某地區(qū)項目管理及市場調(diào)研管理知識分析報告

1、某地區(qū)項目管理及市場調(diào)研管理知識分析報告【精編版】北京市高層住宅沿街底商市場調(diào)研分析報告目錄第一部分引言第二部分項目產(chǎn)品分析31、 合立方 3（一 ） 項目概況3（二 ）合立方街產(chǎn)品分析4（三 ）項目產(chǎn)品分析小結(jié)82、 沿海賽洛城9（一 ） 項目概況9（二）賽洛有條斜街產(chǎn)品分析 .10.（三 ） 項目產(chǎn)品分析小結(jié)1.23、 中海紫御公館13（一）項目概況1.3（二）項目底商產(chǎn)品分析1.4（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)1.64、 新景家園17（一）項目概況1.7（二）項目底商產(chǎn)品分析1.8（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)2.05、 鉑晶豪庭21（一）項目概況2.1（二）項目底商產(chǎn)品分析2.2（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)

2、2.46、 京投快線 陽光花園 24（一）項目概況2.4（二）項目底商產(chǎn)品分析2.5（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)2.87、 華紡易城29（一）項目概況2.9（二）華紡易街產(chǎn)品分析2.9（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)3.1第三部分項目總結(jié)分析32項目分析總結(jié)32底商產(chǎn)品開發(fā)、營銷建議32（一）產(chǎn)品開發(fā)3.2（二）產(chǎn)品營銷3.3第一部分引言所謂底商，是指住宅的第一層、第二層。 一般住宅特別是高層住宅的一層、二層銷售都較為困難，其價位相對其他層位也較低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。近兩年，隨著國家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺，各城市（北京等一線城市為主）住宅類產(chǎn)品市場進

3、入寒冬期，投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向日趨火爆的商業(yè)投資上來。尤其是底商類產(chǎn)品投資風(fēng)險小，面積只占據(jù)社區(qū)很小部分比例，擁有穩(wěn)定的客源，競爭也不十分激烈；且投資回報率相對住宅類產(chǎn)品也具有一定優(yōu)勢。然而并不是任何項目都適合開發(fā)底商或者說并不是每個項目的底商都具備 很高的投資價值，關(guān)于底商產(chǎn)品的開發(fā)、營銷也是一門很深的學(xué)問第二部分項目產(chǎn)品分析合立方(一) 項目概況1.項目綜述合立方位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)，中灘村大彳&與立水橋西路交叉口處，地鐵 5 號線與13號線換乘站一一立水橋站向北 300米。5號線貫通南北，13號線連 接?xùn)|西，更有40條公交線路形成網(wǎng)狀交通，實為奧北交通中樞。項目對外共推出3棟樓盤，

4、其中兩棟50年產(chǎn)權(quán)l(xiāng)oft公寓產(chǎn)品、一棟70年 產(chǎn)權(quán)住宅類平層產(chǎn)品另有部分 40年產(chǎn)權(quán)臨街底商 2.項目規(guī)劃設(shè)計(1)建筑風(fēng)格合立方采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面凝練、簡約， 室內(nèi)布局在有限的面積內(nèi)設(shè)計出多功能復(fù)合空間,滿足生活多方位需求。（ 2） 建筑結(jié)構(gòu)形式項目上層住宅采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，一層底商及地下車庫為框架結(jié)構(gòu)。（ 3） 停車解決方案、車位配比項目車位共計200 余個（地上80 個，地下約140 個） ，統(tǒng)一由物業(yè)對業(yè)主出租，項目前期住宅公寓產(chǎn)品已于3 月底完成入住，車位預(yù)計6 月份開始出租，車位配比約為1:0.4.3. 營銷狀況合立方自2009 年初入市以來，因其優(yōu)越的地理位置以及巧

5、妙的產(chǎn)品設(shè)計備受廣大客戶的青睞，兩期產(chǎn)品均在短期內(nèi)全部售罄，并樹立了良好的市場信譽與群眾口碑。2011 年初項目乘勝追擊，推出臨街底商類產(chǎn)品合立方街，吸引眾多客戶慕名而來，銷售依然火爆。（ 二 ） 合立方街產(chǎn)品分析1. 產(chǎn)品概況1 ） 區(qū)域商業(yè)環(huán)境合立方街為合立方項目底商，緊鄰立水橋地鐵5號線/城鐵13號線雙軌交匯處，便捷的交通、龐大的流動人群使得財富價值極速提升。緊鄰奧北最大的shoppingmall龍彳惠廣場，北方明珠、萬意商品市場、地下商街等，一起構(gòu)筑了奧北區(qū)域最為成熟的商業(yè)圈。止匕外，項目周邊環(huán)伺著大 量成熟穩(wěn)定的居住社區(qū)，匯聚了大批具有高消費能力的白領(lǐng)、 都會人士及城市新 貴，形成穩(wěn)

6、定長久的消費人群。為商業(yè)經(jīng)營、投資帶來了極大的保障。(2)基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱合立方街開發(fā)商北京新城時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司ag地鐵13號線與5號線換乘站立水橋站西北 300米處建筑面積（平米）4、5#樓一層部分共計2700平米目前售價（兀/W）均價55000單套面積范圍（平米）120-300 零售（14 套）層局（米）6進深（米）10-20裝修標準毛坯后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間2011年初銷售情況已售出80%合立方街主要為合立方4、5#樓一層底商產(chǎn)品，總建筑面積2700平米。共14套產(chǎn)品，戶型面積為120-300平米，層高6米，使用率高達90%,按loft產(chǎn)品出售，均價55000元/平米

7、，目前已完成80%的產(chǎn)品去化。（3） 產(chǎn)品條件臨街外向型商業(yè)，位于龍德廣場商業(yè)圈，在龍德廣場和家樂福等商業(yè)配套的帶動下，形成超過100萬的固定時尚消費人群，對其商業(yè)有一定的帶動作用，發(fā) 展?jié)摿薮?。產(chǎn)品總建筑面積2700平米，體量小，去化壓力較小。層高統(tǒng)一 6米，實際使用層高5.5米以上，成功具備自建LOFT商業(yè)空間的先決條件，120-300褶的方正戶型平層達到90%以上的較高得房率，賦予了更多 的空間資源h I： j * I f U I r - 'i業(yè)品可利JIJ空間戶型方正.怵架結(jié)構(gòu)，可利用空間較大6-8米柱即*提高可利用空間I：卜水設(shè)計框架結(jié)構(gòu)，進深10-20米（15米-20米居

8、多），柱距控制在6-8米，大大 提高可利用空間，充分滿足客戶各種需求。產(chǎn)品內(nèi)部商業(yè)供水、供電，多數(shù)商鋪通燃氣并配有排污管道等設(shè)計， 具備餐飲條件，獨特的業(yè)態(tài)優(yōu)勢，也會帶來豐厚的經(jīng)濟效應(yīng)。展示面設(shè)計：產(chǎn)品按10ft產(chǎn)品出售，展示面雙層設(shè)計，并設(shè)有店招位置、雨 搭、塑鋼門窗以及壁掛式店招位置，充分滿足客戶對于展示面的多種需求。產(chǎn)品按loft出售，均價55000元/平米，單套面積120-300平米，總價偏高部分產(chǎn)品面臨較大銷售、回款壓力。（4） 項目定位產(chǎn)品目標客群為立水橋商圈居住、工作人群，多為具有較高消費能力的白領(lǐng)、都會人士及城市新貴，因此項目定位為中低端時尚消費稀缺商鋪。2 .開發(fā)模式(1)

9、開發(fā)模式由北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司獨家代理，統(tǒng)一向市場出售。(2) 業(yè)態(tài)定位可從事包括中式餐飲在內(nèi)的各種時尚消費業(yè)態(tài)。(3) 經(jīng)營現(xiàn)狀自2011年初入市以來，受到中小型投資者的普遍關(guān)注，目前出售率已達80%。3 .合立方街實景(三)項目產(chǎn)品分析小結(jié)合立方作為區(qū)域代表性樓盤，在前期住宅公寓類產(chǎn)品銷售火爆的情況下， 底商產(chǎn)品同樣大受歡迎。1 .產(chǎn)品優(yōu)勢(1) 前期產(chǎn)品的銷售火爆為底商產(chǎn)品的銷售積累了充足的人氣與市場口碑；(2) 根據(jù)區(qū)域商業(yè)環(huán)境以及主要消費人群合理定位；(3) 體量小，減小去化壓力；(4) 產(chǎn)品按loft產(chǎn)品出售，實際使用層高可達5.5米，展示面雙層臨街設(shè)計，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，擁

10、有固定消費人群；(5) 部分產(chǎn)品滿足中式餐飲條件，彌補區(qū)域餐飲底商稀缺現(xiàn)狀；(6) 上層住宅、下層底商、地下車庫建筑結(jié)構(gòu)靈活轉(zhuǎn)換，框架結(jié)構(gòu)滿足產(chǎn)品空間需求，使得底商產(chǎn)品具備創(chuàng)造靈動空間條件;(7) 注重店招、雨搭等細節(jié)設(shè)計。2 .產(chǎn)品存在問題戶型面積120-300平米，均價55000元/平米，總價偏高，部分較大戶型 總價可達1500萬元，去化、回款面臨明顯壓力，但是項目勝在體量小，所以此 類問題并未造成太大困難。二、沿海賽洛城（一） 項目概況1 .項目綜述沿海賽洛城（麗江新城）位于朝陽區(qū)CBD區(qū)域東四環(huán)外，距CBD核心區(qū)域約1300米，位于廣渠路與石門東路交匯十字路口東北角。沿海賽洛城（麗江新

11、城）具有相對良好的交通體系。四環(huán)路、百子灣路與改造后的廣渠路構(gòu)成了快捷的交通系統(tǒng)， 可以方便地進出市中心或遠郊區(qū)縣； 改造后 的石門東路與規(guī)劃中的建筑木材廠西路、東郊倉庫一路、金海灣花苑中街共同形 成社區(qū)周邊的交通系統(tǒng)，可以從社區(qū)快速的進入城市主干路，很好地與城市融為 一體。項目規(guī)劃體現(xiàn)了大體量、配套完善、特色明晰的產(chǎn)品特質(zhì)。其產(chǎn)品形態(tài)豐富, 有住宅、酒店式公寓及商鋪。2 .項目規(guī)劃設(shè)計(1) 建筑風(fēng)格歐式地中海風(fēng)情結(jié)合現(xiàn)代表現(xiàn)手法，立面簡約、凝練。(2) 建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車庫為框架結(jié)構(gòu)。(3) 停車解決方案、車位配比停車位3517個，車位配比1.5:1 ,地上車位

12、統(tǒng)一由物業(yè)出租，租金150元/位*月；地下車位可租可售，租金 400元/位*月，售價16萬元/位。3.營銷狀況項目自2005年入市，共推出住宅公寓類產(chǎn)品約5000戶，基本售罄并于2008年順利入住。剩余產(chǎn)品及底商賽洛有條斜街目前正處于現(xiàn)房銷售中。(二)賽洛有條斜街產(chǎn)品分析1.產(chǎn)品概況(1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境賽洛有條斜街位于東四環(huán)黃金位置，總建筑面積11萬平方米，南倚“第二 長安街”廣渠路，踞首皇家糧倉舊址，是京城的風(fēng)水寶地。周邊匯集了十多個品質(zhì)樓盤，同時距離 CBD商圈、華貿(mào)商圈都在10分鐘 的交通半徑內(nèi)。商業(yè)氛圍濃厚，消費人群眾多。周邊擁有立體便捷的交通網(wǎng)線，廣渠路、東四環(huán)、東三環(huán)近在咫尺，地鐵

13、1 號線、2號線、7號線、10號線環(huán)伺周圍，十余條公交線路可通達京城各大核心 區(qū)域。交通便利，發(fā)展?jié)摿^大。（2）廣品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱賽洛有條斜街開發(fā)商北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司ag朝陽廣渠東路33號建筑面積（平米）11力平米目前售價（兀/W）30000-40000單套面積范圍（平米）60-2000層局（米）4-6進深（米）10-20裝修標準毛坯后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間2007 年銷售情況少量剩余現(xiàn)房銷售中賽洛有條斜街即沿海賽洛城底商部分，總建筑面積11萬平米，單套面積60-2000 平米，2007年正式推出，2008年轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，目前售價30000-40000 元/平米。（3）

14、產(chǎn)品條件分析成熟的社區(qū)和便捷的交通為賽洛有條斜街提供了足夠的人流量和需求量，投資回報率較為客觀。周邊匯集了十多個品質(zhì)樓盤，同時距離CBD 商圈都在10 分鐘的交通半徑內(nèi)，可以盡享周圍商圈所帶來的繁華氛圍和頂級設(shè)施。地鐵 1 號線、地鐵7 號線，十余條公交線路可通達京城各大核心區(qū)域，可輻射區(qū)域 130 萬城市精英和消費人群，特別是建設(shè)中的地鐵7 號線，百子灣站出站即達項目，商業(yè)財富價值直線攀升。斜街設(shè)計充分體現(xiàn)歐式地中海風(fēng)情，風(fēng)格獨特，吸引大批消費群體。 60-2000 平米靈動面積，業(yè)態(tài)選擇多元化。體量大，大戶型較多，銷售、回款壓力較大，拖延銷售周期。（ 4）項目定位地中海風(fēng)情品質(zhì)商業(yè)街。（

15、2） 模式（ 1 ）開發(fā)模式由北京偉業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司全盤代理對外銷售。（ 3） 業(yè)態(tài)定位集餐飲、娛樂、金融、教育等各種商業(yè)配套為一體。（ 4） 經(jīng)營狀況中小型戶型已達到70% 去化率，由于體量較大，仍有部分產(chǎn)品尚未售出，尤其是 500-2000 平米大戶型，總價千萬甚至上億，延長銷售周期。3.賽洛有條斜街實景（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)賽洛有條斜街擁有黃金地理位置，交通便利，產(chǎn)品空間靈動開闊加之風(fēng)格獨 特的歐式地中海風(fēng)情斜街設(shè)計，受到大批投資客戶的青睞。60-2000平米面積范圍，業(yè)態(tài)多元化，成功完成 70%產(chǎn)品去化；由于體量 較大，且部分500平米以上戶型總價過高，影響銷售進度。三、中海紫御

16、公館(一) 項目概況1.項目綜述中商紫腳帽中海紫御公館，中海地產(chǎn) 2008年度力作，坐落陶然橋東南側(cè)，緊鄰南二環(huán)，總占地面積11萬平米，項目包括住宅、底商及高檔寫字樓，總建筑面積近40萬平米。2010年年底，項目完成入住辦理，剩余少量房源及底商均轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。2 .項目規(guī)劃設(shè)計(1) 建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代表現(xiàn)手法，細節(jié)勻稱豐富。(2) 建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車庫為框架結(jié)構(gòu)。(3) 停車解決方案、車位配比車位配比1:1 ,地上地下車位統(tǒng)一由物業(yè)向業(yè)主出租， 地上車位租金150元/個*月(含管理費)，地下車位400元/個*月(含管理費)。3 .營銷情況中海紫御公館

17、期房住宅類產(chǎn)品銷售率達90%,剩余產(chǎn)品及底商目前已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。(二)項目底商產(chǎn)品分析1.產(chǎn)品概況(1) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境中海紫御公館緊鄰南二環(huán)，周邊商場、餐飲娛樂場所眾多，商業(yè)氛圍濃厚。社區(qū)本身為匯聚較高消費人士的豪華居住區(qū)， 如今項目已完成入住，加之周 邊多為成熟居住社區(qū)，固定消費人群保質(zhì)保量。周邊公交線路十分發(fā)達，地鐵 4號線、5號線、8號線、14號線與公交線 路交相輝映，構(gòu)成完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為出行提供了優(yōu)秀的便利條件，附近云 集了天壇、先農(nóng)壇等著名文物古跡，同時附近還擁有大觀園公園、陶然亭公園等 擁有皇城特點的著名人文景區(qū)和自然景區(qū)，保證一定流動消費人群。(2) 廣品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社

18、區(qū)名稱中海紫御公館開發(fā)商北京中海豪峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司ag崇文陶然橋東南角建筑面積（平米）5000目前售價（兀/平米）均價60000單套面積范圍（平米）單層110-280 零售層局（米）7 （雙層設(shè)計）柱距（米）6裝修標準精裝修后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間預(yù)計2011年卜半年銷售情況尚未開售中海紫御公館底商產(chǎn)品約5000平米，預(yù)計于今年下半年入市，loft雙層設(shè)計，單層110-280平米，目前報價均價60000元/平米。(3) 產(chǎn)品條件分析臨街外向型商業(yè)，擁有本社區(qū)及周邊固定時尚消費人群， 景觀保證部分流動人群，對其商業(yè)有一定的帶動作用。產(chǎn)品雙層設(shè)計，整體層高高達 7米（一層4.2米，二層2.

19、8米），框架結(jié)構(gòu)設(shè)計，110-280褶的方正戶型達到90%以上的較高得房率，賦予了更多的空間資源。展示面設(shè)計：展示面雙層設(shè)計，并設(shè)有店招位置、雨搭、塑鋼門窗。但產(chǎn)品距主干道部分有綠化隔開，且部分戶型由于歐式建筑風(fēng)格有一拱形門設(shè)計，對展示面形成一定遮擋產(chǎn)品尚未開始銷售，但總價偏高，去化、回款壓力較大。(4) 項目定位中高端時尚消費商街。2.開發(fā)模式(1) 開發(fā)模式由開發(fā)商北京中海豪峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行銷售。(2) 業(yè)態(tài)定位包括中式餐飲在內(nèi)的中端時尚消費業(yè)態(tài)。(3) 經(jīng)營狀況尚未開售，但由于其優(yōu)越的地理位置及產(chǎn)品設(shè)計已吸引大批客戶關(guān)注o3.底冏產(chǎn)品實景產(chǎn)品外部實景內(nèi)部一、二層設(shè)計（三）項目產(chǎn)品

20、分析小結(jié)中海紫御公館底商產(chǎn)品地理位置優(yōu)越，交通便利，固定消費及流動人群眾多, 且其產(chǎn)品本身內(nèi)部高達 7米的二層靈動空間設(shè)計使得項目產(chǎn)品具備了很高的市 場價值。但其展示面由于綠化設(shè)計及歐式建筑風(fēng)格影響受遮擋較為明顯，再加上大 戶型高總價，可能會對其銷售造成些許困擾。四、新景家園（一） 項目概況1 .項目綜述新景家園位于崇文磁器口路口東北角，北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃建筑面積76萬平方米，作為總建筑規(guī)模250萬平方米的新世界規(guī)劃區(qū)的一部分，新景家園被建成新型、現(xiàn)代、高品質(zhì)的大眾的居家之所。項目商品房2005年開始入市，2009年全部完成入住(包括底商產(chǎn)品)，底商產(chǎn)品發(fā)展較為成熟

21、，已形成底商一條街。2 .項目規(guī)劃設(shè)計(1) 建筑風(fēng)格新景家園采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面凝練、簡約，(2) 建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車庫框架結(jié)構(gòu)。(3) 停車解決方案、車位配比車位配比1:1 ,統(tǒng)一由物業(yè)對業(yè)主出租，地上車位 150元/個*月，地下車位450元/個*月。3.營銷情況產(chǎn)品出售，出租率均達100%,并順利完成入住工作辦理(二)項目底商產(chǎn)品分析1.產(chǎn)品概況(1) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境新景家園位于崇文門磁器口東北角，二環(huán)以內(nèi)，緊鄰北京站、崇文門、磁器口地鐵站，另有多條公交干線，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。北京新世界商場、國瑞城、金倫大廈、崇文門菜市場舉目可及；東單銀街、 王

22、府井、西單、建國們商業(yè)區(qū)驅(qū)車幾分鐘即到；新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文門飯店、北京飯店、國際飯店皆在新景家園 2公里輻射圈內(nèi)；商業(yè)氛圍濃厚。作為區(qū)域內(nèi)集中性稀缺底商產(chǎn)品，與崇文門各大商城相輔相成，發(fā)展?jié)摿薮蟆?2) 廣品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱新樂豕園開發(fā)商北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司ag崇文磁器口路口東北角建筑面積（平米）5000目前售價（兀/W）均價 80000-100000單套面積范圍（平米）20-100為主層局（米）3.1柱距（米）4-6裝修標準毛坯后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間2008 年銷售情況已售罄新景家園底商產(chǎn)品約5000平米，主要以20-100平米小戶型為主，

23、2008年入市，目前已售罄，二手房報價 80000-100000 元/平米。(3) 產(chǎn)品條件分析 地理位置極為優(yōu)越，周邊大型商業(yè)咫尺可見，作為底商類產(chǎn)品與之相輔相成，使得本項目產(chǎn)品投資價值大為提升；準確定位為稀缺性配套商業(yè)； 戶型面積20-100平米為主，另外搭配部分較大戶型，既能滿足大范圍小型配套煙酒行、精品服飾店、花店、小吃店等低總價需求，又能解決小范圍較大型配套銀行、郵局、美容美發(fā)、賓館等業(yè)態(tài)補充，競爭優(yōu)勢明顯。90% 。 新景家園底商產(chǎn)品采用框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間開闊，得房率高達 總價偏高。(4) 項目定位精品生活配套商業(yè)街。2.開發(fā)模式(1) 開發(fā)模式統(tǒng)一對市場銷售。(2) 業(yè)態(tài)定位衣食

24、住行生活配套。(3) 經(jīng)營狀況4.底冏產(chǎn)品實景目前產(chǎn)品已全部售罄，除幾套二手房銷售外，其余全部商鋪正常營業(yè)（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)新景家園就產(chǎn)品本身而言能夠賣到 80000-100000元/平米確實有些夸張，但優(yōu)越的地理位置，周邊商業(yè)的帶動決定了它的價格水平， 項目初期對產(chǎn)品的準 確定位也決定了此時商業(yè)街的繁榮。五、 車白晶聶庭(一) 項目概況1 .項目綜述柏晶豪庭是由上海安盛集團公司投資，北京安盛華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開 發(fā)的，位于北京最大的交通樞紐東直門外新中街，項目總共一棟樓，兼顧住宅、 辦公、商業(yè)及地下車庫。地上11層，地下1層，占地2288.61平方米，規(guī)劃建筑面積15507.8平 方

25、米，容積率6.6,住宅有8種戶型，建筑面積從85平米到180平米不等，精 裝修交房。2010年9月集中入市，目前住宅公寓類產(chǎn)品成交 60%,底商18套，已成 交15套，銷售率83%。2 .項目規(guī)劃設(shè)計(1)建筑風(fēng)格樓盤外立面以玻璃幕墻為主，采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格的，銀灰色的設(shè)計更顯大氣且不失時尚。(2)建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車庫框架結(jié)構(gòu)。(3)停車解決方案、車位配比地下車位17個，統(tǒng)一對市場銷售，成交均價 7000元/平米，大約27萬/ 位。車位配比1:0.2。3.營銷情況2010年9月底所有產(chǎn)品集中開盤銷售，底商產(chǎn)品銷售情況最好，其余產(chǎn)品 成交率均超過50%。(二)項

26、目底商產(chǎn)品分析1.產(chǎn)品概況(1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境fc T仁tli冉惇配IE十鼾用柏晶豪庭位于北京最大的交通樞紐東直門外新中街，本項目既共享東直 門商圈成熟配套，又盡享東直門優(yōu)越環(huán)境，距東直門地鐵口和機場快軌步行只要5分鐘。這里有成熟的涉外商圈和國際化商業(yè)氛圍，還有齊備的生活配 套設(shè)施。(2)廣品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱鉗晶豪庭開發(fā)商北京安盛華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司ag東城東直門外新中街 i號住宅樓建筑面積（平米）700目前售價（兀/W）成交均價70000單套面積范圍（平米）15-60為主層局（米）3柱距（米）4-5裝修標準精裝修后尢退、錯、漏設(shè)計錯層，門頭突出上市時間2010 年銷售情況基本售罄（3

27、） 產(chǎn)品條件分析 地段優(yōu)勢明顯，交通便利； 框架結(jié)構(gòu)，空間開闊得房率高； 區(qū)域水平帶動高單價，15-60平米精品戶型，控制總價;區(qū)域消費人群保質(zhì)保量。（4） 項目定位區(qū)域稀缺精品旺鋪。2.開發(fā)模式(1) 開發(fā)模式開發(fā)商北京安盛華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行銷售。(2) 業(yè)態(tài)定位生活用品等小型精品商鋪。(3) 經(jīng)營狀況備受對地段要求嚴格的中小型投資者歡迎，已成交 83%3.底冏產(chǎn)品實景(三)項目產(chǎn)品分析小結(jié)項目擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢及便利的交通條件，進而保證了消費人群的質(zhì)與 量，考慮到區(qū)域同種產(chǎn)品的價格水平對投資者的購買壓力， 項目主推精品小戶型以此控制總價，收到很好效果六、京投快線陽光花園(一) 項目

28、概況1 .項目綜述京投快線陽光花園位于豐臺區(qū)大紅門西路26號，介于南三環(huán)至南四環(huán)之間核心地段，是京投銀泰股份有限公司悉心打造的優(yōu)質(zhì)軌道物業(yè)產(chǎn)品系列，總規(guī)劃有7棟住宅樓，臨街部分設(shè)有底商產(chǎn)品，另外有8萬平米大型商業(yè)購物中心。京投快線陽光花園的業(yè)主率先享有地鐵大堂與生活社區(qū)零距離直接連通的過人優(yōu)勢。業(yè)主從地鐵閘機出口，可直接進入商業(yè)地下二層，穿過100余米的商業(yè)通道之后，即可到達住宅部分的地下 2層。無需經(jīng)過任何地面通道，瞬間返抵家門。換言之，居住者隨時都可乘坐地鐵到達北京市的四面八方，無懼風(fēng)吹雨打，瞬間通達全城。2 .項目規(guī)劃設(shè)計(1)建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格，立面簡約、凝練。(2) 建筑結(jié)構(gòu)形式上

29、層住宅框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及地下車庫為框架結(jié)構(gòu)。(3) 停車解決方案、車位配比車位共627個，地上車位250個，由物業(yè)向業(yè)主出租，其中底商前面車位 預(yù)留出租給底商業(yè)主，租金150元/位*月；地下車位477個，可售可租，租金 450元/位*月，售價16-22萬元/位。3.營銷情況項目自2009年入市，憑借良好的地段位置、產(chǎn)品質(zhì)量及地鐵無縫連接的獨 特便捷設(shè)計得到客戶的普遍青睞，1176套住宅產(chǎn)品短短半年全部售罄并于 2011 年3月31日順利入住。8萬平米獨棟商業(yè)也成功出租給銀泰百貨。底商產(chǎn)品近 期推出，目前正處于客戶積累時期。(二)項目底商產(chǎn)品分析1.產(chǎn)品概況(1)區(qū)域商業(yè)環(huán)境狂（1duur

30、u大怖d-i'iTWffll“ South* SSErttcrlgvcaqlBDiT'.3hj/j工之門昨文桁Von 口 dinn* i Mii 叼 i e切博小udng八*%叱 jar ran Lait un y- -O -Fdiwuulyta*r« r5MJ JgxMiglu ArHhnkj 馬蘇哲拿靜.安市和M土比門-O- o=A6新官/ XllILlLILlIB hiMl u卻 uLl音小紅 11 <WrhviiDlionQnncMi、 亦Jcudonn hd *.京投快線陽光花園位于豐臺區(qū)大紅門西路 26號，介于南三環(huán)至南四環(huán)之間核心地段。坐擁北京地鐵

31、10 號線角門東站交通樞紐，與地鐵十號線無縫連接（角，與四號線角門西站的距離約1000米。2012年地鐵十號線二期全線貫通，屆時從京投快線陽光花園經(jīng) 地鐵前往CBD、金融街、西單、王府井等城內(nèi)主要商圈只需 20分鐘。區(qū)域周邊多為居住社區(qū)且商業(yè)產(chǎn)品較少， 項目底商產(chǎn)品與獨棟銀泰購物中心共同營造區(qū)域小型商圈，消費人群充足，發(fā)展?jié)摿^大。(2) 廣品基本經(jīng)濟技術(shù)指標社區(qū)名稱京投快線陽光花園開發(fā)商北京京投置地房地產(chǎn)有限公司ag豐臺大紅門西路26號建筑面積（平米）6000目前售價（兀/W）均價40000單套面積范圍（平米）100-400 （雙層面積）層局（米）8柱距（米）6-8裝修標準毛坯，公共部分精裝

32、修后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間2011 年銷售情況客戶積累京投快線陽光花園底商產(chǎn)品預(yù)計 2011年下半年推出，由于層高高達8米，因此按雙層面積出售，單套 100-400平米，均價40000元/平米(3) 產(chǎn)品條件分析 項目住宅類產(chǎn)品的成功營銷，為后期產(chǎn)品儲備累大量潛在客戶；地段位置具有明顯優(yōu)勢，交通便利，尤其是獨特地鐵無縫連接設(shè)計受到眾多客戶歡迎；社區(qū)內(nèi)部業(yè)主已順利入住且周邊居住社區(qū)眾多，固定消費人群及交通帶動流動人群較多；底商產(chǎn)品稀缺，投資價值明顯，本社區(qū)8萬平米集中商業(yè)營造區(qū)域商業(yè)氛圍,并帶動底商產(chǎn)品發(fā)展；戶型規(guī)整開闊，層高8米，高利用率； 底商前面車位預(yù)留出租給底商業(yè)主；按雙層面積出售，

33、總價偏高(4) 項目定位配套型品質(zhì)商業(yè)街2.開發(fā)模式(1)開發(fā)模式開發(fā)商北京京投置地房地產(chǎn)有限公司(2) 業(yè)態(tài)定位中低端配套型業(yè)態(tài)為主。(3) 經(jīng)營狀況目前處于客戶積累時期，購買意向客戶眾多，其中內(nèi)部客戶占有較高比例。預(yù)計將會重塑前期產(chǎn)品銷售輝煌。3.底冏產(chǎn)品實景（三）項目產(chǎn)品分析小結(jié)京投快線陽光花園根據(jù)目前客戶對位置交通的高度要求成功完成地鐵無縫連接的設(shè)計，并因此順利與銀泰百貨合作，8萬平米集中商業(yè)充分營造區(qū)域商業(yè) 氛圍。在此基礎(chǔ)上，項目推出高使用率區(qū)域稀缺底商產(chǎn)品， 就目前客戶積累情況而 言，勢必又將引發(fā)一場銷售熱潮。七、華紡易城（一） 項目概況1） 項目綜述$* ME4曾趕巾用加靠部7.

34、i工譜 &：匚杵華紡易城地處泛CBD地區(qū)，朝陽北路與青年路的交匯處，占地 25萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。是特別針對東部白領(lǐng)階層推出的舒適型住宅項項目自 2003-2008 年共推出住宅類產(chǎn)品約3900 戶，除少量產(chǎn)品轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售外其余部分已基本售罄。2010 年下半年，華紡易城分南鋪、北鋪兩批推出底商類產(chǎn)品。2） 項目規(guī)劃設(shè)計3） 1 ）建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格適應(yīng)了全新一代的價值取向，設(shè)計為現(xiàn)代、簡約的實用主義風(fēng)格。4） 2）建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅為框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車庫為框架結(jié)構(gòu)。5） 3）停車解決方案、車位配比車位配比1:0.3，統(tǒng)一向業(yè)主出租，地上車位租金150 元 /個

35、 *月，地下車位租金 420 元 /個 *月。（ 二 ） 華紡易街產(chǎn)品分析1. 產(chǎn)品概況（ 1 ）區(qū)域商業(yè)環(huán)境華紡易街地處朝陽板塊核心位置，是華紡易城的配套商業(yè)。華紡易街緊鄰朝陽北路、姚家園路、青年路三大城市主干道路，六里屯北路、青年路西路和6號地鐵線即將開通，六條城市路，6 號地鐵線以及周邊30 多條公交線路，徹底打通華紡易街每一間商鋪的七經(jīng)八脈。華紡易街所在的區(qū)域是朝青板塊住宅密度最大的核心區(qū)，周邊的四大社區(qū)規(guī)模達到 200 萬平米以上，居住近10 萬人口。近年來華紡易城、羅馬嘉園、星河灣、國美第一城、青年匯、潤豐水尚、天鵝灣等為代表的高品質(zhì)的樓盤在朝青紛紛崛起，1000 多萬平米的開發(fā)規(guī)

36、模，聚集了近百萬高素質(zhì)人口，為商業(yè)繁榮奠 定了基礎(chǔ)。該區(qū)域二手房基本在3萬/平方米以上，星河灣甚至達到每平米 5萬以上，已經(jīng)形成了一個高檔消費人群居住的大社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，這個區(qū)域的置業(yè)者80%以上都在CBD工作，年齡段在30-45歲之間，正值事業(yè)和收入的高峰期，具有強大的消費能力和強烈的消費需求。（2） 廣品基本技術(shù)指標社區(qū)名稱華紡易街ag朝陽青年路29號院23號樓建筑面積（平米）15000平米目前售價（兀/W）均價32000單套面積范圍（平米）20-100為主層局（米）4.2柱距（米）3-5米裝修標準毛坯后尢退、錯、漏設(shè)計無上市時間2010年9月銷售情況南側(cè)商鋪已售完，北側(cè)商鋪近期開盤華紡易街

37、總建筑面積為15000平米，133套商鋪，其中戶型面積20-50 ,50-100平米產(chǎn)品約占70%,另有少量200-700大戶型產(chǎn)品。（3） 產(chǎn)品條件分析 交通便利，地理位置優(yōu)越; 區(qū)域匯聚中高端消費社區(qū)，保證消費人群數(shù)量質(zhì)量； 產(chǎn)品本身采用框架結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品內(nèi)部空間靈動，得房率高達90%; 周邊區(qū)域多為新社區(qū)，配套商業(yè)尚不完善，項目從實際情況出發(fā)，準確定位以底層高小戶型為主，價格適中，充分滿足中小型配套商業(yè)投資客戶的需求。(4) 項目定位中低端精品配套商鋪。2 .開發(fā)模式(1) 開發(fā)模式20%產(chǎn)品開發(fā)商暫不對外開放，其余產(chǎn)品統(tǒng)一由北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限 公司代理對市場推出。(2) 業(yè)態(tài)定位戶型

38、面積范圍廣泛，可從事各種配套商業(yè)。(3) 經(jīng)營狀況項目商業(yè)分南鋪、北鋪兩批推出，首批南側(cè)產(chǎn)品銷售火爆已全部售罄，剩余 產(chǎn)品預(yù)計近期推出3 .華紡易街實景（ 三 ） 項目產(chǎn)品分析小結(jié)項目位于朝陽板塊核心位置，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊以近年來新發(fā)展的中高端社區(qū)為主，居住人口眾多，消費水平也較高。作為新社區(qū)匯集區(qū)域稀缺性底商產(chǎn)品，項目對產(chǎn)品準確定位，以滿足區(qū)域配套商業(yè)產(chǎn)品為核心，另搭配少量大戶型以備不時之需。且戶型內(nèi)部靈動開闊，得房率高。反響熱烈，銷售火爆。八、 中信城項目概況第三部分項目總結(jié)分析1、 項目分析總結(jié)作為北京市典型性底商產(chǎn)品，以上項目都取得了較好的銷售業(yè)績與市場口碑。 對于它們的成

39、功，我們通過分析可知這主要歸結(jié)于開發(fā)商對購買者需求細致明確的解讀，并在開發(fā)、營銷時采取對應(yīng)措施得以體現(xiàn)，主要可歸納為以下幾點：（一 ） 底 商類產(chǎn)品所在項目前期產(chǎn)品質(zhì)量較好，擁有一定市場口碑，能夠給予消費者足夠的信心購買該項目產(chǎn)品；（二 ） 地 段位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利；（三 ） 固 定消費人數(shù)滿足商業(yè)需求，消費水平保證投資價值；（四 ） 以 區(qū)域稀缺并在未來有明顯發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品為主要著力點；（五 ） 保 證以上條件滿足的情況下，注重產(chǎn)品展示面展示效果，內(nèi)部空間是否開闊便于靈活運用；（六 ） 針 對購買客戶對總價敏感度較高這一特點，通過戶型面積設(shè)計，控制總價；（七 ） 商 業(yè)包裝給消費者以舒適、實用、極富調(diào)性的感覺，起到錦上添花的作用。2、 底商產(chǎn)品開發(fā)、營銷建議（ 一 ） 產(chǎn)品開發(fā)1. 保證項目所在位置交通便利，區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚或是未來有一定的發(fā)展空間；2. 社區(qū)內(nèi)部及周邊區(qū)域居住環(huán)境成熟，固定消費人群較多；同時便利的交通引來部分流動客戶；3. 根據(jù)區(qū)域環(huán)境特點，分析何種產(chǎn)品稀缺并有較明顯的發(fā)展?jié)摿?，對項目產(chǎn)品進行定位；（ 1） 項目處于繁華地帶，中高端商場林立，且區(qū)域帶動使得價格水平偏高，則項目底商可考慮定位為中低端配套商業(yè)，與之形成優(yōu)勢互補，相輔相成。此類商業(yè)所需戶型面積較小，因此項目在開