商業(yè)運營管理計劃書培訓講學

1、商業(yè)運營治理公司組建模式光谷世界城運營治理方案書光谷世界城運營治理方案書商業(yè)地產工程只有通過良好的整體運營, 才能表達真正的商業(yè)價 值,像本工程這樣的大型商業(yè)地產工程,由于其開發(fā)盈利模式的原因, 運營治理過程中牽涉的關系和環(huán)節(jié)都比擬復雜,表達了開發(fā)商、治理 者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關系.商業(yè)運營治理公 司組建的重要意義,就是要代理協(xié)調各種復雜關系,代理產權不同歸 屬的物業(yè)或無產權的資產進行運營,整合各種內外的資源進行利用, 使所治理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進.本方案書結合本人從事商業(yè)運營治理的淺薄經驗, 綜合各大商業(yè) 地產工程的開展情況,整合編寫而成,旨在為工

2、程即將起步的運營管 理提供參考.第一局部商業(yè)地產工程運營管理核心理念一、商業(yè)運營治理公司組建模式本方案書提出,為了保證光谷世界城物業(yè)運營治理的工作開 展目標的一致性和統(tǒng)一性,在組建原那么上,絕對不能把商業(yè)運營 和物業(yè)治理兩大局部的只能分屬不同的公司實體,而應該在一個 運營治理公司的根底上,圍繞物業(yè)運營作為主體,物業(yè)治理為輔 助,并設置其它配套功能.本方案書建議：由開發(fā)商單獨組建運營治理公司,對物業(yè)實 行全面運營治理.單獨組建運營治理公司主要出于以下三方面的目的：1、為了能把開發(fā)商原有資產轉移或交接, 包括開發(fā)過程中遺留的 有權資產和無產權資產2、把商業(yè)物業(yè)的運營做旺,充分挖掘和提升物業(yè)價值3、

3、兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾,通過運營治理公司來協(xié)調各方面的關系, 開展優(yōu)質運營治理效勞,逐步實現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾商業(yè)運營治理公司前期資產結構由開發(fā)商注資, 如停車場、倉庫、 廣告位、內外場多種運營點等有產權和無產權資產, 這些資產成為運 營治理公司的注冊資產,為商業(yè)運營治理的日常運營提供一定的收入 來源.商業(yè)運營治理公司的架構由運營部、工程部、治理部、財務部、行政部、籌劃部這六個部門組成.各部門之間相互溝通、協(xié)調、配合, 形成一個高效、優(yōu)質的運營治理團隊.二、商業(yè)工程運營治理的理念商業(yè)地產工程從整體本質上來說,是社會商品進行銷售推廣、商業(yè)效勞開展的平臺和載體,所以,開發(fā)的最終目的是要進行運 營治理；也只

4、有通過整體運營,才能真正表達商業(yè)地產工程開發(fā) 的核心,是商業(yè)地產收益和物業(yè)價值提升的源泉,是產權所有者 的利益得到最大表達的保證.鑒于本工程的實際開發(fā)盈利模式以銷售為主,無論是組建或 外聘運營治理公司對工程進行運營治理,在運營治理過程中所涉 及到的關系和環(huán)節(jié)都比擬復雜,其表達了開發(fā)商、治理者、投資 者、運營者、消費者五個方面的利益關系.本工程要借助專業(yè)的 商業(yè)運營治理的開展,實現(xiàn)銷售旺、招商旺和運營旺“三旺,達 至開發(fā)商贏、治理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的開發(fā)目標, 在運營治理中,開發(fā)商、治理者、投資者、運營者和消費者形成 良性循環(huán),缺一不可.3、 商業(yè)工程運營治理的內容范疇商業(yè)工程的運營

5、治理從內容范疇來說,主要包括以下四大局部：商業(yè)運營治理公司組織架構和功能設置商業(yè)運營治理公司的運作模式商業(yè)工程日常運營治理工作商業(yè)工程整體運營推廣4、 商業(yè)運營治理的目標1、 建立一個高效高素質效勞良好的商業(yè)運營治理團隊2、 建立一個具備良好營商環(huán)境的商業(yè)中央3、 建立一個具備良好品牌形象的商業(yè)中央4、 打造一個具有良好市場升值前景的商業(yè)中央第二局部工程商業(yè)運營治理公司組建模式與功能架構一、商業(yè)運營治理公司籌建的必要性一開發(fā)遺留資產價值的交接與核算在光谷世界城的整個開發(fā)進程中,會有不少產權資產和無產權資產成為開發(fā)商遺留資產,這些資產如下所示：1、一期工程中,銷售局部的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場的首

6、層和二 層外,三層和四層主要進行招商公開租賃.2、商場室內外廣告位等無產權資產,這局部廣告位面積大,數(shù)量 多,分布廣3、室外及地下停車場,也成為開發(fā)商自有產權資產4、為運營推廣而設立的網站信息中央等軟件產業(yè)5、配套的倉庫6、室內外各類多種經營點的設立和租賃以上都是在開發(fā)本工程中產生的遺留資產,這些資產不可能靠開發(fā)商自主進行運營和治理,必須要組建專門的商業(yè)運營治理公司, 來 為這些資產進行精心的運營治理, 使這些資產能夠產生現(xiàn)金流,為開 發(fā)商提供良好的收益來源.當然,以上一些遺留資產,如廣告位、多種運營攤點等無產權資 產和停車場、倉庫等有產權資產,在組建運營治理公司時也可以把這 些資產注入運營治

7、理公司,這樣運營治理公司注冊成立時,就擁有自 己的自有資產,使運營治理公司能更好的發(fā)揮治理職能, 收益來源渠 道較多,維持日常運轉有一定的保證.二保證工程的運營興旺和持續(xù)開展工程銷售與招商的成功,遠遠不是結束,相反,只是一個開始, 必須要通過精心的籌劃運營治理, 使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運營,走向 興旺之道,并且能夠進行持續(xù)的開展,實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運營者 等多贏的目標,這才是一個商業(yè)地產工程良好開發(fā)運營觀念,任何短期利益行為,都會給工程整體帶來不可估量的負面影響.所以,要保證工程后續(xù)運營的興旺開展,就必須組建專業(yè)的運營 治理公司,專門負責工程的商業(yè)運營治理.三為二期和三期的持續(xù)開發(fā)提供強大動力

8、光谷世界城的開發(fā)總面積120萬itf ,規(guī)劃以主題特色及完整機能 的九大組團,由一條1350米的世界最長步行街串聯(lián)為一體,規(guī)劃的 商業(yè)規(guī)模達40萬itf和80萬itf的高檔住宅.其中一期開發(fā)僅16萬itf, 可以說,一期開發(fā)只是一個開始,后續(xù)還有巨大的開發(fā)量.一期開發(fā) 一旦建設完畢,必須要依靠良好的運營治理來做旺商場, 使一期實現(xiàn) 真正的商業(yè)價值.如果后續(xù)開業(yè)運營失敗,必將對工程后續(xù)開發(fā)產生 難以挽回的負面影響.另外,通過一期的良好運營治理,使投資者、 運營者等獲得了理想的經濟收益,同時建立了一個專業(yè)和經驗豐富的 運營團隊,對二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運營治理的巨 大促進也不言而喻.

9、所以,必須要有專業(yè)的運營治理公司,為工程整體開發(fā)進程效勞, 二期和三期的持續(xù)開發(fā)才有足夠的動力來源.四協(xié)調各方面的關系商業(yè)物業(yè)銷售后,工程因產權分散,商業(yè)地產工程在開發(fā)運營過 程中牽涉的關系和環(huán)節(jié)很復雜,表達了開發(fā)商、治理者、投資者、運 營者和消費者等多個方面的利益關系,其整體的運營治理將會遇到不 少問題,需要成立專門的運營治理公司,協(xié)調和調控好各方面的關系, 才能把商業(yè)物業(yè)整體的運營帶動起來.五開發(fā)商自身可持續(xù)開展的需要1、令商業(yè)物業(yè)“保值、增值,盤活開發(fā)商的固定資產.要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值,吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè) 知識的運營性專業(yè)人才,實行專業(yè)運營治理,有利于使房地產公司物 業(yè)及

10、商業(yè)工程持續(xù)穩(wěn)定的開展,在投資市場成為炙手可熱的投資品, 盤活公司的固定資產,并使之“保值、增值,為公司帶來穩(wěn)定的收 益.2、運營治理公司和開發(fā)公司分工明確,發(fā)揮各自專長運營治理公司負責運營治理,開發(fā)公司負責開發(fā),分工明確,能 發(fā)揮各自專長.優(yōu)化資源配置,配合集團公司走專業(yè)化開展道路.3、增加資金運作途徑運營公司專業(yè)運營商業(yè)物業(yè),為工程后期開展打造好產業(yè)鏈中的物業(yè)運營一環(huán),同時增加了資金運作的新途徑.4、專職處理商業(yè)物業(yè)問題運營公司專業(yè)運營商業(yè)物業(yè),處理可能發(fā)生的各種問題,防止房 地產公司直接面對商業(yè)物業(yè)的問題,使房地產公司在后期開發(fā)中輕裝 前進.5、商業(yè)領域的長遠開展運營公司專業(yè)性強,專職于

11、招商、運營治理,能給租賃客戶信心, 使商業(yè)工程能持續(xù)穩(wěn)定的開展,有利于公司在商業(yè)領域的長遠開展.二、工程商業(yè)運營公司組建模式一商業(yè)運營治理兩大工作內容1、物業(yè)治理?世界城物業(yè)的硬件設施進行治理維護,包括了建筑硬件設施、設 備和水電工程等設備的維護和保養(yǎng)?安保和消防系統(tǒng)工作的開展?清潔、綠化及其他維護等一系列工作?物業(yè)效勞的相關工作2、運營治理?世界城的日常治理效勞工作?商戶的維系和調整?世界城的形象包裝和推廣 ?租金收取和業(yè)主的維系效勞工作可以說,在工程的運營治理中,物業(yè)治理是運營治理開展的前提, 運營治理是物業(yè)治理的提升、開展和利潤表達.在實際運營治理中, 兩局部是緊密聯(lián)系,不可別離,如工程

12、的日常效勞治理工作,既表達 了物業(yè)治理的內容,又表達了運營治理的要點,物業(yè)治理中處處滲透 了運營治理的特征,此點與單純的住宅物業(yè)治理有很大差異.以上兩大局部內容中,運營治理是核心,物業(yè)治理是圍繞運營管 理來效勞的,從功能配置上附屬于運營治理.二工程運營治理公司組建模式運營治理公司組建有以下幾種模式本人將通過幾種治理模式的 利弊分析比照,根據(jù)本工程的實際情況,選擇一種最適合的治理模式1、物業(yè)治理于運營治理別離,由不同企業(yè)公司主體進行操作這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢, 但由于兩個工作范疇之間 的關聯(lián)性緊密,導致兩個操作主體之間的工作內容必然存在交叉和重 疊,因此局部責、權、利關系易于產生混淆,

13、容易產生矛盾,從而引 起物業(yè)治理公司與運營治理公司互相爭奪利潤、 推卸責任,各自為戰(zhàn), 極大的打擊了經營戶的經營積極性, 商戶不知道出了問題,找誰誰 負責解決問題對工程的順暢運營和持續(xù)開展大為不利.以廣州一家SHOPPING MALL為例,該工程自開業(yè),盡管工程 整體是開發(fā)商自有物業(yè),物管工作由物業(yè)公司負責,運營工作由商業(yè) 運營公司負責,物業(yè)公司和商業(yè)運營公司都是開發(fā)商屬下的子公司,但實際運作中涉及兩間公司的部門多,環(huán)節(jié)冗長,手續(xù)繁瑣,效率低 下,而且由于利益關系產生了很多沖突和矛盾, 結果由于相互之間的 不配合和不理解,令雙方的工作協(xié)調和對商戶的治理在實際操作中都 出現(xiàn)了種種問題,甚至使商戶

14、和治理方矛盾激化,一度影響了商場的 正常經營.后經總公司對治理機構進行調整, 將物業(yè)治理公司撤并為 運營治理公司下屬一個部門,才逐漸扭轉了工程在運營治理中出現(xiàn)的 種種弊端.由此可見,此模式不可取,僅能作為短期的過渡形式.2、物業(yè)治理由物業(yè)公司負責,運營治理由專業(yè)公司提供參謀意見或 駐場代表,由物業(yè)公司進行統(tǒng)籌操作.這種方式防止物管與運營工作別離對實際操作工作帶來的一系 列問題,使各項的治理和經營工作開展得比擬順利, 另外也能夠在一 定程度上得到專業(yè)公司的意見,以彌補物業(yè)公司在運營工作上的欠 缺.這種模式在很多SHOPPING MALL工程中被采用,如目前較為 成功的“天河城,當時他們聘請了 “

15、第一太平戴維斯作為治理顧 問公司,在運作了一段時間后,雖取得一定成效,但并不顯著,故后 來逐漸弱化此合作模式.畢竟,這種合作多以甲方支付參謀費為前提, 令專業(yè)公司“旱澇保收,另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤 的動力,沒有融入真正的經營活動中如停車場的經營,故其專業(yè) 意見或多或少存在著不到位或建議實施走調的情況, 至于駐場代表的 做法也會存在著人手不調缺乏的狀況.因此,目前很多工程更多的考慮 利用專業(yè)公司品牌作用,借用其 豐富的客戶資源促進招商或銷售工作,而實際利用其專業(yè)意見僅限于 工程前期而已.3、聘請專業(yè)公司進行全面運營治理工作, 即實行專業(yè)公司承包做法, 開發(fā)商每月收取固定費用,至于治

16、理公司的盈虧由專業(yè)公司負責.這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運營治理的空間,專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)治理和運營治理兩大局部內容,可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢,且開發(fā)商也可有固定的微利回報； 但從另一角度來 看,作為工程的大業(yè)主開發(fā)商對工程運營治理的監(jiān)控力度較小, 且當工程出現(xiàn)經營不善,商戶拒交租金、物管費等問題時,開發(fā)商不 僅會收不到微利的回報,更可能需出面收拾殘局.當然,這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市 場就較為成功,由專業(yè)公司進行操盤,令該工程的熱度不斷上升,業(yè) 主得到了理想的回報；而廣百新翼同樣采取過這種模式治理負一、 二 層,結果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面.可見,這種模

17、式在一定程度上受開發(fā)商和經營者心態(tài)的影響,如果是開發(fā)商對由專業(yè)公司操盤會產生較大利潤存在很大希望,無視商業(yè)經營規(guī)律,這樣很可能會失望而歸,而如果專業(yè)公司的經營治理較 為短淺,限于眼前利益,那么結果也會得不償失.4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運營治理公司,對工程實行統(tǒng)一的 全面經營治理.這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨立核算實體運營 治理公司,治理內容包括了物業(yè)治理和經營治理, 這樣可充分發(fā)揮雙 方的積極性,使工程運營治理效益最大化；一方面可最大限度利用專 業(yè)公司的優(yōu)勢,另一方面也可表達開發(fā)商對運營治理的監(jiān)控力度, 且 全程參與運營治理工作,在合作中積累經驗,加快自身成長.當然,這種合作

18、模式的前提在于合作雙方明晰風險和利潤, 防止 推諉責任和利益矛盾.5、由開發(fā)商單獨組建運營治理公司,對物業(yè)實行全面運營治理這種方式是開發(fā)商通過從社會上招聘有類似經驗的專業(yè)人才,組建運營治理公司,實行自行操作,運營治理公司的治理內容涵蓋運營 治理和物業(yè)治理,兩大治理緊密聯(lián)系,相互配合,在治理上形成一個 統(tǒng)一的整體.通過組建運營治理公司,可使經營利潤的最大化；另一 方面也可使開發(fā)商全面經營治理自身的物業(yè), 經營權和治理權同屬一 家公司,不存在利潤的爭奪和責任的推諉,責任到部門,責任到個人, 同時也不會造成公司對外口徑不統(tǒng)一, 便于統(tǒng)一治理.對開發(fā)商的長 遠開展目標有著深遠的意義.當然,這種方式存在

19、一個“培育過程,招聘回來的人能否符合 公司開展要求,專業(yè)知識是否過硬等,且需要一段的時間整合,將他 們的經驗融合在一起,但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPINGMALL運營治理經驗,因此時間不會太長.三光谷世界城運營治理公司組建模式建議綜合以上五種商業(yè)工程經營治理模式的有缺點,結合光谷世界城的自身情況,從長遠和整體角度考慮,建議本工程采用第五種方式:成立商業(yè)運營治理公司講行商業(yè)物業(yè)運作當然,如果公司從工程目前狀況和市場運營治理運作慣例角度考 慮,也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式.商業(yè)運營治理公司由開發(fā)商組建成立, 其前期資產結構由開發(fā)商 注入局部資產,如停車場、倉庫、廣告位、工程的三、

20、四層及 A區(qū)、 D區(qū)等有產權和無產權資產等,這些資產就成為運營治理公司的注冊 資產,為商業(yè)運營治理公司的日常運營提供一定的收入來源, 這對開 展工程的日常運營大有益處.四商業(yè)運營治理公司的職能界限由于商業(yè)運營公司由開發(fā)商組建,故從本質上運營治理公司隸屬 于開發(fā)商,開展工作針對的對象為經營者、投資者、消費者,所以運 營治理的職能上有四重關系：1、為開發(fā)商效勞,盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產,打造光谷世界城 這一全新商業(yè)品牌.2、為經營者效勞,引導經營者共同做旺世界城.3、為投資者效勞,為投資者提供租賃效勞,做旺世界城,使投 資者的產業(yè)升值.4、為消費者效勞,提供良好的購物環(huán)境和效勞,吸引消費者前 來購物

21、消費.從職能界限本質來說,運營治理公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務開展和 內部治理,是相對獨立預算的企業(yè)體；同樣,在適當整體調控的根底 上,運營治理公司也不會介入世界城里經營戶內部經營事務,只是作為一個引導者,擴大經營戶的經營范圍與提升其經營實力, 經營戶是相對獨立開展自身經營的,這就是： 統(tǒng)一治理,獨立經營.附一：光谷世界城運營治理治理架構及職能根據(jù)以上商業(yè)運營治理公司組建模式的思考,結合本工程大型 綜合化商場的特點,建議商業(yè)運營公司的架構如下：運營治理公司總經理運營治理公司設總經理1名,副總經理2名,下設六大部門,其 中財務部由總經理直接負責監(jiān)管1名副總負責工程部和治理部工程部的主要工作責任：光谷世界城公共設施、設備日常設備的 維護、保養(yǎng)和保證所有設備的正常運行, 商戶店鋪的工程維護及維修 效勞,各大主力店的工程維修效勞與主力店工程人員配合,協(xié)調工 作.治理部的主要工作責任：光谷世界城 B、C區(qū)24小時安保工作 以及配合主力店的安保人員做好整個世界城的安保及日常平安監(jiān)控、 消防監(jiān)控等工作.1名副總分管運營部、籌劃部、行政部運營部