濟南重汽商鋪營銷推廣方案

1、中國重汽.嘉祥苑沿街商鋪營銷推廣方案f jiAni-iuaiiB華 t®產(chǎn)濟南建華房產(chǎn)營銷策劃有限公司目錄第一部分：濟南市商鋪商圈狀況 第二部分：區(qū)域項目競爭調(diào)查 第三部分：本案基本情況分析 第四部分：媒體制定策略 第五部分：銷售環(huán)節(jié)支持第一部分：濟南市商圈狀況分析(1)濟南市早期商鋪、商圈發(fā)展歷程：濟南市商鋪的發(fā)展是和商業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的，換一個角度 講濟南的商業(yè)發(fā)展程度折射出商鋪發(fā)展?fàn)顩r。濟南市早期的商 鋪是以傳統(tǒng)意義上的百貨商店、大型賣場為支撐點的載體；而 中小型商鋪則是以市民自建為主。上個世紀(jì) 90年代以前濟南市 民的主要購物場所是“六朵金花”：濟南百貨、大觀園、人民 商場、濟

2、南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百。無一例外的是大而全 的百貨店。大到家具，小到根針，在一個店里全能買到。這個 時期的商鋪絕大部分是單位或個人所有。1996年崛起的銀座商城及1997年出場的貴和購物中心率 先向傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)起了挑戰(zhàn)，把專業(yè)店般進商場；以三聯(lián)家電為 代表的各種專業(yè)賣場、專賣店也在濟南遍地開花，傳統(tǒng)百貨遭 到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，大部分客流被分流?！俺幸锇儇浀拿痹谝?定程度上概括了濟南商業(yè)第二輪洗牌的過程。濟南世界購物廣 場如原子裂變釋放出巨大能量，不少外省資金及埠外管理背景 的的企業(yè)，紛紛來濟南開辦超市，新國道、萬嘉隆、綠地、將 軍惠員、大潤發(fā)、上海聯(lián)華等如雨后春筍。在這個時期大型商 鋪的使用權(quán)

3、出租、產(chǎn)權(quán)買斷才真正意義上出現(xiàn)。兩個回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟南本土商號逐漸淡出， 第一回合中老字號的濟南一百出局。第二回合中，開“平價商 場”之先河的中興商廈、曾經(jīng)是中國企業(yè)500強的濟南國貿(mào)大 廈相繼出局，濟南最早的百貨店-濟南百貨大樓也元氣大傷。 我國加入世貿(mào)組織的同時，新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的 開始。首先是業(yè)態(tài)升級大戰(zhàn)，集購物、休閑、娛樂和餐飲于一 身的銀座地下購物廣場，2000年開業(yè)至今持續(xù)火暴。這種新興 的第三業(yè)態(tài)一站式超級購物中心不斷叫響泉城，隨后上海聯(lián)華、 北京國美、江蘇蘇寧、易出蓮花等省外勢力商家及沃爾瑪、家 樂福等國際零售巨頭也紛紛搶址濟南。另外濟南的專業(yè)市場和老商業(yè)

4、街的發(fā)展也不甘落后的進行 著不斷的創(chuàng)新和變革，在全國較有知名度洛口服裝市場的規(guī)模 也不斷的發(fā)展。文化路，東關(guān)大街等專業(yè)服裝、商品市場也在 不斷的擴大規(guī)模，增加人氣。隨著北園大街的家具、建材商業(yè) 帶、花園路綜合性商業(yè)區(qū)、經(jīng)二路、經(jīng)四路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、泉城 路步行商業(yè)街的不斷發(fā)展和完善一幅新的濟南商業(yè)新版圖正在 形成。（2）濟南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2005年，國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺成為商鋪火熱 的催化劑，但其本質(zhì)是壓抑多年的市場需求。從下半年開始，國 家一系列宏觀調(diào)控政策在市場中發(fā)揮威力， 特別是去年針對二手 房交易實施的交易個稅，更是雪上加霜。在不支持大力開發(fā)的大 環(huán)境下，一些開發(fā)商將資金轉(zhuǎn)向宏

5、觀政策調(diào)控不嚴(yán)的商鋪。 因此, 宏觀調(diào)控政策成了省城商鋪火熱的催化劑。從開發(fā)的情況來看，2006年濟南產(chǎn)權(quán)商鋪的開發(fā)速度大 大加快，新商鋪大量涌現(xiàn)。據(jù)了解，2006年濟南樓市推出的 商鋪基本屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，總體面積超過130萬平方米，是濟 南樓市歷史上推出商鋪面積最多的一年，其中包括魯能泰山廣 場、濟南海鮮大市場、時代商業(yè)廣場、現(xiàn)代物流、濟南時代商 貿(mào)城等大的商場式商鋪和偉東新都商鋪、陽光舜城社區(qū)商鋪、 海蔚廣場商鋪等社區(qū)商鋪等，被業(yè)內(nèi)人士稱為“商鋪年”。從銷售的情況來看，幾乎所有大中型商鋪都采取產(chǎn)權(quán)式銷 售，就是將一個完整的商鋪產(chǎn)權(quán)進行分割，單位出售。但是由 于多數(shù)人對產(chǎn)權(quán)式商鋪沒有清晰的了

6、解， 不熟悉產(chǎn)權(quán)式商鋪的 投資方式，市民在商鋪投資方面還是有所顧慮， 整個商鋪市場 的投資氣氛和投資市場可以說還沒有真正形成。 相反，目前有 大批浙商資金已經(jīng)進入濟南商鋪領(lǐng)域，除了建立大型專業(yè)化產(chǎn) 權(quán)商場外，浙商還熱衷買下門頭房向濟南商人出租，征收租金。根據(jù)濟南市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和市民投資熱情來看， 社區(qū)商鋪投資在濟南商鋪投資中占較大比例。 據(jù)山東地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng) 上調(diào)查顯示，目前濟南市的產(chǎn)權(quán)商鋪中最熱銷的是社區(qū)商鋪； 寫字樓底層商鋪也普遍被看好；商場產(chǎn)權(quán)式商鋪由于觀念超 前，雖稍遇市場抗性，但最終仍然是最后被接受的投資方式。第二部分：區(qū)域項目競爭調(diào)查 齊魯花園商鋪位置：堤口路與緯六路西北角商鋪體量

7、：28套面積區(qū)間：價格：8000/平方米銷售率：100%項目優(yōu)勢：1）周邊道路基礎(chǔ)優(yōu)勢突出。2）依托齊魯花園眾多居住業(yè)主。3）同齊魯花園住宅項目同期上市，潛在客戶眾多。4）業(yè)態(tài)定制靈活多樣，投資潛力較大。5）商鋪停車位充足。（6個/套）項目劣勢：1）價位較咼。2）已無房源?；幽耆A商鋪位置：堤口路中段 商鋪體量：56套面積區(qū)間：130-245平方米（兩層沿街、二樓單獨樓梯設(shè)置、可分割銷售、）價格：11000/層5500/ 二層銷售率：期房銷售項目優(yōu)勢：1）推行單層銷售，客戶選擇余地較大。2）依托本居住小區(qū)眾多居住業(yè)主。3 ）同花樣年華住宅項目同期上市，潛在客戶眾多。4）業(yè)態(tài)定制靈活多樣，投資潛

8、力較大。5）停車位較為緊張。項目劣勢：1 ）一層價位較高。2）期房銷售，距交房時間一年有余，影響投資回報。金色陽光花園商鋪位置：堤口路與濟齊路交叉路口東北角商鋪體量：未定面積區(qū)間：未定價格：未定銷售率：處于積累客戶階段，尚未銷售項目優(yōu)勢：1）項目地處西部較為繁華地段路口，人流量密集。2 ）金色陽光花園廣告宣傳推廣聲勢浩大，商鋪推售前景廣闊。3）毗鄰果品批發(fā)市場，業(yè)態(tài)定制靈活多樣，投資潛力巨大。4）積累客戶時間充足，利于制定適合市場的合理價位。項目劣勢：1）預(yù)計整體價位偏高。2）期房銷售，交房前時期影響投資回報。第三部分：本案基本情況分析該地塊位于堤口路西段與堤口南路，是濟南西北部較為繁華的 區(qū)

9、域之一，該區(qū)是大型國企宿舍聚集地：包括中國重汽祥和苑、鐵 路宿舍、礦院宿舍、中鐵花樣年華、齊魯花園、萬盛園小區(qū)、金色 陽光花園、益康家園等社區(qū)。（一）項目周遍的公建配套：1、交通方便，公交線路密集。2、近八大社區(qū)，商業(yè)客流充足。重汽嘉祥苑3、齊魯花園4、魯鐵花樣年華5、萬盛園6、華夏龍海金色陽光花園3、臨近銀行、超市市政配套較好。4、臨近蔬菜批發(fā)市場、果品批發(fā)市場生活配套完備（二）項目地塊地理位置優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：項目地塊位于堤口路西段，且臨無影山大潤發(fā)、益康 超市，西面是蔬菜批發(fā)市場、果品批發(fā)市場僅隔數(shù)百米，具有明 顯的增值空間。該項目周圍商業(yè)氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)美，附近沿街店鋪、酒店林立； 是商業(yè)零售業(yè)、服裝、商鋪投資的理想地帶。66個停車位，同時停車場可多樣利用。劣勢產(chǎn)品內(nèi)部房型設(shè)計不理想。不具備依托大型房產(chǎn)項目同期推廣的條件。（三）項目市場分析優(yōu)勢與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭項目不多，金色陽光化園商鋪規(guī)劃中、齊魯花園商鋪