房地產估價師考試-房地產基本制度與政策

1、第一章 房地產業(yè)1. 房地產中介分為：房地產咨詢、房地產估價、房地產經濟。2. 房地產開發(fā)經營業(yè)的特點：投資大、周期長、風險高、回報率高、 附加值高 、產業(yè)關聯 度高、帶動力強等特點。3. 我國房地產業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革： 城鎮(zhèn)住房制度改革、 城鎮(zhèn) 土地使用制度改革、 房地產生產方式改革 。（78 年鄧小平首次提出關于房改的問題， 84 年明確提出改革總體構想）4. 現行城鎮(zhèn)住房政策：商品住房、政策性住房（ 安置住房、限價商品房、公共租賃住房、 單位建設住房 ）、保障性住房（廉租房、經濟適用房） 。其中廉租房套均 40 平米， 人均 建面 13 平米；經濟適用房是套建 6

2、0 平以內。5. 土地所有制：社會主義公有制（全民所有制） 和勞動群體集體所有制。 對于鎮(zhèn)土地的歸 屬可以根據實際情況分別處理。6. 取得國有建設用地的途徑：協(xié)議、出讓、轉讓、租賃7. 農場集體三種形式：村民集體、村內兩個以上農村集體經濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體8. 宅基地、自留山、自留地屬集體所有； 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等 屬國家所有 。9. 土地管理的基本制度：土地登記制度、有償有期限使用制度、 用途管制制度、耕地保護 制度。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。10. 耕地：主要指種植農作物的土地。包括新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地， 以種植農作 物為主間有

3、零星果樹、桑樹或其他樹木的土地，耕種 3 年以上的灘地和灘涂 。11. 我國法律體系： 法律（全國人大編制頒布） 、行政法規(guī)（國務院制定頒布） 、部門規(guī)章 （國 務院下屬相關行政主管部門制定頒布） 。另外還有地方性法規(guī)和地方性部門規(guī)章等。第二章 建設用地制度與政策1. 征收集體土地的特點：強制性、補償性、土地所有權轉移2. 征收集體土地應遵守的原則：珍惜耕地，合理理由土地的原則（能少占就部多占） ；保 證國家建設用地原則 （既要貫徹落實節(jié)約用地的原則， 又要保證國家建設項目所必須的 土地）；妥善安置原則；有償使用土地原則；依法征地原則3. 征收土地批準權限規(guī)定： 征收土地實行國務院和省級人民政

4、府兩級審批； 建設占用土地， 涉和農用地的應辦理農用地審批手續(xù)； 征收基本農田、基本農田以外耕地35 公頃、其他土地 70 公頃的由國務院審批；其他用地由省級人民政府審批并報國務院備案4. 臨時使用土地期限最高部超過 2 年 ，到期可再提出申請5. 聯營使用集體土地的由縣級以上人民政府審批， 可以實行征收， 也可部改變土地權屬性 質6. 市縣人民政府收到征收方案后 10 日 內應以書面或其他形式公告。7. 征收集體土地補償標準：土地補償費（耕地為前3 年均產值的 6-10 倍，其他土地參其省級標準）、安置補助費（耕地為前 3 年均產值的 4-6 倍，但最高沒公頃部超過 15 倍， 其土地補償費

5、和安置補助費最高部超過30 倍，其他土地參其省級標準） 、地上附著物和青苗補償。8. 臨時用地按前 3 年均產值逐年補償，但最高不得超過征地補償標準。9. 土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地供應計劃。10. 出讓每幅地塊、 面積、年限和其他條件， 由市縣人民政府土管部門會同城市規(guī)劃、 建設、 房管部門共同擬定，土管部門實施。其土地出讓合同也市縣人民政府簽訂。11. 土地使用權出讓招標中，投標人 少于 3 人 的，出讓人應終止招標活動。12. 招標中評標小組由出讓人和有關專家代表組成，成員為 5人以上的單數13. 土地使用權出讓拍賣中，競買人少于3人或者最高競價未達到

6、底價時應當中止。14. 土地使用權出讓掛牌中，掛怕時間不得少于10個工作日。掛牌期限屆滿，掛牌人應詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價，愿意競價的轉入現場競價。15. 國有建設用地最高出讓年限：商、旅、娛樂 40年；工業(yè)、科教文化、體育、綜合50年；居住70年16. 住宅用地使用期限屆滿的自動續(xù)期。非住宅建設用地應于使用期限屆滿前1年申請續(xù)期。17. 土地使用者應于簽訂土地出讓合同后60日內支付全部出讓金，土地管理部門應該延期超過60日交付土地的，雙方各自有權解除合同并要求違約賠償。18. 土地閑置一年的征收出讓金20%以下閑置費，超過兩年的無常收回土地。19. 劃撥土地使用權轉讓：1、可辦理出讓手續(xù)并

7、繳納出讓金；2、不辦理出讓手續(xù)但轉讓方獲取的土地收益部分上繳國家。20. 劃撥土地出租超過 6個月的應簽訂租賃合同。21. 國有企業(yè)改制中劃撥土地的處置：出讓、租賃、作價出資（入股）、保留劃撥方式（除作為基礎設施外，其他用途保留劃撥方式的不得超過5年）。22. 劃撥土地未經原批準機關同意 閑置2年、不按批準用途使用的應收回劃撥土地使用權。 劃撥土地使用權無償收回，應對地上物依法給予補償。23. 閑置土地認定辦法：1年未動工、已動工但面積不足1/3或者投資額不足 25%停工連續(xù) 滿1年第三章國有土地上房屋征收1. 房屋征收主體：市縣人民政府。2. 房屋征收部門：市縣人民政府確定的房屋征收部門。3

8、. 房屋征收實施單位：相當于拆遷公司。4. 拆遷方案征求公眾意見期限不得少于30日。5. 拆遷暫停辦理相關手續(xù)期限最長不超過一年。6. 房屋征收估價時點為房屋征收決定公告之日。7. 房屋征收部門、被征收人、房地產估價機構應該在實地查勘記錄上簽字或蓋章。8. 房屋征收報告專家鑒定的內容：評估依據、估價假設、評估技術路線、評估方法選用、 參數選取、評估結果確認方法等技術問題。對專家鑒定意見不服的可以依法申請行政復 議，也可行政訴訟。第四章房地產開發(fā)經營管理制度與政策1. 房地產開發(fā)設立注冊資本最少100萬，有4名以上房地產相關專業(yè)技術人員，2名以上專職會計人員（其專職人員均指有證的）房地產開發(fā)企業(yè)

9、資質等級資質等 級注冊資 本經營時 間近3年 竣工面 積累計連續(xù)N 年質里 合格率100%上一年 度竣工 面積專業(yè)管理人員專業(yè)管理人員中級上管理人員持證專職會計人員-一-5000+5+30+515+40+20+4+二2000+3+15+310+20+10+3+三800+2+5+210+5+2+四100+1 +已竣工工程4+2+2. 新設立房地產開發(fā)企業(yè)應指領取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內 ，到所在地房地產開發(fā)管理主 管部門備案。房地產開發(fā)管理主管部門應該備案申請 30 日 內向符合條件的核發(fā)暫定 資質證書。暫定資質證書 有效期 1 年，視情況可 延期最長不超過 2 年。3. 房地產開發(fā)企業(yè)分級審批

10、： 一級資質由省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門初審， 報國務院住房 城鄉(xiāng)建設主管部門審批；二級一下資質審批辦法由省級住房城鄉(xiāng)主管部門制定。4. 房地產開發(fā)資本金要求：保障性住房和普通商品房20%；其他 30%。5. 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更等級手續(xù)完畢之日 30 日 內，持裝讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。未按期限備案的轉讓行為無效。6. 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60 日內 ，將產權等級資料報主管部門備案。7. 房地產廣告不得含分水占卜等封建迷信類容， 交通干道的實際距離不得以所需的時間來 表示， 示意圖比例要適當， 涉和面積的要注明建面或使用面積， 不得

11、有融資或變相融資 類容，不得含升值或投資回報等承諾，不得含入住辦理戶口、就業(yè)、升學等事項，涉和 評估事項的要注明估價機構和估價師。第五章 規(guī)劃設計和工程建設管理制度與政策1. 城市規(guī)劃分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。2. 城市總體規(guī)劃內容包括：城市發(fā)展布局，功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止限 制和事宜建設的地域范圍、各類專項規(guī)劃。3. 城市總體規(guī)劃期限一般 20 年4. 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。 直轄市城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院 審批； 省、自治區(qū)人民政府所在地城市和國務院確定的城市宗地規(guī)劃由省、 自治區(qū)人民 政府審查同意后報國務院審批

12、；其他城市、縣、鎮(zhèn)總體規(guī)劃報上級人民政府批準。5. 城市、縣人民政府組織編制總體規(guī)劃報審批前征求專家公眾意見 公告時間不得少于 30 日。報審批前還應經本級人民代表大會常務委員會審議。6. 修建性詳細規(guī)劃應當符合控制性詳細規(guī)劃。7. 城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關委托相應資質的黨委承擔編制。8. 城市紫線 -歷史文化保護區(qū)、城市綠線 -綠地、城市藍線 -水域、城市黃線 -基礎設施用地9. 一級建筑師由全國注冊建筑師管理委員會負責注冊和管理，二級由省級注冊和管理。10. 工程招標機構分甲、 乙、暫定三級。 甲級能接受所有業(yè)務，乙級能接受 1 億元一下的業(yè) 務，暫定級只能接受 6000 萬以下的業(yè)務。不受行

13、政區(qū)域限制。11. 成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)必須實行監(jiān)理。 未經監(jiān)理工程師簽字建筑材料、 構建和設備不 得使用安裝；未經總監(jiān)理工程師簽字建設單位不撥付工程款，不經行竣工驗收。12. 工程投資額在 30 萬以下，建面在 300 平米以下 的可以不申請辦理施工許可。13. 建設工程應該領取施工許可證之日起 3 個月內開工 。因故不能開工的可以申請延期， 延 期以兩次為限，每次不超過 3 個月14. 施工設計文件未經審核不得使用。15. 建筑業(yè)企業(yè)資質分為施工總承包、專業(yè)承包、勞務分包。第六章 房地產交易管理制度與政策1. 房地產交易：房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃2. 房地產交易基本制度：價格申

14、報制度、價格評估制度、評估人員資格認證制度3. 房地產轉讓程序：簽訂合同、申報、審核、繳納稅費、核發(fā)權證（土地證憑房屋所以權 證領取）4. 經濟適用房轉讓 ：以 5 年為界限 。5 年內的需交易的由政府按原價考慮折舊和物價水平 回購； 超過五年交易的應繳納土地收益價款； 購房人也可以繳納土地收益等相關價款后 取得完全產權。5. 預售條件： 土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、 建設工程施工許可證、投資總額達到 25%并確定施工進度和竣工日期、商品房預售許可證。（預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可）6. 暫定資質房地產開發(fā)企業(yè)申請預算許可時， 應明確企業(yè)破產、 解散等清算情

15、況發(fā)展后商 品房質量承擔的主體和擔保函。7. 現房出售需拆遷安置已落實、配套設施已確定交付日期、物業(yè)管理方案已落實。8. 預購人取得房屋所有權之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)。9. 商品房購買合同面積誤差（以合同面積為基數）的出來：征服3%以內的多退少補；超過 3%的購買人有權退房，或 大于 3%以外的部分由開發(fā)商負擔，小于3%以外的部分開發(fā)商雙倍返還。10. 中途變更規(guī)劃設計的，開發(fā)商應以確定變更之日起10 日內書面通知買受人，買受人與收到通知 15 日內作出書面答復。開發(fā)商未書面通知的買受人有權退房。11. 房屋出租要求人均建筑面積不得小于當地政府的最低標準。12. 租賃期限 不

16、得超過 20 年。超過 20 年的超過部分無效。房屋租賃合同簽訂后30 日內備案。13. 房地產抵押期限不得超過有經營期限的企業(yè)的經營權， 也不得超過土地使用權剩余期限。14. 抵押人將已抵押的房屋出租的， 如果抵押人未書面告知承租人的， 由于抵押造成承租人 損失的由抵押人承擔責任；如果書面告知承租人的，承租人承擔責任。15. 房地產抵押需辦理抵押登記，未辦理抵押等級的抵押權不生效，不具有優(yōu)先受償權。16. 抵押人到期無法償還，是低保人員且無法自行決解居住問題的，人民法院不得強遷。第七章 房地產權屬登記制度與政策1. 房地產登記是一種物權公示方法。2. 房地產登記的原則：權利主體一致原則、權屬

17、管理原則（行政區(qū)域管理原則）3. 當事人間訂立合同，未辦理物權登記的，不影響合同效率。但是，處分物權時，以登記 為準，未登記的不發(fā)生物權效力。4. 土地等級：土地總登記、土地初始登記、土地變更登記、土地注銷登記、土地其他登記5. 房屋登記：房屋所有權登記、房屋抵押權登記、地域權登記、房屋其他登記6. 房屋登記的時限： 國有土地房屋所有權 30 天，集體土地房屋所有權 60 天， 抵押權、地 域權 10 天，預告登記、更正登記 10 天，異議登記 1 天。經批準可以延長，最長不超過 1 倍。7. 房屋登記收費：住宅 80 元/間，宅基地 10 元/ 件工本費，非住宅 500 元/ 件。共有房工

18、本費 10 元 /件8. 房屋信息查詢：公開查詢（現狀權屬）和限制查詢（原始信息查詢） 。查詢收費9. 房地產平面圖：分幅、分丘、分層、分戶10. 房地產檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、完整性、價值性、法律性11. 房地產權屬檔案的作用：登記發(fā)證、交易查詢、住房政策、司法仲裁、規(guī)劃建設、舊城 改造、史記考證、編史修志、征收相關稅費12. 房地產測繪成果：房地產簿冊、房地產數據、房地產圖集13. 房地產面積測算方法：解析法測算面積和圖解法測算面積14. 房地產測繪相關規(guī)則詳見書。第八章房地產中介服務管理制度與政策1.房地產估價機構和人員實行行政許可。2.房地產估價機構資質登記等級公司形式時限注冊資金股東合伙人要求注冊人數業(yè)績要求前3年平均業(yè)務范圍一級合伙制總6年二級3年120+3+15+建筑50+土地 25+所有業(yè)務有限責