實(shí)行有效的項(xiàng)目管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

1、實(shí)行有效的項(xiàng)目管理 提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力實(shí)行有效的項(xiàng)目管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力【摘 要】縱觀當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在今后激烈的市場競爭中取得競爭優(yōu)勢(shì)并持久生存， 因此必須構(gòu)建核心競爭力， 使企業(yè)在市場上站穩(wěn)腳步。 而其核心競爭力又與管理水平有著密切的關(guān)系。 為適應(yīng)當(dāng)前我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)管理方式和創(chuàng)新的要求， 本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并闡述了改進(jìn)提高項(xiàng)目管理措施，以供同行參考?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題分析；對(duì)策引言房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的重要組成部分。 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的開發(fā)商是管理主體， 是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)

2、目的組織者， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展完整項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)好時(shí)間、性能指標(biāo)與經(jīng)費(fèi)之間的關(guān)系， 確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利開展。 因 此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中起到非常重要的作用。1 分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題1.1 忽略市場調(diào)查，決策存在缺陷隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地高樓大廈拔地而起，可見，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。 在實(shí)際工作中， 有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項(xiàng)目之后，急于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，縮短工期，壓縮成本，并沒有對(duì)市場進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查， 就大概的確定了實(shí)施方案。 他們只注重能夠從中賺取的利潤，而一昧的效仿別人， 并沒有進(jìn)行深入的思考，因此沒有自己的特色，也不結(jié)合實(shí)際

3、情況。導(dǎo)致產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者來說，沒有吸引力，所以在后期的市場競爭中就處于劣勢(shì)。 而且， 因?yàn)闆]有經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查， 在方案確定的時(shí)候也很可能會(huì)出現(xiàn)失誤， 給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)， 不論是一個(gè)工程還是一件事， 一個(gè)好的開始都直接影響進(jìn)程及最終的結(jié)果。所以，項(xiàng)目方案的確定是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場調(diào)研，要打有準(zhǔn)備的“仗”，將眼光放的長遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要急于眼前看到的利益。 因?yàn)闆]有周全的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告， 多決策只是匆忙拍板，導(dǎo)致工程建設(shè)項(xiàng)目很不科學(xué)。1.2 重施工，設(shè)計(jì)未能因地制宜在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中， 表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項(xiàng)目的施工時(shí)期的投資控制， 對(duì)投入合理的資金能取得適

4、用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。 重視項(xiàng)目的施工而忽略其設(shè)計(jì)在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來看，施工項(xiàng)目的質(zhì)量、投資與進(jìn)度， 在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中占有重要地位， 但由于施工圖紙已完成， 投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎(chǔ)上來開展， 對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱， 而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此，由于房地產(chǎn)開發(fā)商重視施工，輕視設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不能夠從實(shí)際出發(fā)，很難滿足消費(fèi)者的基本需求；換句話說，有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是將設(shè)計(jì)的美觀度來判斷設(shè)計(jì)的優(yōu)劣， 并未充分結(jié)合施工的具體樓盤來對(duì)其展開設(shè)計(jì)。2 關(guān)于解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的對(duì)策綜合以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

5、中存在的問題的分析， 提出以下解決措施。2.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目投資前期的可行性研究從以上分析可以得知， 房地產(chǎn)無論是在設(shè)計(jì)階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問題一般是因?yàn)橄惹暗姆康禺a(chǎn)市場調(diào)查不夠充分， 房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導(dǎo)致的。 比如設(shè)計(jì)階段， 因?yàn)闆]有更好的對(duì)市場環(huán)境進(jìn)行調(diào)查 （如： 消費(fèi)者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)消費(fèi)者需求的影響） ，所以導(dǎo)致決策失誤，致使項(xiàng)目管理在企業(yè)中寸步難行。因此， 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，我們要充分重視房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性分析，也就是在房地產(chǎn)正式開發(fā)之前投入一定的人力、物力、財(cái)力展開全方位的可行性研究，切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)市場的前期調(diào)研工作， 確保房地產(chǎn)項(xiàng)

6、目管理確實(shí)可行。 龍湖地產(chǎn)的啟動(dòng)會(huì)制度就很好解決了這個(gè)問題，他對(duì)前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管控、成本管控、營銷策略都進(jìn)行了詳細(xì)的剖析，并指出了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及措施，值得同行好好學(xué)習(xí)。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段所開展的可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員或咨詢單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、 經(jīng)濟(jì)、 項(xiàng)目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項(xiàng)提出具體指導(dǎo)意見，通過這種方式來提升房地產(chǎn)開發(fā)商的工程項(xiàng)目決策的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功率。2.2 強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)階段投資方面的控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)是工程項(xiàng)目的最初的設(shè)計(jì)階段（尤其是方案階段） ，應(yīng)該堅(jiān)決克服只是重視施工

7、，而輕視設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念。對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場來講，項(xiàng)目設(shè)計(jì)比較新穎，并能滿足廣大購房者基本需要的開發(fā)項(xiàng)目， 就能獲得成功。 不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金， 還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問題， 提升企業(yè)的社會(huì)效益， 為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 購房難是當(dāng)前絕大多數(shù)購房者需要面對(duì)的問題， 當(dāng)前的買房也成為了生活中的大事， 甚至買房會(huì)涉及到兩代甚至三代人的事。 所以， 作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分考慮買房者的實(shí)際生活需要。2.3 重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作由于房地產(chǎn)項(xiàng)目比較多， 人物也比較重， 因此建設(shè)管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。 然而， 工程收尾

8、階段在整個(gè)工程中是占據(jù)著主要位置， 因此開發(fā)商應(yīng)該牽頭成立由多個(gè)部門成立工程項(xiàng)目收尾管理機(jī)構(gòu)， 和工程項(xiàng)目現(xiàn)場的管理人員， 展開相關(guān)的分工協(xié)作，一同來完成工程項(xiàng)目收尾階段的工作。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項(xiàng)目實(shí)施的早期階段， 并積極通過理清工程項(xiàng)目和參與各方的基本關(guān)系， 有效降低收尾期間的工作量。 從工程項(xiàng)目實(shí)踐的角度出發(fā)， 工程項(xiàng)目的承包單位在到施工階段的時(shí)候， 應(yīng)該根據(jù)工程項(xiàng)目施工的具體特點(diǎn)， 采取統(tǒng)一的規(guī)劃， 分為不同的步驟來進(jìn)行實(shí)施，并根據(jù)具體的施工進(jìn)度來展開招標(biāo)。與此同時(shí)，還應(yīng)該進(jìn)一步明確應(yīng)該由總承包商來完成的工作， 需要交由總承包商來進(jìn)行完成， 如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的

9、話，就可以將其提供給開發(fā)商來為其服務(wù)， 也就是更加注重自我管理。 要做到切實(shí)有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項(xiàng)目， 對(duì)工程項(xiàng)目的整體開發(fā)商包含的具體工程要進(jìn)一步的細(xì)化， 對(duì)各自合同的基本條件繼續(xù)深化， 有利于工程項(xiàng)目的開發(fā)商和監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)有機(jī)協(xié)調(diào)，有效規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。2.4 提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員的基本素養(yǎng)我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本方法與管理的理論方面和先進(jìn)國家相比還存在較大的差距， 是因?yàn)楫?dāng)前我國很多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少， 項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)普遍較低， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本性質(zhì)、基本任務(wù)與基本機(jī)制方面的認(rèn)識(shí)還不夠充分， 項(xiàng)目管理方面存在一定的局限性。 因此導(dǎo)致了

10、要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的國際化、 現(xiàn)代化， 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項(xiàng)目經(jīng)理，其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時(shí)俱進(jìn)， 深刻領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目管理中以人為本的重要意義。 對(duì)規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理來講， 應(yīng)該學(xué)會(huì)掌握與使用先進(jìn)的管理工具， 實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目方面的管理。 假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理人員， 還應(yīng)隨社會(huì)不斷進(jìn)步以及相關(guān)管理技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，通過接受培訓(xùn)來提升管理素養(yǎng)。換句話說，具有高素養(yǎng)的工程項(xiàng)目管理，能決定其帶出合格管理隊(duì)伍，具備高的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，能讓工程項(xiàng)目管理工作在健康良好的環(huán)境中開展， 能提升企業(yè)在市場上的核心競爭力。3 結(jié)束語本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問題進(jìn)行分析說明， 就如何更進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目管理， 提出了具體解決思路， 以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個(gè)蓬勃發(fā)展階段，很多人也都看到了其發(fā)展前景， 所以越來越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場