依據(jù)封閉陽臺的法律依據(jù)

1、關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù)關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù)關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看一、建設部?住宅建筑設計標準?中, 對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的 陽臺.因此,現(xiàn)行房屋建筑設計標準和建筑面積計算有關(guān)規(guī)定,對房屋陽臺區(qū)分全封閉和未封閉兩類.全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺建筑面積按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算.陽臺建筑面積：a.原設計的封閉式陽臺,按其外圍水平投影面積計算建筑面積；b.挑陽臺底陽臺按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；c.凹陽臺按其凈面積含女兒墻墻體面積 的一半計入建筑面積；d.半挑半凹陽臺, 挑出局部按其底板水平投影面積的

2、一半計算建筑面積,凹進局部按其凈面積的一半計算建筑面積.二、1.我國?民法通那么?規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利.業(yè)主作為房屋的所有人, 對自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)能.他對自己的房屋進行必要的添附、裝飾、裝修,是行使處分權(quán)能的一種表現(xiàn),也 就是行使所有權(quán)的表現(xiàn).2 .我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的?物業(yè)治理效勞合同?、?業(yè)主公約?不具有法律效力,屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同.理由是：如果我們業(yè)主不簽訂?物業(yè)治理服務合同?和?業(yè)主公約?,我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙,所以該合約是格式的霸王合同, 屬于無效合同,對業(yè)主沒有約

3、束力.3 .業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營治理者與消費者業(yè)主的關(guān)系.業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人,對陽臺具有專有所有權(quán),可自主使用.4 .業(yè)主接受物業(yè)治理公司的治理效勞應屬消費行為,其是處于弱者地位的自然人. 物業(yè)治理公司屬于企業(yè)法人, 有獨立的財產(chǎn),以自己的名義享有民事權(quán)利, 承當民事責任；就其性質(zhì) 而言,物業(yè)治理公司屬于效勞行業(yè), 其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是效勞者與被效勞者,即物業(yè)經(jīng)營治理者與消費者的關(guān)系,雙方的權(quán)利義務應受有關(guān)消費者保護法的調(diào)整和保護.5 .綜上所述,我們業(yè)主當時簽署的 ?商品房買賣合同? 和?物業(yè)治理效勞合同? 為格式合同, 在法律適用上引用了?中華人民共和國合同法?第三十九條第二款、第

4、四十一條、特別是?中 華人民共和國消費者權(quán)益保護法?第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定,或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應當承當民事責任.格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效.6 .所以本業(yè)委會主任認為, 在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下,物業(yè)治理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有局部的物業(yè)治理,主要責任是監(jiān)督.是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)治理合同不應進行約定.所以, 對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為,應認定是未侵犯其 他業(yè)主利益的正當行為.舉個真實案例給大家看業(yè)主封閉陽臺,物業(yè)要求撤除根本案情2001年4月

5、1日至5日,李恕等十二名業(yè)主交納定金,確定購置了大成開發(fā)公司開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房一長安新城日一樓的房產(chǎn).2001年6月至7月,十二名業(yè)主分別與大成開發(fā)公司簽訂了?商品房買賣合同?,辦理了房屋入住手續(xù).2002年12月9日,長安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草 ?長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)治理公司的通知?,并交與物業(yè)公司有關(guān)負責人.隨后,首批十五戶業(yè)主于 2003年1月18日集體封閉了自家陽臺.對此,北京市大成物業(yè)治理公司向法院提起訴訟,要求依法判決李恕等十二名業(yè)主撤除已封閉的陽臺,恢復原狀.法院判決原告為履行物業(yè)治理責任與被告簽訂的物業(yè)治理效勞合同為格式合同,雙方是物業(yè)

6、經(jīng)營治理者與消費者業(yè)主的關(guān)系.業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人,對陽臺具有專有所有權(quán),可自 主使用.原告在合同中沒有考慮售房時所簽的?商品房買賣合同? 中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺的約定不合理,該內(nèi)容無效.鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一,并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益,故對原告的訴訟請求不予支持.依照?中華人民共和國民事訴訟法?第五十三條第一款、?中華人民共和國合同法?第三十九條第二款、第四十一條、?中華人民共和國民法通那么?第七十一條、?中華人民共和國消費者權(quán)益保護法?第二十四條之規(guī)定,判決駁回原告北京市大成物 業(yè)治理公司的訴訟請求.案情分析

7、物業(yè)治理合同適用格式合同的相關(guān)規(guī)定?合同法?對格式合同中的格式條款, 設立了三項重要原那么： 一是明確格式條款制定者采取 合理方式,提請對方注意免除或者限制其責任的條款；二是禁止格式條款的制定者利用格式條款免除其責任、加重對方責任,排除對方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款發(fā)生爭議時,應 當做出不利于提供格式條款一方的解釋.這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟上處于弱者地位的消費者的權(quán)利提供了有利的保證,而且也可以有效地預防和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟優(yōu)勢損害消費者 的利益.依據(jù)我國?合同法?,本案當事人雙方所簽的物業(yè)治理合同,是當事人為了重復使用而預先擬訂、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同.首先,本案原告在與業(yè)主

8、簽訂?商品房買賣合同?時違背有關(guān)行政規(guī)定,對房屋的南、北陽 臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可,業(yè)主認為陽臺是封閉的,物業(yè)治理公司認為是不封閉的. 格式合同雙方對其中的條款有爭議的,應作出不利于提供格式條款一方的解釋.其次,原告物業(yè)治理公司在物業(yè)治理合同中,沒有考慮售房時所簽的?商品房買賣合同?中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強制不準許“擅自封閉陽臺的約定不合理,該內(nèi)容應為無效.故本案認定?商品房買賣合同?和?物業(yè)治理效勞合同?為格式合同,在法律適用上引用了?中華人民共和國合同法?第三十九條第二款、第四十一條、特別是?中華人民共和國消費者權(quán)益保護法?第二十四條“經(jīng)營者不得以

9、格式合同、通知、 聲明、店堂告示等方式作出對 消費者不公平、不合理的規(guī)定,或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應當承當民事責任.格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效.的規(guī)定,充分保護 了業(yè)主的合法權(quán)益.法院根據(jù)以上規(guī)定,最終駁回了原告的訴訟請求.二、物業(yè)治理公司與業(yè)主之間適用消費關(guān)系在我國,物業(yè)治理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展,近幾年才從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中別離出來的, 因其收費及效勞質(zhì)量等問題產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多,目前對物業(yè)治理糾紛是否受 ?消費者權(quán)益保護法?保護的爭議也較大.物業(yè)治理公司有獨立的財產(chǎn),以自己的名義享有民事權(quán)利并承當民事責任,屬于企業(yè)法人.同時,就其性質(zhì)而言,

10、物業(yè)治理公司以營利目的進行活動,屬于效勞行業(yè).因此,物業(yè)治理公司應為?消費者權(quán)益保護法?意義上的“經(jīng)營者,其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是效勞者與被效勞者,即物業(yè)經(jīng)營治理者與消費者的關(guān)系,雙方的權(quán)利義務應受有關(guān)消費者保護法的調(diào)整和保護.本案主審法官適用?消費者權(quán)益保護法?,契合了其保護弱者的實質(zhì),更好地保護了合同當事人的利益,較好地發(fā)揮了法律精神的引領(lǐng)作用,是我國先進的立法思想在審判中的具體體現(xiàn).三、業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)本案是因業(yè)主使用陽臺而引起的物業(yè)治理糾紛.那么,業(yè)主能否隨意封閉陽臺,其對陽臺享有的是何種權(quán)利呢在梁彗星先生主持起草的 ?中國物權(quán)法草案建議稿? 第二章“所有權(quán)中, 單辟第三節(jié)

11、“建 筑物區(qū)分所有權(quán),并對其做出明確定義： 數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部,就單有局部有單獨所有權(quán),并就建筑物極其附屬物的共同局部, 除另約定外,按其專有局部比例共有的 建筑物所有權(quán).同時規(guī)定,專有局部,指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨立,且可單獨作為所有權(quán)之標的物的建筑物局部.除法律另有限制外,區(qū)分所有權(quán)人對其專有局部, 可以自由使用、收益、處分,并排除他人的干預.區(qū)分所有權(quán)人對專有局部的利用,不得妨 礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益.根據(jù)上述定義,本案的被告一業(yè)主, 應當可以認定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人.業(yè)主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利,并排除他人

12、干預.但業(yè)主同時也負有義務： 如行使專有局部所有權(quán)時, 不得阻礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益；維護、修繕時,不得阻礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、平安及衛(wèi)生；應接受物業(yè)治理公司的檢查、檢修,相鄰義務等.當然,法律在有些情況下會對業(yè)主的使用進行限制,從我國的立法看,常 見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的平安, 尤其是對于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進行拆改.在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下,物業(yè)治理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有局部的物業(yè)管理,主要責任是監(jiān)督,是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)治理合同不應進行約定.所以,對 未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為,應認定是未侵犯其

13、他業(yè)主利益的正當行為.本案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理,也沒有法律依據(jù),故法院對物業(yè)治理公司要求業(yè)主對封閉陽臺的裝修予以撤除的訴訟請求予以駁回是正確的.封陽臺違法?行FT封陽臺違法同里人家別墅位于風光旖旎的同里湖邊,2004年4月,張先生以近300萬元的價格購置了一幢獨立別墅.去年11月,張先生開始為別墅裝修,但因陽臺能否封閉的問題與物業(yè)公司產(chǎn)生了分 歧.據(jù)了解,張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議,上面明確說明業(yè)主 不得封閉陽臺.那現(xiàn)在張先生的所為不是明顯違約了嗎最終,雙方鬧上了法庭.昨日蘇州吳江市人民法院作出一審判決,張先生封閉陽臺的 違約動作竟然受到了法院的支持,事態(tài)的開展究竟是怎么回

14、事 呢本報記者進行了走訪調(diào)查.物業(yè)：業(yè)主違反協(xié)議封陽臺2004年底,同里人家別墅的開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)與蘇州新景物業(yè)公司簽 訂了物業(yè)治理委托書,將該小區(qū)的物管權(quán)委托給了新景物業(yè)行使.2005年11月,張先生拿房開始裝修,新景公司那么按約履行起了物業(yè)治理責任.在入住拿房之前,作為業(yè)主,張先生與物業(yè)公司簽署了?居住物業(yè)治理協(xié)議?、?同里人家業(yè) 主公約?以及?蘇州市住宅裝修治理效勞協(xié)議書?.開始裝修后,由于二樓陽臺和三樓露臺沒有遮蔽物,為敞開式設計,張先生就將陽臺和露臺全部封了起來.為了保持小區(qū)統(tǒng)一風格,他還專門購置了同樣顏色的材料進行封閉.然而,張先生的舉動很快招來了物業(yè)公司的不滿,原來在

15、雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個條款,明確了如下規(guī)定,住房房屋及陽臺僅作居住使用,不得封閉陽臺、露臺或改作其他非居住用途禁止 擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、改變住宅外立面不得封閉陽臺,加裝防盜棚等為此,物業(yè)公司認為張先生的裝修不僅違反了協(xié)議,而且嚴重影響了小區(qū)環(huán)境.于是物業(yè)公司屢次發(fā)函要求張先生撤除,但張先生沒有理睬.最終,雙方的矛盾升級,物業(yè)公司將張先生告上 了法庭,請求法院判令張先生撤除二、三樓的違章建筑,恢復原樣.業(yè)主：物業(yè)無權(quán)禁止封陽臺對于物業(yè)公司的訴訟,張先生列出四條理由駁斥物業(yè).張先生說,從物權(quán)本質(zhì)看,封閉自有陽臺是基于房屋所有權(quán),業(yè)主依法享有的權(quán)益.是否封閉陽 臺是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)公司無權(quán)干

16、預.從權(quán)利行使的方式看,張先生所購房屋為獨立別墅,并不阻礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益,也不違 反法律的禁止性規(guī)定.何況 ,封閉陽臺的行為是出于生活之需 ,并且也采用了與別墅外觀同樣顏色的材料,這既顧及了物業(yè)外表的美觀 ,也不違反國家在物業(yè)治理方面的相關(guān)法律規(guī)定.張 先生認為,自己的行為既不改變房屋結(jié)構(gòu),也未改變房屋外立面,只是行使了陽臺空間專有權(quán).另外,從物業(yè)治理權(quán)的性質(zhì)看,新景公司行使的物業(yè)治理權(quán)不具有行政治理性質(zhì),其權(quán)利應在全體業(yè)主的授權(quán)下進行.從裝修協(xié)議條款來看,不得封閉陽臺的約定是物業(yè)單方面制定的格式條款,并未就該內(nèi)容與業(yè)主進行協(xié)商,該條款應為無效.并且在簽訂該條款時,業(yè)主被告知如 果不同意

17、簽訂,就不得進行裝修,這說明業(yè)主的 自治行為受到了物業(yè)的限制.況且 ,業(yè)主在購 房時也從未與開發(fā)商簽訂過有關(guān)方面的禁止性條款.這樣,從任何一個方面看,物業(yè)公司都無權(quán)要求業(yè)主撤除加建局部.法院：封陽臺出于生活需要物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞,立案后,為了復原真相,吳江市人民法院的承方法官對涉案別墅進行了現(xiàn) 場勘查.承方法官了解到,該別墅沒裝修之前,二樓朝南陽臺的上部屋檐探出墻體約 0.5米,并未全部遮 蓋陽臺,陽臺地面高出房間地面約 7厘米.而三樓北面露臺那么為全開放露臺 ,無屋檐遮蔽.裝 修后,二樓陽臺及三樓露臺已全部封閉 ,封閉所用材料為暗紅色鋁合金外框及無色透明玻璃 , 顏色與其他窗戶根本一致.為了

18、明白別墅交房時的真實狀況 ,法官找了一幢結(jié)構(gòu)完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進 行比照勘察,確認另一別墅二樓陽臺地面高出房間地面10至12厘米.三樓露臺為全開放露臺,無屋檐遮蔽.承方法官表示,勘查當天正好是雨天,他們發(fā)現(xiàn)陽臺內(nèi)部已全部被濺濕 ,而陽臺與房間的玻璃 門底部也全部被打濕.從現(xiàn)場情況來看,封閉之舉確實是出于生活之需.結(jié)果：違約封陽臺受支持經(jīng)過多方面調(diào)查,法院認為,該案最終的審判結(jié)果應從兩方面進行考慮. 首先,應對雙方關(guān)系進 行明確.業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體.在業(yè)主大會選聘物管企業(yè)之前 ,建設單位或開發(fā) 商已經(jīng)選聘了物業(yè)公司的,應當簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同.在本案中 ,物業(yè)公司已

19、與開發(fā) 商簽訂了相關(guān)合同. 之后,張先生與物管簽訂的物管協(xié)議應視為對之前合同內(nèi)容的再次確認.依據(jù)國務院頒發(fā)的?物業(yè)治理條例?第 25條的規(guī)定,建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同 應當包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容.也就是說 ,開發(fā)商應在與張先生簽訂的買賣合同中對封閉陽臺、露臺作出禁止性約定.如果開發(fā)商沒有將禁止性約定寫入合同,那么作為物管效勞提供者,新景公司就不能在張先生已經(jīng)購房后,在物業(yè)治理協(xié)議中增設禁止性規(guī)定.其次,從業(yè)主公約的法律屬性來看.從程序上說,業(yè)主公約應當由全體業(yè)主通過集會決議方式制定和修改.但目前通行的做法是,建設單位在房屋銷售前,作為最大的業(yè)主,先制定業(yè)主臨時 公約.對此,?

20、物業(yè)治理條例?規(guī)定,建設單位應當在銷售物業(yè)之前 制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān) 物業(yè)的使用、維護、治理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應當履行的義務以及違反公約應當承當?shù)呢?任等事項依法作出約定.物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾.對于本案而言,物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定,并在交房時要求業(yè)主簽署,其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定.由此,法院判決物業(yè)公司提出的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù),駁回原告的訴訟請求.專家:協(xié)議簽訂違背平等原那么此案發(fā)生后,有業(yè)內(nèi)人士認為,除了不符合法律規(guī)定外,新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也 有違平等原那么.新景

21、物業(yè)要求張先生簽署物業(yè)治理協(xié)議和同里人家業(yè)主公約時,均以辦理房屋交接手續(xù)為條件.顯然,業(yè)主在支付巨額房款后,往往不愿意為局部限制性條款而放棄對房屋的受領(lǐng),因此簽署了有關(guān)協(xié)議.該人士認為,此種締約方式違背了合同法平等、自愿及老實信用的根本原那么.在不違反法律 強制性規(guī)定的前提下,這種合同中的限制性條款,除非房屋買受人明示或以行動表示予以接受 否那么不應對房屋買受人產(chǎn)生拘束力.由于我國法律目前沒有對房屋陽臺、露臺是否應當封閉,作出明確規(guī)定.因此,在不損害他人合法權(quán)益的前提下,業(yè)主作為房屋所有權(quán)人,對于陽臺及露臺的使用及外觀具有處分權(quán).物權(quán)高于“整體美觀,這個可為之前的包 陽臺的爭論提供一些法律依據(jù)

22、不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴來源：浙江法制報 馬樂樂“我想安裝封閉陽臺,但是物業(yè)不同意怎么辦 翻開不少小區(qū)的網(wǎng)絡論壇,這樣的迷惑普遍存在.由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法, 讓不少業(yè)主和物 業(yè)之間矛盾重重,甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突.發(fā)生在江蘇南通的一起 安裝封閉陽臺糾紛中,當上被告的業(yè)主獲得了最終的勝利. 這起被江蘇高院視為 經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀,業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺.封閉陽臺惹出官司朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主,入住之前她并沒有想過要安裝 封閉陽臺.“房檐過窄,一下雨陽臺就有積水.另外,我的房子靠著馬路,噪音 大、灰塵多,對我的生活質(zhì)量影響不小.朱女士說,為了美觀,她特意安裝了 無框陽臺.然而即使是無框陽臺,也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步. 物業(yè)拿 出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時簽訂的 ?天安花園物業(yè)治理公約?和?補充協(xié)議?.?補 充協(xié)議?第6條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面.而且,在 朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺.朱女士成認自己在合同上簽過字,但是她也有想不通的地方：“房子是我買 的,我在自己家陽臺上安