一手房價格定制

1、任務任務1 1 期房價格制定期房價格制定 任務任務2 2 在建工程價格制定在建工程價格制定 任務任務3 3 現房價格制定現房價格制定任務任務1 1 期房價格制定期房價格制定 主要內容：主要內容：v 1.1.期房的概念及相關規(guī)定期房的概念及相關規(guī)定v 2.2.運用市場比較法評估期房運用市場比較法評估期房v 3.3.運用成本比較法評估期房運用成本比較法評估期房v 4.4.運用收益法評估收益性的期房運用收益法評估收益性的期房 期期 房房v1.1.概念：概念：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的

2、商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。房時應簽預售合同。 2.2.項目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得項目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得“預售許可證預售許可證”，即變成了即變成了“期房期房”。3.3.期房的期房的估價時點與估價對象狀況、房地產市場估價時點與估價對象狀況、房地產市場情況的關系如何？情況的關系如何？4.評估方法：評估方法： 市場比較法、收益法、成本法市場比較法、收益法、成本法 任務任務1.1 1.1 運用市場比較法制定期房價格運用市場比較法制定期房價格v 引言：引言：v 市場比較法是房地產估價的基本方法中最重要、最常用的市場比較法是房地產估

3、價的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價實務中往往為估價人員首先選用。而在運用一種，在估價實務中往往為估價人員首先選用。而在運用其他估價方法時，也必須以市場比較法為輔助，所以它又其他估價方法時，也必須以市場比較法為輔助，所以它又是最基礎的方法。如剩余法中的是最基礎的方法。如剩余法中的預期房地產價格預期房地產價格便是用市便是用市場比較法來估算的。場比較法來估算的。v 本節(jié)任務重點掌握市場比較法的理論依據、比較實例的選本節(jié)任務重點掌握市場比較法的理論依據、比較實例的選取原則，以及比較實例修正系數的確定方法和計算。取原則，以及比較實例修正系數的確定方法和計算。一、市場法的相關知識一、市場法的相關知

4、識 v（一）概念（一）概念v市場比較法：（市場比較法：（The Sales Comparison Approach）又稱市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、又稱市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。指將估價對象與估價時點的近市場資料比較法等。指將估價對象與估價時點的近期有過交易的期有過交易的類似房地產類似房地產加以比較，對這些類似房加以比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。的客觀合理價格或價值的方法。 v類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔

5、次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。v具體要求選取的房地產符合下列6個條件：v在區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內；v在用途上應與估價對象的用途相同；v在規(guī)模上應與估價對象的規(guī)模相當；v在建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同；v在檔次上應與估價對象的檔次相當；v在權利上應與估價對象的權利性質相同。 類似房地產類似房地產二、理論依據（二）理論依據（二）理論依據-替代原理替代原理v利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的價格，來推測估價對象可能實現的市場價格。價格，來推測估價對象可能實現的市場價格。（三）市場比較法的適用條件和范圍（三

6、）市場比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個條件：必須具備以下三個條件：v 1. 市場上有足夠的交易實例，能滿足比較、分析的需要；市場上有足夠的交易實例，能滿足比較、分析的需要；v 市場比較法的運用完全取決于市場信息。一般認為評估者市場比較法的運用完全取決于市場信息。一般認為評估者掌握的初始資料即供篩選的房地產交易實例至少應有掌握的初始資料即供篩選的房地產交易實例至少應有10個個以上，其中不少于以上，其中不少于3個最終可以選定為比較實例。個最終可以選定為比較實例。v 2. 比較實例與估價對象具有替代性；比較實例與估價對象具有替代性；v 3. 資料要可靠。資料要可靠。 不適應用于：不適應用于：v

7、 1. 房地產市場尚不發(fā)達或交易規(guī)模很小的地區(qū)；房地產市場尚不發(fā)達或交易規(guī)模很小的地區(qū)；v 2. 對某些交易實例極少、類型特殊的房地產，如寺院、園對某些交易實例極少、類型特殊的房地產，如寺院、園林等。林等。二、二、市場法的操作過程市場法的操作過程 v 收集市場交易收集市場交易實例實例v 選取可比實例選取可比實例v 建立價格可比基準建立價格可比基準v 交易日期修正交易日期修正v 交易情況修正交易情況修正v 房地產狀況修正房地產狀況修正 v 求取比準價格求取比準價格收集市場交易收集市場交易實例實例 -運用市場法的基礎和前提條件運用市場法的基礎和前提條件l l通常的信息渠道有：通常的信息渠道有：1查

8、閱政府有關部門的房地產交易等資料查閱政府有關部門的房地產交易等資料 2查閱有關房地產出售、出租的廣告、信息等查閱有關房地產出售、出租的廣告、信息等3參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。搜集有關信息，索取有關資料。4向房地產交易當事人、四鄰、經紀人、金融向房地產交易當事人、四鄰、經紀人、金融機構、司法機關等了解有關房地產交易的情況。機構、司法機關等了解有關房地產交易的情況。5假裝成房地產購買者，與房地產出售者，如假裝成房地產購買者，與房地產出售者，如房地產開發(fā)商、經紀代理商等洽談，取得真實的房地產開發(fā)商、經紀代理商等洽談

9、，取得真實的房地產價格資料。房地產價格資料。6同行之間相互提供。估價機構或估價人員可同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經手的估價以約定相互交換所搜集的交易實例和經手的估價案例資料案例資料。交易實例需要搜集的內容有哪些？交易實例需要搜集的內容有哪些？需要搜集交易實例的內容很重要，一般有：需要搜集交易實例的內容很重要，一般有：(1)交易雙方的基本情況和交易目的；(2)交易實例房地產的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等：(3)成交日期；(4)成交價格；(5)付款方式；(6)交易情況等。 交易實例調查表格交易實例調查表格調查人員：調查人員：

10、調查日期：調查日期： 年年 月月 日日選取可比實例選取可比實例v1.類似房地產：地區(qū)相同、用途相同、結構相類似房地產：地區(qū)相同、用途相同、結構相同、權利性質相同同、權利性質相同(出讓方式出讓方式)；v2.可比實例的交易類型與可比實例的交易類型與估價目的估價目的相吻合；相吻合；v3.交易實例必須為正常交易。正常交易是指公交易實例必須為正常交易。正常交易是指公平競爭、信息通暢、平等自愿的市場條件下進平競爭、信息通暢、平等自愿的市場條件下進行的公平交易；行的公平交易；v4.交易時間與估價對象的估價時點應盡量接近。交易時間與估價對象的估價時點應盡量接近。最長時間不宜超過最長時間不宜超過2年。年。例：某

11、一幢磚混結構的住宅，建筑層數為例：某一幢磚混結構的住宅，建筑層數為9層，地區(qū)級別為層，地區(qū)級別為5級。要求用市場比較法評估其出售價格，請從下表中所給出級。要求用市場比較法評估其出售價格，請從下表中所給出的資料中選取合適的比較實例。的資料中選取合適的比較實例。結論：可選取實例結論：可選取實例E 做為待估房地產的可比實例之一。做為待估房地產的可比實例之一。建立價格可比基礎建立價格可比基礎v 現搜集甲、乙、丙三宗交易實例：甲實例使用面積現搜集甲、乙、丙三宗交易實例：甲實例使用面積140m2，成交總價，成交總價95萬元，一次付清，該類房地產的得萬元，一次付清，該類房地產的得房率（使用率）為房率（使用率

12、）為0.78；乙實例建筑面積；乙實例建筑面積180 m2，成，成交總價交總價120萬元，分兩次支付，首付萬元，分兩次支付，首付40萬元，余額于一萬元，余額于一年后付清，月利率為年后付清，月利率為0.6%；丙實例建筑面積為；丙實例建筑面積為40坪，坪，成交總價成交總價1200萬日元，一次付清。丙實例交易當時的人萬日元，一次付清。丙實例交易當時的人民幣與日元的市場匯價為民幣與日元的市場匯價為1元元=15日元，估價時點人民幣日元，估價時點人民幣與日元的市場匯價為與日元的市場匯價為1元元=15.2日元。試將上述資料整理日元。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣價格。成一次付清建筑面積每平方

13、米人民幣價格。 vl l 統一貨幣單位統一貨幣單位vl l 統一付款方式統一付款方式vl l 統一采用單價統一采用單價vl l 統一面積內涵統一面積內涵vl l 統一面積單位統一面積單位v解解 （1）統一付款方式。）統一付款方式。v 甲總價甲總價=95（萬元人民幣）（萬元人民幣）v 乙總價乙總價=40+80（1+0.6%）12v = 114.46（萬元人民幣）（萬元人民幣）v 丙總價丙總價=1200（萬日元）（萬日元）v （2）統一采用單價。）統一采用單價。 v 甲單價甲單價=950 000 140=6785.71（元人民幣平方（元人民幣平方米使用面積）米使用面積）v 乙單價乙單價=1144

14、600180=6358.89（元人民幣平方（元人民幣平方米建筑面積）米建筑面積）v 丙單價丙單價=120040=30（萬日元坪建筑面積）（萬日元坪建筑面積）v（3）統一幣種和貨幣單位。）統一幣種和貨幣單位。v以人民幣元為基準，則需要將丙交易實例的日元換算以人民幣元為基準，則需要將丙交易實例的日元換算為人民幣元。為人民幣元。v甲單價甲單價=950 000 1406785.71（元人民幣（元人民幣平方米使用面積）平方米使用面積）v乙單價乙單價=1144 6001806358.89（元人民幣（元人民幣平方米建筑面積）平方米建筑面積）v丙單價丙單價=300 00015=20 000（元人民幣坪（元人民

15、幣坪建筑面積）建筑面積）v（4）統一面積內涵。）統一面積內涵。v甲單價甲單價=6785.710.78=5292.85（元人民（元人民幣平方米建筑面積）幣平方米建筑面積）v乙單價乙單價=6358.89（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v丙單價丙單價=20 000（元人民幣坪建筑面積）（元人民幣坪建筑面積）v（5）統一面積單位。）統一面積單位。v以平方米為基準，以平方米為基準，1平方米平方米0303坪，則：坪，則： 甲單價甲單價=5292.85（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v乙單價乙單價=6358.89（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v丙

16、單價丙單價=20 0000303=6060（元人民幣（元人民幣平方米建筑面積）平方米建筑面積）以上建立價格可比基礎可以如下計算：以上建立價格可比基礎可以如下計算：v 甲單價甲單價= 一次性付清的人民幣總價一次性付清的人民幣總價總建筑面積總建筑面積v =950 000 （1400.78）=5292.85（元（元/m2）v 乙單價乙單價= 一次性付清的人民幣總價一次性付清的人民幣總價總建筑面積總建筑面積v =400 000+800 000（1+0.6%）12180 =6358.89 （元（元/m2）v 丙單價丙單價= 一次性付清的人民幣總價一次性付清的人民幣總價總建筑面積總建筑面積v = (12

17、000 00015) （400.303）v =6060（元（元/m2）課內實訓課內實訓v 搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積200m2，成交總價，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款32萬元人民幣于萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產的使用面積年后付清。乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩

18、個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎建立價格可比基礎”處理。（假設處理。（假設當時人民幣的年利率為當時人民幣的年利率為6，乙交易實例成交當時的人民幣，乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為與美元的市場匯率為1美元等于美元等于7.0元人民幣，該類房地產元人民幣，該類房地產的使用率為的使用率為0.75，1平方米平方米10.764平方英尺。）平方英尺。）交易日期修正交易日期修正 1.1.交易日期修正：交易日期修正：將可比實例在其成交日期時的價將可比實例在其成交日期時的價格修正為

19、估價時點時的價格，如此才能將其作為估格修正為估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。對比較實例的交易日期進行修正，價對象的價格。對比較實例的交易日期進行修正，其實是要對房地產的銷售價格予以調整，以反映隨其實是要對房地產的銷售價格予以調整，以反映隨著時間變化房地產市場價格行情的漲跌情況。著時間變化房地產市場價格行情的漲跌情況。v2.2.修正系數修正系數=估價時點的價格指數估價時點的價格指數/交易日期的價格指數交易日期的價格指數（一般用物價指數，最適宜采用房地產價格指數）（一般用物價指數，最適宜采用房地產價格指數） v 修正系數修正系數=1+T%或或(100+T)/100 v3.3.修正

20、方法修正方法v交易日期調整的價格指數法：交易日期調整的價格指數法： v價格指數為基比時的修正；價格指數為基比時的修正；v價格指數為環(huán)比時的修正。價格指數為環(huán)比時的修正。v交易日期調整的價格變動率法交易日期調整的價格變動率法 。價格指數為基比時的修正價格指數為基比時的修正v1.某宗房地產某宗房地產2008年年5月月1日的價格為日的價格為2000元，現需元，現需要將其調整到要將其調整到2008年年10月月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產類似房地產2008年年4月月1日至日至10月月1目的價格指數分別為目的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2

21、，92.5，98.1（以（以2006年年1月月1日為日為l00）。請計算該宗房地產）。請計算該宗房地產2008年年10月月1目的價格。目的價格。 v【解解】該宗房地產該宗房地產2008年年10月月1日的價格計算如下：日的價格計算如下：v 2000 =2626.51(元元)v可比實例在其成交日期的價格可比實例在其成交日期的價格v=可比實例在估價時點的價格可比實例在估價時點的價格 7 .741 .98成交日期時的價格指數估價時點時的價格指數價格指數為環(huán)比時的修正價格指數為環(huán)比時的修正v2.某宗房地產某宗房地產2008年年6月月1日的價格為日的價格為2 000元，元，現需要將其調整到現需要將其調整到

22、2008年年10月月1日。已知該宗房地產日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產所在地區(qū)類似房地產2008年年4月月1日至日至10月月1目的價目的價格指數分別為格指數分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為均以上個月為100)。請計算該宗房。請計算該宗房地產地產2008年年10月月1日的價格。日的價格。v解解該宗房地產該宗房地產2008年年10月月1日的價格計算如下：日的價格計算如下： v2000 v=3 046.80(元元)1000 .105.1002 .1091005 .1121001 .118交易日期調整的價格變動率法交易日期調整的價格

23、變動率法 v為評估某宗房地產為評估某宗房地產2007年年9月月1日的價格，選取了日的價格，選取了下列可比實例：成交價格下列可比實例：成交價格3 000元，成交日期元，成交日期2006年年10月月1日。另調查獲知日。另調查獲知2006年年6月月1日至日至2007年年2月月1日該類房地產的價格平均每月比上月日該類房地產的價格平均每月比上月上漲上漲l.5，2007年年2月月1日至日至2007年年9月月1日平日平均每月比上月上漲均每月比上月上漲2。請對該可比實例的價格進。請對該可比實例的價格進行交易日期調整。行交易日期調整。v【解】對該可比實例的價格進行交易日期調整，是將該價格調整到2007年9月1日

24、，即v3000（1+1.5）4（1+2）7=3658元課內實訓課內實訓v 1、某地區(qū)某類房地產、某地區(qū)某類房地產2008年年4月月1日至日至10月月1日的價格日的價格指數分別為指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以（以2007年年1月月1日為日為100）。其中有一房地產在）。其中有一房地產在2008年年6月月1日的價格為日的價格為6000元元/m2，對其作交易日期，對其作交易日期修正至修正至2008年年10月月1日的價格是？日的價格是？v 2、某地區(qū)某類房地產、某地區(qū)某類房地產2008年年4月月1日至日至10月月1日的價格日的價格指數分別為指數分別為

25、79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上個月為（均以上個月為100）。其中有一房地產在）。其中有一房地產在2008年年5月月1日的價格為日的價格為6000元元/m2，對其作交易日期修正至，對其作交易日期修正至2008年年10月月1日的價格是？日的價格是？v 3、某宗房地產、某宗房地產2009年年2月月25日的價格為日的價格為1000$/m2，匯，匯率率1$=8.26元。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減元。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其，則其2009年年10月月25日的價格日的價格是？是？ 2009年年10月月25日的匯率為日的匯率為1

26、$=8.29元。元。v 4、某宗房地產、某宗房地產2009年年2月月25日的價格為日的價格為1000$/m2，匯，匯率率1$=8.26元。該類房地產以人民幣為基準的價格月均遞元。該類房地產以人民幣為基準的價格月均遞減減0.5%，則其，則其2009年年10月月25日的價格日的價格是？是？ 2009年年10月月25日的匯率為日的匯率為1$=8.29元。元。（二） 交易情況修正v交易行為中的個別情況不易實現完全的公平競爭的市場，交易行為中的個別情況不易實現完全的公平競爭的市場，容易造成價格偏差的特殊因素一般有以下幾種：容易造成價格偏差的特殊因素一般有以下幾種：v1.有一定的特殊利害關系的交易主體之間

27、的房地產交易，有一定的特殊利害關系的交易主體之間的房地產交易，如親朋好友；如親朋好友；v2.急于出售或急于購買的交易；急于出售或急于購買的交易；v3.有特別動機或偏好的房地產交易；有特別動機或偏好的房地產交易；v4.交易雙方信息不對稱；交易雙方信息不對稱；v5.特殊方式的交易：拍賣、招標、哄抬或拋售等。特殊方式的交易：拍賣、招標、哄抬或拋售等。交易情況修正交易情況修正v6. 交易稅費非正常負擔的交易；交易稅費非正常負擔的交易；v正常成交額正常成交額-應由賣方負擔的稅費應由賣方負擔的稅費v=賣方實際得到的房款賣方實際得到的房款v正常成交額正常成交額+應由買方負擔的稅費應由買方負擔的稅費v=買方實

28、際付出的房款買方實際付出的房款 vP134 例例3.19 3.20v7. 相鄰房地產的合并交易；相鄰房地產的合并交易；v8. 受債權債務關系影響的交易；受債權債務關系影響的交易；v9.其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消費主體售出的解困房、廉價房等。消費主體售出的解困房、廉價房等。v交易情況修正：交易情況修正：v修正比率修正比率=正常交易情況正常交易情況/實例交易情況實例交易情況v修正比率修正比率=100/=100/（100 100 + + S S）或）或1/(11/(1+ +S%)S%)8.房地產狀況修正房地產狀況修正v區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁

29、華程度、公共區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁華程度、公共設施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。設施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。v權益修正：土地使用權年限、城市規(guī)劃限制條件權益修正：土地使用權年限、城市規(guī)劃限制條件等。等。v實物狀況修正（類似個別因素）：實物狀況修正（類似個別因素）：v土地土地面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況。平整程度、地勢、地質水文狀況。 v建筑物建筑物-新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等。裝修、平面布置、工程質量等。v修正方法修正方法v

30、1）直接比較修正）直接比較修正v -以估價對象的房地產狀況為基準（為以估價對象的房地產狀況為基準（為100），將可比），將可比實例的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉實例的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率。化為修正價格的比率。v 修正比率修正比率=100/（100 + R）或）或1/(1+R%)v 2）間接比較修正）間接比較修正v -先將可比實例狀況修正為一個標準的房地產狀況，以先將可比實例狀況修正為一個標準的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，估價對象的房地產狀況與之比此標準的房地產狀況為基準，估價對象的房地產狀況與之比較得到修正價格的比率。較

31、得到修正價格的比率。v 修正比率修正比率= 100 （100 + R2） v （100 + R1） 100例例1. 在采用直接比較法進行房地產狀況修正中，判定某可在采用直接比較法進行房地產狀況修正中，判定某可比實例的房地產狀況修正系數為比實例的房地產狀況修正系數為0.98，其依據是（，其依據是（ ）A.可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為價格的影響幅度為2%B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，對可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為價格的影響幅度為2%C.可比實例的房地產狀況劣于

32、估價對象的房地產狀況，對可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為價格的影響幅度為2.04%D. 可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為價格的影響幅度為2.04%v例例2. 比較法中，采用間接比較對可比實例價格比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產狀況修正，其中可比實例的房地產進行房地產狀況修正，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況得狀況優(yōu)于標準房地產狀況得102分，估價對象分，估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況得的房地產狀況劣于標準房地產狀況得97分，則分，則房地產狀況修正系數為

33、？房地產狀況修正系數為？9.求取比準價格求取比準價格 v待估房地產價格待估房地產價格=可比實例房地產價格可比實例房地產價格交易時間交易時間修正系數修正系數交易情況修正系數交易情況修正系數房地產狀況修正系數房地產狀況修正系數v待估房地產價格待估房地產價格=P（100+T）/100v 100/（100 + S S ）100/（100 + R ）v比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的價格下調時，取正號；反之，需要將比較實例價格向價格下調時，取正號；反之，需要將比較實例價格向上調整，則取負號。上調整，則取負號。最終比準價格的方法最終比準價格的方法

34、 每個可比實例的成交價格經過上述各項修正之后，都會相應地得出一個比準價格，但這些比準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結果。綜合的方法有下列4種：平均數；中位數；眾數； 其他方法。三、市場法運用三、市場法運用例例1實例實例課外作業(yè)課外作業(yè)vP136 練習練習5本本項項目目講講授授1. 1.在建工程的相關知識在建工程的相關知識2. 運用成本法對在建工程評估運用成本法對在建工程評估3. 運用假設開發(fā)法對在建工程進行評估運用假設開發(fā)法對在建工程進行評估 任務任務2 在建工程價格制定在建工程價格制定 任務任務2 在建工程價格制定在建工程價格制定 v教學目標教學目

35、標v本任務主要介紹成本估價法的基本原理和操作要本任務主要介紹成本估價法的基本原理和操作要點。通過學習，應掌握成本法的基本原理、適用點。通過學習，應掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價修正等基本概念，本、直接成本、間接成本、減價修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價修正額的評并掌握建筑物的重新建造成本和減價修正額的評估方法估方法(積算法積算法)。v 引例：某引例：某在建工程開工于在建工程開工于2008年年3月月1日，規(guī)劃總建筑面積日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積萬，用途為

36、寫字樓。土地面積2萬，取得于萬，取得于2007年年3月月1日。該項目的正常建設期為日。該項目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。元。至至2009年年3月月1日實際完成了主體結構，已投入日實際完成了主體結構，已投入70%的建設的建設費用，估計至建成尚需費用，估計至建成尚需1年的時間，還需投入年的時間，還需投入40%的費用。的費用。v 在估價時點，土地的重新取得成本為在估價時點，土地的重新取得成本為1000元元/，土地還原率，土地還原率為為7%，土地使用權年限

37、為，土地使用權年限為50年。年。v 當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款，貸款利率為利率為5.58%，建筑工程的銷售均價，建筑工程的銷售均價6500元元/。建。建筑工程筑工程的銷售費用為售價的的銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的，銷售稅費為售價的5.5%，銷售利，銷售利潤率為潤率為0。試估算該在建工程。試估算該在建工程2009年年3月月1日的正常購買總價。日的正常購買總價。一、在一、在建工程相關知識建工程相關知識v1.定義定義v 廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產主管機關頒發(fā)所有權證書止所處的狀態(tài)

38、。v 狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)。 v 在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產使用的建設項目房地產 。v 具體指正在建設中的固定資產或改造工程，生產性和非生產具體指正在建設中的固定資產或改造工程，生產性和非生產性綜合工程與單項工程的建設，包括固定資產的新建、維修、性綜合工程與單項工程的建設，包括固定資產的新建、維修、安裝、改建、擴建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以安裝、改建、擴建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能產生收益，

39、有的甚至還不能達到預售的不能交付使用、不能產生收益，有的甚至還不能達到預售的條件。條件。2.在建工程分類在建工程分類v停工項目停工項目竣工項目施工項目3.方法選擇方法選擇v （1）屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經濟貶值，進行風險系數調整。v （2）整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估，按在建工程建成后的房地產的市場價值結合工程形象進度作適當扣減作為其評估值。 v （3）對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。4.在建工程的特點在建工程的特

40、點 v所有權的相對確定性所有權的相對確定性v合法性合法性v可變價性可變價性 v法定抵押權優(yōu)先于約定抵押權法定抵押權優(yōu)先于約定抵押權 5.在建工程評估有關規(guī)定在建工程評估有關規(guī)定v （1）房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，）房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。v （2）房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在）房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。估價報告中披

41、露已抵押及其擔保的債權情況。v土土地權屬：出讓、租賃、劃拔、集體所有；：出讓、租賃、劃拔、集體所有；v項目權屬：獨建、聯建、參建；獨建、聯建、參建；v工程進度v銷售狀況v建筑面積二、成本法的相關概念v1. 成本的含義：是指價格，即估價對象房地產在估價時點的重置價。 成本成本-價格價格完全性完全性 現時性現時性客觀性客觀性 （1）完全性：是指對于房地產的購買者而言須支付的全部）完全性：是指對于房地產的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。包括開發(fā)商的成本，還包括

42、開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。（2）現時性：是指待估房地產在估價時點的重新建造成本，）現時性：是指待估房地產在估價時點的重新建造成本，而而不是不是其當初建造時所發(fā)生的成本（其當初建造時所發(fā)生的成本（歷史成本歷史成本），但還要），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價?？紤]建筑物的折舊，即還要減價。（3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經濟、）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經濟、技術條件下，重新開發(fā)估價對象房地產所必須花費的正常技術條件下，重新開發(fā)估價對象房地產所必須花費的正常成本，而非估價對象房地產開發(fā)的實際花費的成本。成本，而非估價對象房地產開發(fā)的實際花費的成本。2、成本法、

43、成本法v （cost approach），又稱原價法、重置成本法、承包商），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設重新法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設重新建造（開發(fā)）待估房地產所需耗費的各項必要費用以及建造（開發(fā)）待估房地產所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據來評估估價對象房地產價格的正常的利潤、稅金為依據來評估估價對象房地產價格的一種估價方法。一種估價方法。或估價對象房地產在估價時點的重新購估價對象房地產在估價時點的重新購建價格建價格(重建成本與重置成本重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估，扣除折舊，以此估算估價對象房地產客觀

44、合理價格或價值的方法。價對象房地產客觀合理價格或價值的方法。3.兩個成本兩個成本重 建 成 本重 建 成 本 - - - - - - - -（reproduction cost）：是指根據目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復制成本”。適用于具有保護價值的建筑物，如文物性建筑物、紀念性建筑物待。重 置 成 本重 置 成 本 - - - - - - -（replacement cost）：是指根據日前的人工與材料價格，利用日前的材料標準與設計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費的成本。廣泛應用于普通建筑物，估價人員在實際工

45、作中更多地使用。三三、理論依據理論依據 v需求方（買方）：需求方（買方）： 替代原理替代原理v供給方（賣方）：生產費用（開發(fā)成本）價值論供給方（賣方）：生產費用（開發(fā)成本）價值論四、四、成本法的適用范圍成本法的適用范圍v 1. 1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產的估適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產的估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等房、公園等公用、公益公用、公益房地產；房地產；v 2. 2. 對于一些特殊用途的并獨特設計的房地產，如化工廠、鋼對于一些特殊用途的并獨特設計的房地產，如

46、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；v 3 3、適用于房地產保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；、適用于房地產保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；v 4 4、對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已、對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。法進行估價。五、成本法運用的基本步驟v1 1、將待估房地產的土地視為空地，評估其價格；、將待估房地產的土地視為空地，評估其價格；v2 2、估算建筑的重新建造成本；、估算建筑的重新

47、建造成本；v3 3、估算建筑的減價修正額（折舊）；、估算建筑的減價修正額（折舊）；v4 4、建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得、建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；到建筑在估價時點的價格；v5 5、待估房地產的土地價格與建筑的價格相加，、待估房地產的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產的價格。得到待估房地產的價格。任務1 運用成本法評估在建工程v六. 測算公式測算公式v在建工程價格在建工程價格= =土地取得成本土地取得成本+ +前期費用前期費用+ +土地開發(fā)土地開發(fā) 成本成本+ +在建工程建造成本在建工程建造成本+ +管理費用管理費用+ +投資利息投資利息+

48、+銷售銷售稅費稅費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤+ +稅費稅費v 【案例案例1】某在建工程開工于某在建工程開工于2008年年3月月1日，規(guī)劃總建筑面積日，規(guī)劃總建筑面積1萬萬，用途為寫字樓。土地面積，用途為寫字樓。土地面積2萬，取得于萬，取得于2007年年3月月1日。該項日。該項目的正常建設期為目的正常建設期為2年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至元。至2009年年3月月1日日實際完成了主體結構，已投入實際完成了主體結構，已投入70%的建設費用，估計至建成尚需的建設費用，估計至

49、建成尚需1年的時間，還需投入年的時間，還需投入40%的費用。的費用。v 在估價時點，土地的重新取得成本為在估價時點，土地的重新取得成本為1000元元/，土地還原率為，土地還原率為7%，土地使用權年限為，土地使用權年限為50年。年。v 當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，貸款利率為，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售均價，建筑工程的銷售均價6500元元/。建筑工程的銷售費用。建筑工程的銷售費用為售價的為售價的3%，銷售稅費為售價的，銷售稅費為售價的5.5%，銷售利潤率為，銷售利潤率為0。試估算。試估算該在建工程該在建工程2009年年3月

50、月1日的正常購買總價。日的正常購買總價。 P178七七、價格測算價格測算運用運用v 【案例案例2】某某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為的評估業(yè)務，估價時點為2006年年6月月15日。根據委托方提日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年年6月通過出讓取月通過出讓取得，得，2002年年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元元/,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年年6月至估月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元元/。請問：請問： （1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤? （2）在此基礎上還應