談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理

1、談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理 談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理 摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)開展，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮開展，建筑工程工程也逐步增多，其質(zhì)量的好壞關(guān)系到人們的根本生活，如果建筑質(zhì)量不能得到有效保證，很大程度上影響到人們的生命財產(chǎn)平安。在消費(fèi)者協(xié)會公布的投訴最多的商品中，房屋住宅問題嚴(yán)重，建筑施工質(zhì)量已經(jīng)成為全社會關(guān)注的重點(diǎn)問題，全面加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量管理是十分必要的。本文對房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理進(jìn)行了探討。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工；質(zhì)量管理 中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 一、房地產(chǎn)開發(fā)工程施工階段質(zhì)量管理存在的問題 1、施工中的分工協(xié)調(diào)不到位。不同的工序之間、工種之間的配合協(xié)調(diào)不到

2、位，常常影響施工進(jìn)度和質(zhì)量，存在著損壞建筑成品或半成品的問題。 2、監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實履行好質(zhì)量監(jiān)理。由于目前監(jiān)理現(xiàn)狀決定，一般監(jiān)理工程部，專業(yè)和年齡搭配不太合理，中堅力量比擬少，整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商工程部自身配備人員的專業(yè)能力強(qiáng)。導(dǎo)致開發(fā)商沒有充分認(rèn)識到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，并有時會過多地干預(yù)監(jiān)理工作；或者支付的監(jiān)理費(fèi)用過低，只是為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查而請監(jiān)理，使監(jiān)理執(zhí)行形式化，有的甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字。這樣就很容易導(dǎo)致出現(xiàn)更多的問題，出現(xiàn)控制環(huán)節(jié)減少，質(zhì)量隱患因為沒有監(jiān)理到位而容易為后續(xù)工程留下質(zhì)量問題。 3、工程竣工驗收執(zhí)行不力，工程質(zhì)量延伸到

3、使用階段，演變成社會矛盾。監(jiān)理工程師主要負(fù)責(zé)過程中的分項、分部工程的質(zhì)量驗收。為了縮短開發(fā)周期，工期往往會比擬緊張，整個工程完工進(jìn)行竣工驗收時，距離交房的時間也會比擬近，為不影響交房，竣工驗收變成走關(guān)系或走過場，不認(rèn)真，從而一些隱患在最后階段沒有發(fā)現(xiàn)或得不到有效整改，最終影響房屋的使用質(zhì)量。 二、提高房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量管理的措施 1、房地產(chǎn)工程施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理 1.1明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量目標(biāo)確定與工程投資人的開發(fā)工程戰(zhàn)略和產(chǎn)品籌劃定位有關(guān)，同時與工程的進(jìn)度控制、本錢控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，工程開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合工程本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低，會對工程帶來傷害，失去市

4、場競爭力；過高會造成投入本錢加大，綜合開發(fā)績效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹立開發(fā)工程全壽命周期本錢觀念。適當(dāng)增加工程的一致本錢，減少非一致本錢；適當(dāng)增加預(yù)防本錢，大力降低事故本錢。 1.2制定工程建設(shè)實施的質(zhì)量管理方案 在確定了工程建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實可行的質(zhì)量方案。明確工程團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，工程經(jīng)理對工程質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，工程質(zhì)量經(jīng)理具體對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，工程團(tuán)隊各專業(yè)工程師對工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)，實施單位承當(dāng)對工程的結(jié)果負(fù)責(zé)。 1.3質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量方案，增強(qiáng)工程投資人、工程最終用戶工程質(zhì)量的信心

5、。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)工程的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，本錢控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對施工組織設(shè)計和質(zhì)量方案進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。 2、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段的質(zhì)量管理 施工是開發(fā)工程形成實體的過程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開發(fā)工程的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程工程建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換或“退款,因此工程工程施工過程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。 2.1明確質(zhì)量目

6、標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量目標(biāo)確定與工程投資人的開發(fā)工程戰(zhàn)略和產(chǎn)品籌劃定位有關(guān),同時與工程的進(jìn)度控制、本錢控制處于一個相同優(yōu)先級。因此,工程開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合工程本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會對工程帶來傷害,失去市場競爭力;過高會造成投入本錢加大,綜合開發(fā)績效降低。那么,如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)?首先,要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析,要樹立開發(fā)工程全壽命周期本錢觀念。適當(dāng)增加工程的一致本錢,減少非一致本錢;適當(dāng)增加預(yù)防本錢,大力降低事故本錢。 2.2制定工程建設(shè)實施的質(zhì)量管理方案 在確定了工程建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后,制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,編制切實可行的質(zhì)量方案。明確工程團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任,工程經(jīng)理

7、對工程質(zhì)量管理負(fù)責(zé),工程質(zhì)量經(jīng)理具體對工程質(zhì)量負(fù)責(zé),工程團(tuán)隊各專業(yè)工程師對工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé),實施單位承當(dāng)對工程的結(jié)果負(fù)責(zé)。 2.3質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量方案,增強(qiáng)工程投資人、工程最終用戶工程質(zhì)量的信心。如,在招標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會,在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)工程的質(zhì)量目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),本錢控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件,對施工組織設(shè)計和質(zhì)量方案進(jìn)行審查;對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控;組織由設(shè)計單位和施工單位參加設(shè)計交底和設(shè)計會審會議;檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。 2.4開發(fā)工程建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制 工程施工過程中的質(zhì)量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工

8、作過程和階段性成果進(jìn)行比擬,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比擬,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比擬找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。 推行施工現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開工前,將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中工程經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查工程進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核

9、。杜絕重大過失事故的發(fā)生。 堅持“三檢制度。即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員工程經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;“三檢制的根底上,請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的“三不放過原那么,認(rèn)真處理,防患于未然。 按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。 嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工。根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn),關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量

10、管理點(diǎn)的原那么,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反應(yīng)系統(tǒng),形成一個封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。 3、竣工階段的質(zhì)量管理 竣工驗收是工程施工全過程的最后一道工序，也是工程工程質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。竣工驗收前，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測，為工程順利通過驗收奠定根底。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗收工作，不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級，使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗收規(guī)程進(jìn)行工程驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。 結(jié)束語 工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程建成后的運(yùn)用。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程工程建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過施