房地產(chǎn)SWOT分析

1、v1.0可編輯可修改房地產(chǎn)SWOT分析目前，SWOT分析已逐漸被 許多企業(yè) 運(yùn)用到包 括：企業(yè)管 理、人力 資源、產(chǎn)品研發(fā)等各個(gè)方面。作為一種特殊產(chǎn)品的研發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目也越來(lái)越多的運(yùn)用到SWO位種工具加以分析。SWOT 分別代表：strength (優(yōu)勢(shì))、weakness (劣勢(shì))、 opportunity(機(jī)會(huì))、threat(威脅)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT分析通過(guò)對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的加以綜合評(píng)估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整 開(kāi)發(fā)策略，來(lái)達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。這有些像我們中國(guó)古代哲學(xué)中的“權(quán) 衡”思想。從整體上看，SWOTT以分為兩部分。第一部分為 SW主要用來(lái)分析 內(nèi)部條件；第二部分為

2、 OT主要用來(lái)分析外部條件。另外，每一個(gè)單項(xiàng)如S又可以分為外部因素和內(nèi)部因素，這樣就可以對(duì)情況有一個(gè)較完整的概念了。SWOT析法注重三個(gè)要素：目標(biāo)；外部環(huán)境、內(nèi)部條件?？砂匆韵虏襟E完成這個(gè)SWOTh析表：(1)把識(shí)別出的所有優(yōu)勢(shì)分成兩組，分的時(shí)候應(yīng)以下面的原則為基礎(chǔ)： 看看它們是與行業(yè)中潛在的機(jī)會(huì)有關(guān)，還是與潛在的威脅有關(guān)。(2)用同樣的方法把所有劣勢(shì)分成兩組。一組與機(jī)會(huì)有關(guān)，另一組與威 脅有關(guān)。(3)建構(gòu)一個(gè)表格，每個(gè)占1/4。(4)把項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)與機(jī)會(huì)或威脅配對(duì)，分別放在每個(gè)格子中。SWOT 表格表明項(xiàng)目?jī)?nèi)部的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)與外部機(jī)會(huì)和威脅的平衡。在你的SWOTh析中，一定要把以下步驟都寫(xiě)

3、出來(lái)：在某些領(lǐng)域內(nèi)，你可能面臨來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)者的威脅；或者在變化的環(huán)境中， 有一種不利的趨勢(shì)，在這些領(lǐng)域或趨勢(shì)中，公司會(huì)有些劣勢(shì)，那么要把這些劣勢(shì) 消除掉。利用那些機(jī)會(huì)，這是公司真正的優(yōu)勢(shì)。某些領(lǐng)域中可能有潛在的機(jī)會(huì)，把這些領(lǐng)域中的劣勢(shì)加以改進(jìn)。對(duì)目前有優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)控，以便在潛在的威脅可能出現(xiàn)的時(shí)候不 感到吃驚。如圖：內(nèi)部因素SWOT分析3也可以用一個(gè)更簡(jiǎn)潔的圖表來(lái)表示:SWOT在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，運(yùn)用SWOTT法分析問(wèn)題一般可以分為基本面分析、辯證法分析。我們可以舉例來(lái) 加以解釋及闡述?；久娣治鍪亲罨A(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。一般在還沒(méi)立項(xiàng)之前就會(huì)有一些這樣的研究分析。下面我們就舉一個(gè)簡(jiǎn)單

4、的例子， A是舊城商業(yè)街改造項(xiàng)目，通過(guò)簡(jiǎn)單的分析，我們可以得到這樣的一些結(jié)論：A項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢(shì)是：地價(jià) 昂貴、拆遷費(fèi)用大、基本配套設(shè)施老舊。機(jī)會(huì)是：政府加大舊城改造力 度，給予眾多優(yōu)惠條件。威脅是：市中心商業(yè)街眾多，并有相似類型的 項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。這些都是通過(guò)初步判斷得出最直觀的一些結(jié)論。總的說(shuō)來(lái)，這些結(jié)論 非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作為決策參考的基礎(chǔ)。所謂辯證法分析， 就是對(duì)以上的結(jié)論進(jìn)行深一步的探討，運(yùn)用辯證的 觀點(diǎn)去分析優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅。它是從表象入手，探討解決問(wèn)題的方 向。依舊是以 A項(xiàng)目為 例，我們對(duì)上面所提到的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步分析：地處市

5、中心：市中心確實(shí)是熱鬧繁華的所在，但隨著城市向外延伸， 市中心的概念也將越來(lái)越淡薄，并逐漸形成了 一些城鎮(zhèn)中心分流客源。交通方便：這也是一個(gè)雙面刃，地塊的公共路線當(dāng)然四通八達(dá)，然而 堵車是一個(gè)致命傷。擁有私車的消費(fèi)階層是較具購(gòu)買力的群體，但他們 會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@樣的不方便因素而放棄了到這里逛街購(gòu)物人口集中：人口集中是商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，人多自然賣的就多。但這 些人的購(gòu)買力如何消費(fèi)意識(shí)怎樣這些問(wèn)題仍然需要深入調(diào)查。對(duì)劣勢(shì)進(jìn)一步分析：地價(jià)昂貴：由于地段的原因，地價(jià)比其他地區(qū)會(huì)高出許多。然而，與同檔次地段進(jìn)行橫向比較，該地塊也并不是最貴的。并且，這樣的黃金 地段，上漲的幅度可能很大。拆遷費(fèi)用大：這部分支出

6、將是不可避免的，并且處理不當(dāng)將會(huì)造成不 良的后果。但是，如果加以嚴(yán)格的管理、規(guī)范的流程和耐心細(xì)致的工作， 也是能夠?qū)⒊杀窘档阶畹偷摹；九涮自O(shè)施老舊： 這方面是可以通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變的，關(guān)鍵是成本核算的問(wèn)題（究竟哪些方面需要改造費(fèi)用多少投入和產(chǎn)出是否成比例）。機(jī)會(huì)是政府承諾的優(yōu)惠條件，但仍需要考慮：優(yōu)惠條件有哪些哪些能夠兌現(xiàn)兌現(xiàn)的可能性又如何在優(yōu)惠的同時(shí)是否會(huì)捆綁一些額外的要求 等等。威脅來(lái)自于相似類型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。然而，這些項(xiàng)目也為開(kāi)發(fā)提供了借鑒，如果能夠認(rèn)真分析同類項(xiàng)目的得失，未嘗不能“后發(fā)制人”。當(dāng)然，以上所講的這些只是“鳳毛麟角”，真正的項(xiàng)目所需要分析的內(nèi)容遠(yuǎn)不止這樣簡(jiǎn)單，但分析思路基本是這樣的。如圖：SW地處市中心低價(jià)昂貴交通方便拆遷費(fèi)用大人口隼中基本設(shè)施老舊OT知道了 SWOT勺分析方法,在房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 中如何去運(yùn)用這個(gè)方法進(jìn)行有效的分析呢一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目SW（即內(nèi)部因素）可以從以下幾個(gè)要點(diǎn)去分析：1、區(qū)域2、區(qū)位3、規(guī)模4、交通5、配套（城市建設(shè)/基礎(chǔ)建設(shè)）6、建筑7、景觀8、戶型9、開(kāi)發(fā)商10、 團(tuán)隊(duì)11、 服務(wù)12、 政策13、 規(guī)劃14、 人文資源15、 自然資源（山/水/森林/河流/動(dòng)物/土壤/地質(zhì)等）16、 業(yè)態(tài)17、 裝修OT （即外部因素）可以從以下幾點(diǎn)加以分析：1、宏觀經(jīng)濟(jì)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)3、居民收入增長(zhǎng)4、市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)