土地估價(jià)報(bào)告市場(chǎng)比較法(工業(yè))模板2016.09.26

1、（一）市場(chǎng)比較法指求取一宗土地的價(jià)格時(shí)， 根據(jù)替代原則， 將待估土地與較近時(shí) 期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照， 并依據(jù)后者已知 的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素以及使 用年期等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的一種方法。 其計(jì)算公式為：P=FBX AX BX CX DX E式中：P待估宗地價(jià)格Pb比較實(shí)例價(jià)格A待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)B-待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)C待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) -待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù) E-待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實(shí)

2、例使用年期修正指數(shù)1、比較實(shí)例選擇（1）收集宗地交易實(shí)例 根據(jù)地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格及內(nèi)涵等因素，按 照替代原理，并符合用途相同、交易類型相同、區(qū)域類似等因素的要 求，估價(jià)人員從中國土地市場(chǎng)網(wǎng)中選取交易實(shí)例。詳見下頁表：（2）確定比較實(shí)例 在上述交易實(shí)例中，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行） （抵押的不需要此文件） 的 規(guī)定，按照比較實(shí)例數(shù)量應(yīng)達(dá)到 3 個(gè)以上（含 3 個(gè)）且估價(jià)期日距 比較實(shí)例的交易日期原則上不超過 3年、與待估宗地條件相似性大于 差異性、與待估宗地用途相同、土地條件

3、基本一致、屬同一供需圈內(nèi) 相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實(shí)例為原則，選 擇了以下三個(gè)比較實(shí)例：表：待估宗地周邊近期交易實(shí)例表地塊編號(hào)成交日期競(jìng)得者位置用途面積（平方 米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬 元）年期容積 率開發(fā)程度比較實(shí)例 1：鄭州科步科技有限公司該宗地位于紅松路西、化工路輔道北，于 2015年 10月 21日由 鄭州科步科技有限公司以掛牌方式取得，地塊編號(hào)為 2015-62，用途 為工業(yè)用地，容積率大于 1.6 ，出讓年限 50年，出讓總面積 5965.38 平方米，總成交價(jià)款 333萬元，單價(jià) 558.22 元/平方米。土地開發(fā)程 度為宗地外部“七通” （通路、通電

4、、通訊、供水、排水、通氣、通 暖）、內(nèi)部“場(chǎng)地平整”。比較實(shí)例 2：瑞馳有限公司該宗地位于化工路北、白松路東，于 2015年 10月 12日由瑞馳 有限公司以掛牌方式取得，地塊編號(hào)為 2015-56 ，用途為工業(yè)，容積 率大于 1.6 ，出讓年限 50 年，出讓總面積 150471.57 平方米，總成 交價(jià)款 7795 萬元，單價(jià) 518.04 元/ 平方米。土地開發(fā)程度為宗地外 部“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水） 、內(nèi)部“場(chǎng)地平整”。比較實(shí)例 3：鄭州力能電子技術(shù)有限公司 該宗地位于化工路輔道北、白楊路東，于 2014年 11月 14日由 鄭州力能電子技術(shù)有限公司以掛牌方式取得，地塊

5、編號(hào)為 2014-145 號(hào)，用途為工業(yè)，容積率大于 1.6 ，出讓年限 50 年，出讓總面積 25993.41 平方米，總成交價(jià)款 1347萬元，單價(jià) 518.21 元/ 平方米。 土地開發(fā)程度為宗地外部 “五通”（通路、 通電、通訊、供水、排水）、 內(nèi)部“場(chǎng)地平整”。開發(fā)程度的修正：比較實(shí)例 1為宗地外“七通”（通路、通電、通 訊、供水、排水、通氣、通暖）、比較實(shí)例 2和比較實(shí)例 3為宗地外 “五 通”（通路、通電、通訊、供水、排水）內(nèi)部“土地平整” 。待估宗地 為宗地外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通氣、通暖） 、 內(nèi)部“土地平整”。開發(fā)程度不同需進(jìn)行修正，參照鄭州市市區(qū)土地

6、平均開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)分別為通氣 30元/平方米，通暖 30元/平方米， 通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水 15元/平方米，通電25元/ 平方米，通訊20元/平方米。故本次評(píng)估比較實(shí)例1修正值為0,比較 實(shí)例2和比較實(shí)例3通氣+30,通暖+30,修正值為+60。比較實(shí)例1修正后的價(jià)格=558.22元/平方米比較實(shí)例2修正后的價(jià)格=578.04元/平方米比較實(shí)例3修正后的價(jià)格=578.21元/平方米鄭州市基礎(chǔ)設(shè)施配套造價(jià)一覽表設(shè)施類別道路給水排水電力通訊通氣通暖土地平整合計(jì)費(fèi)用(元/m2)35151525203030101802、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)調(diào)查比較實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵，面積內(nèi)涵等，剔

7、除成交價(jià)款中不屬 于地價(jià)部分，建立比較實(shí)例可比價(jià)格。經(jīng)了解，所選實(shí)例成交價(jià)均為 凈地價(jià)，成交面積為凈面積，價(jià)格可比。比較實(shí)例1可比價(jià)格為558.22元/ m2,比較實(shí)例2可比價(jià)格為578.04元/ m,比較實(shí)例3可比價(jià)格為578.21元/ m。3、比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途及區(qū)位條件，選擇影響估價(jià)對(duì)象主要因素有：(1) 交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)，進(jìn)行交易期日修正；(2) 交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易；(3) 交易方式：是指土地取得的方式是出讓(掛牌、拍賣、協(xié) 議)、劃撥；(4) 土地使用年限：指土地使用有效年限；(5) 區(qū)域因素：主要有對(duì)外交通便捷度、道路通達(dá)度、工業(yè)區(qū) 性質(zhì)、工業(yè)區(qū)

8、集聚狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量。(6) 個(gè)別因素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類型、 臨街狀況、地質(zhì)條件、規(guī)劃限制。4、比較因素條件說明根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合評(píng)估對(duì)象和比較實(shí)例的差異情況，選擇比較因素及因素條件說明。詳見下表。比較因素條件說明表比較因素待估宗地比較實(shí)例1比較實(shí)例2比較實(shí)例3宗地位置化工路北紅松路西、化工路輔道北化工路北、白松路東化工路輔道北、白楊路東土地用途工業(yè)用地工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易時(shí)間2016/4/82015/10/212015/10/122014/11/14交易情況正常正常正常正常交易方式擬掛牌掛牌掛牌掛牌宗地價(jià)格（元/平方米）A558.22578.04

9、578.21土地面積（平方米）12202.845965.38150471.5725993.41土地使用年期（年）50505050價(jià)格類型岀讓岀讓岀讓岀讓區(qū) 域 因 素對(duì)外交通便捷度周邊路網(wǎng)密低，距高 速口或車站遠(yuǎn)，對(duì)外 便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)，對(duì)外便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)，對(duì)外便捷度低周邊路網(wǎng)密低，距 高速口或車站遠(yuǎn)，對(duì)外便捷度低道路通達(dá)度臨主干道，通達(dá)度高臨主干道，通達(dá)度高臨主干道，通達(dá)度高臨主干道，通達(dá)度高工業(yè)區(qū)性質(zhì)國家級(jí)國家級(jí)國家級(jí)國家級(jí)工業(yè)區(qū)集聚狀況一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平七通一平七通一平七通一平環(huán)境

10、質(zhì)量基本無污染，對(duì)生產(chǎn) 生活無不良影響基本無污染，對(duì)生 產(chǎn)生活無不良影響基本無污染，對(duì)生 產(chǎn)生活無不良影響基本無污染，對(duì)生 產(chǎn)生活無不良影響個(gè) 別 因 素宗地面積面積對(duì)宗地利用略有影響面積對(duì)宗地利用略有影響面積適中，對(duì)宗地 利用極為有利面積對(duì)宗地利用較為有利宗地形狀形狀很差形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則臨近道路類型交通型主干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道臨街狀況臨支路臨主街臨主街臨主街地質(zhì)條件地形地基承載力及 地下水位等條件對(duì) 工業(yè)建較有利地形地基承載力及地下水位等條件對(duì)工業(yè)建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對(duì) 工業(yè)建較有利地形地基承載力及 地下水位等條件對(duì) 工業(yè)建較有利規(guī)劃限制對(duì)土地

11、用途和利用強(qiáng)度無限制對(duì)土地用途和利用強(qiáng)度無限制對(duì)土地用途和利用強(qiáng)度無限制對(duì)土地用途和利用強(qiáng)度無限制5、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況， 編制比較因素條件 指數(shù)表。以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)的指數(shù)為 100,將比 較實(shí)例的各因素與估價(jià)對(duì)象逐項(xiàng)進(jìn)行比較， 根據(jù)各因素優(yōu)劣所造成的 價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。比較實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的向上修正，反之，向下 修正。各因素條件指數(shù)確定說明如下：（1）用途修正：待估宗地與三個(gè)比較實(shí)例的土地用途相同，故 不需作修正，指數(shù)均為100。（2）交易情況修正：判斷交易實(shí)例是否為正常、客觀、公正的 交易，對(duì)有特殊交易情況的進(jìn)行修正，排除交易行為

12、中的一些特殊因 素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià) 格。各比較實(shí)例均為正常成交，故不需作修正，指數(shù)均為100。（3）交易方式修正：主要指交易實(shí)例的具體成交方式，如拍賣、 招標(biāo)、掛牌、協(xié)議出讓、轉(zhuǎn)讓等，對(duì)可能引起交易價(jià)格偏離正常市場(chǎng) 的交易方式進(jìn)行修正，使其達(dá)到正常市場(chǎng)價(jià)格水平。各比較實(shí)例成交方式均為掛牌出讓， 而待估宗地?cái)M掛牌出讓，故 交易方式不需作修正，指數(shù)均為100。（4）估價(jià)期日修正本次估價(jià)期日為2016年4月 8日，待估宗地與比較實(shí)例交易日期不 一致，需進(jìn)行估價(jià)期日修正。鄭州市屬于地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，本次評(píng)估參 考中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。經(jīng)分析待估宗地所

13、處區(qū)域地價(jià)成交情況，其地價(jià)變化情況與鄭州市整體地價(jià)變化情況一致， 故采用鄭州市地價(jià)指數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行期日修正。則待估宗地與比較實(shí)例交易日期的地價(jià)指數(shù)分別為134、134、134、131。鄭州市工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)表年度2012 年2013 年2014 年二季度2014 年四季度2015 年一季度2015 年二季度2015 年三季度2015 年四季度工業(yè)用 地126129131131132133133134（5）土地使用年期修正系數(shù)的確定 mnK= 1 - 1/（1+r）/ 1- 1/（1+r）式中：r- 土地還原利率（確定方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率根據(jù)中國人民銀行公布的估價(jià)期日一年期

14、銀行定期存款利 率確定，即 1.5%。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)鄭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及土地市 場(chǎng)情況確定為5.5% 。最終確定土地還原率為 1.5%+5.5%=7.0% ，詳見 特殊事項(xiàng)的說明)；m- 待估宗地的使用年期；n- 比較實(shí)例的使用年期。50 50 則年期修正系數(shù) = 1 1/(1+7%) / 1 1/(1+7%) =1:1 待估宗地與比較實(shí)例的土地使用年期均一致， 故比較實(shí)例的指數(shù) 均為 100。注：若待估宗地不是滿年期，舉例說明，若為 45 年，則45 50 年期修正系數(shù) = 1 1/(1+7%) / 1 1/(1+7%) =1:1.01 則比較實(shí)例的指數(shù)均為 101。這地方的處理與以前不

15、同，請(qǐng)注意！測(cè)算表格中，已改好，請(qǐng)看 明白。( 6)區(qū)域因素指數(shù)的確定 對(duì)外交通便捷度：劃分為周邊路網(wǎng)密高，距高速口或車站近，對(duì) 外便捷度高；周邊路網(wǎng)密較高，距高速口或車站較近，對(duì)外便捷度較 高；周邊路網(wǎng)密一般， 距高速口或車站有一定距離， 對(duì)外便捷度一般； 周邊路網(wǎng)密較低，距高速口或車站較遠(yuǎn)，對(duì)外便捷度較低；周邊路網(wǎng) 密低，距高速口或車站遠(yuǎn)，對(duì)外便捷度低五個(gè)等級(jí)。以待估宗地為 100，待估宗地與比較實(shí)例相比，每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下 降 3。道路通達(dá)度的確定：劃分為臨主干道，通達(dá)度高；周邊有 2 條次 干道，通達(dá)度較高；距離主次干道有一定距離，通達(dá)度一般；距離主 次干道較遠(yuǎn)，有支路，通

16、達(dá)度較低；有小道與主次干路相連，通達(dá)度 低五個(gè)等級(jí)。以待估宗地為 100，比較實(shí)例與待估宗地相比，每相差 一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降 3。工業(yè)區(qū)性質(zhì)：分為國家級(jí)、省級(jí)、市縣級(jí)三個(gè)級(jí)別。以待估宗地為 100，比較實(shí)例與待估宗地相比，每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或 下降 1。工業(yè)區(qū)集聚狀況：分為一般產(chǎn)業(yè)緊密區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)一般區(qū)、一般 產(chǎn)業(yè)松散區(qū)三個(gè)等級(jí)。 以待估宗地為 100，比較實(shí)例與待估宗地相比， 每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降 1。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：已修正過，在此不再修正。 環(huán)境質(zhì)量指數(shù)的確定：分為環(huán)境好、無污染對(duì)生產(chǎn)生活有利；基 本無污染，對(duì)生產(chǎn)生活無不良影響；輕污染，對(duì)生產(chǎn)略有影響，對(duì)生 活無

17、不良影響； 重污染，對(duì)生產(chǎn)及產(chǎn)品質(zhì)量有影響， 對(duì)生活輕微影響； 嚴(yán)重污染，對(duì)生產(chǎn)生活影響較大五個(gè)等級(jí)。以待估宗地為 100，比較 實(shí)例與待估宗地相比，每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降 0.5 。（7）個(gè)別因素指數(shù)的確定 宗地面積：分為五個(gè)等級(jí)，依次為面積適中，對(duì)宗地利用極為有 利；面積對(duì)宗地利用較為有利； 面積對(duì)宗地利用略有影響； 面積較小， 對(duì)宗地的利用有一定的影響；面積過小，對(duì)宗地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響。 以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)， 則指數(shù)增加或減少 0.5 。宗地形狀：分為形狀規(guī)則、形狀較規(guī)則、形狀一般、形狀較差、 形狀很差五個(gè)等級(jí)。以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)

18、，則 指數(shù)增加或減少 1。臨近道路類型： 臨交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道 或交通型次干道、 生活型次干道、 支路五個(gè)等級(jí)。 以待估宗地為 100， 每上升或下降一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)增加或減少 1。臨街狀況：將臨街類型分為臨十字路口、丁字路口、臨主街、臨 次街、臨支路五個(gè)等級(jí)。以待估宗地為 100，比較實(shí)例臨路類型與待 估宗地臨路類型相比，每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降1。地質(zhì)條件：將地質(zhì)條件分為地形地基承載力及地下水位等條件對(duì) 工業(yè)建設(shè)有利、地形地基承載力及地下水位等條件對(duì)工業(yè)建設(shè)較有 利、地形地基承載力及地下水位等條件對(duì)工業(yè)建設(shè)有輕微影響、 地形 地基承載力及地下水位等條件對(duì)工業(yè)建

19、設(shè)影響較大、 地形地基承載力 及地下水位等條件對(duì)工業(yè)建設(shè)影響嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)。 以待估宗地為100， 比較實(shí)例地質(zhì)條件與待估宗地地質(zhì)條件相比， 每相差一個(gè)等級(jí)，則指 數(shù)上升或下降1。規(guī)劃限制：分為五個(gè)等級(jí)，依次為：對(duì)土地用途和利用強(qiáng)度無限 制；對(duì)土地用途無限制，但對(duì)利用強(qiáng)度略有限制；對(duì)土地用途無限制， 對(duì)利用強(qiáng)度有一定限制；對(duì)土地用途基本無限制，對(duì)利用強(qiáng)度有較大 限制；改變了原來的用途，降低了利用強(qiáng)度。以待估宗地為100，比較實(shí)例與待估宗地相比，每相差一個(gè)等級(jí)，則指數(shù)上升或下降1。將待估宗地的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較， 得到比較因素條件修正系數(shù)，見指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表比較因

20、素待估宗地比較實(shí)例1比較實(shí)例2比較實(shí)例3土地用途100100100100交易時(shí)間134134134131交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年期100100.0100.0100.0價(jià)格類型100100100100區(qū) 域 因 素對(duì)外交通便捷度100100100100道路通達(dá)度100100100100工業(yè)區(qū)性質(zhì)100100100100工業(yè)區(qū)集聚狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100個(gè) 別 因 素宗地面積100100101100.5宗地形狀100104104104臨近道路類型100100100100臨街狀況100102102102地質(zhì)條件10

21、0100100100規(guī)劃限制1001001001006、編制因素條件修正系數(shù)表根據(jù)比較因素說明表和比較因素條件指數(shù)表， 對(duì)三個(gè)比較實(shí)例的 交易情況、交易方式、期日修正、區(qū)域及個(gè)別因素進(jìn)行修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，編制因素比較修正系數(shù)表。比較因素修正系數(shù)表比較因素比較實(shí)例1比較實(shí)例2比較實(shí)例3土地用途100/100100/100100/100交易時(shí)間134/134134/134134/131交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年期100/100100/100100/100價(jià)格類型100

22、/100100/100100/100對(duì)外交通便捷度100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/100100/100100/100區(qū)域因素工業(yè)區(qū)性質(zhì)100/100100/100100/100工業(yè)區(qū)集聚狀況100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100宗地面積100/100100/101100/100.5宗地形狀100/104100/104100/104個(gè)別因素臨近道路類型100/100100/100100/100臨街狀況100/102100/102100/102地質(zhì)條件100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/1001

23、00/100100/100綜合修正系數(shù)0.94270.93340.9595實(shí)例地價(jià)（元/平方米）558.22578.04578.21比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）526.23539.54554.79估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格（元/平方米）取三例修正地價(jià)的平均值540.197、比準(zhǔn)價(jià)格的確定經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng) 因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格。比較實(shí)例1比準(zhǔn)價(jià)格=558.22 X 0.9427=526.2（元/平方米）比較實(shí)例2比準(zhǔn)價(jià)格=578.04 X 0.9334=539.5（元/平方米）比較實(shí)例3比準(zhǔn)價(jià)格=578.21 X 0.9595=554.7（元/平方米）經(jīng)分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格差距不大，故最終以三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的結(jié)果：地價(jià)=（526.23+539.