產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案

1、構(gòu)思新穎，品質(zhì)一流，適合各個領(lǐng)域，謝謝采納產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章xxxxxxx 物業(yè)管理有限公司簡介第二章產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況及管理特點分析第三章產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理服務(wù)費用測算第七章工程設(shè)備管理第八章公共秩序維護第九章交通管理第十章消防管理第十一章園林綠化維護第十二章保潔服務(wù)方案第十三章客戶需求及特約服務(wù)管理第十四章文化活動的組織實施方案第十五章幾點說明結(jié)束語產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案第一章 *物業(yè)管理有限公司簡介1.1我們的實力1.2我們的理念1.3我們的目標1.4我們的項目1.5。- 2 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案第二章產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點

2、分析2.1產(chǎn)業(yè)園概況? 中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園是鄭州國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地重要產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是鄭州市 2010 年重點工程項目。? 中國 ·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園坐落于鄭州滎陽，是依據(jù)生產(chǎn)、貿(mào)易、孵化、物流四大產(chǎn)業(yè)功能，集中建設(shè)標準生產(chǎn)區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產(chǎn)業(yè)化、集約化、生態(tài)化的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。?中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園實際占地面積 350 畝，總建筑面積約 25 萬平方米，其廠房面積 * 平方米，辦公面積 * 平方米，青年公寓面積 * 平方米，園區(qū)道路面積 * 平方米，綠化面積 *平方米，公共衛(wèi)生面積 * 平方米，園區(qū)配套有 *2.2產(chǎn)

3、業(yè)園物業(yè)特點需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好物業(yè)管理呵護，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。*物業(yè)管理有限公司是國家級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展求生存，通過先進的管理策劃，規(guī)范的操作實施，國際標準的導入， 科學與系統(tǒng)的培訓， 有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經(jīng)驗，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢， 實施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理， 形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，公司已順利通過了ISO9001和 ISO14001國際質(zhì)量體系雙認證，并發(fā)展成為融住

4、宅、 商業(yè)、寫字樓和復合型物業(yè)為一體的多元化全程- 3 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個項目獲得國家、省、市級優(yōu)秀住宅園區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽稱號。* 物業(yè)人有實力、有決心、有信心，在 xxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。安全管理是重中之重xxxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性，因此安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重。* 物業(yè)以 ISO9001和 ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的秩序工作程序文件及其作業(yè)指導書為標準， 嚴格按照作業(yè)程序文件進行管理，對秩序人員采用“培訓考試抽查考核”的 PDCA循環(huán)控制體系， 確保環(huán)境安全有

5、序， 并根據(jù)各項記錄及時調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點。公司還針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，在秩序員定崗方面，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴格控制人流走向，重點加強生產(chǎn)、居住區(qū)域安全力量，使領(lǐng)導放心。塑造良好的外在形象中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園被列為鄭州市新三年跨越式發(fā)展自主創(chuàng)新工程項目、 鄭州市科技一把手工程項目、 鄭州沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè)規(guī)劃獸藥生產(chǎn)示范園區(qū)， 在某種程度上承擔著有效維護鄭州市生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象的義務(wù)， 而社會各界所首先接觸到的， 很大程度上是作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)， 這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強烈的形象服務(wù)意識。作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)， 必須嚴

6、格貫徹落實各項服務(wù)要求， 尤其是服務(wù)意識的培養(yǎng)， 規(guī)范各種操作程序， 并通過持續(xù)性培訓學習樹立良好的外在公務(wù)形象，無論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密- 4 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案配合中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象需求，進而將中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園打造成為鄭州市一流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。* 物業(yè)將禮儀化服務(wù)系統(tǒng)融入到 ISO9001和 ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中去， 并制訂了諸多禮儀服務(wù)程序， 各項目客戶滿意率始終在 95%以上，必將有效滿足中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象性這一需求。第三章產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過詳細的現(xiàn)場勘察和交流溝通，秉著 “強力保障 優(yōu)化形

7、象”的指導思想， 針對鄭州市滎陽的規(guī)劃特點和中國· 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園物業(yè)需求特點，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是： “一個中心、兩個基本點”。“一個中心”是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園”這個工作中心；“兩個基本點”是指以強力保障為基本點， 以優(yōu)化形象為基本點。根據(jù)中國· 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點和項目需要， 我們將提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色服務(wù)” 的一體化模式， 在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上， 時刻做好應(yīng)急服務(wù)的準備， 有效樹立中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的對外窗口形象，并強力保障中國·中部生物科技產(chǎn)

8、業(yè)園的正常生產(chǎn)、辦公秩序。? 節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護互補清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分， 其核心價值同樣在于有效促進物業(yè)保值升值， 不僅僅包括要延長裝飾裝修材料使用壽命， 還要通過精心養(yǎng)護保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園各項建筑指標，結(jié)合* 物業(yè)成熟的質(zhì)量運行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護互補”的清潔服務(wù)思路。- 5 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案“節(jié)能降耗”是中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而“清潔與養(yǎng)護互補”則是達到這一目的的核心工作模式?！肮?jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護互補” 是針對中國· 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園

9、特點所提出的服務(wù)思路， 有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面， 不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長材質(zhì)的使用壽命，而 * 物業(yè)完善的 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導思想的實施提供良好的核心保障。? 細化服務(wù) 考核與培訓并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強化細節(jié)管理， 對于中國· 中部生物科技產(chǎn)業(yè)園這樣的重點物業(yè)更應(yīng)如此， 針對該園區(qū)的特點， 我們提出了“細化服務(wù) 考核與培訓并重”的物業(yè)管理服務(wù)思路?！凹毣?wù)”是指細化物業(yè)管理服務(wù)的各項工作程序，尤其是公共秩序維護和保潔服務(wù)， 不僅僅要量化工作程序， 還要從服務(wù)禮儀上逐步

10、細化。 一方面，嚴格按照 * 物業(yè) ISO9001和 ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系各項管理程序和作業(yè)指導書進行操作， 另一方面，還要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作特點， 積極與相關(guān)領(lǐng)導溝通， 細化各項客戶服務(wù)程序?！翱己伺c培訓并重”是細化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對各項考核標準對各區(qū)域、各從業(yè)人員進行考核，另一方面，還要加強培訓工作，采用集中培訓、觀摩學習、互動交流等方式逐步提升服務(wù)意識，進而細化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)?！凹毣?wù) 考核與培訓并重”是中國·中部生物科技產(chǎn)業(yè)園服務(wù)的重要內(nèi)容， 也是全面提升公共秩序維護品質(zhì)的核心部分， 這必將促進其服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系

11、。- 6 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾* 物業(yè)力爭接管 xxxxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園一年內(nèi)使其成為鄭州市工業(yè)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達到 95以上。質(zhì)量環(huán)境管理體系運行規(guī)范有效。4.1管理承諾暨要求達到的最終效果序指標國家管理管理目標實施措施號名稱標準目標房屋完好落實責任人，實行巡視制度，建198%100%率檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)2零修、急98%100%場，及時完成并建立回訪制度，修及時率小修 24 小時內(nèi)，中修 3 天內(nèi)，大修7天內(nèi)維修工程分項檢查，一步到位，并進行回3質(zhì)量合格100%100%訪制度，以確保維修工程合

12、格，率滿足客戶需求。4管理費收98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，繳率使管理費取之于民，用之于民。- 7 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案綠化完好595%99%率落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)清潔、保699%99% 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃潔率圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡 查 制度，建檔記錄，并落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查由綠化主制度，建檔記錄，由工程部土建790%99%管監(jiān)督執(zhí)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、行，以確暢通保園區(qū)公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸- 8 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。及時修剪，使草坪高度維持在5

13、-8 厘米；每年補栽2 次；每年施肥 2次；每年定期除蟲害?；S池、落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查雨水井、制度，建檔記錄，由工程部土建8無95%污水井完主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、好率井完好，并定期疏通、清理排水管、落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，建檔記錄，由工程部9 明暗溝完無99%好率土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷路燈完好落實責任人進行養(yǎng)護，實行每日1085%99%率巡查制度，建檔記錄，由工程部- 9 -產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護停車場、落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督11 單車棚完無99%好率

14、執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用公共休閑落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查設(shè)施及園制度，建檔記錄，保安隊長監(jiān)督12無99%區(qū)雕塑完執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清好率潔保安員經(jīng)培訓考核后上崗，并每園區(qū)內(nèi)治周訓練三次，每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實13 安案件發(fā)0.1%無生率保安崗位職責，明確責任，實行24 小時巡視制度，以確保園區(qū)的安全消防設(shè)施落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，項目部經(jīng)理監(jiān)14 設(shè)備完好100%100%督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確率保消防設(shè)施完好無損、正常使用火災發(fā)生項目部全員義務(wù)消防員制，并定150.1%0率期進行培訓和演習，加強宣傳，-10-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案設(shè)

15、置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知項目部，以確保園區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，及時違章處理發(fā)現(xiàn)、及時處理，并加強宣傳工16無90%率作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項工作，住戶有效同時加強與住戶的溝通，定期舉無100% 行相關(guān)方懇談會，了解相關(guān)方的17 投訴處理愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，率發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，并予管理人員以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工18 持證上崗無80%率要通過有關(guān)部門培訓、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進行定期培

16、訓，并予以考核，確保培訓合格率達 100%，以保障員工的素質(zhì)維修服務(wù)對于進行維修的項目實行回訪制19無60%回訪率度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)-11-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案滿足客戶的需要。在日常工作中及時收集客戶的需住戶對物求信息，盡可能地滿足客戶的需20業(yè)管理滿95%98%要，加強雙方的溝通，以確保相意率關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。4.2其他承諾4.2.1關(guān)于招投標的有關(guān)承諾* 物業(yè)管理公司完全同意和接受 xxxxxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園的招標要求，公司中標后，將立即派人進駐 xxxxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園，開展前期準備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約， 給企業(yè)造成損失， * 物業(yè)管理有限公司將對此予以責任

17、補償。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標項目，對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項目，管理處一定事前告知 xxxxx 產(chǎn)業(yè)園相關(guān)部門。物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果 * 物業(yè)管理公司中標后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由產(chǎn)業(yè)園管理處負責實施， 管理處將嚴格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。對園區(qū)公用設(shè)施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與 xxxxx 產(chǎn)業(yè)園協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準后方可執(zhí)行。-12-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案本合同終止時，管理處將向xxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園移交全部管理用房、物業(yè)管理物資裝備

18、及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章前期物資裝備一覽表5.1辦公物資裝備項目數(shù)量辦公桌椅0 套文件柜0電腦0打印機0傳真機0電話機05.2秩序裝備項目數(shù)量對講機0警棍、機套等0防毒面具0灶具及廚具05.3保潔物資裝備項目數(shù)量玻璃水刮0噴霧器0更衣儲物柜0手推垃圾車0備注其中一組內(nèi)含保險柜1 個有復印功能為佳備注備注-13-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案室內(nèi)清潔車0垃圾運輸車0塵推0垃圾箱5.4綠化物資裝備項目數(shù)量備注剪草機綠籬機人工噴霧器綠化工具 ( 套)5.5工程物資裝備項目數(shù)量備注疏通機電焊機沖擊鉆切割機電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯-14-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案常用材料備件-15-產(chǎn)業(yè)

19、園物業(yè)管理方案第六章物業(yè)管理服務(wù)費用測算6.1物業(yè)管理服務(wù)費用測算人工費用費用人員數(shù)工資標社會統(tǒng)籌醫(yī)療保險工裝（元合計（元項準（元 /（元 / 月，工資標（元/ 月，工量（人）/ 月）/ 月）目月）準的 24.4%）資標準的 8%）管理處經(jīng)理1管理員工程主管維修人員秩序主管秩序班長0秩序員0清潔綠化主管綠化班長綠化工保潔班長00保潔員00不可預見費按照以上項目費用總和的 2%計算管理費按照以上項目總和的5%計算管理利潤按照以上項目總和的5%計算稅金按照以上項目總和的5.5%計算合計元/月-16-6.1.2其他費用序號項目測算依據(jù)月支出（元）一辦公費管理處經(jīng)理 200 元/ 月工程主管 100

20、元/ 月1通訊費秩序主管 100 元/ 月清潔綠化主管100 元/ 月管理處固定電話300元/ 月2低值易耗品綜合測算3辦公水電未計04業(yè)務(wù)費綜合測算二保潔、消殺費1物料費按人均 50 元/ 月計算2垃圾清運14.5 元/ 車× 1 車/ 天× 25 天/ 月3消殺費綜合測算三住宿費用1房租300 元/ 間× 3 間=900 元2水電氣費綜合測算四不可預見費按以上項目費用總數(shù)的2%計算五公司管理費按以上項目費用總數(shù)的5%計算六利潤按以上項目費用總數(shù)的5%計算-17-七稅金按 5.5%繳交合計0元/月因此 xxxxxxxxx 產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理成本為：0元/月+0 元/

21、月= 0元/月年費用為： 0 元/ 月×12 月 =0 元/ 年-18-5%計算。測算說明：1. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會保險中包含社會統(tǒng)籌和醫(yī)療保險，其中社會統(tǒng)籌占工資總額的 24.4%（養(yǎng)老保險 23%，工傷保險 0.4%，失業(yè)保險 1%），醫(yī)療保險占公司總額的 8%，此項費用僅用于管理人員、各專業(yè)主管，不含普通作業(yè)人員；2. 該測算中辦公水電費用未計，待中標后雙方根據(jù)實際情況另行協(xié)商；3.工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標準為600 元/ 套，夏裝2套，標準為 200 元/ 套；保潔人員冬裝兩套，標準為160 元/ 套，夏裝兩套，標準為 80 元/ 套；秩序人員

22、冬裝2 套，標準為 200 元/ 套，夏裝 2 套，標準為 100 元/ 套。4. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營業(yè)稅所有費用總和的 5%；城建稅營業(yè)稅的 7%；教育附加費營業(yè)稅的 3%；則稅金共計所有費用總和的 5.5%。6.依據(jù)行業(yè)標準，管理利潤一般按照-19-第七章工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之一。 xxxxxx 產(chǎn)業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設(shè)備情況，我們認為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部

23、技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，保證設(shè)備的正常運行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案 ，健全設(shè)備卡片和運行維修記錄，隨時掌握設(shè)備運行維護狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責，制定設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴格填報運行、維護、檢修、更新記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預案，保證設(shè)備緊急情況時的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習預案，經(jīng)工

24、程部經(jīng)理審核，報項目部經(jīng)理審批后，提前通知與演習相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學習該次演習的目的、目標、演習預案、實施辦法；3、實施演習方案，監(jiān)控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修能力；-20-4、組織過程技術(shù)人員對演習過程分析、討論、總結(jié)演習的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗；5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委會匯報。五、建立重要設(shè)備停運審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶來損失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標準及實施

25、辦法：序項實施方案督導計劃服務(wù)標準號目1、 安排電梯維修1、 主管每天巡視1、 電梯按照甲人員每天進行巡視檢查電梯運行狀方要求時間開啟，電檢查，包括機房、況，并檢查維保狀保證運行良好，維梯轎頂及轎廂安全回況和相關(guān)記錄；保達到國家規(guī)定路；2、 電梯工每天巡要求，無電梯事12、 定期維保加油；視檢查機房不少于故；3、 每周、每月、每3 次，并做好記錄；2、 設(shè)備得到規(guī)季度由外委維保單1、 審查月度、季度范要求的專業(yè)維位檢查維保；及年檢維保情況，保，杜絕因維保不4、 每年報技監(jiān)局并提出意見和建及時造成設(shè)備損年檢。議。壞和報廢。1、 每周維護檢查1、 工程主管、保安1、 紅外線報警2紅外線報警裝置，隊

26、長定期檢查監(jiān)控裝置靈敏，無誤監(jiān)進行障隘測試；中心圖像及運行記報、漏報發(fā)生；-21-控2、 每周進行鏡頭錄，并每周安排保2、 監(jiān)控設(shè)備圖系維護除塵，確保錄安員進行紅外線障像清晰，硬盤錄像統(tǒng)像清晰；隘測試；可保存一個月。3、 每月全面檢查2、 工程主管每月線路接頭及系統(tǒng)元組織全面檢查系統(tǒng)件；線路及設(shè)備；4、 每半年由委外3、 委外維護結(jié)果維保單位維護檢查需由主管現(xiàn)場檢查一次。及工程部經(jīng)理簽署意見。1、 災時和緊急通3、 主管每天巡視1、 運行效果良消知時開啟，音量適公共區(qū)域時監(jiān)聽音好，無噪音，播放防度；樂效果；節(jié)目菜單合理；廣2、 每天巡視檢查4、 每天巡視檢查2、 音控設(shè)備擺播末端音箱，確保音機

27、房一次；放整齊，設(shè)備房干箱輸出正常，無噪5、 審查月度系統(tǒng)凈整潔，音帶、碟3音；維保情況，并提出片使用保管得當；3、 每月檢查播音意見和建議。3、 維保及時準設(shè)備和系統(tǒng)線路，確，相關(guān)運行、維保證設(shè)備完好，線保記錄完整準確。路暢通；4、 每半年維保音箱一次。-22-1、 每天巡視機房1、 主管每天巡視1、 電視信號質(zhì)次數(shù)不低于 3 次，機房一次，每周檢量投訴 1 小時內(nèi)有并適時監(jiān)控信號源驗信號質(zhì)量一次；解決；線質(zhì)量；2、 弱電工每天監(jiān)2、 線路暢通及電2、 接業(yè)主報修 1測信號質(zhì)量一次，設(shè)備完好率達到視小時內(nèi)解決問題；并將結(jié)果匯報領(lǐng)100。系3、 每周全面檢查班；4 統(tǒng)一次線路信號放大3、 主管

28、每月組織器，發(fā)現(xiàn)問題一小檢查一次系統(tǒng)運行時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司維護情況，并審查解決；運行維護記錄；4、 每年信號接入4、 接入單位維護單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)保養(yǎng)結(jié)果需報主管不少于 2 次。及公司經(jīng)理簽署意見。1、 每天巡視機房1、 主管每天巡視1、 視信號質(zhì)量次數(shù)不低于 3 次，機房一次，每周檢投訴 1 小時內(nèi)解網(wǎng)并適時監(jiān)控信號源驗信號質(zhì)量一次；決；絡(luò)質(zhì)量；2、 弱電工每天監(jiān)2、 線路暢通及52、 每周全面檢查系測信號質(zhì)量一設(shè)備完好率達到統(tǒng)一次線路信號放大次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)100。器，發(fā)現(xiàn)問題一小班；時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司3、 主管每月組織-23-解決；檢查一次系統(tǒng)運行3、 每年信號接入維護情況，并審查單位系統(tǒng)

29、維護保養(yǎng)運行維護記錄；不少于 2 次。1、 每天開啟前檢1、 主管每天抽檢1、 定時間運行，查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制末端熱水效果，每不隨意調(diào)整運行鍋部件，清洗毛發(fā)過月審查運行維護記時間，保證末端供爐濾器；錄；水時間和熱水效2、 根據(jù)需要進行2、 安排督導年度果；系統(tǒng)反沖洗，并配維護保養(yǎng)工作，并2、 設(shè)備檢修提8制水處理藥劑；向公司提交年檢報前知會校方，并在3、 每月進行控制告；公寓告示欄通知。部件檢修；4、 每年進行一次系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)檢修，報技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、 每隔 3 小時巡1、 主管每周巡視1、 系統(tǒng)正常運視檢查設(shè)備房，并檢查配電室不少于行，市電停電后9填寫運行記錄；2 次，并抽查系

30、統(tǒng)15 分鐘內(nèi)發(fā)電機2、 每月檢查緊固變維護情況，并審查供電，保證電梯、配系統(tǒng)接線端子，保運行維護記錄及能消防、事故照明正電證接觸良好；耗統(tǒng)計表；常使用；-24-系3、 每半月維護保2、 領(lǐng)班隨時檢查2、 檢修停電提統(tǒng)養(yǎng)發(fā)電機，并試車配電室值班情況及前 24 小時以告示15 分鐘；運行記錄填寫情方式通知業(yè)主和4、 雷雨季節(jié)來臨況，并參與發(fā)電機使用單位，商鋪、前檢查系統(tǒng)防雷接維護及試車；辦公場所書面通地情況；3、 主管每年組織知用戶。5、 每年度系統(tǒng)安進行一次緊急停電全檢查并維護一事故演習。次。1、每 2個月進行 11、 系統(tǒng)日常運行1、 系統(tǒng)完好，報次普消末端水壓測由保安隊長負責監(jiān)警點位準確，

31、無誤試，每三個月進行督管理；報；一次自消末端水試2、 系統(tǒng)維護、檢2、 按消防相關(guān)消水，檢查水泵聯(lián)動測、調(diào)試由工程主法律法規(guī)要求運防情況；管負責組織實施并行和維護系統(tǒng)；系2、 每半年清洗一驗證結(jié)果；3、 普消末端壓103、 保安隊長每年統(tǒng)次感煙、感溫探頭力保證不低于濾網(wǎng)，每年抽查組織兩次以上消防0.7Mpa，自消自消10探頭感煙感溫演練培訓；末端壓力保證不報警情況；4、 委外年度安全低于 0.5Mpa；3、 消防系統(tǒng)委外檢查結(jié)果需報公司4、 預警時值班日常運行維護管經(jīng)理審核并簽署意人員 5 負責內(nèi)到理，消防系統(tǒng)聯(lián)動見。達第一現(xiàn)場。-25-設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承擔，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單

32、位負責；1、 每天巡視機房1、 每半年末端水1、 保證水質(zhì)達不少于 3 次，并填質(zhì)取樣到市防疫站到國家現(xiàn)行標準二寫運行記錄；化驗一次；要求。次2、 系統(tǒng)每半年消2、 主管參與系統(tǒng)供毒次數(shù)不少于 1管道消毒過程及水水次，生活水池（水池水箱清洗消毒過箱）每年消毒次數(shù)程；11不少于 2 次；并有3、 每出現(xiàn)一次水消毒處理記錄；質(zhì)化驗不合格情3、 除操作人員外，況，責任人處罰 100無關(guān)人員不得進入300 元，主管處機房；罰 200 500 元；4、 機房需人走上4、 停水前提前 48鎖。小時通知。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向

33、相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運行維護管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運行維護管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨厚的優(yōu)-26-勢。第八章公共秩序維護xxxxxx 產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面， 我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安全管理機制，成立在保安部領(lǐng)導下的園區(qū)安全管理分隊，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方需求，對不同區(qū)域進行不同的安全管理方針。具體包括：一、針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置IC 卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班

34、人員，嚴格對進入住宅區(qū)的外來人員進行盤查，并通過可視對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴禁進入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員， 24 小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障措施，維護園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛圍，保障各種活動的正常開展。三、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關(guān)方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定

35、點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點部位的安全。五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習，演習項目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災處理程序、強行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊-27-長的應(yīng)急安全隊，確保緊急情況下的人員保障。六、相關(guān)工作職責標準1、保安隊長崗位職責（含副隊長、分隊長職責）負責組織全體保安人員認真履行職責，圓滿完成項目部交給的各項保衛(wèi)任務(wù)；協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負責安排新隊員的上崗前培訓及保安人員的崗中、技能等各項培訓；負責日常勤務(wù)的組織與實施，檢查、指導、講評；負責保安大隊勤務(wù)值班，負責突發(fā)事

36、件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；負責擬制保安人員職責、基本要求、獎勵與處罰細則，并指導保安人員貫徹執(zhí)行；關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經(jīng)常指導他們工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習應(yīng)急處理程序等知識；協(xié)同公安機關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；隨時掌握員工思想動態(tài)，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩序狀況；在責任區(qū)內(nèi)發(fā)生公共秩序、刑事案件時，應(yīng)立即組織人員保護好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；負責隊員的月考評。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、保安班長崗位職責以身作則帶領(lǐng)保安隊員上崗執(zhí)勤、護衛(wèi)、巡邏。檢查、聽反映隊員生活、-28-工作及紀律情況，協(xié)調(diào)

37、處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施；建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結(jié)；對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長；員工調(diào)到新的崗位時，負責對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓。3保安隊員崗位職責根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上級交辦的公共秩序保衛(wèi)任務(wù)；根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查

38、，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)人身財產(chǎn)安全；處理責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時報知上級；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務(wù)。4、大門崗工作職責大門崗負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及-29-大門兩側(cè)擺攤設(shè)點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及

39、在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；遇有上級領(lǐng)導和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；保證報警電話（對講機）不被無故占用；負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應(yīng)及時報管理處查處。5巡邏崗工作職責巡邏崗負責巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可

40、疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生；在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時，積極主動為其服務(wù)；-30-仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。總之，我們以“外緊內(nèi)松、預防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共秩序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標。第九章交通管理對園區(qū)的交通管理方面， 我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實際情況，在專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓的交通管理員，負責車輛停放管理和交通指揮，在相應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標志、路牌標志、通向標示、禁停標示等交通標示，保障車輛安全停放和正常行駛。對進而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實際情況制作IC 停車卡或?qū)I(yè)的區(qū)域識別卡片，