2020年(物業(yè)管理)物業(yè)管理教學(xué)案例

1、（物業(yè)管理）物業(yè)管理教學(xué)案例20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地機行的卓越管理方案，值得您下載擁有物業(yè)管理教學(xué)案例1. 新購住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)王小姐年初購得壹套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向物業(yè)X公司反映，物業(yè)X公司也倆次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)X 公司表示，其已盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進行交涉。王小姐對此甚為不解。王小姐能否要求開發(fā)商維修且承擔(dān)賠償責(zé)任？2. 沒有簽訂物管服務(wù)合同，業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費xx 市某小區(qū)部分業(yè)主以A 物業(yè) X 公司（以下

2、簡稱AX 公司）沒有和業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費。AX 公司認為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進行前期物業(yè)管理的BX 公司同意，接替BX 公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未和其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用AX 公司，而是和CX公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，可是在BX 公司撤走至CX 公司進小區(qū)前， AX 公司實際進行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請AX 公司， 也未和其簽訂合同，未建立服務(wù)和被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此AX 公司的訴訟主體資格不符；根據(jù) xx 市居住物業(yè)管理條例第 25 條第 2 款規(guī)定，能夠不支付

3、物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。壹審判決結(jié)果為：壹審法院根據(jù)xx 市居住物業(yè)管理條例第24條第 1 款和第 54 條第 2 款規(guī)定， 判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。xx 市居住物業(yè)管理條例第3條第4款規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理 X公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 ” 18 條第 2 款也強調(diào)物業(yè)管理X 公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”。就是說，進行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且合同法第10 條第 2 款也明文規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！?因此 AX 公司的行為屬無合同管理，或“自行提供服

4、務(wù)”。認為由A、 B 倆家 X 公司的約定或同意就能夠進行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。二審判決：考慮到 AX 公司實際進行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時 xx 市居住物業(yè)管理條例中的“能夠不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付” ，又使二審法院能在“能夠”二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對AX 公司加收滯納金的請求不予支持。業(yè)主該不該交納物業(yè)管理費？3. 空調(diào)軟連接管斷裂誰負賠償責(zé)任某大廈物業(yè)X 公司收了業(yè)主每戶3 元 /平方米的物業(yè)服務(wù)費，雙方簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，合同中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，且規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照質(zhì)

5、量保證書的規(guī)定，由本大廈開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第壹個供暖期間，李先生家空調(diào)軟連接管斷裂，物業(yè)X 公司及時發(fā)現(xiàn)、采取必要措施切斷水源且通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場時，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)主要求維修和索賠。物業(yè)X 公司協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)責(zé)，可是開發(fā)建設(shè)單位以種種理由拖延。于是，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)X 公司和開發(fā)建設(shè)單位告上法庭，要求賠償。李先生等五戶業(yè)主的損失該不該由建設(shè)單位賠償？4. 建設(shè)單位不將相關(guān)資料移交給物業(yè)X 公司，業(yè)主告開發(fā)商xx 住宅小區(qū)是開發(fā)商A 新開發(fā)的項目，作為建設(shè)單位的A 開發(fā)商依法聘請了B

6、物業(yè) X 公司進駐本小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。B 物業(yè) X 公司為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，壹直要求 A 開發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過來，及時進行承接驗收；而 A 開發(fā)商壹直沒有答復(fù)。經(jīng)過多次催促未果，物業(yè)X 公司向小區(qū)業(yè)主們說明了此事，也向有關(guān)部門反映了情況。為了維護自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把作為建設(shè)單位的A 開發(fā)商告到人民法院。建設(shè)單位的A 開發(fā)商該不該承擔(dān)民事賠償責(zé)任？5. 物業(yè)成樓盤營銷手段本市某知名物業(yè)X公司3月從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托為壹家有實力、有品牌的物業(yè)X 公司管理。于是，這家物業(yè)X 公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中壹

7、舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)X 公司進行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10 月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)X 公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)X 公司隆重推出。于是，物業(yè)X 公司和開發(fā)商對簿公堂。物業(yè) X 公司和開發(fā)商誰能勝訴？6. 私裝水床造成他人財產(chǎn)損失某小區(qū) 15 棟 302 的業(yè)主羅某購買了壹張水床，且請安裝X 公司為其進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)X 公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層業(yè)主的供水嚴(yán)重不足，業(yè)主和羅某交涉要求其拆除水床，被拒絕。于是，向管理處投訴。管理處再三和羅某協(xié)調(diào)拆除

8、事宜，羅某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是個人的權(quán)力，至于供水不足的問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造。于是，物業(yè)X 公司向法院上訴。物業(yè) X 公司向法院上訴，能否勝訴？7. 如何處理住戶家里跑水的問題某小區(qū)的物業(yè)X 公司按照規(guī)定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和梳理，壹切均正常。就在檢查梳理完之后幾天，因為樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排除的污水不能流出，便慢慢從樓下詹先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知詹先生，詹先生當(dāng)時不在家中，電話聯(lián)系

9、倆小時后，詹先生和物業(yè)X 公司職員壹同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部門木地板已被水淹。找到故障點后，物管職員立刻消除了堵塞現(xiàn)象。詹先生認為物業(yè)X 公司沒有盡到管理職責(zé)，于是向物業(yè)X 公司提 出索賠要求。詹先生能否得到索賠？8. 業(yè)主不同意換玻璃怎么辦？黎某是小區(qū)內(nèi)的壹位業(yè)主，有壹次她在媒介中發(fā)現(xiàn)壹種玻璃能夠增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是幾經(jīng)周折買了這種玻璃，沒有經(jīng)過物業(yè)X 公司的同意，就拆除了原有玻璃，將新買的玻璃安裝上去，結(jié)果由于玻璃顏色和整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體同壹的布局，就此管理處向黎某提出異議。黎某認為產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么顏色就用什么顏色，拒

10、不拆換。物業(yè) X 公司怎么辦？9. 業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)X 公司如何應(yīng)對？某高檔小區(qū)壹業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。物業(yè)管理員接到通知后立刻到達現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，且向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)情況。但業(yè)主立場非常強硬，質(zhì)問管理員為什么不能安裝陽臺防盜網(wǎng)，假如失盜怎么辦？物業(yè) X 公司如何應(yīng)對？10. 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？壹天中午，護衛(wèi)班班長喘著氣跑道管理處辦公室，告訴主管：“ G棟 1801 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。 ”主管正在處理壹項事務(wù)，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)X公司的工作職員停止打孔主管隨后趕到，壹進

11、門仍沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業(yè)X公司規(guī)定的位置不好，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，且且明確表示： “我今天就要在這里打孔，見你們會把我怎么樣？”這時，空調(diào) X 公司的員工不停地在壹旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。主管心里很不愉快，但仍耐心解釋，說明： “在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)壹美觀”，夸大： “假如我們也像某些小區(qū)那樣各行其是安裝空調(diào)，那咱們小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，整個物業(yè)形象大打折扣，物業(yè)也不會升值，甚至貶值”，提醒業(yè)主： “這里是您的家園，您的朋友和親戚要是見到小區(qū)雜亂不堪，說小區(qū)不好，您也沒面子啊”。聽完主管這番入情入

12、理的話，業(yè)主不再硬性堅持。這時，主管悄悄地將空調(diào)X 公司的安裝工叫到壹邊，告誡說： “你們應(yīng)當(dāng)知道xx 物業(yè)的管理規(guī)定，假如執(zhí)意違規(guī)行事，可要想清楚以后仍要不要在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。 ”這么壹說，空調(diào)裝修工馬上聲明要按照物業(yè)X公司規(guī)定打孔，且表示壹定配合物業(yè)X公司說服業(yè)主。最后，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。如果業(yè)主不同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔，怎么辦？11. 物業(yè) X 公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進行監(jiān)管2005 年，某小區(qū)業(yè)主來訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派人員進入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除且拿走，安裝部位的外墻在拆除的同事也遭到破壞。業(yè)主認為：小區(qū)管理部雖出具了局面整

13、改通知書，但無權(quán)擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識。同時業(yè)主要求小區(qū)管理部對該事件給其造成的損失進行賠償。注明：經(jīng)有關(guān)部門認定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出違約行為整改通知書。但業(yè)主表示拒不整改，怎么辦？12. 業(yè)主裝修時封閉了共用管道檢修孔責(zé)任由誰負某小區(qū)的物業(yè)X 公司在管理中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修”的該項小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞。在疏通修理的過程中，

14、給業(yè)主的裝修造成了壹定程度的損壞。為此業(yè)主能否向物業(yè)X 公司提出賠償要求？13. 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？業(yè)主余某在房屋裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報，所在房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。余某在規(guī)定時間內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)X 公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某很生氣，認為物業(yè)X 公司是在存心整人。物業(yè) X 公司怎么辦？14. 業(yè)主自行封閉陽臺，物業(yè)X 公司能否作為原告起訴？2006 年 2 月，金小姐和開發(fā)商簽訂了壹份商品房買賣合同合同約定：開發(fā)商于2007 年 1 月前交付房屋（用途為住宅）， 該商品房陽臺為封閉式?？墒?，金小姐于2007 年 1 月

15、和開發(fā)商辦理交房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商所交付的房屋前后陽臺且沒有封閉，只是在陽臺外圍構(gòu)筑了壹些鐵欄桿。此后，金小姐多次就陽臺問題和開發(fā)商及開發(fā)商委托的前期物業(yè)X公司進行交涉，在交涉無果的情況下，金小姐便 自行將陽臺封閉。由此引起糾紛。13. 推門而入惹來的糾紛某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時檢查。壹天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見壹裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，且且沒有按規(guī)定配備必須的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙且暫停施工，同時通知護衛(wèi)員將裝修施工負責(zé)人帶到管理處

16、接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，且且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時表示將訴諸公堂。另外，該戶業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議 ，管理處認為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其做出相應(yīng)的處罰。14. 糾正違章裝修僵持不下怎么辦2007 年初夏的壹天下午，護衛(wèi)員秦某報告，壹位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。待裝修管理員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)已在安裝。裝修管理員檢查壹番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統(tǒng)壹和美觀，而且安裝施工已不慎將暖氣立管打漏，將給業(yè)主的生活帶來不便。但業(yè)主仍堅持己見，督促繼續(xù)安裝。裝修

17、管理員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管。業(yè)主對裝修管理員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)X 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修管理員認為自己所做且無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，壹時僵持不下。水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。壹見倆人仍在爭執(zhí)，便接了個話茬： “要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，仍是商量商量怎樣安裝空調(diào)吧！ ”待倆人都平靜下來，他再對業(yè)主說： “我見你自己選定的這個位置且不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你按到這里，冷凝水

18、管要走多遠呀，比較起來仍是規(guī)定的那個位置好。 ”業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個建議： “如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外見見”?；蛟S剛才主動幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了壹圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝，且且和裝修管理員握手言好。15. 電梯困人4 小時2008 年 11 月 17 日下午 2 時 25 分，某小區(qū)A 棟 18 樓壹業(yè)主姜某乘電梯回家，電梯行至4 樓時，突然發(fā)生故障。被困后，由于電梯轎廂內(nèi)無手機信號，姜某無法和外界通話，隨機持續(xù)按轎廂內(nèi)的報警裝置和呼叫裝置，卻無任何反應(yīng)。之后，物業(yè)X 公司的壹保潔員曾向X 公司報告電梯有響動，物業(yè) X 公司隨機通

19、知保安隊長唐某前去查見。唐某來到困人電梯壹層門口后，隨便檢查了壹下，他認為電梯處于正常工作狀態(tài)，未進壹步核實，隨即離開。直至下午6 時 20 分，姜某妻子下班回家，發(fā)現(xiàn)丈夫仍被困電梯內(nèi)，便立即通知物業(yè)X 公司，被困 4 個小時的姜某才被解救出來。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局知悉相關(guān)情況后，經(jīng)調(diào)查，困人電梯系A(chǔ) 電梯有限X公司制造的合格產(chǎn)品，由B電梯有限X公司安裝，于2007年4 月份經(jīng)省特種設(shè)備檢驗所驗收檢驗合格，且于當(dāng)年5 月 18 日辦理了使用登記手續(xù)。B 電梯有限X 公司承擔(dān)安裝后第1 年內(nèi)的維護保養(yǎng)工作。 電梯安裝后，由 C 物業(yè) X 公司負責(zé)管理。該電梯轎廂內(nèi)的通話裝置，在安裝驗收檢驗合格半個月

20、后，被B 電梯有限X 公司拆除。A、B、CX公司，哪壹個負責(zé)賠償？16. 公用水管堵塞水浸業(yè)主新房某日早上，張先生回到位于某小區(qū)新裝修的房子，驚奇地發(fā)現(xiàn)屋子里溢滿著發(fā)臭的積水，屋內(nèi)三個臥室的實木地板、柜子、衛(wèi)生間、廚房、客廳和柜子、門套及墻面，早已被水浸泡變形。家里的水管好好的，這些日子也沒有下雨，為何漫水讓他疑惑不解。隨后，他叫來了物業(yè)的工作人員，壹查發(fā)現(xiàn)是樓上住戶裝修導(dǎo)致大量的建筑垃圾堵塞公用雨水管。，樓上的下水不能排放，倒灌進張先生家中。經(jīng)鑒定，張先生家損失共計1.9 萬余元。張先生認為物業(yè)沒有及時疏通管道，應(yīng)賠償其損失。物業(yè)認為，管道堵塞是樓上住戶引起，造成損害也應(yīng)由樓上住戶承擔(dān)物業(yè)是

21、否該賠償？17. 細查深究電梯意外受損怎么辦2009 年 3 月 16 日，某花園F 座的消防電梯壹到底層，就發(fā)出異常聲響。大堂護衛(wèi)員及時將其關(guān)閉，且立即通知負責(zé)維修保養(yǎng)任務(wù)的電梯工程X公司。電梯維修人員當(dāng)即趕到現(xiàn)場，檢查后發(fā)現(xiàn)位于壹層的地坑中有根來歷不明的1 米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過程中頻繁躥動，導(dǎo)致 12 個感應(yīng)器全部損壞。于是，管理處圍繞鐵管展開了壹系列的調(diào)查工作。他們首先排除了人為破壞的可能，多方分析后認定，鐵管是有人搬出搬入時，用其來支撐電梯門，而不小心滑落到地坑中的。然后分別找來值班的3 名大堂護衛(wèi)員，讓他們詳細回憶近日搬出搬入時有無異常音響。其中壹名護衛(wèi)員反映3 月 1

22、4 日下午 3 時 5 樓某業(yè)主家搬運裝修垃圾時，曾聽到碰砸聲音，當(dāng)時仍到電梯轎廂內(nèi)查見詢問，沒發(fā)現(xiàn)什么情況，便囑咐了壹些注意事項，未予深究。由此斷定，鐵管十之八九是這家搬運裝修垃圾時掉下去的。順藤摸瓜，管理處找到該業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因。業(yè)主說裝修已經(jīng)結(jié)束，責(zé)任人無從找起。管理處當(dāng)即明確表示，如果業(yè)主不能找來裝修負責(zé)人，那么該業(yè)主必須負連帶責(zé)任。管理處怎樣避免經(jīng)濟損失？18. 物業(yè) X 公司是否能夠拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服某小區(qū)壹業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)X公司報修，物業(yè)X公司的維修人員感到維修地點較遠，且收費不高，所以答復(fù)業(yè)主： “你反正壹樣

23、要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負責(zé)?！睂儆谝?guī)定的物業(yè)急修項目？19. 因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費用由誰承擔(dān)某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)X公司報修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)X 公司在向該戶收取維修費用時，業(yè)主以水管設(shè)計不當(dāng)為由而拒付維修費用。費用由誰承擔(dān)？20. 小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負責(zé)羅女士住在某壹高檔小區(qū)，2007 年 6 月 15 日下午，羅女士7 歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁邊玩耍。當(dāng)她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，羅女士找到某物業(yè)X公司，認為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè) X

24、 公司則認為這完全是羅女士監(jiān)護不當(dāng)造成的，和物業(yè) X 公司的管理沒有關(guān)系。為此，羅女士向法院提起訴訟。法院審理查明，某物業(yè)X 公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4 套石桌，桌面重達90 公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心壹個直徑13 厘米、深1 厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。羅女士女兒被砸傷后，物業(yè)X 公司發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)其余三個石桌面也已松動才主動予以拆除。此外，該物業(yè)X 公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。物業(yè) X 公司該不該負責(zé)賠償責(zé)任？21. 誰應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任2003 年 8 月， 某小區(qū)業(yè)主唐女士的幼兒在上樓時因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的

25、落地窗上，在撞碎了其中壹塊原來就有裂痕的僅厚3 毫米的玻璃后，墜樓致傷。唐某事后向物業(yè)X公司索賠。物業(yè) X 公司該不該賠?22. 清洗屋頂水箱夏季來臨，某小區(qū)的物業(yè)X 公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，且向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費用開支。但業(yè)主委員會經(jīng)理認為物業(yè)X 公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱；物業(yè) X 公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。清洗水箱應(yīng)是誰的作業(yè)行為？23. 市政水壓低，業(yè)主屢屢投訴怎么辦某小區(qū)壹至三層采用壹次供水，其他部分實行二次供水。由于市政供水的水壓偏低，導(dǎo)致三層以下用戶的熱水器經(jīng)常無法使用

26、，停水?dāng)嗔鳜F(xiàn)象也頻頻發(fā)生。管理處多次向供水企業(yè)口頭和書面反映，反響都不大，供水情況也壹直沒有得到改善。弄得業(yè)主經(jīng)常就此問題進行投訴，有的仍出言不遜。管理處對投訴的業(yè)主自然要笑臉相迎、善言相勸，壹般管理人員處理不了的，就由經(jīng)理出面。好話說了幾籮筐，雖說暫時尚能平抑不滿情緒，可是問題仍然沒有解決，業(yè)主仍是三天倆頭再次上門。盡管他們多數(shù)也清楚問題不在物業(yè)X 公司身上，但普遍認定家里沒水就得找管理處算賬，就該由管理處負責(zé)。為了擺脫這種被動應(yīng)付的局面，管理處絞盡腦汁想辦法，有針對性的采取了幾項新的措施：經(jīng)理出面找政府部門反映民意民情，借助行政力量促進供水問題的解決；未徹底解決前動員大家錯開沖涼高峰期，以

27、緩解水壓狀況；壹旦發(fā)生停水，安排護衛(wèi)員為老年或行動不便的業(yè)主送水上門。同時利用公告形式，將之公布于眾。業(yè)主見到管理處確實是盡心竭力了，也就不再惡語相加。盡管供水不正常的狀況仍持續(xù)了較長壹段時間，但絕大多數(shù)業(yè)主都能對管理處給予諒解。后來通過不懈努力，小區(qū)供水狀況才逐步得到了明顯改善。對物業(yè) X 公司來說，該不該管？，24. 電梯延誤老人猝死，家屬告物業(yè)和急救中心因認為物業(yè)X 公司及急救醫(yī)生行為有過錯，致使家人錯過搶救時間，導(dǎo)致死亡，業(yè)主李某的家屬將所在的物業(yè)X 公司、急救中心壹且告上法庭。記者獲悉，北京市第二中級人民法院已受理此起上訴案。2007 年 3 月 15 日凌晨，李女士（有心臟病史）在

28、兒子家發(fā)生呼吸困難、 昏迷等現(xiàn)象，其兒子于15 日 1 時 35 分向急救中心呼救，急救中心立即派車前往李女士住地。急救中心醫(yī)務(wù)人員趕到現(xiàn)場，但由物業(yè)X公司管理的電梯尚未運行，醫(yī)務(wù)人員得知幾分鐘后電梯可運行。待電梯運行后，醫(yī)務(wù)人員乘電梯到位于14 層的李女士兒子家中，為其進行心電圖檢查。2 時 16 分心電圖顯示心室停搏，尸體出現(xiàn)尸斑、肢體僵硬。2007 年 4 月，李某的家屬起訴至壹審法院稱，2007 年 3 月 15日 1 點 30 分至 35 分之間， ，李呼吸困難，家屬立即聯(lián)系急救中心，之后立即下樓聯(lián)系物業(yè)X公司開電梯，但被告知拿鑰匙的人不在。此后， 救護車趕到，家屬再次聯(lián)系物業(yè)X 公

29、司， 被告知電梯班長已回家，大家只好等。在這期間，死者家屬曾要求急救人員步行上樓梯，但被拒絕。待醫(yī)務(wù)人員乘電梯上樓后，李女士已死亡。事后，李女士的家屬將急救中心和物業(yè)X 公司告上法庭。物業(yè)和急救中心有責(zé)任嗎？25. 業(yè)主損壞公共設(shè)施，怎么處理壹天晚上七時許，某小區(qū)業(yè)主陳先生4 歲小孩發(fā)高燒，夫婦二人心急如焚，忙開車去醫(yī)院治療。當(dāng)車行至車庫出口道閘時，值班護衛(wèi)員示意停車、收回停車卡，但對方毫不理睬，而是加大油門撞開道閘欄桿飛馳而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。值班保安馬上向分隊長報告，請上級協(xié)助解決。管理處經(jīng)理到場后，根據(jù)保安的匯報和現(xiàn)場分析，且調(diào)取業(yè)主和車輛登記資料核對，排除了偷盜

30、車的可能性，判斷業(yè)主肯定有急事，決定等業(yè)主回來后再心平氣和找業(yè)主解決，且提出以下處理意見：（ 1 ） 以理服人；（ 2） 按價賠償；（ 3）理解業(yè)主。倆小時后，業(yè)主壹家三口回到小區(qū)，經(jīng)理首先對小孩病情表示關(guān)注和慰問，見到小孩且無大礙、大人焦急的心情已平靜下來后，便就撞壞道閘欄桿壹事征詢業(yè)主處理意見。誰知未等把話說完，陳先生就打斷說：車場護衛(wèi)員動作太慢，我急著去醫(yī)院，撞壞欄桿不是我的責(zé)任。經(jīng)理耐心解釋：小孩有了急病，您的心情我們非常理解。但事先您且沒有來電話說明原因，不認識您的仍以為是盜竊車輛。按業(yè)主公約規(guī)定，損壞公物要賠償，您見是您自己處理，仍是管理處幫您處理由進付款？陳先生壹聲不吭地走了，經(jīng)

31、理沒有追上去硬讓業(yè)主當(dāng)場表態(tài)，也沒有立即跟著陳先生上樓，而是采取了三個措施。第壹，誰當(dāng)班誰負責(zé)。當(dāng)班保安分隊長第二天上午去業(yè)主家登門拜訪，把事情責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽。第二，跟蹤處理，不拖延時間。見到當(dāng)班隊長親自上門，業(yè)主尤其是女業(yè)主心里很過意不去，再三表示歉意，但對賠償壹事只字未提。待到第二次上門，業(yè)主終于不好意思地說： “這樣吧，我們對這壹行不熟悉，你們幫忙修理好，多少錢由我們支付?！暗谌?，維修方案和業(yè)主見面。經(jīng)理立即通知維修班拿出維修方案，且將方案交和業(yè)主審核，說明只收成本費，免收人工費。業(yè)主見后表示同意，且對管理處對小區(qū)財產(chǎn)認真負責(zé)的精神感到敬佩。26. 車場大樹砸壞小轎車某日， 某小區(qū)

32、內(nèi)壹顆高達10 余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了停在樹旁的壹輛小車，保險X 公司依據(jù)保險合同為車主理賠了5.2 萬元。五個月后，保險X 公司訴至區(qū)人民法院，認為大樹被鳳刮倒前已有傾斜，該小區(qū)物業(yè)X公司應(yīng)預(yù)見到后果且事先采取措施，要求物業(yè)X公司承擔(dān)原告理賠給客戶的5.2萬元經(jīng)濟損失。被告物業(yè) X公司則 認為，大樹傾倒屬不可抗力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè) X 公司該不該承擔(dān)賠償責(zé)任？27. 維修不及時所造成的損害誰承擔(dān)責(zé)任某小區(qū)第38 棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè) X 公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè) X 公司壹直未采取措施。有壹天，住在該棟樓的業(yè)主趙小姐回家經(jīng)過樓前通

33、道時，因地面積水而不慎摔倒，導(dǎo)致后退骨折，被送往醫(yī)院治療。趙小姐要求物業(yè)X公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè) X 公司告上法院。物業(yè) X 公司該不該承擔(dān)責(zé)任？28. 物業(yè) X 公司出租共用部分引來糾紛某小區(qū)的物業(yè)X 公司， 將小區(qū)傳達室壹間20 多平方米的房子出租給他人運營。而小區(qū)業(yè)主認為在購房時已將傳達室分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達室擁有所有權(quán)，物業(yè)X 公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)X 公司發(fā)生了糾紛。業(yè)主可要求物業(yè)X 公司賠償損失嗎？29. 業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛詹先生在某高檔小區(qū)內(nèi)買了壹套180 多平方米的商品房，不久又 買了壹輛小車。小區(qū)的車位比較少，詹先生買房時車位已全部售完，使得他常常因找不到車位泊車而苦惱。后來，詹先生發(fā)現(xiàn)樓下仍有壹處空地，小區(qū)未將他規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，能夠開辟出來做泊車之用。于是，詹先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)X 公司的許可，就請來民工把空地整理出來，搭建好了壹個車棚。開發(fā)商和物業(yè)X 公司知道后，限定詹先生在壹周內(nèi)把車棚拆掉，否則雇請民工將車棚強行拆除，而且仍要求詹先生支付拆除費用。對開發(fā)商和物業(yè)X 公司提出的拆除要求，詹先生不但拒不執(zhí)行，而且仍辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提