社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制分析

1、社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制分析一、緒論和諧社區(qū)建設(shè)是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求， 也是加快構(gòu)建社會主 義和諧社會的重要任務(wù)之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治， 建設(shè)管理有序文明祥和的新型社區(qū)”的目標(biāo)。 黨的十七大報告進(jìn)一 步強(qiáng)調(diào)指出：“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和 的社會生活共同體?！笨梢?，社區(qū)建設(shè)管理的提出，既是當(dāng)前中國經(jīng) 濟(jì)發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的客觀要求，也是黨和政府順應(yīng)人民群眾發(fā)展要求 的重要舉措。有效的社會管理和社區(qū)建設(shè)，離不開社會各公共體和廣 大居民的參與，所以社區(qū)管理一定要重視公民的自治管理。 黨的十八 大提出：“在城鄉(xiāng)社區(qū)治理、基層公共事務(wù)和公益事業(yè)中實行群眾

2、自 我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，是人民依法直接行使民主 權(quán)利的重要方式?！弊鳛樯鐓^(qū)管理中的重要組成部分，廣大業(yè)主、業(yè) 主委員會、物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位和作用舉足輕重。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，急需認(rèn)清物業(yè)管理中各主體參與社 區(qū)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，努力推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效 整合。二、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系“社區(qū)”一詞由德國社會雪茄滕尼斯在社區(qū)與社會提出，我國社 會學(xué)家費孝通等人認(rèn)為“社區(qū)是若干個社會群體或社會組織聚集在 某一地域里形成的一個生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體”。所謂社區(qū)管理是 在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項 公共事務(wù)和公

3、益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。 在我國， 社區(qū)管理的概念是在 我國由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期， 伴隨著改革的不斷深 化，社會結(jié)構(gòu)、 人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的 變化而提出來的。 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度的不斷深化，房屋 的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有，居民 由“單位人”向“社會人”轉(zhuǎn)變，在這過程中，物業(yè)管理應(yīng)運而生。 根據(jù)我國物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對房屋及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 由以上概念可以

4、看出， 社區(qū)管理和 物業(yè)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。 首先，居民都是社區(qū)管理和物業(yè)管理的 服務(wù)對象，社區(qū)中的居民是不特定的，物業(yè)管理中的居民則是特定的， 即為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人業(yè)主，業(yè)主一定是居民，居民不一定是業(yè)主；其次， 兩者在管理方面都強(qiáng)調(diào)居民自治和業(yè)主委員會自治，但社區(qū)管 理側(cè)重由上而下的管理和指導(dǎo)， 物業(yè)管理則偏重于合同的約束； 第三， 在管理區(qū)域和內(nèi)容兩者有相同重疊的地方， 但社區(qū)管理的區(qū)域和管理 內(nèi)容比物業(yè)管理更寬更廣。三、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析1、社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析（1）社區(qū)居委會自治功能尚未到位，未去行政化雖然居民委員會 組織法第二條規(guī)定了社區(qū)居民委員會是居民自我

5、管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，但在實際工作中，社區(qū)居民委員會 卻承擔(dān)了大量的行政工作，習(xí)慣于上級領(lǐng)導(dǎo)布置什么就干什么， 對上 級領(lǐng)導(dǎo)表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒有得到體 現(xiàn)，社區(qū)自治的主要工作任務(wù)如社區(qū)民主決策和社區(qū)服務(wù)等基本沒有 完成。（2）社區(qū)居民參與度不高社區(qū)居民委員會的自治核心在于廣大 居民和各共同體的參與， 沒有社區(qū)居民的參與， 居委會的自治職能得 不到任何體現(xiàn)，只能充當(dāng)政府“腿”的角色。社區(qū)居民的參與，才能 讓社區(qū)居民委員會更了解居民的現(xiàn)實要求， 解決各種社區(qū)問題的效率 才能更高。在實際中由于各種因素的影響，人與人之間交流較少，社 區(qū)居民之間存在比

6、較嚴(yán)重的疏離感， 對社區(qū)公共利益漠不關(guān)心， 很少 參與社區(qū)公共事務(wù)，社區(qū)意識不強(qiáng)，對社區(qū)缺乏認(rèn)同感和歸宿感。2、業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程和住房制度的改革， 建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn) 導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)多元化，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，大量的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備存在， 由于業(yè)主意志的多元化， 這必然要求有一個能代表全體業(yè)主意志的機(jī) 構(gòu)，即業(yè)主代表大會以及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會， 代表業(yè)主在建筑物 區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上自我組織和自我管理， 制訂各種自治管理制度， 對 公共事務(wù)進(jìn)行民主決策， 與開發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)居民委員會、 政府相關(guān)部門等各主體共同解決物業(yè)管理區(qū)域問題。 雖然業(yè)主自治是 必然趨勢， 但

7、是在業(yè)主自治開始之時就存在很大困難： 業(yè)主大會召開 難；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使權(quán)力過程難；業(yè) 主委員會與業(yè)主之間， 業(yè)主委員會與開發(fā)商、 物業(yè)管理公司等主體之 間常常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。主要體現(xiàn)在： （1）集體決策和少 數(shù)人參與的矛盾困境。 由于各種原因，業(yè)主往往難以大規(guī)模聯(lián)絡(luò)溝通， 相當(dāng)多的業(yè)主除了涉及自身利益外， 對公共事務(wù)漠不關(guān)心， 置之不理， 或者存在“搭便車”心理， 缺乏自治意識等， 使得代表全體業(yè)主利益 和意志的組織難以成立， 常常出現(xiàn)集體投票過程中投票人數(shù)過少， 難 以達(dá)到法定要求， 致使業(yè)主大會和業(yè)主委員會流產(chǎn)， 很少人會愿意去 從事公共事務(wù)的處理。（

8、2）業(yè)主委員會組織運作的困難。如前所述， 業(yè)主參與公共事務(wù)管理的積極性不高， 導(dǎo)致可能參與公共管理的只是 少部分人，從而衍生出以下一些問題：一是出現(xiàn)非法選票問題，組織 者為了達(dá)到法律規(guī)定的投票比例要求， 允許違規(guī)投票的產(chǎn)生甚至人為 地制造一些選票， 從而導(dǎo)致業(yè)主之間出現(xiàn)爭執(zhí)等問題； 二是政府的指 導(dǎo)工作出現(xiàn)困境。 如果嚴(yán)格按照現(xiàn)有規(guī)范， 則業(yè)主大會投票人數(shù)很難 達(dá)到法定比例， 從而導(dǎo)致會議事項難以實現(xiàn)， 甚至業(yè)主委員會難以產(chǎn) 生，無法作出合法的集體決定。3、物業(yè)管理公司面臨的問題分析 我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過30多年的發(fā)展，得到快速發(fā)展壯大，但物業(yè) 管理自成立開始就存在種種問題，主要表現(xiàn)在：（1）

9、管理體制上尚處 于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制 還沒有普遍確立和完善； （2） 運行機(jī)制上， 市場競爭機(jī)制尚未全面形 成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存在； （3）市場主體與物權(quán) 關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；（4）物業(yè)管理法律法規(guī) 還需進(jìn)一步完善；（5）物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待 于進(jìn)一步的理順等等。 作為行業(yè)最重要的主體之一， 物業(yè)管理企業(yè)在 發(fā)展過程中也面臨種種問題，主要表現(xiàn)在： （1）物業(yè)管理人員素質(zhì)低 下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要； （2）現(xiàn)有管理方法和管理手 段落后，已不適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展； （3）企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識；（

10、4）物 業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈， 導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)拒交物業(yè)管理費， 物 業(yè)管理公司則進(jìn)行“暗箱操作”， 侵占業(yè)主利益形成惡性循環(huán)。 物業(yè) 管理不僅是簡單的對物的管理和對人的服務(wù)， 而是應(yīng)該把兩者統(tǒng)一結(jié) 合起來進(jìn)行一系列的創(chuàng)造活動。 隨著人民生活水平的提高， 業(yè)主的居 住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化， 人民已不滿足維修、 清潔等最 基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項目， 人民更希望居住的小區(qū)富有融洽祥和的生活氣 息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)、文化性和社會性，物業(yè)管理公 司只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設(shè)， 才能滿足業(yè)主日益增長的 各種需要。四、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制1、明確各主體在社區(qū)

11、管理中的地位和責(zé)任， 構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。 一直以來，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中在責(zé)任邊界不 清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外， 街道和社區(qū)居委會層面的職責(zé)分 散，導(dǎo)致跨部門、 跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比 較嚴(yán)重?；诖耍?首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責(zé)，突出社區(qū) 居委會等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任和各專業(yè)服務(wù)單位的職責(zé)， 強(qiáng)化業(yè) 主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任， 立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會 的主體地位， 建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度， 構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)2、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用， 提高居民參與社區(qū)管理的積極性， 增強(qiáng)社區(qū)綜合治理能力。（1）理順政府和社區(qū)

12、的關(guān)系，實現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一。要解決社區(qū)居委 會行政化以及自治能力弱、 參與不足的問題， 需要進(jìn)一步深化城市管 理體制改革， 根據(jù)政府管理職能轉(zhuǎn)變理順政府和社區(qū)的關(guān)系， 政府相 關(guān)部門依法行政，進(jìn)入社區(qū)主動提供公共服務(wù)，還權(quán)于社區(qū)，逐步解 決社區(qū)居委會行政化問題和自治權(quán)利的回歸， 為社區(qū)建設(shè)快速發(fā)展奠 定體制基礎(chǔ)。（2）進(jìn)一步發(fā)揮社區(qū)居委會在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化社區(qū)居 委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建、換屆、日常運作的指導(dǎo)、服務(wù)和 監(jiān)督職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機(jī)制，探索社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會成員的交叉任職機(jī)制， 進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū) 管理和物業(yè)管理的聯(lián)動。（3）加大宣傳，營

13、造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推 動方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進(jìn)行宣傳， 培養(yǎng)公民的社 區(qū)意識，同時要積極探索內(nèi)部促進(jìn)方式， 把居民個人利益置于社區(qū)利 益之中，基于維護(hù)自身利益的需要， 居民積極參與社區(qū)建設(shè)發(fā)展， 從 而培養(yǎng)民主意識和共同決策能力。積極建立各方聯(lián)席會議制度和社區(qū) 聽證會制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。（4）完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。 進(jìn)一步完善住宅小區(qū) 管 理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等業(yè)主自治管理制度的制定，規(guī)范 業(yè)主的居住行為和秩序，倡導(dǎo)文明生活；進(jìn)一步修訂業(yè)主大會與業(yè) 主委員會指導(dǎo)規(guī)則 ，根據(jù)實際情況完善立法，降低業(yè)主大會成立的 門檻，提高業(yè)主大

14、會組建率和業(yè)主委員會的運作規(guī)范率， 對尚無條件 成立業(yè)主大會和業(yè)委會的， 社區(qū)居委會要加強(qiáng)指導(dǎo)， 協(xié)助業(yè)主進(jìn)行自 我管理，解決物業(yè)管理糾紛。3、發(fā)揮市場作用，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社 區(qū)管理中的生力軍作用。（1）完善物業(yè)管理市場機(jī)制。 針對現(xiàn)有行業(yè)矛盾， 堅持市場化原則， 按照“質(zhì)價相符”的原則， 推進(jìn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間協(xié)商 確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)， 鼓勵第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入物 業(yè)行業(yè)，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制。（2）提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門需加強(qiáng)物業(yè)管理企 業(yè)資質(zhì)管理， 建立動態(tài)檢查制度和資質(zhì)升降獎懲機(jī)制， 完善物業(yè)管理

15、招投標(biāo)管理制度和加強(qiáng)流程監(jiān)控，規(guī)范招投標(biāo)行為。（3）推動物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過市場 化手段進(jìn)行行業(yè)整合、兼并和重組，提高競爭力；鼓勵物業(yè)管理企業(yè) 創(chuàng)新管理模式，根據(jù)市場化需求，延伸服務(wù)鏈條，提高服務(wù)水平和服 務(wù)能力。五、保障措施1、制度建設(shè)是加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制建立的前提。 各有關(guān)部門應(yīng)將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項重要工作納入議 事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善各種制度建設(shè)，按照法定程序修改各種 法規(guī)制度，理清各主體的管理責(zé)任邊界，細(xì)化職責(zé)分工。2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要內(nèi) 容。要圍繞社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求， 依托現(xiàn)有的人才 培養(yǎng)資源， 加快物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)， 積極提高居委會 和業(yè)委會對物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平， 熟悉各種法律規(guī)章制度， 增 強(qiáng)培訓(xùn)的針對性、操作性和實效性。3、加大評估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要手 段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，建立工作評價指標(biāo)體系，優(yōu)化 社區(qū)居委會在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價機(jī)制， 積極引進(jìn) 第三方測評制度?？傊?，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個小社會，既關(guān)系到居民的切身利益，也 是基層建設(shè)的橋頭堡。 把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理