徐州德高老年公寓項目建議書(修改版)

1、策劃：張張 毅毅 賈晨波2015.10一一項目概況項目概況1.地理位置：地理位置： 該地塊位于徐州市賈汪區(qū)新城區(qū)魯爾大道以南、山水該地塊位于徐州市賈汪區(qū)新城區(qū)魯爾大道以南、山水大道以北、東臨鳳鳴海水系風景區(qū)、西鄰城市景觀河和大道以北、東臨鳳鳴海水系風景區(qū)、西鄰城市景觀河和德客城以及行政中心、德客城以及行政中心、 南臨徐州山峰最高的著名風景區(qū)南臨徐州山峰最高的著名風景區(qū)大洞山風景區(qū)，東至大洞山風景區(qū)，東至3公里是督公湖風景名勝。公里是督公湖風景名勝。2.2.經(jīng)濟指標：經(jīng)濟指標：德客城東側(cè)德客城東側(cè)A A地塊地塊(1) .(1) .地塊面積：地塊面積：4021840218（60.3260.32畝）

2、畝）(2) .(2) .建筑密度：建筑密度： 22%-26%22%-26%(3) .(3) .容積率：容積率： 1.1-1.41.1-1.4(4) .(4) .綠地率：綠地率： 不低于不低于30%30%(5).(5).建筑限高：建筑限高： 2424米米(6).(6).日照間距：日照間距： 系數(shù)不低于系數(shù)不低于1.491.49德客城東側(cè)德客城東側(cè)B B地塊：地塊：(1).(1).地塊面積地塊面積: 39735: 39735 （59.659.6畝）畝）(2).(2).建筑密度：建筑密度： 22%-26%22%-26%(3).(3).容積率：容積率： 1.1-1.41.1-1.4(4).(4).綠地

3、率：綠地率： 不低于不低于30%30%(5).(5).建筑限高：建筑限高： 2424米米(6).(6).日照間距：日照間距： 系數(shù)不低于系數(shù)不低于1.491.49 盡管國家今年相續(xù)出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，作為三線城市的徐州樓市成盡管國家今年相續(xù)出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，作為三線城市的徐州樓市成交量仍繼續(xù)萎縮。繼八月份成交跌破四千套后，金九期間交量仍繼續(xù)萎縮。繼八月份成交跌破四千套后，金九期間9月份我市（含縣區(qū)）成交商品住宅月份我市（含縣區(qū)）成交商品住宅僅僅3476套，成交面積約套，成交面積約352863.16平方米，日均成交平方米，日均成交119套，套均面積約套，套均

4、面積約101.51平方米。平方米。 與上月份相比，成交套數(shù)減少與上月份相比，成交套數(shù)減少275套，環(huán)比降幅套，環(huán)比降幅7.33%，成交面積減少了，成交面積減少了16712.28平方米，平方米，環(huán)比降幅環(huán)比降幅4.52%。就本月數(shù)據(jù)來看，月成交總量、成交面積均處于年度最低點。就本月數(shù)據(jù)來看，月成交總量、成交面積均處于年度最低點。 價格方面，價格方面，9月份徐州住宅均價每平方米月份徐州住宅均價每平方米5688元，與今年元，與今年8月份相比，每平方米下跌了月份相比，每平方米下跌了9元，元，環(huán)比降幅環(huán)比降幅0.16%。形成了量價齊跌趨勢。形成了量價齊跌趨勢。二徐州房地產(chǎn)市場近況徐州房地產(chǎn)市場近況 9月

5、份徐州樓市成交詳情月份徐州樓市成交詳情 市區(qū)情況市區(qū)情況（不含縣區(qū)）（不含縣區(qū)） ，20152015年年9 9月市區(qū)樓市成交商品房月市區(qū)樓市成交商品房33113311套，成交面積約套，成交面積約332891.24332891.24平方米，日均成交平方米，日均成交114114套，套均面積約套，套均面積約100.54100.54平方米，與平方米，與8 8月份相比，成交月份相比，成交套數(shù)減少套數(shù)減少107107套，環(huán)比降幅套，環(huán)比降幅3.33%3.33%，成交面積增加，成交面積增加22760.7622760.76平方米，環(huán)比增幅平方米，環(huán)比增幅7.34%7.34%。 在市區(qū)各大行政區(qū)中，泉山區(qū)和云龍

6、區(qū)（含新城區(qū)）旗鼓相當，云龍區(qū)成交在市區(qū)各大行政區(qū)中，泉山區(qū)和云龍區(qū)（含新城區(qū)）旗鼓相當，云龍區(qū)成交11411141套套位居第一，占市區(qū)成交總量位居第一，占市區(qū)成交總量34.46%34.46%，成交面積，成交面積123866.54123866.54平方米；泉山區(qū)成交平方米；泉山區(qū)成交993993套緊套緊隨其后，成交面積隨其后，成交面積97936.9597936.95平方米。而平方米。而賈汪區(qū)全年樓市成交量都為零賈汪區(qū)全年樓市成交量都為零。 異常困惑！異常困惑！市場前景？模式優(yōu)劣？運營管理？市場前景？模式優(yōu)劣？運營管理？三房企的轉(zhuǎn)型三房企的轉(zhuǎn)型 掘金養(yǎng)老地產(chǎn)掘金養(yǎng)老地產(chǎn) 鑒于當前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場

7、持續(xù)低迷。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭，紛鑒于當前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭，紛紛把目標投向了潛力巨大的老年地產(chǎn)市場，并逐漸受到了越來越多地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)紛把目標投向了潛力巨大的老年地產(chǎn)市場，并逐漸受到了越來越多地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。注。 目前已有包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商高調(diào)目前已有包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商高調(diào)宣布開拓老年地產(chǎn)。宣布開拓老年地產(chǎn)。 尤其在當前地產(chǎn)開發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金也正躍尤其在當前地產(chǎn)開發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金也正躍躍欲試，希望通過與地

8、產(chǎn)商、保險機構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。躍欲試，希望通過與地產(chǎn)商、保險機構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。早年，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中早年，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅住宅+養(yǎng)老養(yǎng)老”綜合開發(fā)綜合開發(fā)模式，將為中國老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。模式，將為中國老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。 與此同時，泰康人壽、中國人壽等保險也與此同時，泰康人壽、中國人壽等保險也 開始啟

9、動了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，開始啟動了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位。各方對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度來到了新的高位。萬科幸福匯萬科幸福匯萬科集團副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，養(yǎng)老地產(chǎn)之于萬科戰(zhàn)略地位，將不亞于曾經(jīng)的工業(yè)化住宅的地位。他透露，萬科或?qū)⒃诒本?、上海兩地探索養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式，“暫時不考慮利潤率問題暫時不考慮利潤率問題”。 2010年12月27日，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，正式宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。 萬科此次將首個“活躍長者住宅”作為商業(yè)配套，建設(shè)在位于房山竇店的新項目“萬科幸福匯中，面積將達到1萬平方米。同時，萬科方面還聘

10、請全國深具老年公寓管理經(jīng)驗的上海親和源集團進行專業(yè)化的經(jīng)營和管理?！盎钴S長者住宅“的建筑形式設(shè)計得寬敞明亮、造型豐富、空間尺度寬闊，以應(yīng)對老年人較敏感和易產(chǎn)生孤獨感的心理，且在無障礙設(shè)計、轉(zhuǎn)角防撞保護、電燈照射角度等細節(jié)設(shè)計上更加細致。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊指出，“短時間來看，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為國內(nèi)房企的主流，大規(guī)模開發(fā)估計最快也要到大規(guī)模開發(fā)估計最快也要到5年以后年以后。目前的最大瓶頸是，一方面土地成本太高，另一方面還未能與社保養(yǎng)老資金掛鉤，這都需要政府制定相關(guān)的配套政策?！?保利將在廣州保利將在廣州啟動啟動3個養(yǎng)老地產(chǎn)研究試點，預計個養(yǎng)老地產(chǎn)研究試點，預計35年內(nèi)年內(nèi)完成。完成。保利目前

11、正在考慮采取會員制的運營模式，保利目前正在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據(jù)不同的護理程度每月再繳納護理費用，當老人去世以后，會費將退還給子女。 保利地產(chǎn)在陽江海陵島的第一個旅游地產(chǎn)項目保利銀灘將于今年開售。此外，保利地產(chǎn)與東莞樟木頭政府敲定的東莞保利生態(tài)城項目也將成為其在城市運營領(lǐng)域的大手筆作品。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，其第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目預計會在今年推出。 保利銀灘 保保 利利保利銀灘保利銀灘 北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團將聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個位于河北香河的養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平方米。項目位于在潮白河畔，毗鄰京沈高速香

12、河第二出口。 雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團負責項目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團負責項目的投資、策劃、定位等，相當于河北建設(shè)集團為建筑商，首創(chuàng)集團是開發(fā)商，該項目的運營方面以首創(chuàng)集團為主。 項目建成后，可供50000余名老年人在此幸福安度晚年，享受高質(zhì)量的生活、高品位的服務(wù)。并可提供12000個就業(yè)崗位。 首創(chuàng) “北京愛晚中心”占地1000畝左右，是由世紀愛晚(北京)置業(yè)有限公司投資建設(shè)的服務(wù)于北京地區(qū)并能實現(xiàn)輻射全國愛晚項目的綜合性、社會化養(yǎng)老示范基地。 在此之前，哈爾濱、長春、上海、青島等地已陸續(xù)啟動愛晚項目，并且青島愛晚中心已經(jīng)舉行奠基儀式，世紀愛晚(北京)置業(yè)有限公司成立以后，以“北京愛晚中

13、心”為核心的全國愛晚大格局已初具模型。 世紀愛晚世紀愛晚(北京北京)置業(yè)置業(yè) 中國人壽董事長楊超透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，在擬建設(shè)的北京新機場旁邊，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南 。 中國人壽已經(jīng)選定了一家美國的養(yǎng)老養(yǎng)生機構(gòu)作為合作對象，另外，在工程建設(shè)和醫(yī)療服務(wù)上也都有了潛在的合作對象 中國人壽中國人壽敬老院敬老院： 為老年人養(yǎng)老服務(wù)的社會福利事業(yè)組織。西方國家的養(yǎng)老院通常由地方政府或慈善機構(gòu)主辦，接收靠福利救濟或低收入的老人。中國的敬老院是在農(nóng)村“五保戶”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。養(yǎng)老院：養(yǎng)老院： 專為接待自理老人或綜合接待自理老人、介

14、助老人、介護老人安度晚年而設(shè)置的社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，設(shè)有生活起居、文化娛樂、康復訓練、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施。老年公寓：老年公寓： 專供老人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓或老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)： 以品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊，長期經(jīng)營 的開發(fā)項目。養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別：養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別： 1.要提供各種滿足老人需求的服務(wù) 2.要附和老人居住和生活的需求和特點 3.要運營和管理養(yǎng)老配套設(shè)施四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念：四、養(yǎng)

15、老產(chǎn)業(yè)概念：五、我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景 中國是全世界老年人口最多的國家，截至中國是全世界老年人口最多的國家，截至20142014年底，中國年底，中國6060歲以上老年人口已達歲以上老年人口已達2.122.12億人，億人，占總?cè)丝诒戎剡_占總?cè)丝诒戎剡_15.3%15.3%； 6565歲及以上人口數(shù)量達歲及以上人口數(shù)量達1.3811.381億人，占總?cè)丝跀?shù)比重達億人，占總?cè)丝跀?shù)比重達10.1%10.1%。預計到預計到20502050年，中國的老年人口總量將超過年，中國的老年人口總量將超過4 4億，占總?cè)丝诘膬|，占總?cè)丝诘?/41/4以上。以上。 但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前

16、中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有機構(gòu)床位數(shù)只有11.611.6張，即只有張，即只有1.16%1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)?，F(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。現(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的需求，未來一段時間長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。無論是面向中端的老年公寓，還是近老年人的需求，未來一段時間長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。無論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就一槍而空。廣州、北京等一線城市甚至出現(xiàn)了些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就一槍而空。廣州、北京等一線城市甚至

17、出現(xiàn)了養(yǎng)老養(yǎng)老公寓一床難求的狀況。公寓一床難求的狀況。 為了應(yīng)對人口急劇老齡化，中國政府在為了應(yīng)對人口急劇老齡化，中國政府在20112011年就將老齡事業(yè)納入了年就將老齡事業(yè)納入了“十二五十二五”規(guī)劃，并自規(guī)劃，并自20122012年起，陸續(xù)出臺了年起，陸續(xù)出臺了關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見、 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見務(wù)業(yè)的若干意見、 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導意見養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導意見、 關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展實施意見發(fā)展實施意見等利好政策法規(guī)。等利好政策法規(guī)。 目前，中國養(yǎng)老市場的商機約

18、目前，中國養(yǎng)老市場的商機約4 4萬億元，到萬億元，到20302030年有望年有望增加到增加到1313萬億元。龐大的老齡化人口，日益增強的消費能萬億元。龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大潛力和諸多項利好政策等驅(qū)動下，本力，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大潛力和諸多項利好政策等驅(qū)動下，本土房地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司、多元化企業(yè)等紛紛進軍中國土房地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司、多元化企業(yè)等紛紛進軍中國養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護理和養(yǎng)老金融等領(lǐng)域，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護理和養(yǎng)老金融等領(lǐng)域，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)市場，市場規(guī)模將迅速增長。市場，市場規(guī)模將迅速增長。六、六、 縱觀全國及徐州房地產(chǎn)市場來看，傳統(tǒng)的商縱觀全國及徐州房

19、地產(chǎn)市場來看，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)已處于嚴重的低迷蕭條狀態(tài)，業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)已處于嚴重的低迷蕭條狀態(tài)，很難再有生存發(fā)展的空間。很難再有生存發(fā)展的空間。 而該地塊所在賈汪區(qū)樓市銷售量，已連續(xù)而該地塊所在賈汪區(qū)樓市銷售量，已連續(xù)兩年零成交。如再在該地塊上開發(fā)商業(yè)或住宅兩年零成交。如再在該地塊上開發(fā)商業(yè)或住宅產(chǎn)品，無疑將面臨著極大的投資風險。產(chǎn)品，無疑將面臨著極大的投資風險。 因此，要想有效合理利用開發(fā)該地塊，只因此，要想有效合理利用開發(fā)該地塊，只有轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，在該地塊上建設(shè)運有轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，在該地塊上建設(shè)運營營“。將該項目打造成。將該項目打造成具有居住、養(yǎng)老，養(yǎng)生、醫(yī)療、教育、康

20、體具有居住、養(yǎng)老，養(yǎng)生、醫(yī)療、教育、康體娛樂等為一體綜合型高端養(yǎng)老社區(qū)。娛樂等為一體綜合型高端養(yǎng)老社區(qū)。 只有這樣，才能抓住機遇，走出低谷，求只有這樣，才能抓住機遇，走出低谷，求得發(fā)展得發(fā)展。 本項目位于徐州市賈汪風景區(qū)內(nèi)，占地面積本項目位于徐州市賈汪風景區(qū)內(nèi)，占地面積119119畝，可建面積畝，可建面積1010平方米以上，平方米以上，可提供可提供3,0003,000多張床位。建成后，將是徐州及周邊地區(qū)最大的養(yǎng)老公寓。多張床位。建成后，將是徐州及周邊地區(qū)最大的養(yǎng)老公寓。 根據(jù)民政部根據(jù)民政部老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范相關(guān)規(guī)定，參照各地及徐州相關(guān)規(guī)定，參照各地及徐州具體

21、情況，本著具體情況，本著“以人為本以人為本”，滿足老年人群的基本需求，初步規(guī)劃為，滿足老年人群的基本需求，初步規(guī)劃為8 8大功能大功能區(qū)；區(qū)；6 6大服務(wù)中心。即：大服務(wù)中心。即： 護理型老年公寓區(qū)自理型老年公寓區(qū)老年住宅型公寓區(qū)醫(yī)療康復區(qū)綜合辦公區(qū)員工生活區(qū)接待營銷區(qū)園林景觀區(qū)康體中心培訓中心綜合服務(wù)中心旅游度假中心休閑垂釣中心文化娛樂中心規(guī)劃平面圖規(guī)劃平面圖 八、八、 自住式老年公寓使用權(quán)的租賃經(jīng)營性收入其他收入政府補貼優(yōu)惠政策、減少成本產(chǎn)權(quán)式精品老年住宅的出售入住押金 1 1、產(chǎn)權(quán)式精品老年住宅的出售、產(chǎn)權(quán)式精品老年住宅的出售 開發(fā)產(chǎn)品為老人起居配套齊全的精裝房，并配備開發(fā)產(chǎn)品為老人起居

22、配套齊全的精裝房，并配備有醫(yī)療護理的常用設(shè)施及與養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院相通的通有醫(yī)療護理的常用設(shè)施及與養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院相通的通信、無障礙通道等。四周有花園和水景。信、無障礙通道等。四周有花園和水景。 服務(wù)功能上設(shè)獨套居家房和親情房兩種類型，服務(wù)功能上設(shè)獨套居家房和親情房兩種類型，戶型有二室和三室等。戶型有二室和三室等。 建議每套公寓的銷售價格在建議每套公寓的銷售價格在3030萬元至萬元至200200萬元萬元較為適宜。較為適宜。消費購買群體定位為：消費購買群體定位為： 政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退政府和國有企事業(yè)單位退休官員、企業(yè)主、退休的企事業(yè)高管、大學教師、工程師、富裕家庭、休的企事業(yè)高管、大

23、學教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母，華僑、海歸的父母，跨國企業(yè)外籍主管人員的父母，現(xiàn)職黨政軍官員的父母等。現(xiàn)職黨政軍官員的父母等。老年住宅八大功能老年住宅八大功能 2、租賃式老年公寓房的入住收入租賃式老年公寓房的入住收入: :長期入住型（長期入住型（30-5030-50年）年） 每月每月5000-100005000-10000元元/ /戶戶親情入住型（攜伴侶或子女）親情入住型（攜伴侶或子女） 每月每月8000-150008000-15000元元/ /戶戶短期入住型（短期入住型（1-51-5年）年） 每月每月6000-120006000-12000元元/ /戶

24、戶日托入住型（日托入住型（1-301-30天）天） 每天每天200-1000200-1000元元/ /間間旅游度假型（天數(shù)不等）旅游度假型（天數(shù)不等） 每天每天300-2000300-2000元元/ /間間護理型普通公寓房入住護理型普通公寓房入住 每月每月3000-50003000-5000元元/ /床床潛在的消費客戶類型潛在的消費客戶類型（1 1）、第一類：機關(guān)和國有企事業(yè)單位離退休老干部）、第一類：機關(guān)和國有企事業(yè)單位離退休老干部（2 2）、第二類：）、第二類： 退休的企業(yè)高管、教師、城市退休職員退休的企業(yè)高管、教師、城市退休職員（3 3）、第三類：富裕的周邊及六縣在徐州經(jīng)商者、企業(yè)主）、

25、第三類：富裕的周邊及六縣在徐州經(jīng)商者、企業(yè)主（4 4）、第四類：收入穩(wěn)定有一定積蓄的工薪階層和個體戶）、第四類：收入穩(wěn)定有一定積蓄的工薪階層和個體戶3.3.入住押金的收取入住押金的收?。?不論長期入住還是短期入住，均要向不論長期入住還是短期入住，均要向老年公寓經(jīng)營方繳納公寓入住押金，用老年公寓經(jīng)營方繳納公寓入住押金，用于合同的履行及醫(yī)療急救等（離院時全于合同的履行及醫(yī)療急救等（離院時全部退還），根據(jù)入住年限和護理等級，部退還），根據(jù)入住年限和護理等級，一次性繳納保證金一次性繳納保證金2020萬元萬元-100-100萬元不等萬元不等的保證金。的保證金。會員費伙食費伙食費床位費床位費醫(yī)療費醫(yī)療費暖

26、氣費暖氣費4、經(jīng)營性收費經(jīng)營性收費 ： 購物中心的商業(yè)銷售收入老年養(yǎng)生保健產(chǎn)品的銷售收入旅游、培訓中心的接待收入醫(yī)療中心的對外服務(wù)收入5、其他收入：6、政府補貼 建設(shè)補償：符合條件的老年服務(wù)機構(gòu)，在新建或建設(shè)補償：符合條件的老年服務(wù)機構(gòu)，在新建或擴建過程中，可享受政府按照每張床位擴建過程中，可享受政府按照每張床位3000-160003000-16000元的一次性建設(shè)資金補貼。元的一次性建設(shè)資金補貼。 經(jīng)營補貼：符合條件的老年服務(wù)機構(gòu)，每收住一經(jīng)營補貼：符合條件的老年服務(wù)機構(gòu)，每收住一名老人，享受政府提供的名老人，享受政府提供的5020050200元元/ /月的經(jīng)營補貼。月的經(jīng)營補貼。護理崗位補

27、貼：每人一次性護理崗位補貼：每人一次性500-3000500-3000元元 在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)靈活就業(yè)的，對符合條件的申請人在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)靈活就業(yè)的，對符合條件的申請人給予所繳納社會保險費給予所繳納社會保險費50%50%的社會保險補貼。的社會保險補貼。 1. 1.稅費優(yōu)惠政策：稅費優(yōu)惠政策： 對非盈利性老年服務(wù)機構(gòu)，免征收企業(yè)所得稅、房地對非盈利性老年服務(wù)機構(gòu)，免征收企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅等，經(jīng)審批的可免產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅等，經(jīng)審批的可免征營業(yè)稅。征營業(yè)稅。2 2、收費優(yōu)惠政策：、收費優(yōu)惠政策： 對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營對非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機構(gòu)用水、構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)適當