商業(yè)運(yùn)營管理計(jì)劃書培訓(xùn)講學(xué)

1、商業(yè)運(yùn)營治理公司組建模式光谷世界城運(yùn)營治理方案書光谷世界城運(yùn)營治理方案書商業(yè)地產(chǎn)工程只有通過良好的整體運(yùn)營, 才能表達(dá)真正的商業(yè)價(jià) 值,像本工程這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)工程,由于其開發(fā)盈利模式的原因, 運(yùn)營治理過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比擬復(fù)雜,表達(dá)了開發(fā)商、治理 者、投資者、運(yùn)營者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系.商業(yè)運(yùn)營治理公 司組建的重要意義,就是要代理協(xié)調(diào)各種復(fù)雜關(guān)系,代理產(chǎn)權(quán)不同歸 屬的物業(yè)或無產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營,整合各種內(nèi)外的資源進(jìn)行利用, 使所治理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn).本方案書結(jié)合本人從事商業(yè)運(yùn)營治理的淺薄經(jīng)驗(yàn), 綜合各大商業(yè) 地產(chǎn)工程的開展情況,整合編寫而成,旨在為工

2、程即將起步的運(yùn)營管 理提供參考.第一局部商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)營管理核心理念一、商業(yè)運(yùn)營治理公司組建模式本方案書提出,為了保證光谷世界城物業(yè)運(yùn)營治理的工作開 展目標(biāo)的一致性和統(tǒng)一性,在組建原那么上,絕對不能把商業(yè)運(yùn)營 和物業(yè)治理兩大局部的只能分屬不同的公司實(shí)體,而應(yīng)該在一個(gè) 運(yùn)營治理公司的根底上,圍繞物業(yè)運(yùn)營作為主體,物業(yè)治理為輔 助,并設(shè)置其它配套功能.本方案書建議：由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營治理公司,對物業(yè)實(shí) 行全面運(yùn)營治理.單獨(dú)組建運(yùn)營治理公司主要出于以下三方面的目的：1、為了能把開發(fā)商原有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或交接, 包括開發(fā)過程中遺留的 有權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)2、把商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營做旺,充分挖掘和提升物業(yè)價(jià)值3、

3、兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾,通過運(yùn)營治理公司來協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系, 開展優(yōu)質(zhì)運(yùn)營治理效勞,逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾商業(yè)運(yùn)營治理公司前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注資, 如停車場、倉庫、 廣告位、內(nèi)外場多種運(yùn)營點(diǎn)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn), 這些資產(chǎn)成為運(yùn) 營治理公司的注冊資產(chǎn),為商業(yè)運(yùn)營治理的日常運(yùn)營提供一定的收入 來源.商業(yè)運(yùn)營治理公司的架構(gòu)由運(yùn)營部、工程部、治理部、財(cái)務(wù)部、行政部、籌劃部這六個(gè)部門組成.各部門之間相互溝通、協(xié)調(diào)、配合, 形成一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營治理團(tuán)隊(duì).二、商業(yè)工程運(yùn)營治理的理念商業(yè)地產(chǎn)工程從整體本質(zhì)上來說,是社會商品進(jìn)行銷售推廣、商業(yè)效勞開展的平臺和載體,所以,開發(fā)的最終目的是要進(jìn)行運(yùn) 營治理；也只

4、有通過整體運(yùn)營,才能真正表達(dá)商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā) 的核心,是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉,是產(chǎn)權(quán)所有者 的利益得到最大表達(dá)的保證.鑒于本工程的實(shí)際開發(fā)盈利模式以銷售為主,無論是組建或 外聘運(yùn)營治理公司對工程進(jìn)行運(yùn)營治理,在運(yùn)營治理過程中所涉 及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比擬復(fù)雜,其表達(dá)了開發(fā)商、治理者、投資 者、運(yùn)營者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系.本工程要借助專業(yè)的 商業(yè)運(yùn)營治理的開展,實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺和運(yùn)營旺“三旺,達(dá) 至開發(fā)商贏、治理者贏、投資者贏、運(yùn)營者贏等多贏的開發(fā)目標(biāo), 在運(yùn)營治理中,開發(fā)商、治理者、投資者、運(yùn)營者和消費(fèi)者形成 良性循環(huán),缺一不可.3、 商業(yè)工程運(yùn)營治理的內(nèi)容范疇商業(yè)工程的運(yùn)營

5、治理從內(nèi)容范疇來說,主要包括以下四大局部：商業(yè)運(yùn)營治理公司組織架構(gòu)和功能設(shè)置商業(yè)運(yùn)營治理公司的運(yùn)作模式商業(yè)工程日常運(yùn)營治理工作商業(yè)工程整體運(yùn)營推廣4、 商業(yè)運(yùn)營治理的目標(biāo)1、 建立一個(gè)高效高素質(zhì)效勞良好的商業(yè)運(yùn)營治理團(tuán)隊(duì)2、 建立一個(gè)具備良好營商環(huán)境的商業(yè)中央3、 建立一個(gè)具備良好品牌形象的商業(yè)中央4、 打造一個(gè)具有良好市場升值前景的商業(yè)中央第二局部工程商業(yè)運(yùn)營治理公司組建模式與功能架構(gòu)一、商業(yè)運(yùn)營治理公司籌建的必要性一開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在光谷世界城的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中,會有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn),這些資產(chǎn)如下所示：1、一期工程中,銷售局部的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場的首

6、層和二 層外,三層和四層主要進(jìn)行招商公開租賃.2、商場室內(nèi)外廣告位等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),這局部廣告位面積大,數(shù)量 多,分布廣3、室外及地下停車場,也成為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)4、為運(yùn)營推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中央等軟件產(chǎn)業(yè)5、配套的倉庫6、室內(nèi)外各類多種經(jīng)營點(diǎn)的設(shè)立和租賃以上都是在開發(fā)本工程中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn),這些資產(chǎn)不可能靠開發(fā)商自主進(jìn)行運(yùn)營和治理,必須要組建專門的商業(yè)運(yùn)營治理公司, 來 為這些資產(chǎn)進(jìn)行精心的運(yùn)營治理, 使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流,為開 發(fā)商提供良好的收益來源.當(dāng)然,以上一些遺留資產(chǎn),如廣告位、多種運(yùn)營攤點(diǎn)等無產(chǎn)權(quán)資 產(chǎn)和停車場、倉庫等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),在組建運(yùn)營治理公司時(shí)也可以把這 些資產(chǎn)注入運(yùn)營治

7、理公司,這樣運(yùn)營治理公司注冊成立時(shí),就擁有自 己的自有資產(chǎn),使運(yùn)營治理公司能更好的發(fā)揮治理職能, 收益來源渠 道較多,維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)有一定的保證.二保證工程的運(yùn)營興旺和持續(xù)開展工程銷售與招商的成功,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束,相反,只是一個(gè)開始, 必須要通過精心的籌劃運(yùn)營治理, 使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)營,走向 興旺之道,并且能夠進(jìn)行持續(xù)的開展,實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者 等多贏的目標(biāo),這才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程良好開發(fā)運(yùn)營觀念,任何短期利益行為,都會給工程整體帶來不可估量的負(fù)面影響.所以,要保證工程后續(xù)運(yùn)營的興旺開展,就必須組建專業(yè)的運(yùn)營 治理公司,專門負(fù)責(zé)工程的商業(yè)運(yùn)營治理.三為二期和三期的持續(xù)開發(fā)提供強(qiáng)大動(dòng)力

8、光谷世界城的開發(fā)總面積120萬itf ,規(guī)劃以主題特色及完整機(jī)能 的九大組團(tuán),由一條1350米的世界最長步行街串聯(lián)為一體,規(guī)劃的 商業(yè)規(guī)模達(dá)40萬itf和80萬itf的高檔住宅.其中一期開發(fā)僅16萬itf, 可以說,一期開發(fā)只是一個(gè)開始,后續(xù)還有巨大的開發(fā)量.一期開發(fā) 一旦建設(shè)完畢,必須要依靠良好的運(yùn)營治理來做旺商場, 使一期實(shí)現(xiàn) 真正的商業(yè)價(jià)值.如果后續(xù)開業(yè)運(yùn)營失敗,必將對工程后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生 難以挽回的負(fù)面影響.另外,通過一期的良好運(yùn)營治理,使投資者、 運(yùn)營者等獲得了理想的經(jīng)濟(jì)收益,同時(shí)建立了一個(gè)專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的 運(yùn)營團(tuán)隊(duì),對二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)營治理的巨 大促進(jìn)也不言而喻.

9、所以,必須要有專業(yè)的運(yùn)營治理公司,為工程整體開發(fā)進(jìn)程效勞, 二期和三期的持續(xù)開發(fā)才有足夠的動(dòng)力來源.四協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系商業(yè)物業(yè)銷售后,工程因產(chǎn)權(quán)分散,商業(yè)地產(chǎn)工程在開發(fā)運(yùn)營過 程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)很復(fù)雜,表達(dá)了開發(fā)商、治理者、投資者、運(yùn) 營者和消費(fèi)者等多個(gè)方面的利益關(guān)系,其整體的運(yùn)營治理將會遇到不 少問題,需要成立專門的運(yùn)營治理公司,協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關(guān)系, 才能把商業(yè)物業(yè)整體的運(yùn)營帶動(dòng)起來.五開發(fā)商自身可持續(xù)開展的需要1、令商業(yè)物業(yè)“保值、增值,盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn).要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值,吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè) 知識的運(yùn)營性專業(yè)人才,實(shí)行專業(yè)運(yùn)營治理,有利于使房地產(chǎn)公司物 業(yè)及

10、商業(yè)工程持續(xù)穩(wěn)定的開展,在投資市場成為炙手可熱的投資品, 盤活公司的固定資產(chǎn),并使之“保值、增值,為公司帶來穩(wěn)定的收 益.2、運(yùn)營治理公司和開發(fā)公司分工明確,發(fā)揮各自專長運(yùn)營治理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營治理,開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā),分工明確,能 發(fā)揮各自專長.優(yōu)化資源配置,配合集團(tuán)公司走專業(yè)化開展道路.3、增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè),為工程后期開展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營一環(huán),同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑.4、專職處理商業(yè)物業(yè)問題運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè),處理可能發(fā)生的各種問題,防止房 地產(chǎn)公司直接面對商業(yè)物業(yè)的問題,使房地產(chǎn)公司在后期開發(fā)中輕裝 前進(jìn).5、商業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)開展運(yùn)營公司專業(yè)性強(qiáng),專職于

11、招商、運(yùn)營治理,能給租賃客戶信心, 使商業(yè)工程能持續(xù)穩(wěn)定的開展,有利于公司在商業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)開展.二、工程商業(yè)運(yùn)營公司組建模式一商業(yè)運(yùn)營治理兩大工作內(nèi)容1、物業(yè)治理?世界城物業(yè)的硬件設(shè)施進(jìn)行治理維護(hù),包括了建筑硬件設(shè)施、設(shè) 備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)?安保和消防系統(tǒng)工作的開展?清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作?物業(yè)效勞的相關(guān)工作2、運(yùn)營治理?世界城的日常治理效勞工作?商戶的維系和調(diào)整?世界城的形象包裝和推廣 ?租金收取和業(yè)主的維系效勞工作可以說,在工程的運(yùn)營治理中,物業(yè)治理是運(yùn)營治理開展的前提, 運(yùn)營治理是物業(yè)治理的提升、開展和利潤表達(dá).在實(shí)際運(yùn)營治理中, 兩局部是緊密聯(lián)系,不可別離,如工程

12、的日常效勞治理工作,既表達(dá) 了物業(yè)治理的內(nèi)容,又表達(dá)了運(yùn)營治理的要點(diǎn),物業(yè)治理中處處滲透 了運(yùn)營治理的特征,此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)治理有很大差異.以上兩大局部內(nèi)容中,運(yùn)營治理是核心,物業(yè)治理是圍繞運(yùn)營管 理來效勞的,從功能配置上附屬于運(yùn)營治理.二工程運(yùn)營治理公司組建模式運(yùn)營治理公司組建有以下幾種模式本人將通過幾種治理模式的 利弊分析比照,根據(jù)本工程的實(shí)際情況,選擇一種最適合的治理模式1、物業(yè)治理于運(yùn)營治理別離,由不同企業(yè)公司主體進(jìn)行操作這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢, 但由于兩個(gè)工作范疇之間 的關(guān)聯(lián)性緊密,導(dǎo)致兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉和重 疊,因此局部責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆,

13、容易產(chǎn)生矛盾,從而引 起物業(yè)治理公司與運(yùn)營治理公司互相爭奪利潤、 推卸責(zé)任,各自為戰(zhàn), 極大的打擊了經(jīng)營戶的經(jīng)營積極性, 商戶不知道出了問題,找誰誰 負(fù)責(zé)解決問題對工程的順暢運(yùn)營和持續(xù)開展大為不利.以廣州一家SHOPPING MALL為例,該工程自開業(yè),盡管工程 整體是開發(fā)商自有物業(yè),物管工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé),運(yùn)營工作由商業(yè) 運(yùn)營公司負(fù)責(zé),物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)營公司都是開發(fā)商屬下的子公司,但實(shí)際運(yùn)作中涉及兩間公司的部門多,環(huán)節(jié)冗長,手續(xù)繁瑣,效率低 下,而且由于利益關(guān)系產(chǎn)生了很多沖突和矛盾, 結(jié)果由于相互之間的 不配合和不理解,令雙方的工作協(xié)調(diào)和對商戶的治理在實(shí)際操作中都 出現(xiàn)了種種問題,甚至使商戶

14、和治理方矛盾激化,一度影響了商場的 正常經(jīng)營.后經(jīng)總公司對治理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整, 將物業(yè)治理公司撤并為 運(yùn)營治理公司下屬一個(gè)部門,才逐漸扭轉(zhuǎn)了工程在運(yùn)營治理中出現(xiàn)的 種種弊端.由此可見,此模式不可取,僅能作為短期的過渡形式.2、物業(yè)治理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),運(yùn)營治理由專業(yè)公司提供參謀意見或 駐場代表,由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作.這種方式防止物管與運(yùn)營工作別離對實(shí)際操作工作帶來的一系 列問題,使各項(xiàng)的治理和經(jīng)營工作開展得比擬順利, 另外也能夠在一 定程度上得到專業(yè)公司的意見,以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營工作上的欠 缺.這種模式在很多SHOPPING MALL工程中被采用,如目前較為 成功的“天河城,當(dāng)時(shí)他們聘請了 “

15、第一太平戴維斯作為治理顧 問公司,在運(yùn)作了一段時(shí)間后,雖取得一定成效,但并不顯著,故后 來逐漸弱化此合作模式.畢竟,這種合作多以甲方支付參謀費(fèi)為前提, 令專業(yè)公司“旱澇保收,另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤 的動(dòng)力,沒有融入真正的經(jīng)營活動(dòng)中如停車場的經(jīng)營,故其專業(yè) 意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的情況, 至于駐場代表的 做法也會存在著人手不調(diào)缺乏的狀況.因此,目前很多工程更多的考慮 利用專業(yè)公司品牌作用,借用其 豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作,而實(shí)際利用其專業(yè)意見僅限于 工程前期而已.3、聘請專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營治理工作, 即實(shí)行專業(yè)公司承包做法, 開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用,至于治

16、理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé).這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營治理的空間,專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)治理和運(yùn)營治理兩大局部內(nèi)容,可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢,且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)； 但從另一角度來 看,作為工程的大業(yè)主開發(fā)商對工程運(yùn)營治理的監(jiān)控力度較小, 且當(dāng)工程出現(xiàn)經(jīng)營不善,商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí),開發(fā)商不 僅會收不到微利的回報(bào),更可能需出面收拾殘局.當(dāng)然,這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市 場就較為成功,由專業(yè)公司進(jìn)行操盤,令該工程的熱度不斷上升,業(yè) 主得到了理想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過這種模式治理負(fù)一、 二 層,結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面.可見,這種模

17、式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營者心態(tài)的影響,如果是開發(fā)商對由專業(yè)公司操盤會產(chǎn)生較大利潤存在很大希望,無視商業(yè)經(jīng)營規(guī)律,這樣很可能會失望而歸,而如果專業(yè)公司的經(jīng)營治理較 為短淺,限于眼前利益,那么結(jié)果也會得不償失.4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營治理公司,對工程實(shí)行統(tǒng)一的 全面經(jīng)營治理.這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營 治理公司,治理內(nèi)容包括了物業(yè)治理和經(jīng)營治理, 這樣可充分發(fā)揮雙 方的積極性,使工程運(yùn)營治理效益最大化；一方面可最大限度利用專 業(yè)公司的優(yōu)勢,另一方面也可表達(dá)開發(fā)商對運(yùn)營治理的監(jiān)控力度, 且 全程參與運(yùn)營治理工作,在合作中積累經(jīng)驗(yàn),加快自身成長.當(dāng)然,這種合作

18、模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤, 防止 推諉責(zé)任和利益矛盾.5、由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營治理公司,對物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營治理這種方式是開發(fā)商通過從社會上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,組建運(yùn)營治理公司,實(shí)行自行操作,運(yùn)營治理公司的治理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營 治理和物業(yè)治理,兩大治理緊密聯(lián)系,相互配合,在治理上形成一個(gè) 統(tǒng)一的整體.通過組建運(yùn)營治理公司,可使經(jīng)營利潤的最大化；另一 方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營治理自身的物業(yè), 經(jīng)營權(quán)和治理權(quán)同屬一 家公司,不存在利潤的爭奪和責(zé)任的推諉,責(zé)任到部門,責(zé)任到個(gè)人, 同時(shí)也不會造成公司對外口徑不統(tǒng)一, 便于統(tǒng)一治理.對開發(fā)商的長 遠(yuǎn)開展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義.當(dāng)然,這種方式存在

19、一個(gè)“培育過程,招聘回來的人能否符合 公司開展要求,專業(yè)知識是否過硬等,且需要一段的時(shí)間整合,將他 們的經(jīng)驗(yàn)融合在一起,但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPINGMALL運(yùn)營治理經(jīng)驗(yàn),因此時(shí)間不會太長.三光谷世界城運(yùn)營治理公司組建模式建議綜合以上五種商業(yè)工程經(jīng)營治理模式的有缺點(diǎn),結(jié)合光谷世界城的自身情況,從長遠(yuǎn)和整體角度考慮,建議本工程采用第五種方式:成立商業(yè)運(yùn)營治理公司講行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作當(dāng)然,如果公司從工程目前狀況和市場運(yùn)營治理運(yùn)作慣例角度考 慮,也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式.商業(yè)運(yùn)營治理公司由開發(fā)商組建成立, 其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商 注入局部資產(chǎn),如停車場、倉庫、廣告位、工程的三、

20、四層及 A區(qū)、 D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等,這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營治理公司的注冊 資產(chǎn),為商業(yè)運(yùn)營治理公司的日常運(yùn)營提供一定的收入來源, 這對開 展工程的日常運(yùn)營大有益處.四商業(yè)運(yùn)營治理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營公司由開發(fā)商組建,故從本質(zhì)上運(yùn)營治理公司隸屬 于開發(fā)商,開展工作針對的對象為經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者,所以運(yùn) 營治理的職能上有四重關(guān)系：1、為開發(fā)商效勞,盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn),打造光谷世界城 這一全新商業(yè)品牌.2、為經(jīng)營者效勞,引導(dǎo)經(jīng)營者共同做旺世界城.3、為投資者效勞,為投資者提供租賃效勞,做旺世界城,使投 資者的產(chǎn)業(yè)升值.4、為消費(fèi)者效勞,提供良好的購物環(huán)境和效勞,吸引消費(fèi)者前 來購物

21、消費(fèi).從職能界限本質(zhì)來說,運(yùn)營治理公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務(wù)開展和 內(nèi)部治理,是相對獨(dú)立預(yù)算的企業(yè)體；同樣,在適當(dāng)整體調(diào)控的根底 上,運(yùn)營治理公司也不會介入世界城里經(jīng)營戶內(nèi)部經(jīng)營事務(wù),只是作為一個(gè)引導(dǎo)者,擴(kuò)大經(jīng)營戶的經(jīng)營范圍與提升其經(jīng)營實(shí)力, 經(jīng)營戶是相對獨(dú)立開展自身經(jīng)營的,這就是： 統(tǒng)一治理,獨(dú)立經(jīng)營.附一：光谷世界城運(yùn)營治理治理架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運(yùn)營治理公司組建模式的思考,結(jié)合本工程大型 綜合化商場的特點(diǎn),建議商業(yè)運(yùn)營公司的架構(gòu)如下：運(yùn)營治理公司總經(jīng)理運(yùn)營治理公司設(shè)總經(jīng)理1名,副總經(jīng)理2名,下設(shè)六大部門,其 中財(cái)務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管1名副總負(fù)責(zé)工程部和治理部工程部的主要工作責(zé)任：光谷世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的 維護(hù)、保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行, 商戶店鋪的工程維護(hù)及維修 效勞,各大主力店的工程維修效勞與主力店工程人員配合,協(xié)調(diào)工 作.治理部的主要工作責(zé)任：光谷世界城 B、C區(qū)24小時(shí)安保工作 以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常平安監(jiān)控、 消防監(jiān)控等工作.1名副總分管運(yùn)營部、籌劃部、行政部運(yùn)營部