勞費(fèi)的收取者物業(yè)治理企業(yè)依照物業(yè)治理合同開展工作,并收取相應(yīng)的治理效勞費(fèi).依照業(yè)主大會的決議,物業(yè)治理企業(yè)也可以收取有關(guān)分?jǐn)偟馁M(fèi)用；依照物業(yè)治理合同和有關(guān)規(guī)定,物業(yè)治理企業(yè) 還可以獲得傭金以及其它合法經(jīng)營的收入.4 、業(yè)主大會召開的協(xié)助者物業(yè)治理企業(yè)協(xié)助物業(yè)治理行政主管部門和建設(shè)單位召開第一次業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會.業(yè)主委員會成立后,物業(yè)治理企業(yè)協(xié)助業(yè)主委員會召集、召開業(yè)主大會.5、專業(yè)公司的選聘者物業(yè)治理企業(yè)在治理的

12、物業(yè)區(qū)域內(nèi),可以根據(jù)企業(yè)治理運(yùn)作的需要,將某些專項(xiàng)性業(yè)務(wù)項(xiàng)目委托給專業(yè)性的公司進(jìn)行治理如將清潔衛(wèi)生委托給專業(yè)性的清潔公司等,但不得將整體 業(yè)務(wù)的治理權(quán)出讓.在實(shí)施外包的過程中,物業(yè)治理企業(yè)要增強(qiáng)治理,保證效勞質(zhì)量和水準(zhǔn)符 合要求.6、物業(yè)治理效勞質(zhì)量的被監(jiān)督者業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)治理活動中是需求主體.物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)完全履行物業(yè)治理合同的各項(xiàng)內(nèi)容,向全體業(yè)主、住用人提供物業(yè)治理服務(wù),并接受政府有關(guān)部門、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)主 大會或其執(zhí)行機(jī)構(gòu)有權(quán)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)治理的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督.四、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會在物業(yè)治理活動中的角色定位業(yè)

13、主是物業(yè)的所有權(quán)人,即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人.業(yè)主既是物業(yè)治理活動中的參與者,又是物業(yè)治理企業(yè)的效勞對象.業(yè)主依法享有對物業(yè)專用局部的專有權(quán)、物業(yè)共用 局部的共有權(quán)以及參與所住小區(qū)物業(yè)治理公共活動的權(quán)力,并承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù).單個業(yè)主不具 有行使物業(yè)重大治理事項(xiàng)的主體資格,單個業(yè)主的權(quán)利只有通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會才能行 使和表達(dá).業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,代表該物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主治理物業(yè)共同事務(wù)的業(yè)主自治治理的組織,依法享有選舉業(yè)主委員會,決定和審議物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)其它重大治理事項(xiàng)等 權(quán)利,并承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù).業(yè)主大會是業(yè)主行使權(quán)利的最高機(jī)構(gòu),重大治理事項(xiàng),必須通過業(yè) 主大會表決通過后,

14、才能生效和執(zhí)行.業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,經(jīng)物業(yè)治理行政主 管部門登記的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在物業(yè)治理活動中依法享有召集、召開業(yè)主大會,協(xié)助物 業(yè)治理工作等權(quán)利和義務(wù),并無直接決定和處理小區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的權(quán)利,比方解聘、選聘物業(yè) 治理企業(yè)等,這局部權(quán)利業(yè)主委員會只有通過業(yè)主大會表決通過后才能生效和執(zhí)行.第二節(jié)治理處與物業(yè)治理主體之間的關(guān)系治理處是物業(yè)治理企業(yè)的基層治理單位和派出機(jī)構(gòu),其行為和責(zé)任的承載方是物業(yè)治理企業(yè).但由于治理處在實(shí)施治理過程中,要與很多部門打交道,因此,有必要扼要地介紹其在運(yùn)作中涉及的各方關(guān)系,特別是與物業(yè)治理主體之間的關(guān)系如政府行政主管部門、建設(shè)單位、業(yè)主及非業(yè)主使用

15、人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會等.一、治理處與政府行政主管部門之間的關(guān)系治理處與政府行政主管部門關(guān)系協(xié)調(diào)的好壞,直接影響到治理處工作開展的進(jìn)程和質(zhì)量,因此必須格外重視.物業(yè)治理行政主管部門分為三個層次,實(shí)行分級治理,即建設(shè)部、省自治區(qū)、直轄市建設(shè)廳建委、市房地產(chǎn)治理局建委.此三層部門根據(jù)行政專屬各自對所轄的物業(yè)治理 企業(yè)實(shí)施行業(yè)主管的權(quán)力.治理處作為物業(yè)治理企業(yè)派出機(jī)構(gòu)理應(yīng)接受行政主管部門的監(jiān)督和 治理.二、治理處與建設(shè)單位之間的關(guān)系建設(shè)單位在物業(yè)未出售或未交付使用之前,是物業(yè)的業(yè)主,從產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形式上看,也稱為第一業(yè)主,隨著物業(yè)的出售,建設(shè)單位在物業(yè)中的份額越來越小.在業(yè)主委員會成立之前,建設(shè)單位代

16、表全體業(yè)主包括未出售局部將物業(yè)治理委托給專業(yè)物業(yè)治理公司進(jìn)行治理,因此,治理處與建設(shè)單位之間不是上下級、治理與被治理的關(guān)系,而是兩個平等的民事主體之間的關(guān)系,各自享有一定的權(quán)利,同時也承當(dāng)一定的責(zé)任.治理處與建設(shè)單位之間的這種關(guān)系,通過 物業(yè)治理企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的?物業(yè)治理合同?來規(guī)定和表達(dá)的.三、治理處與業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的關(guān)系業(yè)主通過購置物業(yè),自然地獲得了該物業(yè)的所有權(quán)及相關(guān)的權(quán)利,但是,對于重大治理事項(xiàng)必須由業(yè)主大會共同決定,如通過物業(yè)治理招投標(biāo)選聘物業(yè)治理企業(yè)、審查治理處的財(cái)務(wù)賬 目等,單個業(yè)主并不具備行使這種權(quán)利的資格,單個業(yè)主只有通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會才能 行使有關(guān)

17、權(quán)利,業(yè)主與業(yè)主大會之間的關(guān)系是業(yè)主大會代表全體業(yè)主處分物業(yè)共用局部的事宜和由此帶來的關(guān)系全體業(yè)主生活工作的重大事項(xiàng),業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和常設(shè)組織,業(yè)主委員會并無單獨(dú)處理物業(yè)重大事項(xiàng)的權(quán)利.業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過物業(yè)治理合同確定物業(yè)治理企業(yè)及相關(guān)事宜,這就說明全體業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會,以合同的形式 將該物業(yè)的治理權(quán)委托給治理企業(yè).因此,治理處作為治理企業(yè)的代表,其與業(yè)主、業(yè)主大會 和業(yè)主委員會之間是平等的民事主體關(guān)系.四、物業(yè)治理各主體之間的關(guān)系政府行政主管部門對物業(yè)治理有指導(dǎo)和監(jiān)督的作用.建設(shè)單位負(fù)責(zé)首次選聘或組建物業(yè)管理企業(yè),并與物業(yè)治理企業(yè)簽訂?物業(yè)治理合同?.物業(yè)

18、治理企業(yè)籌備并成立治理處對該工程進(jìn)行治理.在政府物業(yè)治理行政主管部門的指導(dǎo)下,治理處和建設(shè)單位負(fù)責(zé)協(xié)助召開第一次業(yè)主大會,選舉成立業(yè)主委員會.業(yè)主委員會成立后,在合同期滿或物業(yè)治理企業(yè)違反合同條款 時,可以通過招投標(biāo)方式或其它方式重新選聘物業(yè)治理企業(yè).第三節(jié)治理處與各主體之間關(guān)系的協(xié)調(diào)一、治理處與政府行政主管部門的協(xié)調(diào)政府行政主管部門是物業(yè)治理企業(yè)的行政主管領(lǐng)導(dǎo),政府行政主管部門的政策、態(tài)度、導(dǎo)向、治理等,對物業(yè)治理企業(yè)的日常運(yùn)作有著十分重要的調(diào)節(jié)作用.因此,根據(jù)屬地治理的原那么,治理處必須增強(qiáng)與物業(yè)所屬區(qū)域地方行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào).一是積極支持和配合物業(yè)治理行政主管部門的工作, 如認(rèn)真落

19、實(shí)物業(yè)治理行政主管部門的有關(guān)指示精神,參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動等； 二是及時獲得物業(yè)治理行政主管部門的有關(guān)信息,以便按新要求改良和完善物業(yè)治理； 三是將治理處在運(yùn)作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題, 積極向物業(yè)管 理行政主管部門匯報(bào),爭取得到物業(yè)治理行政主管部門的支持和解決.二、治理處與建設(shè)單位和業(yè)主的協(xié)調(diào)一治理處與不同類型建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原那么由于建設(shè)單位內(nèi)在素質(zhì)以及對物業(yè)治理的要求不同,在物業(yè)治理的實(shí)際運(yùn)作中,要針對不同類型的建設(shè)單位和不同情況,采取不同的協(xié)調(diào)原那么和方法.例如對于首次開發(fā)樓盤的建設(shè)單位,由于缺乏經(jīng)驗(yàn),對物業(yè)治理的運(yùn)作不太熟悉,因此治理處要根據(jù)主動幫助原那么,積極提出各

20、項(xiàng)建設(shè)、銷售、入住、治理等階段的建議和應(yīng)注意的事項(xiàng),需解決的問題,并幫助其制訂各種解決問題的方案,真正從建設(shè)單位的角度著想,替建設(shè)單位分憂解愁,同時提升治理效勞質(zhì)量,提升物業(yè)建設(shè)和物業(yè)治理企業(yè)的品牌與知名度.而對屢次開發(fā)樓盤的建設(shè)單位,由于對物業(yè)治理的運(yùn)作有一定程度的了解,他們往往有自己一套成熟的運(yùn)作模式, 在接受物業(yè)治理企業(yè)的意見建議的同時,也有可能存在排斥治理處意見的現(xiàn)象,對此,物業(yè)治理方應(yīng)本著誠信原那么,充分考慮建設(shè)單位及各方意見、利益,虛心 聽取對方意見,充分協(xié)調(diào),把工作做細(xì).但也要根據(jù)物業(yè)治理合同,據(jù)理力爭,講清道理和是 非,維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益.如果建設(shè)單位確實(shí)有違約行為,損害業(yè)主和

21、物業(yè)治理方的利益,且 不可協(xié)調(diào),治理方可以請政府行政主管部門出面協(xié)調(diào)或可以考慮退出物業(yè)治理.二治理處在入住前期準(zhǔn)備階段與建設(shè)單位的協(xié)調(diào)在物業(yè)入住前,物業(yè)治理企業(yè)的一般運(yùn)作是成立物業(yè)接管籌備小組,負(fù)責(zé)物業(yè)全面、正 式接管的前期籌備工作.這個接管小組原那么上是治理處的雛形,物業(yè)接管籌備小組的成立標(biāo)志著治理處進(jìn)入運(yùn)作狀態(tài).1、從物業(yè)治理的角度,提出合理化建議建設(shè)單位由于思路、著眼點(diǎn)不同,往往無視一些細(xì)節(jié)和問題.因此,物業(yè)治理企業(yè)要根據(jù) 自身的經(jīng)驗(yàn),從使用、治理等多重角度向建設(shè)單位提出合理化建議.這是治理處與建設(shè)單位進(jìn) 行協(xié)調(diào)的重要內(nèi)容.如果治理處提出的這些合理化建議能被采納,一方面有助于物業(yè)的完善,

22、 另一方面也便于日后的物業(yè)治理工作的開展,如空調(diào)位確實(shí)定及冷凝水的排放、小區(qū)的封閉、 道路、綠化設(shè)計(jì)施工方案的調(diào)整等.在物業(yè)工程開發(fā)建設(shè)中,建設(shè)單位由于經(jīng)驗(yàn)缺乏等種種原因,局部物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時往 往沒有考慮到空調(diào)位及空調(diào)冷凝水的收集排放.因此,治理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改良并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水排水管道.如果工程已經(jīng)竣工無法改變時,治理處應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位的要求, 對業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以確定,以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、 美觀,同時防止空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛.小區(qū)的封閉、道路、綠化設(shè)計(jì)施工方案可能不適應(yīng)業(yè)主住戶的生活習(xí)慣和需要及物業(yè)治理的要求,此時治理處應(yīng)盡早

23、提出實(shí)用的修改意見或方案.2、配合建設(shè)單位與其他部門的協(xié)調(diào)在業(yè)主入住之前,建設(shè)單位要完成很多工作,如將物業(yè)治理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)治理文件報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和備案,與自來水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、 電、氣等.對此,治理處要代表或配合建設(shè)單位與這些部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決,如電的開通等.物業(yè)一旦竣工驗(yàn)收,就不再使用施工用電,在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前,供電局要對物業(yè)的供電系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)和封表處理.此時,治理處應(yīng)代表或配合建設(shè)單位做好以下兩項(xiàng)工作. 第一項(xiàng)為哪一項(xiàng)報(bào)停暫不使用的變壓器,以免造成損失,由于變壓器一旦投入使用,不管用電多少,都要交納一定數(shù)額的根本電費(fèi),而在實(shí)際工作中,一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的

24、變壓器容量可能富余,不需要開通所有的變壓器；二是入住前,特別是分期建設(shè)、分期入住的物業(yè),一定時間內(nèi)不需要開通所有的變壓器； 三是通過對變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用,也可以減少變壓器設(shè)備投入使用.通過報(bào)停暫不投入使用的變壓器,可有效地降低治理本錢.第二項(xiàng)是有條件的物 業(yè),應(yīng)積極向供電局申請抄表到戶,以減少用電環(huán)節(jié),同時減輕治理處的工作壓力.3、業(yè)主入住前的相關(guān)準(zhǔn)備工作業(yè)主入住前期準(zhǔn)備階段,治理處與建設(shè)單位協(xié)調(diào)的內(nèi)容較多,如物業(yè)治理用房及其它用房確實(shí)定,治理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)定,提出物業(yè)治理用房和其它用房主要是物業(yè)辦公用房、員工住宿用房和商業(yè)用房的具體建議與要求,并與建設(shè)單位

25、進(jìn)行 積極的協(xié)調(diào).三治理處在入住期間與建設(shè)單位和業(yè)主的協(xié)調(diào)業(yè)主入住是物業(yè)治理正式運(yùn)作的開始,也是整個物業(yè)治理活動難點(diǎn)之一,這個過程對管理處各方面的綜合要求較高, 也最能表達(dá)治理處的運(yùn)作水平. 物業(yè)開發(fā)和銷售過程中的諸多問 題都會在入住期間暴露出來,因此, 入住工作處理得好, 建設(shè)單位很多的遺留問題就會得到妥 善解決,否那么,就會為以后的日常工作留下隱患,易引發(fā)糾紛和矛盾.1、治理處對建設(shè)單位和業(yè)主協(xié)調(diào)的根本原那么從治理和效勞的角度而言,建設(shè)單位和業(yè)主都是物業(yè)治理的效勞對象和顧客,治理處在兩者之間起一個中介和橋梁作用,它的一邊是建設(shè)單位,一邊是業(yè)主,對于這兩個彼此相關(guān)卻又經(jīng)常處于對立狀態(tài)的主體,

26、 治理處都應(yīng)盡心盡力地為他們效勞, 設(shè)身處地為他們解決實(shí)際問題,在遇到兩方主體發(fā)生矛盾時,治理處應(yīng)站在客觀、公正、公平的立場上處理問題,盡量弱 化矛盾,調(diào)協(xié)解決.2、治理處在入住期間與建設(shè)單位和業(yè)主協(xié)調(diào)的內(nèi)容治理處在入住期間對建設(shè)單位和業(yè)主之間的協(xié)調(diào),涉及到物業(yè)入住的方方面面.如對業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)處理；對建設(shè)單位承諾不能兌現(xiàn)的協(xié)調(diào)處理；對入住時水、電、氣、供 暖、 等不能及時開通的協(xié)調(diào)處理；對建設(shè)單位延期入住的協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)不具備入住條件的協(xié)調(diào)處理；對業(yè)主拒收房屋的協(xié)調(diào)處理以及對業(yè)主裝修的協(xié)調(diào)處理等.這些均要根據(jù)上述根本原那么來進(jìn)行多方協(xié)調(diào),盡可能使矛盾和沖突得到有效地化解.四入住后期

27、治理處在建設(shè)單位和業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)入住大約半年后,建設(shè)單位在物業(yè)治理中的作用越來越小,聯(lián)系也越來越少,但此時物業(yè)的很多工程仍在保修期.此時,業(yè)主因故要找建設(shè)單位,治理處應(yīng)代為聯(lián)絡(luò).第一種方式是治理處向業(yè)主提供建設(shè)單位該工程負(fù)責(zé)人的姓名、 和聯(lián)系 , 由業(yè)主自己去與建設(shè)單位聯(lián)系；第二種方式是由業(yè)主提出書面報(bào)告,由治理處轉(zhuǎn)交建設(shè)單位；第三種方式是由治理處就有關(guān)情況寫出書面報(bào)告,請建設(shè)單位予以協(xié)調(diào)解決.新建物業(yè)的治理難度大,要求高,對治理處主任的要求更高,因此,物業(yè)治理企業(yè)必須選派優(yōu)秀人才擔(dān)當(dāng)新治理處主任,對于個別治理處主任不能勝任工作,物業(yè)建設(shè)單位提出替換請求時,物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)予以滿足.二、治理處與

28、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的關(guān)系協(xié)調(diào)一治理處與業(yè)主大會的協(xié)調(diào)1、治理處協(xié)助業(yè)主大會的召開召開業(yè)主大會之前,治理處應(yīng)通過多種渠道協(xié)助業(yè)主委員會通知所有業(yè)主,增強(qiáng)他們的參與意識和主人翁意識,使業(yè)主大會開得更具有代表性.同時通過業(yè)主大會的召開,增加與業(yè)主的聯(lián)系和交流.2、重大治理事項(xiàng)報(bào)業(yè)主大會批準(zhǔn)在業(yè)主大會召開之前,治理處應(yīng)就年度工作方案、維修基金的使用等重大事項(xiàng)作好書面報(bào)告,在業(yè)主大會上宣讀,經(jīng)過業(yè)主大會審議通過后執(zhí)行.3、接受業(yè)主大會的監(jiān)督治理處在業(yè)主大會上公布物業(yè)治理費(fèi)的收支賬目等須接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督.二治理處與業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)1、協(xié)助業(yè)主委員會的選舉成立業(yè)主委員會的組成及運(yùn)作,對治理處顯得特

29、別重要,但由于目前業(yè)主委員會的運(yùn)作機(jī)制體系還不夠成熟,因此出現(xiàn)了種種不正常的現(xiàn)象,如選舉出來的業(yè)主委員會成員素質(zhì)低下、不具有代表性,他們對物業(yè)治理不支持、 不配合,考慮更多的是個人利益而不是全體業(yè)主的利益,甚至無理由地要炒掉物業(yè)治理企業(yè)等.因此,在選舉業(yè)主委員會的時候,治理處應(yīng)協(xié)助政府行政主管部門的組織籌備工作,提供會議場所,傳達(dá)物業(yè)治理信息,以保持公平、公正、公開的 選舉立場,保證業(yè)主委員會的選舉成立具有廣泛的代表性.2、重大治理事項(xiàng)請業(yè)主委員會參加治理處在日常工作中,在決定較重要問題時,應(yīng)邀請業(yè)主委員會參加,征詢他們對物業(yè)治理的意見和建議,同時也可增強(qiáng)與業(yè)主委員會的聯(lián)系和溝通.3、貫徹經(jīng)常

30、聯(lián)系、廣泛溝通、增強(qiáng)理解、促進(jìn)合作的原那么治理處應(yīng)增強(qiáng)與業(yè)主委員會的聯(lián)系,除定期召開業(yè)主委員會會議外,還可利用豐富多彩的社區(qū)文化活動,增強(qiáng)與業(yè)主委員會的溝通和交流,使雙方彼此互相理解,增進(jìn)合作,更好地 開展物業(yè)治理工作.治理處處理好與業(yè)主委員會的關(guān)系,就為處理好與業(yè)主之間的關(guān)系奠定了良好的根底.第四節(jié)：治理處與相關(guān)聯(lián)單位、部門之間的相互關(guān)系一、相關(guān)聯(lián)單位、部門在物業(yè)治理行業(yè)中的角色定位與物業(yè)治理相關(guān)聯(lián)的單位、部門主要包括城市供水、供電、供氣、供暖的專營效勞公司,市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等政府行政治理部門,保安、清潔、 綠化等專業(yè)公司等,他們在物業(yè)治理活動中有不同的責(zé)

31、任和職能,處于不同的角色.一供水、供電、供氣、供暖等專營效勞公司在物業(yè)治理行業(yè)中的角色定位1、供水、供電、供氣、供暖等部門是專業(yè)為城市居民提供水、電、氣、暖供給與治理的 專營效勞公司.2、各專營效勞公司對治理范圍內(nèi)的管網(wǎng)、線路、設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行進(jìn)行治理維護(hù), 以保證住宅區(qū)水、電、氣、暖的正常供給,具體負(fù)責(zé)到各類用戶表的前端.3、提供多種配套效勞：抄表到戶、銀行托管收費(fèi)或委托收費(fèi)、故障檢查及使用咨詢等.4、對各住宅區(qū)及用戶水、電、氣、暖的使用與治理進(jìn)行監(jiān)督和平安指導(dǎo).二、市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政治理部門在物業(yè)治理行業(yè)中的角色定位市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、

32、消防、工商、稅務(wù)、物價等行政治理部門不直接介入物業(yè)治理的具體過程, 他們按當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的責(zé)任分工,負(fù)責(zé)物業(yè)治理中相關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo),并完本錢部門應(yīng)履行的工作,對物業(yè)治理表達(dá)的是一種間接治理.如市政、綠化、衛(wèi)生主管部門按責(zé)任區(qū)范圍劃分負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)市政公共的道路、綠化、衛(wèi)生工作并對住宅區(qū)內(nèi)的相應(yīng)工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo).二、治理處與政府相關(guān)聯(lián)單位、部門之間的關(guān)系一與供水、供電、供氣、供暖等專營效勞公司之間的關(guān)系1、共同擔(dān)負(fù)著住宅區(qū)居民供水、供電、供氣、供暖的治理與效勞工作.在日常治理工作中,治理處應(yīng)隨時與水、電、氣、暖供給部門保持溝通與聯(lián)絡(luò),及時了解有關(guān)信息,在系統(tǒng)發(fā)生故障時,及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門排除故障,保證水、電、氣、暖的正常供給.2 、在業(yè)務(wù)上存在委托與被委托的合同關(guān)系.因地區(qū)、物業(yè)的差異,并不是所有的住宅區(qū)都能實(shí)行抄表到戶治理, 專營效勞公司往往將局部業(yè)務(wù)通過簽訂代管協(xié)議將局部業(yè)務(wù)委托給管理處進(jìn)行治理,如供水部門將小區(qū)總水表之后的設(shè)施委托給治理處治理,供水公司只抄總表,治理處抄表到戶并代收水費(fèi),供水公司支付一定的代管費(fèi)用或損消耗用.二與