南充公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告201509

1、目錄南充公寓市場(chǎng)概況公寓個(gè)案分析公寓客戶分析contentsPART 1：PART2：PART3：南充公寓市場(chǎng)概況PART 1：p產(chǎn)品情況p總體供需p南充公寓分布01/南充公寓分布明宇廣場(chǎng)萬美國(guó)際友豪國(guó)際綠地城泰合青年城花香里南充公寓樓盤較少，分布在順慶和高坪；在售樓盤兩個(gè)。在售未售項(xiàng)目名稱公寓面積公寓總套數(shù)銷售狀態(tài)開盤時(shí)間綠地城35000526已開盤2015年4月底明宇廣場(chǎng)700001040已開盤銷售中2014年8月1566套泰合青年城-308未開盤排號(hào)中預(yù)計(jì)2015年10月花香里21600240未開盤未確定萬美國(guó)際30000455未開盤排號(hào)中友豪國(guó)際-1500未開盤2503套02/總體供需

2、供應(yīng)情況自2014年8月以來供應(yīng)商鋪1566套，潛在供應(yīng)2503套，其中友豪國(guó)際1500套，占比約60%。區(qū)域項(xiàng)目名稱公寓總套數(shù)銷售狀態(tài)銷售方式銷售均價(jià)銷售政策供應(yīng)套數(shù)（已推盤量）去化套數(shù)（已銷售量）去化率順慶泰合青年城308未開盤排號(hào)中直接銷售5100（暫定）交5000抵20000-綠地城526已開盤直接銷售6600交4000抵1000052626350%花香里240未開盤未定和明宇談酒店，可能會(huì)帶租約銷售-0嘉陵明宇廣場(chǎng)1040已開盤銷售中直接銷售5200-5400首付1萬（幾套）5號(hào)樓特價(jià)房104050248%萬美國(guó)際455未開盤排號(hào)中直接銷售7000（LOFT）交5000抵20000-

3、友豪國(guó)際1500未開盤直接銷售帶租約銷售-銷售情況02/總體供需目前南充公寓基本以直接銷售為主，銷售價(jià)格均高于住宅水平。在售的兩個(gè)項(xiàng)目去化均在50%左右。區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積公寓類型產(chǎn)權(quán)年限裝修狀況戶型情況主力戶型順慶泰合青年城22萬住宅公寓70年清水36-92套一、套二、套三48綠地城180萬商務(wù)公寓SOHO40年清水35-75套一43花香里5.8萬商務(wù)公寓SOHO/LOFT40年清水45-70套一、套二45嘉陵明宇廣場(chǎng)52萬商務(wù)公寓SOHO40年清水38-73套一、套二40，50萬美國(guó)際12.5萬商務(wù)公寓LOFT40年清水住宅公寓SOHO70年清水友豪國(guó)際60萬商務(wù)公寓40年清水03/產(chǎn)品

4、情況公寓類型南充公寓主要以商務(wù)公寓（SOHO，LOFT）為主，有部分住宅公寓。均以清水房銷售，主力戶型在45上下。區(qū)域項(xiàng)目名稱電梯配比電梯品牌水電氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)配套情況中央空調(diào)大堂裝修外墻材質(zhì)層高贈(zèng)送順慶泰合青年城3T11未定水電氣三通民用自身商業(yè)配套一精裝玻璃幕墻3m無綠地城4T26通力不通氣商用自身商業(yè)配套精裝玻璃幕墻3.2m陽臺(tái)花香里3T16未定不通氣商用自身商業(yè)配套周邊配套一精裝玻璃幕墻LOFT4.9mSOHO3.2m無嘉陵明宇廣場(chǎng)3T185T28奧迪斯不通氣商用自身商業(yè)配套精裝玻璃幕墻3m萬美國(guó)際2T113T17未定水電氣三通民用自身商業(yè)配套精裝玻璃幕墻SOHO3m/3.3m3T17未定

5、不通氣商用有精裝LOFT4.9友豪國(guó)際4T24未定水電氣三通民用商用自身商業(yè)配套精裝玻璃幕墻LOFT4.9SOHO3.3m03/產(chǎn)品情況產(chǎn)品研究SOHO公寓層高在3m-3.3m之間，LOFT均為4.9m商務(wù)公寓除友豪國(guó)際外，其余都不通氣。區(qū)域項(xiàng)目名稱公寓包裝內(nèi)涵產(chǎn)品特性順慶泰合青年城蘋果mini公寓跟蘋果一樣，能做任何事8個(gè)iPhone的價(jià)格就可以首付一套房功能性強(qiáng)投資門檻低綠地城G6國(guó)際酒店公寓GREENLAND CITY；REGIONAL CENTERVOGUE CENTER；HIGH SPEED RAILWAYTECHNOLOGY INTELLIGECNCE；GREENLAND GROU

6、P全球商業(yè)聯(lián)盟（商家資源優(yōu)勢(shì)）中央CBD（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）商業(yè)中心（配套優(yōu)勢(shì)）高鐵樞紐中心（交通優(yōu)勢(shì)）智慧社區(qū)（產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)）世界500強(qiáng)企業(yè)（品牌優(yōu)勢(shì)）花香里國(guó)際經(jīng)營(yíng)公寓嘉陵明宇廣場(chǎng)創(chuàng)客空間宜居。宜辦公產(chǎn)品功能性萬美國(guó)際創(chuàng)夢(mèng)空間單身公寓，小型化辦公夢(mèng)開始的地方產(chǎn)品功能性投資價(jià)值友豪國(guó)際V谷The valley of value；The valley of victors；The valley of vitality；投資價(jià)值高功能性強(qiáng)年輕潮流03/產(chǎn)品情況公寓包裝溢價(jià)手法分項(xiàng)運(yùn)作模式代表項(xiàng)目精裝修精裝修精裝帶家電通過高檔裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)或精裝修降低客戶前期投入成本產(chǎn)品附加值打造增加贈(zèng)送面積通過戶型

7、創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加附加值新技術(shù)與智能配套依托大社區(qū)氛圍，小戶型公寓同樣大社區(qū)高端配套綠地城得天獨(dú)厚的環(huán)境明宇廣場(chǎng)商業(yè)提升價(jià)值商業(yè)配套先行，帶動(dòng)價(jià)值通過商業(yè)等配套提前運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)公寓產(chǎn)品價(jià)值提升明宇廣場(chǎng)綠地城產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)酒店式管理運(yùn)營(yíng)，提升增值能力商務(wù)配套提升價(jià)值公建化立面依托城市核心地段，通過公建意向的打造，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值綠地城中央空調(diào)等商務(wù)配套增加商務(wù)配套，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值03/產(chǎn)品情況溢價(jià)手法在產(chǎn)品溢價(jià)手法上面顯得單一，都是以配套來帶動(dòng)公寓價(jià)值南充公寓個(gè)案分析PART 2：p綠地城p萬美國(guó)際廣場(chǎng)p明宇廣場(chǎng)01 / 明宇廣場(chǎng)公寓體量70000套數(shù)1040面積區(qū)間38-73價(jià)格5500裝

8、修狀況清水公攤22.4%裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修產(chǎn)品包裝青年創(chuàng)客公寓銷售方式裸售開盤時(shí)間2014年8月2日物管公司豪雅物業(yè)物管費(fèi)2.7元/銷售進(jìn)度42%項(xiàng)目涵蓋220米地標(biāo)級(jí)國(guó)際五星級(jí)酒店，12萬國(guó)際購物中心、8萬風(fēng)情商業(yè)金街，超甲級(jí)寫字樓、SOHO創(chuàng)客公寓、濱江游樂公園等6大業(yè)態(tài)；商業(yè)、商務(wù)、酒店、時(shí)尚、娛樂、文化、交流、體驗(yàn)8大城市功能交匯。115畝，總建面逾52萬，定位南充乃至整個(gè)川東北規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，定位最高、景觀最優(yōu)的超級(jí)城市綜合體營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)2014年5月31日首批次公寓排號(hào)2014年8月2日首批次公寓開盤2015年3月二批次公寓排號(hào)2015年5月23日二批次公寓開盤交1萬，抵1

9、.5萬汽車越野賽世界杯活動(dòng)產(chǎn)品品鑒會(huì)周末暖場(chǎng)活動(dòng)等8月30日商鋪開盤卡丁車樂園信和文化節(jié)中秋活動(dòng)斯瓦辛格演唱會(huì)票奢侈品展 交5000元，獲3000元大禮退款不退禮5號(hào)樓，5-27層644套4號(hào)樓，6-27層396套01 / 明宇廣場(chǎng)開盤時(shí)間推出房源套數(shù)戶型情況成交均價(jià)已售去化率去化樓層2014年8月2日5#5-27層644套A2：40套一（主力戶型）A1：73套二A3：37套一配比A1：A2：A3=2：11：15500元/平方米（臨江6000不臨江5000）408套63%6-14層19-25層2015年5月23日4#6-27層396套40-55套一（主力）86-87套二配比套一：套二=5：15

10、700元/94套28%6-15層20層產(chǎn)品價(jià)格及去化01 / 明宇廣場(chǎng)5#4#A1A1A1A1A3A35#，5梯28戶，共27層，通廊板式布局，通道2.6m。一面臨江，視野開闊，景觀面好。本棟共3個(gè)戶型，以40的A2戶型為主力。4#，3梯18戶，通廊板式布局，通道2.6m。一面臨江，視野開闊，景觀面好。以40-50的套一戶型為主力。平層（標(biāo)準(zhǔn)層）分析：01 / 明宇廣場(chǎng)5#A2 約40 一房?jī)?yōu)勢(shì)：3.5m開間，8.6m進(jìn)深，戶型方正；入戶是廚房和衛(wèi)生間，干濕分區(qū)；增加了飄窗設(shè)計(jì)，空間靈動(dòng)；缺點(diǎn)：開放式廚房，不符合中國(guó)人烹飪習(xí)慣；公攤22.4%，相對(duì)較大。戶型分析：5#A1 約73 一房戶型方正

11、；干濕分區(qū)；增加了飄窗設(shè)計(jì)兩面采光；01 / 明宇廣場(chǎng)40一房戶型為主，增加了飄窗設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：p自身配套：配套有12萬國(guó)際購物中心、8萬風(fēng)情商業(yè)金街，永輝超市、 萬達(dá)影院等品牌商家入駐，生活配套齊全。p區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于下中壩核心區(qū)，與四橋緊密相連，區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯。p景觀優(yōu)勢(shì)：臨嘉陵江，號(hào)稱占據(jù)一線江景資源。p品牌優(yōu)勢(shì)：明宇在酒店運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理上沉淀出來的品牌價(jià)值。01 / 明宇廣場(chǎng)02 / 萬美廣場(chǎng)萬美國(guó)際廣場(chǎng)公寓體量近30000平米套數(shù)455套價(jià)格LOFT7000左右裝修狀況清水裝修標(biāo)準(zhǔn)公共大堂精裝產(chǎn)品包裝創(chuàng)夢(mèng)空間銷售方式直接銷售銷售進(jìn)度排號(hào)中產(chǎn)權(quán)LOFT40年，不通氣SOHO

12、70年，三通 萬美廣場(chǎng)位于南充高坪區(qū)鶴鳴花園（白塔公園旁），項(xiàng)目占地約24.42畝，為商業(yè)兼容住宅用地，將打造集陽光商業(yè)、創(chuàng)夢(mèng)空間（SOHO/LOFT）、主題酒店、優(yōu)居公館四大產(chǎn)品系，特色餐飲、兒童天地、休閑娛樂、康體養(yǎng)生、精品購物五大體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為主體的高端商業(yè)目的地綠地城公寓體量35000套數(shù)526套面積區(qū)間35-75公攤21%價(jià)格6600裝修狀況清水裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修產(chǎn)品包裝G6國(guó)際酒店公寓銷售方式裸售開盤時(shí)間2015.5物管公司綠地物業(yè)銷售進(jìn)度50% 項(xiàng)目位于順慶區(qū)北部新城核心位置高鐵廣場(chǎng)前。項(xiàng)目共占地近800畝，建筑面積約180萬平米，由60萬平米商業(yè)、120萬平米住宅、238米川

13、東北第一高雙塔摩天地標(biāo)組成，將在北部新城核心區(qū)域形成以61萬平米商業(yè)為核心，集準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、SOHO、商業(yè)街、星級(jí)酒店、國(guó)際教育體系和高品質(zhì)住宅為一體的大型生態(tài)國(guó)際都市綜合體公寓客戶分析PART 3：以下內(nèi)容為2013年調(diào)查結(jié)論，僅供參考p本次共完成調(diào)研問卷220份，其中有效調(diào)研問卷200份。p本調(diào)研報(bào)告針對(duì)200位目標(biāo)客戶群體和其中148位有意向的客戶群體進(jìn)行了 專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析。p意向客戶是指會(huì)購買或者會(huì)考慮購買公寓的客戶。01/目標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比1、居住的區(qū)域分析：分析：本次調(diào)研訪談選取的對(duì)象主要是依據(jù)職業(yè)作出的選擇，對(duì)區(qū)域并沒有進(jìn)行明確的劃定，從圖表中可以看出目標(biāo)客戶群

14、體的居住區(qū)域以順慶居多，這也與南充目前中高端人群主要生活居住在順慶相符。2、居住的區(qū)域分析：分析：從圖表中可以看出，被訪問的客戶群體的年齡主要集中在25-45歲，意向客戶群體接近一半集中在25-45歲之間，這部分客戶已有一定社會(huì)地位及財(cái)富積累，為本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。01/目標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比3、教育程度分析：在我們調(diào)查的這部分目標(biāo)客戶群體中，學(xué)歷以大專學(xué)歷為主，意向客戶群體的教育程度大專和本科學(xué)歷占到了46%。01/目標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比4、公司所屬類型分析：被訪問的客戶群體中以私營(yíng)/民營(yíng)企業(yè)為主，其它包括私企員工、政府部門、個(gè)體商戶等，都具有一定的購買力。01/目

15、標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比5、家庭月收入狀況分析：被訪問客戶群體中，家庭月收入5000以下的人群占據(jù)了總調(diào)查客戶的60%。其次為5000-1000元的比例達(dá)到了30%。有10%的客戶家庭月收入在10000元以上；根據(jù)客戶收入的情況可以看出，目標(biāo)客戶具有一定的購買能力，為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。01/目標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比5、被訪客戶目前的居住情況分析：所調(diào)查客戶人群78%以自住房為主，這部分客戶也是目前南充的主力購房和投資群體，他們擁有至少一套以上的住房。01/目標(biāo)客戶群體與意向客戶群體特征對(duì)比02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比1、對(duì)公寓的了解程度分析：分析：在被訪問的客戶群

16、體中，認(rèn)為本項(xiàng)目的位置和產(chǎn)品滿足商業(yè)功能最為突出，非常關(guān)注項(xiàng)目的商業(yè)。80%左右的客戶對(duì)公寓的認(rèn)知程度還有待進(jìn)一步的推廣和宣傳。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比2、對(duì)公寓產(chǎn)品的購買欲望分析：分析：近60%的人表示看情況決定是否會(huì)購買，處于明顯的觀望心理。 被訪不會(huì)購買本項(xiàng)目公寓物業(yè)的主要原因包括：經(jīng)濟(jì)原因、距離客戶居住生活區(qū)域太遠(yuǎn)，還有少數(shù)客戶對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)有較大的興趣，對(duì)公寓物業(yè)興趣不大。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比3、客戶物業(yè)購置情況分析：分析：在被訪問的客戶和意向客戶群體中，第一次購置物業(yè)的客戶占到了總調(diào)查人數(shù)的47%，達(dá)到了92人。其次第二次購房比例達(dá)到了39%，這個(gè)數(shù)據(jù)與

17、被調(diào)查人群的目前居住情況其中的自住房屋的數(shù)據(jù)（78%，155人）反映出，目前大量人群至少有一套房，換房需求較大，投資需求需進(jìn)行引導(dǎo)。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比4、購買公寓客戶最看重的因素分析：分析：在所有調(diào)查的客戶人群中，地段、戶型、價(jià)格是最看重的3個(gè)因素，其次為升值潛力。這反映出客戶對(duì)于本項(xiàng)目關(guān)注的更多的是地段價(jià)值，對(duì)未來升值潛力有一定的關(guān)注。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比5、對(duì)公寓裝修要求分析：分析：被訪問目標(biāo)客戶群體，傾向于選擇清水房公寓占40%的比例；精裝修公寓和簡(jiǎn)單裝修公寓的比例較為接近，在裝修類型選擇上，大部分仍選擇了清水房公寓。主要是基于目前市場(chǎng)上的裝修房較少，客

18、戶對(duì)裝修房的認(rèn)識(shí)和了解不足。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比6、如果是精裝修公寓，客戶對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求分析：分析： 1500元/的中檔裝修標(biāo)準(zhǔn)是多數(shù)客戶能接受的精裝修公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比7、對(duì)于公寓躍層或者平層的要求分析：分析：被訪問的目標(biāo)客戶群體與意向客戶群中，躍層的喜好程度明顯大于平層。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比8、對(duì)于購買公寓的主要用途分析：分析：被訪問的目標(biāo)客戶群體中，有近七成客戶購買公寓的用途主要是自住，投資用途的占到總?cè)藬?shù)的18% 。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比9、對(duì)于公寓戶型以及面積大小要求分析：分析：產(chǎn)品戶型意向上，我們可以

19、看出更多的客戶希望要么選擇兩房至三房，這也符合客戶購買用途自住居多的因素。在面積要求上，70-90的面積是客戶最傾向購買的戶型。說明客戶對(duì)面積的需求主要集中在居住的功能上。 。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比10、付款方式分析：分析：按揭付款是絕對(duì)大多數(shù)的客戶選擇的付款方式，其次為一次性付款。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比11、按揭付款能承受的首付款分析：分析：目標(biāo)客戶群體和意向客戶群體對(duì)所能承受的首付款數(shù)額基本一致，15萬以內(nèi)是絕對(duì)多數(shù)客戶所能接受的金額，相對(duì)選擇15萬以上的客戶較少，按二套房40萬/套計(jì)算，需交首付款24萬，二套房首付款的提高對(duì)客戶置業(yè)設(shè)置了一定門檻。02/目標(biāo)客

20、戶與意向客戶群體需求對(duì)比12、購買公寓能承受的月供情況分析：分析：所調(diào)查的客戶人群，大部分人每個(gè)月能夠承擔(dān)的房貸在1000-1500元之間，其次是1500-2000元之間，兩者共占總調(diào)查客戶人群的70%左右，客戶對(duì)月供的承受能力較強(qiáng)。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比13、計(jì)劃購買公寓所投入的資金情況分析：分析：從以上可以看出，總價(jià)40萬的房屋成為客戶置業(yè)的一個(gè)分界線，客戶對(duì)40萬以內(nèi)的房屋能接受，超過40萬的房屋，對(duì)客戶的置業(yè)影響較大。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比14、客戶對(duì)公寓入戶大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)要求分析：分析：被訪問的目標(biāo)客戶群中，超過55%的客戶選擇精裝修標(biāo)準(zhǔn)的大堂，6層高的大

21、廳層高是選擇最多的，超過50%客戶選擇。說明客戶對(duì)入戶大堂的整體形象有一定的要求。 。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比15、客戶對(duì)公寓電梯的要求：分析：分析：被調(diào)查的客戶群體對(duì)電梯的要求都較高，主要選擇進(jìn)口電梯，說明他們對(duì)電梯質(zhì)量有一定要求02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比16、客戶對(duì)公寓智能化的要求：分析：分析：對(duì)公寓智能化的要求，高速寬帶、監(jiān)控設(shè)備和可視對(duì)講成為前三位的選擇。說明客戶群體對(duì)公寓智能化的要求主要體現(xiàn)在，有較快的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)及較可靠的安全保證02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比17、對(duì)公寓酒店式管理的要求：分析：分析：對(duì)公寓酒店式管理的要求上，目標(biāo)客戶和意向客戶群體，50%以

22、上的客戶覺得可有可無。反映了客戶對(duì)公寓酒店式管理的要求并不太看重，這也與目前南充暫無酒店式管理項(xiàng)目有關(guān)。02/目標(biāo)客戶與意向客戶群體需求對(duì)比18、客戶對(duì)于公寓服務(wù)覺得最重要的因素：分析：分析：被訪問目標(biāo)客戶和意向客戶群體中，安保巡視和24小時(shí)搶修是最看重的因素，其次是代繳公用事務(wù)費(fèi)用，符合客戶購買公寓自住用途的因素。名稱數(shù)量比例安保巡視17688%服務(wù)洗衣或者洗衣房189%24小時(shí)搶修13568%商務(wù)服務(wù)3518%送餐服務(wù)2814%郵件收發(fā)2613%報(bào)刊訂閱2814%禮品遞送116%代購物品105%代繳公用事務(wù)費(fèi)用5226% 訂票服務(wù)116%叫車服務(wù)126%家政服務(wù)4824%代租服務(wù)1910%

23、名稱數(shù)量比例安保巡視13668%服務(wù)洗衣或者洗衣房147%24小時(shí)搶修10653%商務(wù)服務(wù)3317%送餐服務(wù)2010%郵件收發(fā)2111%報(bào)刊訂閱1910%禮品遞送84%代購物品84%代繳公用事務(wù)費(fèi)用3920% 訂票服務(wù)95%叫車服務(wù)105%家政服務(wù)3719%代租服務(wù)126%客戶群體客戶群體03/調(diào)研結(jié)論關(guān)于目標(biāo)客戶群體特征方面關(guān)于目標(biāo)客戶群體特征方面1 1、我們的目標(biāo)客戶群體主要為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私人企業(yè)、個(gè)人私營(yíng)業(yè)主以及部分自由職業(yè)者、我們的目標(biāo)客戶群體主要為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私人企業(yè)、個(gè)人私營(yíng)業(yè)主以及部分自由職業(yè)者，以客戶是否具有購買意向又劃分為客戶群體及意向客戶群體。，以客戶是否具有購買意向又劃分為客戶群體及意向客戶群體。2 2、他們的年齡在、他