濟南陽光100二期商業(yè)

1、陽光陽光100二期商業(yè)二期商業(yè)項目研展報告項目研展報告易居中國濟南方舟偉業(yè)2007年1月易居中國易居中國濟南方舟偉業(yè)濟南方舟偉業(yè)2007年年2月月2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789項目思考項目思考本案所屬項目是濟南市第一個百萬平米大型社區(qū)，在濟南市具有本案所屬項目是濟南市第一個百萬平米大型社區(qū)，在濟南市具有巨大的影響力，品牌和口碑是本案長期追求的目標巨大的影響力，品牌和口碑是本案長期追求的目標項目一期的商業(yè)經(jīng)營和管理不甚理想，如何在一期的經(jīng)驗和教訓(xùn)項目一期的商業(yè)經(jīng)營和管理不甚理想，如何在一期的經(jīng)

2、驗和教訓(xùn)上進行提升，做好二期商業(yè)的招商、經(jīng)營和管理，保證物業(yè)的保上進行提升，做好二期商業(yè)的招商、經(jīng)營和管理，保證物業(yè)的保值升值值升值本案主要物業(yè)部分即住宅部分銷售即將面臨巨大的市場競爭壓力，本案主要物業(yè)部分即住宅部分銷售即將面臨巨大的市場競爭壓力，如何利用二期的商業(yè)部分促進住宅的銷售，使商業(yè)部分成為住宅如何利用二期的商業(yè)部分促進住宅的銷售，使商業(yè)部分成為住宅部分促銷的手段，將是我們考慮的方向部分促銷的手段，將是我們考慮的方向本案四期定位商業(yè)辦公，供應(yīng)量巨大，對一、二期社區(qū)內(nèi)商業(yè)形本案四期定位商業(yè)辦公，供應(yīng)量巨大，對一、二期社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成正面內(nèi)部競爭，如何保證社區(qū)內(nèi)商業(yè)和三、四期的商業(yè)形成錯成正

3、面內(nèi)部競爭，如何保證社區(qū)內(nèi)商業(yè)和三、四期的商業(yè)形成錯位競爭，保證幾個部分的商業(yè)共存共贏位競爭，保證幾個部分的商業(yè)共存共贏項目解讀項目解讀二、三期社區(qū)主干道旁邊，社區(qū)內(nèi)位置優(yōu)越二、三期社區(qū)主干道旁邊，社區(qū)內(nèi)位置優(yōu)越興濟河西岸，社區(qū)主要水景資源興濟河西岸，社區(qū)主要水景資源濟南市最早的百萬平米社區(qū)，總安置人口超過濟南市最早的百萬平米社區(qū)，總安置人口超過50000萬人萬人2007年內(nèi)可安置年內(nèi)可安置6097戶，人口戶，人口18000人左右人左右社區(qū)周邊一公里范圍內(nèi)沒有大型的商業(yè)供應(yīng)社區(qū)周邊一公里范圍內(nèi)沒有大型的商業(yè)供應(yīng)藍海在那里藍海在那里千人商業(yè)規(guī)劃面積標準為千人商業(yè)規(guī)劃面積標準為708-910社區(qū)自

4、身社區(qū)自身2007年內(nèi)按規(guī)劃需求商業(yè)面積年內(nèi)按規(guī)劃需求商業(yè)面積, 按按18000人口測算，為人口測算，為1274416380 扣除一期的商業(yè)面積扣除一期的商業(yè)面積4582，仍需要，仍需要816211798按社區(qū)客群定位分析，商業(yè)物業(yè)需求量應(yīng)在按社區(qū)客群定位分析，商業(yè)物業(yè)需求量應(yīng)在10000左右左右社區(qū)總安置人口社區(qū)總安置人口50000人，商業(yè)的需求量在人，商業(yè)的需求量在3540045500，結(jié)合客群定位，供應(yīng)量在，結(jié)合客群定位，供應(yīng)量在40000較為合理較為合理2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789

5、項目定位研判項目定位研判市場定位市場定位社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 目標消費群集中、消費穩(wěn)定、客群消費特征明確目標消費群集中、消費穩(wěn)定、客群消費特征明確大型商圈的補充大型商圈的補充 錯位競爭、特色競爭、便利競爭錯位競爭、特色競爭、便利競爭經(jīng)營管理的耐心經(jīng)營管理的耐心 商業(yè)經(jīng)營的持久性、穩(wěn)定性、長期獲利商業(yè)經(jīng)營的持久性、穩(wěn)定性、長期獲利大型社區(qū)的亮點大型社區(qū)的亮點 促銷的工具、客戶服務(wù)的手段、物業(yè)管理的獲利點促銷的工具、客戶服務(wù)的手段、物業(yè)管理的獲利點主體商業(yè)街主體商業(yè)街客群定位客群定位二三期業(yè)主二三期業(yè)主一期業(yè)主一期業(yè)主所有業(yè)主所有業(yè)主匯統(tǒng)花園、怡心苑、如意苑匯統(tǒng)花園、怡心苑、如意苑世紀佳園、泉景天沅世

6、紀佳園、泉景天沅客群分析客群分析2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789客戶家庭結(jié)構(gòu)分類客戶家庭結(jié)構(gòu)分類隨著年齡變化，居民的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并直接影響到置業(yè)需求和消費行為，隨著年齡變化，居民的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并直接影響到置業(yè)需求和消費行為，城市居民家庭結(jié)構(gòu)演變的主要過程為：城市居民家庭結(jié)構(gòu)演變的主要過程為：青年單身新婚小家已婚丁客三口之家幼小三口中大三口立家三口三代同堂二老空巢二老空巢三代同堂兒女立家中大學(xué)三口家幼小三口家已婚丁克新婚族單身e族丁克家庭中學(xué)三口家三代同堂單身丁克經(jīng)經(jīng)濟濟型型中中產(chǎn)產(chǎn)

7、型型富富裕裕型型富富貴貴型型富富豪豪型型20-25歲新新人類26-40歲都市新銳41-51歲品質(zhì)家庭51-60健康養(yǎng)老6萬家庭年收入20萬60萬200萬易居客戶置業(yè)分類模型易居客戶置業(yè)分類模型(濟南濟南)本案客戶購買力分析本案客戶購買力分析1、經(jīng)濟型客戶家庭年收入在6萬元以下的，其購買力的支撐房價上限在45萬，不是我們項目主要客戶群。2、中產(chǎn)型客戶家庭年收入在6-20萬之間的，購買力的支撐房價在45萬150萬，是我們的主力客戶群。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789都市新銳族都市新銳族n家庭結(jié)構(gòu)家

8、庭結(jié)構(gòu)：年齡在26歲-40歲，以結(jié)婚丁客小家庭和孩子讀幼兒園或小學(xué)的三口之家為主體，或者 與父母共同生活的兩代或三代之家。非主體群體為準新婚族、單身丁客。n消費行為特征消費行為特征：此年齡段的群體普遍受過良好的大學(xué)及以上教育，注重事業(yè)，喜歡新生事物，善于接受新的觀念，喜歡交際，渴望自由和浪漫生活，追求時尚和個性，感性消費觀念強于理性消費觀念。組成的家庭處在創(chuàng)業(yè)立家艱辛階段，處于事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期。n投資與理財投資與理財：此階段的生活觀轉(zhuǎn)折點在家庭有了孩子之后，對理財、置業(yè)等觀念會發(fā)生變化。理財需求增大，計劃性增強，敢于風險投資。n購房關(guān)注購房關(guān)注：此類群體開始注重孩子的教育，對小學(xué)和中學(xué)的學(xué)校

9、選擇要求很高，甚至可以根據(jù)學(xué)校的便捷作選房的重要依據(jù)之一。另此群體的父母年齡偏高，開始注重贍養(yǎng)父母，希望與父母同住或就近為父母置業(yè)。對住房的空間要求提高，希望增加居住空間面積?？傮w對小區(qū)環(huán)境、周邊配套的關(guān)注度大于室內(nèi)舒適度。n知識與信息獲取知識與信息獲取：此群體是最喜歡學(xué)習和接受新知識的群體，喜歡閱讀的報刊書籍以適合自己專業(yè)、工作、業(yè)余愛好的為主。主要通過網(wǎng)絡(luò)、書刊、報紙、電視等獲取經(jīng)濟、金融、專業(yè)、時尚類信息。品質(zhì)家庭族品質(zhì)家庭族n家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)：年齡在41歲-50歲，以孩子讀中學(xué)、或大學(xué)三口之家為主體。非主體為丁客家庭。此類群體因子女進入考大學(xué)階段，非常注重孩子的學(xué)習狀況。此群體的事業(yè)出

10、現(xiàn)兩極現(xiàn)象，高層管理人員和企業(yè)老板事業(yè)處于頂峰期，時間和精力傾注于事業(yè)，而中層以下人士多為事業(yè)的保守期，注重工作的平穩(wěn)，進去心漸減。養(yǎng)老和子女教育、立家壓力很大。n消費行為特征：此年齡段的群體非常注重家庭生活品質(zhì)的改善，交際和業(yè)余生活范圍相對縮小。理性消費強于感性消費觀念，消費出現(xiàn)慣性，購物重視性價比。健康養(yǎng)生觀念增強。n投資與理財投資與理財：此階段理財計劃性很高，對于低風險的理財敢于大膽介入。注重子女教育積蓄和養(yǎng)老積蓄。對住房要求以改善提高為主。對投資理財比較重視，愿意用積蓄進行房產(chǎn)或其他產(chǎn)品的投資。n購房關(guān)注：購房關(guān)注：關(guān)注小區(qū)和周邊生活配套（商業(yè)、綠化、健康、會所等），開始進入二次或三次

11、置業(yè)期，對居住的舒適度和寬松度要求較高。n知識與信息獲取：知識與信息獲?。捍巳后w的學(xué)習力開始減弱，以豐富的閱歷和經(jīng)驗見長。對時政類和經(jīng)濟類的報刊比較關(guān)注。通過報紙、電視、雜志等獲取信息。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好中產(chǎn)型 6-20 6-20萬萬歐美企業(yè)部門主管、歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、業(yè)高級咨

12、詢顧問、高科技行業(yè)高級技高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中副教授和教授、中學(xué)高級教師等。學(xué)高級教師等。首付能力不首付能力不很強。但月很強。但月還款能力高、還款能力高、工作前景預(yù)工作前景預(yù)期好。貸款期好。貸款年限可以較年限可以較長。長。國有事業(yè)單國有事業(yè)單位和歐美企位和歐美企業(yè)大多有房業(yè)大多有房帖。帖。生活生活型型工作工作型型教育教育型型贍養(yǎng)贍養(yǎng)型型休閑休閑型型運動運動型型健康

13、健康型型事業(yè)事業(yè)積極積極前瞻前瞻快捷快捷理性理性個性個性品味品味家庭家庭善于社交。喜歡外出善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。捷和便利。消費者需要什么消費者需要什么居家生活購物居家生活購物24小時便利店、服飾、玩具、通訊、小時便利店、服飾、玩具、通訊、家居家飾家居家飾健身運動中心健身運動中心地面廣場、兒童樂園、健身房地

14、面廣場、兒童樂園、健身房休閑娛樂場所休閑娛樂場所游戲廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、音像、游戲廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、音像、書店、棋牌室、老年人活動中心等書店、棋牌室、老年人活動中心等餐飲餐飲西式快餐、中式特色餐、地方小吃、咖啡廳、西式快餐、中式特色餐、地方小吃、咖啡廳、茶社、茶社、兒童用品兒童用品嬰兒用品、玩具、童車、兒童食品、兒嬰兒用品、玩具、童車、兒童食品、兒童服飾童服飾醫(yī)藥、醫(yī)療醫(yī)藥、醫(yī)療藥店、醫(yī)療器械藥店、醫(yī)療器械銀行、電信營業(yè)網(wǎng)點銀行、電信營業(yè)網(wǎng)點家教、家政服務(wù)、兒童培訓(xùn)服務(wù)家教、家政服務(wù)、兒童培訓(xùn)服務(wù)產(chǎn)品定位研判產(chǎn)品定位研判2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！

15、中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789產(chǎn)品設(shè)計理念產(chǎn)品設(shè)計理念 品位的品位的現(xiàn)代元素展現(xiàn)出時尚魅力，它是現(xiàn)代的、也是一段時尚的場景，空間令人留連忘返。 舒適的舒適的它是舒適的，細節(jié)和情感化的空間處處體現(xiàn)對人的關(guān)愛；兒童及老人在購物過程中能夠享受舒適空間。同樂的同樂的針對大跨度客戶定位及復(fù)合型家庭結(jié)構(gòu)，讓全家或全部的年齡層面均能夠盡情享受快樂；提供溫馨的環(huán)境及服務(wù)。 便利的便利的 這里是人們固定日常消費的場所，便利是一個很重要的特征。 產(chǎn)品設(shè)計建議產(chǎn)品設(shè)計建議沿河岸道路增加到達的河面的通道，縮短親水距離沿河岸道路增加到達的河面的通道，縮短親水距離在商業(yè)中心位置對面的河面上

16、增加水面游樂項目在商業(yè)中心位置對面的河面上增加水面游樂項目商業(yè)區(qū)的小廣場增加健身器材，如兒童滑梯等商業(yè)區(qū)的小廣場增加健身器材，如兒童滑梯等引進中型的兒童游藝世界項目，充分利用地下室引進中型的兒童游藝世界項目，充分利用地下室承諾一層和負一層之間的樓梯可以改造，增大負一層承諾一層和負一層之間的樓梯可以改造，增大負一層的利用率的利用率承諾一層面積可以分割出租，按客戶需求定做產(chǎn)品承諾一層面積可以分割出租，按客戶需求定做產(chǎn)品暫時保持基本產(chǎn)品的形態(tài)不變暫時保持基本產(chǎn)品的形態(tài)不變集客手段集客手段 主力店主力店設(shè)置在廣場中央，吸引更多的消費者設(shè)置在廣場中央，吸引更多的消費者兒童游戲場兒童游戲場增加消費者停留時

17、間增加消費者停留時間 地面健身廣場地面健身廣場提供輕松的運動空間，增加地面人氣提供輕松的運動空間，增加地面人氣 下沉廣場下沉廣場內(nèi)聚性空間，增加顧客的融入感內(nèi)聚性空間，增加顧客的融入感 （如果）（如果）其他功能中心其他功能中心餐飲旗艦店、休閑旗艦店、培訓(xùn)中心餐飲旗艦店、休閑旗艦店、培訓(xùn)中心水面游樂場水面游樂場與商業(yè)互動，增加消費群與商業(yè)互動，增加消費群2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789空間節(jié)點處理空間節(jié)點處理節(jié)點1：主、次入口，具指示、標識功能，采用自由 活潑的形狀節(jié)點2：健身運動場所，增加運動

18、器材設(shè)備和水面游區(qū)節(jié)點3：兒童游樂場所，采用新奇的游戲設(shè)施。 節(jié)點4：地面廣場與地下商場有效的流動，增加進入下 的可能 價格定位價格定位市場比較法市場比較法 租價租價目前一期商業(yè)出租情況：目前一期商業(yè)出租情況：86已經(jīng)出租，租已經(jīng)出租，租金在金在1.52.5元元/天天/平平 售價售價一期社區(qū)商業(yè)的銷售價格：一期社區(qū)商業(yè)的銷售價格：8000-10000元元/平平 同期住宅產(chǎn)品銷售價格：均價同期住宅產(chǎn)品銷售價格：均價3300元元/平；二期均價平；二期均價4600元，可比售價元，可比售價1120014000元元/平平投資收益法投資收益法 按照按照8%的投資收益率測算，租金在的投資收益率測算，租金在2

19、.53元之間元之間考慮到濟南市場租金偏低以及一期的現(xiàn)狀，二期商業(yè)考慮到濟南市場租金偏低以及一期的現(xiàn)狀，二期商業(yè)租金水平應(yīng)在租金水平應(yīng)在22.5元元/天天/平，售價平，售價1000012000元元/平平商業(yè)模式商業(yè)模式研判研判2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)和表現(xiàn)基礎(chǔ)和表現(xiàn)商業(yè)運營商業(yè)運營核心和本質(zhì)核心和本質(zhì)資本運作資本運作線索和目的線索和目的商業(yè)地產(chǎn)運營模式商業(yè)地產(chǎn)運營模式發(fā)展商主導(dǎo)運營商主導(dǎo)運營商主導(dǎo)商業(yè)運營決定商業(yè)地產(chǎn)成敗商業(yè)運營決定商業(yè)地產(chǎn)成敗 怎么樣使商怎么樣使商業(yè)

20、業(yè)能夠經(jīng)久不衰，能夠經(jīng)久不衰，持續(xù)獲利持續(xù)獲利 如何能夠服務(wù)商家，提供合乎標準的物業(yè)如何能夠服務(wù)商家，提供合乎標準的物業(yè)怎樣才能保證經(jīng)營者獲利怎樣才能保證經(jīng)營者獲利怎樣才能保證消費者愿意光顧并產(chǎn)生消費怎樣才能保證消費者愿意光顧并產(chǎn)生消費消費者買單消費者買單人氣人氣經(jīng)營者獲利經(jīng)營者獲利 物業(yè)升值物業(yè)升值資本獲利資本獲利多邊獲利才能投資成功多邊獲利才能投資成功商業(yè)地產(chǎn)運營模式構(gòu)成要素分析商業(yè)地產(chǎn)運營模式構(gòu)成要素分析進入機制進入機制經(jīng)營管理機制經(jīng)營管理機制保障機制保障機制退出機制退出機制2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！Q

21、Q：69031789進入機制進入機制獨立產(chǎn)權(quán)物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)物業(yè)長期持有長期持有自營自營引進管理公司聯(lián)營引進管理公司聯(lián)營整體出租整體出租分割出租分割出租轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)整體轉(zhuǎn)讓整體轉(zhuǎn)讓分割轉(zhuǎn)讓分割轉(zhuǎn)讓部分轉(zhuǎn)讓部分轉(zhuǎn)讓非獨立產(chǎn)權(quán)物業(yè)非獨立產(chǎn)權(quán)物業(yè)自營自營引進管理公司聯(lián)營引進管理公司聯(lián)營整體出租整體出租分割出租分割出租經(jīng)營管理機制經(jīng)營管理機制自營自營 發(fā)展商有較強的商業(yè)管理能力發(fā)展商有較強的商業(yè)管理能力聯(lián)營聯(lián)營 引進商業(yè)合作伙伴共同經(jīng)營引進商業(yè)合作伙伴共同經(jīng)營自建或引進商業(yè)管理公司負責經(jīng)營管理自建或引進商業(yè)管理公司負責經(jīng)營管理 發(fā)展商不參與經(jīng)營管理發(fā)展商不參與經(jīng)營管理自由經(jīng)營自由經(jīng)營 由業(yè)主自主經(jīng)營由

22、業(yè)主自主經(jīng)營保障機制保障機制針對非傳統(tǒng)商圈商業(yè)項目，保障機制決定市場接受度針對非傳統(tǒng)商圈商業(yè)項目，保障機制決定市場接受度經(jīng)營者經(jīng)營者商業(yè)項目可行性商業(yè)項目可行性輻射區(qū)域消費力、業(yè)態(tài)業(yè)種、租金輻射區(qū)域消費力、業(yè)態(tài)業(yè)種、租金物業(yè)本身產(chǎn)品物業(yè)本身產(chǎn)品面積、設(shè)施、停車、入口、人流動線面積、設(shè)施、停車、入口、人流動線經(jīng)營管理水平經(jīng)營管理水平管理公司、主力店影響力、市場形象管理公司、主力店影響力、市場形象投資者投資者帶租約投資帶租約投資帶回報率投資帶回報率投資開發(fā)商是否持有至少是部分的物業(yè)開發(fā)商是否持有至少是部分的物業(yè)退出機制退出機制完善的退出機制是打消經(jīng)營者和投資者最后顧慮的武器完善的退出機制是打消經(jīng)營

23、者和投資者最后顧慮的武器經(jīng)營者經(jīng)營者試租期或者免租期試租期或者免租期承租期限承租期限無罰則退租期限無罰則退租期限投資者投資者發(fā)展商對于回購的承諾條件以及實力信譽，包括回購期發(fā)展商對于回購的承諾條件以及實力信譽，包括回購期 限、價格、限制性條款限、價格、限制性條款2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789常見運營模式建議常見運營模式建議運營模式?jīng)]有好壞之分，根據(jù)發(fā)展商情況和戰(zhàn)略確定運營模式?jīng)]有好壞之分，根據(jù)發(fā)展商情況和戰(zhàn)略確定常見模式有以下幾種常見模式有以下幾種發(fā)展商本身為商業(yè)企業(yè)或者管理公司發(fā)展商本身為

24、商業(yè)企業(yè)或者管理公司 持有物業(yè)或部分持有持有物業(yè)或部分持有+自營自營+部分出租部分出租發(fā)展商為無專業(yè)商業(yè)管理能力發(fā)展商為無專業(yè)商業(yè)管理能力 賺取租金或者經(jīng)營收益賺取租金或者經(jīng)營收益 持有物業(yè)或部分持有持有物業(yè)或部分持有+委托專業(yè)管理公司委托專業(yè)管理公司+出租出租 持有物業(yè)或部分持有持有物業(yè)或部分持有+聯(lián)營聯(lián)營+出租出租 套現(xiàn)快速回籠資金套現(xiàn)快速回籠資金 出售全部物業(yè)出售全部物業(yè)+委托專業(yè)管理公司委托專業(yè)管理公司 出售部分物業(yè)出售部分物業(yè)+部分聯(lián)營部分聯(lián)營+委托專業(yè)管理公司委托專業(yè)管理公司 出售部分物業(yè)出售部分物業(yè)+主力店主力店+委托專業(yè)管理公司委托專業(yè)管理公司本項目運營模式本項目運營模式社區(qū)商

25、業(yè)，需要培養(yǎng)商業(yè)氛圍社區(qū)商業(yè)，需要培養(yǎng)商業(yè)氛圍大盤商業(yè)關(guān)系項目形象，必須成功大盤商業(yè)關(guān)系項目形象，必須成功最穩(wěn)健運營模式，打消經(jīng)營者、投資者全部顧慮最穩(wěn)健運營模式，打消經(jīng)營者、投資者全部顧慮地產(chǎn)旗艦地產(chǎn)旗艦+商業(yè)旗艦商業(yè)旗艦+專業(yè)管理專業(yè)管理+保障平臺保障平臺+退出機制退出機制明明 修修 棧棧 道道本項目運營模式分析本項目運營模式分析樹立社區(qū)商業(yè)新標準，吸引消費者眼球樹立社區(qū)商業(yè)新標準，吸引消費者眼球引進主力店，以主力店集聚人氣，吸引經(jīng)營者和投資者引進主力店，以主力店集聚人氣，吸引經(jīng)營者和投資者主力店選擇以濟南市知名商家為主主力店選擇以濟南市知名商家為主主力店以租賃或者聯(lián)營方式為佳，把發(fā)展商和

26、項目成敗聯(lián)主力店以租賃或者聯(lián)營方式為佳，把發(fā)展商和項目成敗聯(lián)系在一起系在一起成立或引進知名管理公司做好非主力店部分的招商和管理成立或引進知名管理公司做好非主力店部分的招商和管理做好保障和退出機制，做到經(jīng)營者和投資者無后顧之憂做好保障和退出機制，做到經(jīng)營者和投資者無后顧之憂通過以上舉措，達到快速去化非主力店鋪位目的通過以上舉措，達到快速去化非主力店鋪位目的發(fā)展商實現(xiàn)在主力店的租金收益，在其他部分的銷售發(fā)展商實現(xiàn)在主力店的租金收益，在其他部分的銷售收益或者租金收益收益或者租金收益實現(xiàn)本案良好的商業(yè)經(jīng)營氣氛，帶動住宅銷售實現(xiàn)本案良好的商業(yè)經(jīng)營氣氛，帶動住宅銷售暗暗 渡渡 陳陳 倉倉價格策略配合商業(yè)運

27、作模式價格策略配合商業(yè)運作模式整體營銷策略整體營銷策略案名案名突出社區(qū)知名度突出社區(qū)知名度突出客戶群的特征突出客戶群的特征突出服務(wù)的特色突出服務(wù)的特色陽光風情步行街陽光風情步行街陽光青年商業(yè)街陽光青年商業(yè)街陽光河濱休閑街陽光河濱休閑街推廣通路推廣通路由大到小、立體通路由大到小、立體通路由內(nèi)而外、區(qū)域阻擊由內(nèi)而外、區(qū)域阻擊精確打擊、復(fù)合營銷精確打擊、復(fù)合營銷體驗營銷體驗營銷+服務(wù)營銷服務(wù)營銷+通路營銷通路營銷+獎項營銷獎項營銷+事件營銷事件營銷+圈層營銷圈層營銷+活動營銷活動營銷陽光陽光100聯(lián)名商家進駐聯(lián)名商家進駐客帶客優(yōu)惠活動客帶客優(yōu)惠活動回饋老客戶活動回饋老客戶活動商業(yè)管理商業(yè)管理組建專門

28、的商業(yè)管理團隊，組建專門的商業(yè)管理團隊，負責整個社區(qū)的所有的商業(yè)物業(yè)管理，負責整個社區(qū)的所有的商業(yè)物業(yè)管理，保證管理的穩(wěn)定和統(tǒng)一，保證管理的穩(wěn)定和統(tǒng)一，避免內(nèi)部惡性競爭。避免內(nèi)部惡性競爭。項目其他建議項目其他建議注意引進商家的門檻設(shè)定，保證整個項目的品味和統(tǒng)注意引進商家的門檻設(shè)定，保證整個項目的品味和統(tǒng)一形象一形象以兒童做為集客的重要手段，考慮陽光以兒童做為集客的重要手段，考慮陽光100小學(xué)、中小學(xué)、中學(xué)的潛在商業(yè)價值學(xué)的潛在商業(yè)價值考慮周邊商業(yè)的競爭因素，特別是汽配廠地塊潛在的考慮周邊商業(yè)的競爭因素，特別是汽配廠地塊潛在的競爭競爭做好項目的整體包裝和推廣，挖掘大盤商業(yè)的獨特價做好項目的整體包

29、裝和推廣，挖掘大盤商業(yè)的獨特價值，做到無差異競爭值，做到無差異競爭結(jié)合業(yè)主入住情況安排時間節(jié)點結(jié)合業(yè)主入住情況安排時間節(jié)點根據(jù)客戶需求情況進行租售策略和產(chǎn)品形態(tài)的調(diào)整根據(jù)客戶需求情況進行租售策略和產(chǎn)品形態(tài)的調(diào)整公司介紹公司介紹公司簡介公司簡介2001年，上海房屋銷售有限公司正式成立，金豐易居年，上海房屋銷售有限公司正式成立，金豐易居房屋銷售的房屋銷售的品牌確立。品牌確立。2003年，金豐易居年，金豐易居上房銷售組建中國事業(yè)部，立足上海，輻射全上房銷售組建中國事業(yè)部，立足上海，輻射全國，開始構(gòu)筑起東西南北中全國流通服務(wù)流通領(lǐng)域市場。國，開始構(gòu)筑起東西南北中全國流通服務(wù)流通領(lǐng)域市場。2005年，集

30、團在海外注冊成立了易居（中國）投資控股有限公司，年，集團在海外注冊成立了易居（中國）投資控股有限公司，注冊資金折合人民幣注冊資金折合人民幣1億元。億元。2005年年11月，集團公司正式進入山東市場。月，集團公司正式進入山東市場。2006年年3月月28日瑞士信貸集團之日瑞士信貸集團之DLJ房地產(chǎn)基金、崇德基金、房地產(chǎn)基金、崇德基金、SIG、FARALLON CAPITAL等等4家投資者聯(lián)手注資易居中國。家投資者聯(lián)手注資易居中國。2006年年5月月8日，公司新品牌日，公司新品牌“易居中國易居中國”正式亮相，為正式亮相，為2007年納年納斯達克上市做準備。斯達克上市做準備。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全

31、策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789主要業(yè)務(wù)主要業(yè)務(wù)決策咨詢決策咨詢 2005年年7月，中國首家有獨立法人實體地位的民月，中國首家有獨立法人實體地位的民辦非企業(yè)的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)上海易居房地產(chǎn)研究辦非企業(yè)的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)上海易居房地產(chǎn)研究院正式揭牌成立。院正式揭牌成立。2006年年3月月16日易居日易居CRIC2006中國中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（上海版）啟動暨簽約儀式舉行，房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（上海版）啟動暨簽約儀式舉行，易居中國在房地產(chǎn)信息化領(lǐng)域又邁出了領(lǐng)先一步。易居中國在房地產(chǎn)信息化領(lǐng)域又邁出了領(lǐng)先一步。營銷策劃營

32、銷策劃房屋經(jīng)紀房屋經(jīng)紀基金管理基金管理公司榮譽公司榮譽2002年，在上海房地產(chǎn)代理營銷年，在上海房地產(chǎn)代理營銷20強評選活動中，上房銷售榮膺上海房強評選活動中，上房銷售榮膺上海房地產(chǎn)營銷代理二十強地產(chǎn)營銷代理二十強“金橋獎金橋獎”三甲之列。三甲之列。2003年，上房銷售連續(xù)四年榮膺年，上房銷售連續(xù)四年榮膺“金橋獎金橋獎”房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)20強榜強榜首。首。2004年年10月，獲得月，獲得2004第六屆住交會（第六屆住交會（CIHAF）中國十大房地產(chǎn)營銷企）中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)第一名；總裁周忻榮獲十大風云人物之一，這也是風云人物中首次出業(yè)第一名；總裁周忻榮獲十大風云人物之一

33、，這也是風云人物中首次出現(xiàn)營銷代理行業(yè)領(lǐng)軍者的身影?，F(xiàn)營銷代理行業(yè)領(lǐng)軍者的身影。2005年年4月上海房屋銷售（集團）有限公司榮膺全國房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)月上海房屋銷售（集團）有限公司榮膺全國房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)百強榜首。百強榜首。2005年年12月，在月，在“CCPC2005地博金榜頒獎盛典地博金榜頒獎盛典”上，上海房屋銷售（集上，上海房屋銷售（集團）有限公司榮獲中國地博會組委會與團）有限公司榮獲中國地博會組委會與新地產(chǎn)新地產(chǎn)上海上海共同頒發(fā)的公司共同頒發(fā)的公司又一次榮獲又一次榮獲“中國房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)十大杰出企業(yè)中國房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)十大杰出企業(yè)”，2006年年3月月31日，上房銷售榮膺日，上

34、房銷售榮膺“2006中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機構(gòu)中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機構(gòu)”第第一名，并蟬聯(lián)一名，并蟬聯(lián)“2006中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)”榜首。榜首。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789戰(zhàn)略合作伙伴戰(zhàn)略合作伙伴萬科地產(chǎn)萬科地產(chǎn)美國漢斯集團美國漢斯集團香港中信泰富香港中信泰富香港東方金馬香港東方金馬嘉華（中國）投資有限公司嘉華（中國）投資有限公司上海寶鋼地產(chǎn)上海寶鋼地產(chǎn)上海恒大集團上海恒大集團上海城投上海城投上海城開上海城開魯能地產(chǎn)魯能地產(chǎn)福建融僑福建融僑北京首創(chuàng)北京首創(chuàng)代理商業(yè)項目介紹代理商業(yè)項目介紹 七浦七浦369位于上海成熟路段位于上海成熟路段七浦路。它以優(yōu)七浦路。它以優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境，成熟的市場氛越的地理位置，便捷的交通環(huán)境，成熟的市場氛圍。在經(jīng)過圍。在經(jīng)過26年的時代變遷后，目前七浦路已經(jīng)年的時代變遷后，目前七浦路已經(jīng)成為了上海最具規(guī)模，輻射長三角的專業(yè)服裝類成為了上海最具規(guī)模，輻射長三角的專業(yè)服裝類批發(fā)市場。批發(fā)市場。 興泰服飾廣場興泰服飾廣場代理商業(yè)項目介紹代理商