農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押存在的問題與對策

1、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押存在的問題與對策引言目前社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變帶動農(nóng)村向著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方向轉(zhuǎn)變，而在農(nóng) 村之中固有的“三農(nóng)”風(fēng)險(xiǎn)問題限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及進(jìn)步，因此在 實(shí)際中必須要有切實(shí)的金融扶持制度才能農(nóng)村經(jīng)濟(jì)問題。而承包土地 的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（下文簡稱“兩權(quán)”）抵押貸款的推行正 是為解決這一問題卻是的重要政策措施。一、“兩權(quán)”抵押政策推行的業(yè)績預(yù)期目的相較于我國社會經(jīng)濟(jì)政策、城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況來說， 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)落后成為非常常見的現(xiàn)象，“三農(nóng)”己經(jīng)成為我國健康發(fā)展 中的一項(xiàng)社會性問題，總體來說造成第二種情況主要是此種由于農(nóng)村 地區(qū)經(jīng)濟(jì)活性不足導(dǎo)致其發(fā)展過于落后，最為突出的問

2、題就是金融注 資水平過低而限制農(nóng)村的發(fā)展。而“兩權(quán)”抵押政策的執(zhí)行主要方式 是為了通過新的金融發(fā)展模式來調(diào)動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，使農(nóng)村基本農(nóng)田耕地 資源利用效率得到提升，積極推動農(nóng)村經(jīng)營活動的進(jìn)行，從而使倫理 社會資金可以流入農(nóng)村，增大金融流轉(zhuǎn)困難及融資困難所造成的“三 農(nóng)”問題產(chǎn)生的影響，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推進(jìn)改革現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進(jìn) 步。二、“兩權(quán)”抵押抵押擔(dān)保在農(nóng)村中全面實(shí)施存在的問題（一）土地資源分散，缺乏高端化經(jīng)營條件受原有的土地？營模式影響，多數(shù)農(nóng)村在土地經(jīng)營中仍以分 散式經(jīng)營氧為。以“兩權(quán)”試點(diǎn)抵押試點(diǎn)開展的實(shí)際條件來看，農(nóng)村 耕地資源過于分散影響其在抵押貸款貸款中的融資程度，因此在“兩 權(quán)”抵

3、押中多數(shù)農(nóng)戶是分期付款以小額信用貸款作為主要的貸款形式, 這也是土地分散經(jīng)營中唯一可以采用的抵押貸款貸款方式，其額度較 低，這也使農(nóng)民在經(jīng)營中仍然以小型經(jīng)營為主，無法獲取規(guī)?；?jīng)營 才能達(dá)到的高收益目標(biāo)。（二）法律漏洞帶來高風(fēng)險(xiǎn)“兩權(quán)”抵押中其有許多內(nèi)容及條款與現(xiàn)行法律存在相悖的 情況，以擔(dān)保法及物權(quán)法為例，其對土地使用權(quán)的規(guī)定及住 房財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定房產(chǎn)與“兩權(quán)”抵押二者之間存在著很大的沖突，這 也使農(nóng)民在進(jìn)行“兩權(quán)”抵押時可能會因法律障礙不可而出現(xiàn)不能融 資或是融資風(fēng)險(xiǎn)等問題，使農(nóng)民自身權(quán)益無法得到良好的保障。（三）“兩權(quán)”抵押的限制由于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，因此其法律制度及社會保障體系等 都存在

4、著極大的運(yùn)行機(jī)制缺陷，這種情況使農(nóng)民在融資的過程中所受 限制因素也非常多，其中影響“兩權(quán)”抵押最為明顯的限制就是農(nóng)民 所使用宅基地的社會保障特點(diǎn)，這也造成在農(nóng)村地區(qū)其個人釀成不動 產(chǎn)的確定存在邊界模糊的情況，使融資存在困難的現(xiàn)象。三、“兩權(quán)”抵押問題形成的因素（一）原有的土地制度無法適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展及進(jìn)步必然需要相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策及制度作為 支持，這樣才能保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到相應(yīng)的調(diào)整及改革，而目前在 農(nóng)村實(shí)行的土地及制度對利益農(nóng)民及經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系沒有清晰的 界定，其多數(shù)涉及到土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定沒有細(xì)化處理，可操作性仍需進(jìn) 一步驗(yàn)證。（二）法律體系不完善目前在“兩權(quán)”抵押中其所實(shí)

5、行的法律政策仍然存在較多的 漏洞及缺陷，法律體系不完善使“兩權(quán)”抵押實(shí)際的所倍受影響因素較多，在不同的法律之間沒有相應(yīng)的體制來對其相悖之處進(jìn)行調(diào)和, 最終所影響的依舊雖說是農(nóng)戶的利益。（三）農(nóng)村土地房產(chǎn)不明土地產(chǎn)權(quán)不明未明在農(nóng)村中是一個非常常見的問題，土地產(chǎn) 權(quán)所屬直接決定了是否可以通過“兩權(quán)”抵押來進(jìn)行融資，其也決定 了農(nóng)戶進(jìn)行“兩權(quán)”抵押是否合法。雖然國務(wù)院頒布了相應(yīng)的政策核 發(fā)要求對農(nóng)村土地進(jìn)行登記，但是在實(shí)際中仍然存有許多具有產(chǎn)權(quán)爭 議的土地，其歸屬問題影響“兩權(quán)”抵押的實(shí)行，為相關(guān)其他工作帶 來較大的難度。四、對“兩權(quán)”抵押問題進(jìn)行解決的對策（一）完善立法來限定“兩權(quán)”抵押的范圍對于

6、“兩權(quán)”抵押的范疇最終還需以法律作為基準(zhǔn)，通過對 立法及對法規(guī)的修訂來明確農(nóng)民在“兩權(quán)”抵押中的相關(guān)權(quán)益，使 “兩權(quán)”抵押這項(xiàng)金融政策可以在合法的基礎(chǔ)上全面實(shí)行，通過規(guī)范 立法來為農(nóng)民的“兩權(quán)”提供貸款更加完善的保障。（二）規(guī)范“兩權(quán)”抵押的實(shí)施流程為了避免在“兩權(quán)”抵押的過程中會出現(xiàn)錯誤，必須要制定 完善的體制來規(guī)范“兩權(quán)”抵押的實(shí)施流程，其通常是以“提出申請 f資格認(rèn)定f價值評估f貸款審批”作為主要就的流程環(huán)節(jié)，在此過 程開始階段加大監(jiān)督、審核力度，優(yōu)化審批流程，以期在最短的時間 內(nèi)基本完成“兩權(quán)”抵押過程。（三）規(guī)范不動產(chǎn)登記工作不動產(chǎn)登記下發(fā)需要依據(jù)國務(wù)院下發(fā)標(biāo)準(zhǔn)及要求來執(zhí)行，通 過登記的方式對農(nóng)民不動產(chǎn)歸屬進(jìn)行記錄及推斷出，以此來確保安全 在實(shí)際的“兩權(quán)”抵押中可以明晰“兩權(quán)”的權(quán)屬，提高“兩權(quán)”抵 押工作的效率。（四）加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度人民銀行要對符合條件的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)加大支農(nóng)再貸款支持 力度。銀行業(yè)信托業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要研究差異化監(jiān)管政策，合理推算 出資本充足率、貸款分類排序等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵政策，支持金 融機(jī)構(gòu)廣泛開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步 完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和農(nóng)民住房保險(xiǎn)工作。結(jié)語以上“兩權(quán)”抵押中存在的問題主要是依據(jù)我國多數(shù)農(nóng)村發(fā) 展現(xiàn)狀所提出的，其落實(shí)及執(zhí)