電梯管理服務(wù)方案

1、For pers onal use only in study and research; not for commercial use蠆電梯管理服務(wù)方案聿提要：電梯要求每周保養(yǎng)一次，時(shí)間不少于二小時(shí)，要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定 梯進(jìn)行保養(yǎng)，檢查部位：斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝 置,急停開關(guān)。螄電梯維護(hù)保養(yǎng)可分為：周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的 遵照廠家要求。螄周保養(yǎng)基本要求肀1.電梯要求每周保養(yǎng)一次，時(shí)間不少于二小時(shí)，要求維護(hù)人員做到定人、定時(shí)、定梯 進(jìn)行保養(yǎng)。薇2.對電梯以下各部位要進(jìn)行檢查，確保其工作正常、清潔、潤滑。螇 電源開

2、關(guān)、安全開關(guān)。襖A、控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷，接線牢固。蒁B、檢查熔斷器、熔絲接觸情況 ，接點(diǎn)牢固，應(yīng)無打火現(xiàn)象。艿C急停、安全窗、井底、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好，動(dòng)作正常、可靠。不準(zhǔn)跨接。薆(2)曳引機(jī)：外觀機(jī)體應(yīng)保證清潔光亮。羄(3)減速機(jī)袂A、運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無異常振動(dòng)。螆B、減速箱油面高度應(yīng)保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。c.減速箱油溫不超過 85 C;蒞電動(dòng)機(jī)肄A、電動(dòng)機(jī)運(yùn)行中不應(yīng)有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音，如有異聲應(yīng)停梯檢查是否有異物 侵入滑動(dòng)軸承，軸承是否損壞。芃B、電動(dòng)機(jī)油位應(yīng)在油鏡中心附近。蒈C電動(dòng)機(jī)使用時(shí)環(huán)境溫度不應(yīng)高于40C ,溫升不應(yīng)高于銘牌規(guī)定。莇D電動(dòng)機(jī)軸承竄量

3、不大于 4mm膄制動(dòng)器。葿A、動(dòng)作平穩(wěn)可靠，不打滑，閘瓦接觸面不小于 70%膀B、抱閘未打開時(shí),(房地產(chǎn)E網(wǎng):,盤車輪不應(yīng)用手能盤動(dòng)。0.7mmt膆C抱閘打開時(shí)，兩側(cè)間隙應(yīng)一致，其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)大于芄D抱閘開閉應(yīng)靈活、自如,線圈溫升不超過60C。袀(6)控制柜蚈A、柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常 ,儀表準(zhǔn)確。裊B、無發(fā)熱現(xiàn)象，各接觸點(diǎn)接觸嚴(yán)密無粘連燒損現(xiàn)象莄C柜內(nèi)反開關(guān)無油污無積塵。芁(7)限速系統(tǒng)莀A、限速輪：外觀清潔，動(dòng)作靈活，無明顯月期打點(diǎn)，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、 輪 槽無異常磨損。蚄B、漲繩輪及安全鉗裝置：外觀清潔，油路通暢，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)，張緊輪氈墊加油，安全鉗各聯(lián) 動(dòng)機(jī)構(gòu)靈活

4、，鉗口與導(dǎo)軌側(cè)工作面間隙在2-3mm間。莃(8)選層系統(tǒng)：選層器轉(zhuǎn)動(dòng)及滑動(dòng)部分清潔及油量充足，接點(diǎn)清潔，壓力適當(dāng)。螞(9)廳、轎門系統(tǒng)螈A、廳、轎門正常關(guān)閉后，應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò)；鎖緊元件的最小嚙合長度為 7mm此時(shí)外 廳門不應(yīng)能用手扒開。蚇B、安全觸板、光電裝置功能可靠。蒃C廳門、轎門、轉(zhuǎn)動(dòng)部位及滑道 ：轉(zhuǎn)動(dòng)部件清潔，轉(zhuǎn)動(dòng)自如，填加潤滑油，上、下滑道 雜物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時(shí)更換。蝿D開關(guān)門機(jī)構(gòu)：開關(guān)門總程清潔，活動(dòng)及轉(zhuǎn)動(dòng)部位清潔加油，皮帶松緊度適當(dāng)，不打滑， 開門機(jī)清除積碳、保潔。蒀(10)層顯系統(tǒng)，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。蒆A、各元件指示功能正常，按鈕活動(dòng)自如無卡阻。薃B、燈

5、光顯示正常，清潔無塵。膀(11)井道系統(tǒng)羈A、轎廂，對重導(dǎo)靴間隙均勻、靴襯無嚴(yán)重磨損。芅B、油盒、油刷無缺損，軌道潤滑良好。蚃C鋼絲繩張力均勻且無斷股。薁(12)衛(wèi)生,鐵門至機(jī)房間的樓道；機(jī)房；轎頂；底坑等部位應(yīng)保持清潔，無垃圾，清除油污及灰塵。蠆月保養(yǎng)羋月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、特別是對安 全裝置的檢查。螃1、減速機(jī)：減速機(jī)應(yīng)無異常響聲，清除表面積塵油垢。羂(1)為蝸輪油的滾動(dòng)軸承加油，檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。腿(2)檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致，緊固曳引輪各部位螺栓。肆2、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組袃(1)清除其內(nèi)外灰塵及油污。莂(2)測速系統(tǒng)工作正常，傳動(dòng)系統(tǒng)無損

6、傷。衿3、制動(dòng)器螅(1)檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。羃 緊固各連接螺栓。蕿(3)線圈溫升不超過 60C。芇4、限速系統(tǒng)薄清除夾繩鉗口處異物、油污。羃(2)旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油。羀(3)檢查限速器輪和張緊輪的輪槽，有無異常磨損。聿(4)檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動(dòng)作是否正常。薇5、控制柜、勵(lì)磁柜。肂(1)檢查各各電氣元件、儀表，對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時(shí)調(diào)整更換。莁(2)檢查接觸器、繼電器觸點(diǎn)燒蝕情況，如嚴(yán)重凸凹不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭。蕆(3)檢查機(jī)械聯(lián)鎖裝置，對動(dòng)作不可靠的應(yīng)調(diào)整。莆6、鋼絲繩膂(1)檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應(yīng)鎖緊，開口銷齊備。1)調(diào)整張力與平均值相差不大于5%螂(2)鋼

7、絲繩表面油污過多，應(yīng)清除。腿(3)檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。膅(4)檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況節(jié)3、導(dǎo)靴膃 清洗自動(dòng)潤滑裝置，軸承處加注金屬基潤滑脂。蚇(2)緊固導(dǎo)靴螺栓,固定式導(dǎo)靴與導(dǎo)軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定。膈(3)檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時(shí)應(yīng)更換。滾動(dòng)輪導(dǎo)靴的滾輪的無異常響聲,發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。莂4、開門機(jī)芀(1)檢查整個(gè)系統(tǒng),轉(zhuǎn)動(dòng)部位填充潤滑脂。莈(2)開門電機(jī)碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換。羇(3)轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)可靠無損傷。蒂5、導(dǎo)軌：檢查導(dǎo)軌連接板、導(dǎo)軌壓板、導(dǎo)軌支架、及焊接部位應(yīng)無松動(dòng)無開焊，并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。蝕6、接線

8、盒及電纜。肀(1)檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵。螅(2)檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。蒂7、極限、限位開關(guān)肁(1)對極限開關(guān)做越程試驗(yàn),越程距離為150250mm銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。(2)限位 開關(guān)越程50150mm銷軸部位應(yīng)加注潤滑油薈(2)鋼絲繩張力應(yīng)均勻。蒄7、廳轎門系統(tǒng)：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪 ，門導(dǎo)軌軸承，涂抹潤滑油。8、選層系統(tǒng)薂(1)清除各部位灰塵及油污，調(diào)整電氣選層器動(dòng)作間隙或準(zhǔn)確度。蒂(2)為鋼帶輪及漲繩輪軸加油，為活動(dòng)拖板導(dǎo)軌加注潤滑油。芀9、導(dǎo)軌：對有自動(dòng)潤滑裝置的導(dǎo)軌，應(yīng)加注機(jī)械潤滑油。薇10、安全裝置蟻檢查部位：斷相保護(hù)裝置、超速保護(hù)

9、裝置、機(jī)械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機(jī)電聯(lián)鎖裝置 急停開關(guān)，修檢開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)。蠆(2)各安全裝置應(yīng)靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。蚈11、底坑 清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件的灰塵，保持底坑干燥。芆半年保養(yǎng)：半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點(diǎn)部位檢查調(diào)整、維護(hù)保養(yǎng)。螁1、電動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組肀(1)添加軸承潤滑油。蒀(2)檢查修理碳刷刷架、清理,向器。肅水泵管理服務(wù)方案膅提要：泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸 ，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸 鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。蒁1、目的：規(guī)

10、范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作 ，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。袈2、適用范圍：適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施(含消防供水機(jī)組)的維修保養(yǎng)。肇3、職責(zé)膅(1)主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情 況。袂(2)設(shè)備部主管負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該 計(jì)劃的實(shí)施。薀(3)水泵房組長/管理員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。袇公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。芅4、程序要點(diǎn)芃（1）給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。肇A、每年的12月15日之前，由設(shè)備部主管組織水泵房組長 /管理員一起研究、制定給 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃

11、并上報(bào)公司審批。蚆B、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則蒞a、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度荿b、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）;蝿c、合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等 ）。莄C給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容蒅a、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容螀b、備品、備件計(jì)劃芇C、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間蕆d、預(yù)計(jì)費(fèi)用。薅(2)水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。賺(3)小區(qū)內(nèi)主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi) 變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負(fù)責(zé)。罿(4)水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水

12、泵房管理員每年的 4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組 進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。膆A、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)蚅a、用500V搖表檢測電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5M Q以上,否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)薂b、檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承莇c、檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理羅d、清潔電動(dòng)機(jī)外殼螄e、檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。蠆B、水泵維修保養(yǎng)聿a、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；螄b、轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán) 重，則應(yīng)

13、更換同規(guī)格水泵軸；螄c、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根肀d、清潔水泵外表薇e、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。螇f、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。襖g、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。蒁(5)控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的 5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn) 行一次清潔、保養(yǎng)。艿A(chǔ)、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；薆B、檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換羄C檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改袂D 交流接觸器維修保養(yǎng)螆a、清

14、除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒蒞b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；肄c、清潔鐵芯上的油污及臟物芃d、檢查復(fù)位調(diào)簧情況蒈e、擰緊所有緊固件。莇E、自耦減壓啟動(dòng)器維修保養(yǎng)膄a、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MI',否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理葿b、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。膀F、熱繼電器維修保養(yǎng)膆a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換芄b、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。袀G自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)蚈a、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于1

15、OOM,否則應(yīng)烘干處理裊b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換莄c、自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中,其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象芁d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒 拭。,如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦:對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼莀H中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng) 查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確 電器。蚄I、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)莃a、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡螞b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則 應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀

16、表。螈J、遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)蚇a、檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理蒃b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接蝿c、偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。蒀K閘閥維修保養(yǎng)。蒆a、閘閥維修保養(yǎng)薃b、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊膀c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油羈d、對閘閥閥桿加黃油潤滑芅e、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆蚃本文提要：泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行，轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。薁 L

17、、止回閥維修保養(yǎng)蠆a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換羋b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧螃c、檢查止回閥油漆是否脫落 ，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。羂M浮球閥維修保養(yǎng)腿a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換肆b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直袃c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。莂N液位控制器維修保養(yǎng)衿a、檢查密圭寸圈、密圭寸膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換螅b、清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道羃c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊蕿d、緊固所有螺母。芇O 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。薄a、用500V搖表檢測潛水泵或排污泵

18、絕緣電阻是否在0.25M Q以上,否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。羃b、檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。羀c、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。聿d、清潔潛水泵、排污泵外殼 ，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。薇e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。肂P、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）。莁a、檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。蕆b、檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。莆c、檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。膂d、檢查各連接處是否有漏

19、水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。螂Q每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由設(shè)備部主管填寫申請延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。腿R、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作 ，應(yīng)由設(shè)備部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中 ；對于突發(fā) 性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)設(shè)備部主管口頭批準(zhǔn)后 ，可以先組織解決而后寫出 -事故報(bào)告并 上報(bào)公司。膅S、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 維修保養(yǎng)記錄 表內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交設(shè)備部存檔 ，保存期為長 期。節(jié)T、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由設(shè)備部主管填寫停-

20、申請表，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前 24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋建立物業(yè)管理新觀念蚇人員素質(zhì)決定服務(wù)品質(zhì)膈一一深圳金地物業(yè)管理有限公司北京分公司總經(jīng)理助理、金地格林小鎮(zhèn)管理處經(jīng)理戴路莂金地物業(yè)作為一家規(guī)?；?jīng)營的品牌公司，憑借長期積累的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)建立了完善的 品質(zhì)保障體系。1998年，公司建立了管理處主任職業(yè)化制度，這一管理理念一經(jīng)推出，立 刻受到業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注與高度評價(jià)，并成為該年度的行業(yè)十大新聞之一?！肮芾硖幹魅温殬I(yè)化”其內(nèi)容實(shí)質(zhì)就是，從關(guān)注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，讓公司全體員工樹立職業(yè)目標(biāo)意

21、識(shí)，使一大批公司員工通過考試、考核、選拔、培訓(xùn)、試崗、任用等幾個(gè)環(huán) 節(jié)紛紛走上管理處主任的崗位。芀公司在幾年間還相繼推出了更多層面員工的職業(yè)塑造，將該制度延伸至基層操作層員工，為不同層面、不同需求的員工搭建工作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的統(tǒng)一。通過 5年來的實(shí)踐證明，公司員工在工作中不斷學(xué)習(xí)、積極開拓、努 力進(jìn)取，最大可能發(fā)揮個(gè)人工作潛能，為企業(yè)不間斷地產(chǎn)生新鮮血液。莈未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，是工作態(tài)度和服務(wù) 意識(shí)的較量，培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì) 伍，是企業(yè)具備核心競爭力的有力保障

22、。公司注重員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，給公司的每一位員工提供崗前培訓(xùn)及在崗培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，通過鼓勵(lì)自學(xué)，自辦培訓(xùn)班，外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質(zhì)。羇有一個(gè)事例說明了金地人的工作境界。2000年的房展會(huì)上，我們?yōu)榕浜弦活檰枠潜P的物業(yè)形象展示，金地物業(yè)的3名保安人員隨開發(fā)商入場，展會(huì)結(jié)束的當(dāng)天上午在我們的展位前的 通道地上，散落著兩張別人不經(jīng)意丟掉的“金地物業(yè)”報(bào)，我們的保安看到后走出展位彎腰撿起，撣落報(bào)紙上的土后又放回了我們的宣傳資料中。這件小事被開發(fā)商的銷售總監(jiān)看到， 她感慨地說：連金地的基層員工都能這樣自覺地維護(hù)公司文化，具備節(jié)約成本的意識(shí)， 小區(qū)的管理與服務(wù)絕對會(huì)更具檔次

23、。蒂努力傾聽客戶的心聲蝕一一北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理吳建波肀在今天這個(gè)時(shí)代，市場變化無常，我們意識(shí)到創(chuàng)造忠誠的客戶成為企業(yè)發(fā)展和成長的關(guān)鍵 所在。物管企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務(wù)，因此怎樣提高業(yè)主的滿意度尤為重要。就像杰克韋爾奇講到的“當(dāng)我們?nèi)娜鈳椭蛻羧〉贸晒r(shí)，就是在為自己創(chuàng)造財(cái)富”，擺在我們面前的是如何把“以客戶為中心”的思想觀念落實(shí)到我們的實(shí)際工作之中。螅首先，我們要認(rèn)真地審視現(xiàn)有的意識(shí)和觀念。在觀念更新的過程中，新觀念是開山斧，幫 助我們找到正確直接的路徑方法；舊觀念是攔路虎，阻礙我們向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。自以為是不能更新觀念，自以為非也不能更新觀念。 我們要客觀地評價(jià)自己， 才能

24、為更新升級打下基 礎(chǔ)。我們要從換位置、換角度、換視點(diǎn)、換層面幾個(gè)方面，提高意識(shí)、更新觀念，建立全方 位的客戶服務(wù)體系。蒂其次，客戶服務(wù)要從做一個(gè)充滿愛心的人開始。誰都喜歡和一個(gè)充滿愛心的伙伴共事，他可以帶給你主動(dòng)的幫助，溫暖的感受。根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，人的一生中可以認(rèn)識(shí)約3000個(gè)人，與其中的1000人有二次接觸交往的機(jī)會(huì)，也就是說在茫茫人海中與你成為朋友、同事的概 率只有千萬分之二，你怎能不珍惜這樣的機(jī)會(huì)？我們應(yīng)該怎樣面對這千萬分之二的人，機(jī)緣巧合使我們成為朋友、同事，我們要用怎樣的心態(tài)來對待上帝的這種恩賜，馬上行動(dòng)起來， 關(guān)心并熱心幫助身邊的每一個(gè)人。試想一下，在這樣的環(huán)境里工作是多么讓人激動(dòng)，

25、用這種感情與客戶交流會(huì)有怎樣的結(jié)果。肁努力傾聽客戶的心聲，用心發(fā)現(xiàn)客戶的期望與需求?？蛻粼谙硎芊?wù)的過程中會(huì)產(chǎn)生多種 多樣的不滿和抱怨，這需要我們認(rèn)真整理這些信息，因?yàn)樗麄兪瞧髽I(yè)珍貴的信息資源。我們要采用積極的態(tài)度，正確有效地處理，對服務(wù)、產(chǎn)品或者溝通等原因造成的失誤進(jìn)行及時(shí)補(bǔ) 救，幫助企業(yè)建立信譽(yù)。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到客戶的不滿是企業(yè)進(jìn)步的機(jī)會(huì)，只有不斷的規(guī)劃、執(zhí)行、檢查、修正，企業(yè)才能在市場上長久立足?？蛻粜枨笈c期望是不斷增長的，我們要善于在與客戶交流過程中發(fā)現(xiàn)他們的需求，以便完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項(xiàng)目，創(chuàng)造更大的市場，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供原動(dòng)力。薈最后，建立完備的服務(wù)流程與規(guī)章監(jiān)約制度是客戶服

26、務(wù)工作的保障。一項(xiàng)工作的執(zhí)行必須 具備相應(yīng)的制度監(jiān)約，現(xiàn)階段公司各對口部門在努力積極配合圣吉公司顧問人員制定服務(wù)流 程、規(guī)章監(jiān)約制度。它們具有可操作性、實(shí)用性，才能真正做到未雨綢繆，為客戶服務(wù)工作 保駕護(hù)航，來打造當(dāng)代物業(yè)的核心競爭力。蒄客戶服務(wù)的工作任重道遠(yuǎn)，所幸的是我們充分認(rèn)識(shí)到了它的重要，俗話說“只要找到路，就不要怕路遠(yuǎn)”，讓我們今天超過昨天，明天超過今天。薂物業(yè)公司目標(biāo)責(zé)任書2005蒂 根據(jù)xxx物業(yè)2005年經(jīng)營業(yè)績考核要求，結(jié)合深圳xx物業(yè)管理有限公司年工作計(jì)劃，確定半山蘭溪谷管理中心2005年度的經(jīng)營管理責(zé)任目標(biāo)如下：芀一、經(jīng)營指標(biāo)（100 %）薇 1、營業(yè)收入不低于 555萬元人民幣；（30%）蟻 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。蠆 2、營業(yè)成本不超過 495萬元人民幣；（45%）蚈考核完成數(shù)超過指標(biāo)按比例扣分。芆3、稅后利潤總額為 31.14萬元人民幣。（10%）螁 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肀4、應(yīng)收帳款收繳率達(dá) 98%以上；（15%）蒀 考核完成數(shù)低于指標(biāo)按比例扣分。肅本項(xiàng)考核的主責(zé)部門為財(cái)務(wù)部。膅二、管理指標(biāo)（100 %）蒁 （一）重大事項(xiàng)的管理（考核標(biāo)準(zhǔn)見附件一 ”）（扣分項(xiàng)）袈重大傷亡事故、重大設(shè)備機(jī)損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零。肇每發(fā)生一起安全生產(chǎn)責(zé)任事故，視事故的嚴(yán)重程度在