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文檔簡(jiǎn)介
1、、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀我國(guó)自1987年開展住房抵押貸款以來,居民住房抵押貸款額度不斷增加,居民購(gòu)買 商品住房逐年增多。如今 要買房,找銀行”已成為大多數(shù)中國(guó)老百姓所熟知的口號(hào)了。 人們?cè)诓栌囡埡箅S便翻開一張報(bào)紙,就可以看到許多漂亮的房地產(chǎn)廣告都標(biāo)注著首付20%即可入住”、“X銀行提供X年按揭”等極富煽動(dòng)性的語(yǔ)句。這些關(guān)于個(gè)人住房抵押 貸款的條件,對(duì)于剛剛跨入商品住房市場(chǎng)的中國(guó)老百姓來說,影響無疑是巨大的。 可以預(yù)見,今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)居民住房信貸會(huì)有一定的發(fā)展,居民購(gòu)房熱情也會(huì)不斷升溫。然而,目前我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展遲緩,發(fā)展規(guī)模較小且地域分布極不平衡,多局限于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的
2、沿海城市和居民收入較高的中小城市。可見個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國(guó)家所期望的程度。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至 1998年底,我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ) 蓄存款余額高達(dá)億元,比1997年增長(zhǎng)了%。其中,定期儲(chǔ)蓄增加了億元,比1997年多增億元,與此同時(shí),我國(guó)的商品住房空置量也在成倍增長(zhǎng)。從以上數(shù)據(jù)我們不免發(fā)出疑問,為什么巨大的儲(chǔ)蓄存款卻消化不掉這些空置商品住房呢?是不是由于我國(guó) 的商品住房市場(chǎng)已飽和, 居民都不需要買房了呢?當(dāng)然不是。目前,我國(guó)人均居住面積還很低,還有300多萬戶住房困難戶,其人均居住面積不足4平方米。1996年,建設(shè)部把原先制定的2000年城鎮(zhèn)人均居住面積 8平方米調(diào)整為平方米,使用面積改為1
3、5- 18平方米。我國(guó)目前的實(shí)際狀況與這一目標(biāo)還差了一大截。據(jù)有關(guān)資料顯示,要達(dá)到 這一目標(biāo),現(xiàn)有的商品住房空置量仍不能滿足需要,城鎮(zhèn)每年至少要新建住宅 3億平方米,農(nóng)村至少要新建住宅 5-6億平方米。那么究竟是什么原因?qū)е律唐纷》靠罩昧恐?年遞增的呢?很多人都認(rèn)為是房?jī)r(jià)太高,人們一時(shí)無法湊出那么多錢來。于是個(gè)人住房抵押貸款政策就應(yīng)運(yùn)而生了, 這一政策主要是針對(duì)近 6萬億元的居民儲(chǔ)蓄存款并不是普 通老百姓平均擁有的,其中的70%部分只由30%的人擁有的狀況提出來的。有錢人不缺房,缺房人沒有錢的狀況造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。個(gè)人住房抵押貸款政策的實(shí)施使得有錢人通過銀行把閑散的資金投資出去,得到銀
4、行存款利息回報(bào), 缺錢人通過銀行獲得個(gè)人住房抵押貸款, 實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想,銀行從貸款者那兒獲得貸款利息,支付投資者存款利息,獲得存貸款的利息差。這樣,投資者、銀行、借款人都得到了好處,社會(huì)資 源也得到了有效利用。 按上述說法,個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)應(yīng)該很紅火才對(duì),但實(shí)際情況并非如此。雖然在政府和央行一再頒發(fā)一些鼓勵(lì)性政策,各商業(yè)銀行都曾積極響應(yīng)過,但如今我們可以明顯感覺到以前的那股熱乎勁已經(jīng)退下去了,老百姓紛紛抱怨貸款難。有關(guān)資料顯示,1998年以來,我國(guó)各商業(yè)銀行貸款增長(zhǎng)趨緩,其貸款發(fā)放越來越謹(jǐn)慎,1998年前4個(gè)月就有約60%的金融分支機(jī)構(gòu)按貸款條件發(fā)放的貸款余額較1997年同期有所下降。、我國(guó)
5、個(gè)人住房抵押貸款制度帶來的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房抵押貸款 雷聲大,雨點(diǎn)小”、關(guān)注者多,參與者少”,除了許多消費(fèi)者自給 自足、封閉性的消費(fèi)心態(tài)和害怕負(fù)債消費(fèi)的傳統(tǒng)觀念作怪外,主要還是因?yàn)殂y行提供個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)太高而收益過低,從而限制了銀行貸款規(guī)模的擴(kuò)大。這里的風(fēng)險(xiǎn)分為兩種,一是制度的外在不穩(wěn)定因素,其帶來的風(fēng)險(xiǎn)稱為外部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指在 貸款存續(xù)的期限內(nèi)個(gè)人貸款者的資信下降或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌,銀行所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn);一是制度的內(nèi)在缺陷,其引起的風(fēng)險(xiǎn)稱為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,起主要制約作用的是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。下面我們著重分析個(gè)人住房抵押貸款制度本身的內(nèi)在缺陷及其給銀行帶來的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。(一)存貸期限不
6、同帶來的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)商業(yè)銀行的貸款資金大部分來自企業(yè)和居民的儲(chǔ)蓄存款,以中短期為主,而個(gè)人住房抵押貸款期限大多在10年以上甚至20年。僅靠短期資金發(fā)放長(zhǎng)期貸款,就造成了存貸期限不同。只要儲(chǔ)蓄存款放緩或者貸款規(guī)模過大,商業(yè)銀行就會(huì)陷入資金周轉(zhuǎn)不暢的困境,甚至?xí)霈F(xiàn)支付危機(jī)和擠兌風(fēng)潮。(二)存貸款利率不配套帶來的風(fēng)險(xiǎn)目前,我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的利率相對(duì)固定,而且偏低,只有中央銀行調(diào)整利率時(shí),貸款利息才能發(fā)生相應(yīng)的變化。但是存款利率卻可能因物價(jià)上漲等許 多因素隨時(shí)變動(dòng)。如果存款利率上調(diào),而貸款利率不變,則銀行會(huì)產(chǎn)生虧空;如果存款利率下降,借款人可能會(huì)從資本市場(chǎng)籌集到資金而提前歸還銀行的貸款
7、,從而使得銀行的未來高利息期望收益無法實(shí)現(xiàn)。(三)貸款規(guī)模與資本充足率有時(shí)會(huì)產(chǎn)生矛盾,從而帶來違法風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)法律規(guī)定商業(yè)銀行要保證 8%的資本充足率,商業(yè)銀行要擴(kuò)大信貸規(guī)模,就必須 相應(yīng)地增加其自有資本和呆壞賬準(zhǔn)備金,這使商業(yè)銀行成本過大, 資本利潤(rùn)率過低。同時(shí),過低的個(gè)人住房抵押貸款利率造成商業(yè)銀行的盈利水平過低,更使自負(fù)盈虧的商業(yè)銀行不愿從事這種繁瑣的政策性貸款業(yè)務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)高而盈利低的狀況,使我國(guó)商業(yè)銀行在提供個(gè)人住房抵押貸款時(shí)缺乏內(nèi)在動(dòng)力,因此,其貸款條件相當(dāng)苛刻。表現(xiàn)在盡量縮短抵押期限,減少按揭成數(shù),提高利率,只愿貸給有錢人,越缺錢越難貸到錢。這種狀況 無形中就為個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展
8、設(shè)置了絆腳石,限制了我國(guó)住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。三、促進(jìn)住房消費(fèi),擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的對(duì)策針對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀,要想擴(kuò)大這一貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模,促進(jìn)住房消費(fèi),就必須建立有效的居民住房信用制度,借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)使個(gè)人住房抵押貸款證券化。(一)建立有效的居民住房信用制度,大力促進(jìn)住房消費(fèi)建立居民住房信用制度的內(nèi)容包括對(duì)金融機(jī)構(gòu)與居民發(fā)生的住房信貸活動(dòng)的規(guī)范以及進(jìn)一步對(duì)這一信用關(guān) 系的觀念、道德、政策行為等的規(guī)范。具體實(shí)施思路如下:1 .加強(qiáng)宣傳,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念首先,通過教育宣傳途徑,引導(dǎo)居民樹立信貸消費(fèi)觀念,傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念都是按照收入來安排支出,支出一般都是小于等于收入,很少有支出大于收
9、入的情況。 然而,住房使用期限長(zhǎng), 價(jià)值大,居民需要借助于外界的力量才有 能力購(gòu)房,引導(dǎo)居民樹立負(fù)債消費(fèi)觀念是住房商品化的客觀要求。其次,轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)觀念。按照傳統(tǒng)觀念,在產(chǎn)權(quán)模糊的情況下,銀企是一家人,銀行對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)的貸款即使收不回來也不怕,而對(duì)居民貸款則頗為謹(jǐn)慎。但實(shí)際上據(jù)建設(shè)銀行對(duì)今年 開展的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì),其逾期率僅為1%3%,利息實(shí)收率達(dá)100%。根據(jù)這種情況,各商業(yè)銀行為何不從自身的盈利情況出發(fā),轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念, 不再把對(duì)象僅限制在企業(yè)上面,而把開展個(gè)人住房抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)抓緊落實(shí)呢? 2.建立對(duì)居民信用進(jìn)行調(diào)查評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)銀行在向個(gè)人提供貸款時(shí)必須對(duì)個(gè)人信用十
10、分了解,但完全由銀行對(duì)所有借款人的信用情況進(jìn)行全面的調(diào)查,這種做法有很大難度,而且銀行成本也會(huì)提高。 針對(duì)這一情況,我國(guó)應(yīng)及時(shí)建立個(gè)人信用調(diào)查評(píng)估機(jī) 構(gòu),在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,已經(jīng)建立了此類的專門機(jī)構(gòu),其職能主要是提供有關(guān)個(gè)人是否有過違約、債務(wù)等記錄及就業(yè)、收入等狀況。因此,目前我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),盡快建 立個(gè)人信用調(diào)查評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)借款人的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)情況、負(fù)債情況等信用狀況進(jìn)行調(diào)查分析和評(píng)估,并把這些情況反饋給銀行,以便銀行及時(shí)了解貸款人的信 用狀況,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。3.明晰住房產(chǎn)權(quán),同時(shí)加快開放住房二級(jí)市場(chǎng),從而提高個(gè)人申請(qǐng)住房信貸的積極性 長(zhǎng)期以來,我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有, 住房又
11、總是被單位具體占有,國(guó)家只向居民收取低廉租金,住房產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人所有,目前,也有一些效益好的單位內(nèi)部有房出售,單位職工以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格買下來,但并不能獲得完全的產(chǎn)權(quán), 個(gè)人沒有自由交易的住房所有權(quán),而居民投資的目的有兩個(gè):一是用于消費(fèi),二是為獲取投資收益。在上述缺乏產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的情況下,一方面由于購(gòu)買的房子難以出讓,個(gè)人缺乏為獲取收益而投資房產(chǎn)的積極性;另一方面,居民在工作調(diào)動(dòng)、收入變動(dòng)、消費(fèi)偏好發(fā)生變化時(shí),很難轉(zhuǎn) 售已有住房產(chǎn)權(quán),這必然大大抑制居民購(gòu)房的積極性。因此,明晰住房產(chǎn)權(quán),加快開放住房二級(jí)市場(chǎng)能夠推動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展。4.建立健全有關(guān)個(gè)人住房信用的法律法規(guī)體系 國(guó)外許多國(guó)家,對(duì)不同收入
12、居民的購(gòu)房貸款數(shù)量、利率、償還期限等都有 明確的法律法規(guī)加以規(guī)定。 我國(guó)目前尚缺乏這方面的專門性法規(guī)。因此建立健全個(gè)人住房信用的法律法規(guī)體系是當(dāng)務(wù)之急。(二)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),使個(gè)人住房抵押貸款證券化1 .個(gè)人住房抵押貸款證券化概述個(gè)人住房抵押貸款證券化自 1970年在美國(guó)開始發(fā)行以來,在全球得到迅速推廣。個(gè)人住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把所持有的流 動(dòng)性較差的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場(chǎng)上流通的證券。具體地說是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款發(fā)放銀行作為發(fā)起人,將其持有的抵押貸款債權(quán)真實(shí)出售給特設(shè)機(jī)構(gòu),特設(shè)機(jī)構(gòu)將購(gòu)買到的抵押貸款債權(quán) 打包”重組,信用增強(qiáng)后以此為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款擔(dān)保債券給 投資者的過程。其
13、步驟如下:(1)組建特設(shè)機(jī)構(gòu)。這是購(gòu)買個(gè)人住房抵押貸款債權(quán),發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券化的獨(dú)立金融實(shí)體。(2)發(fā)起人銀行將個(gè)人住房抵押貸款債券出售給特設(shè)機(jī)構(gòu),此后,該債券就不再是銀行資產(chǎn),發(fā)起人銀行不再對(duì)該債權(quán)有任何權(quán)利義務(wù); 投資者對(duì)發(fā)起人銀行也無追索權(quán),發(fā)起人銀行可以成為特設(shè)機(jī)構(gòu)的代理人,負(fù)責(zé)收集借款人還本付息,并存入特設(shè)機(jī)構(gòu)開設(shè)的戶頭,特設(shè)機(jī)構(gòu)以此支付本息給投資者。(3)特設(shè)機(jī)構(gòu)將購(gòu)得的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)按不同的期限、利率水平等因素進(jìn)行重組, 以等量、同質(zhì)的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)組成若干抵押貸款債權(quán),經(jīng)內(nèi)部評(píng)級(jí)后,將債權(quán)分成不同的等級(jí)。(4)特設(shè)機(jī)構(gòu)采取各種不同方法使不同的債權(quán)信用增強(qiáng)(主要是由政
14、府、資信強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保支付本金利息給證券的投資者),以達(dá)到發(fā)行債券的信用級(jí)別或吸引更多的投資者。(5)對(duì)債券信用增強(qiáng)后,以債權(quán)未來的現(xiàn)金流為擔(dān)保,向投資者發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券。(6)特設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券籌集到資金后,向發(fā)起人銀行支付出售抵押貸款債權(quán)的價(jià)格。(7)個(gè)人住房抵押貸款證券發(fā)行完畢后,可以申請(qǐng)到證券交易所掛牌上市。在整個(gè)過 程中,真實(shí)出售與信用增強(qiáng)非常重要,因?yàn)橹挥姓鎸?shí)出售,特設(shè)機(jī)構(gòu)才能享有發(fā)行證券的權(quán)利;只有信用增強(qiáng)了,投資者才能放心地把錢投放在這一證券上。2 .個(gè)人住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實(shí)障礙雖然個(gè)人住房抵押貸款證券化能夠給我國(guó)的住房消費(fèi)帶來不可估量的促進(jìn)作用,但
15、我們也不能忽視證券化過程中所存在的障礙。(1)作為個(gè)人抵押貸款證券化的發(fā)起人一一商業(yè)銀行的積極性并不高,這主要是因?yàn)槟壳皞€(gè)人住房抵押貸款規(guī)模太小,沒有足夠的資產(chǎn)來支持債券的發(fā)行。只有隨著個(gè)人抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大, 銀行進(jìn)行貸款證券化的積極性才會(huì)不斷提高。很顯然,個(gè)人住房抵押貸款與個(gè)人住房抵押貸款證券化兩者是互相促進(jìn)、相輔相成的,前者是后者的前提和基礎(chǔ),后者以前者達(dá)到一定的規(guī)模為條件,同時(shí),后者又會(huì)促進(jìn)前者的發(fā)展,擴(kuò)大前者的規(guī)模,前者以后者為實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展的一個(gè)必要條件和保證。(2)投資者關(guān)于抵押貸款證券化的知識(shí)了解得還很少,這大大制約了投資者投資個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保債券的積極性,為了消除這
16、方面的障礙,有必要提高關(guān)于證券化知識(shí)的宣傳力度, 大大加強(qiáng)投資者對(duì)證券知識(shí)的了解。(3)我國(guó)抵押貸款證券化在會(huì)計(jì)、稅收、法律等方面都還存在許多問題,而證券化卻離不開這些問題的解決。所以,必須盡快建立和健全證券化的相關(guān)體系。3 .推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化的對(duì)策雖然個(gè)人住房抵押貸款證券化的實(shí)施有著很大的現(xiàn)實(shí)障礙,可以說困難重重,但這一措施將給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來美好前景,所以證券化應(yīng)該早日推出。 但抵押貸款證券化融資在我國(guó)還是新的金融創(chuàng)新,因此,必須有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。我覺得,當(dāng)前應(yīng)著重做好以下幾個(gè)方面的工作:(1)建立健全與個(gè)人住房抵押貸款證券化相關(guān)的法律、法規(guī)。西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明, 沒有一套嚴(yán)格的法律體系的保障,證券化就很難成功。所以我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款證券化也應(yīng)遵守國(guó)際慣例, 逐步完善證券法規(guī),使法規(guī)建設(shè)與住房抵押貸款證券化進(jìn)程同 時(shí)進(jìn)行。(2)建立發(fā)展資產(chǎn)支持債券發(fā)行的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),除了要大力發(fā)展為個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),還要積極建立發(fā)展為資產(chǎn)支持債券發(fā)行提供擔(dān)保的保 險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。(3)積極建立一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)、有效的交易結(jié)構(gòu),實(shí)行個(gè)人住房抵押貸款證券化,推進(jìn)證券化可以先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、金融業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)(如上海、深圳)發(fā)行。(4)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明,住房抵押貸款證券化能否順利得到推
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