房地產(chǎn)估價理論與方法模擬20

1、 模擬 房地產(chǎn)估價理論與方法模擬 20單項選擇題第 1 題：A. 2834 元/m²B. 1834 元/m²C. 2934 元/m²D. 3934 元/m²參考答案： 答案解析：) 等設(shè)施或條件以及第 2 題： “五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、 ( 場地平整。A. 給水、排水、電力、通信B .給水、排水、燃氣、熱力C .排水、電力、通信、燃氣D .排水、電力、通信、熱力參考答案： A答案解析： 第

2、3 題：A. 8.0B. 5.6C. 5.0D. 0.7參考答案： C答案解析： 第 4 題： 當供給增加量小于需求減少量時，則 ( )A. 均衡價格下降均衡交易量增加B .均衡價格下降，均衡交易量減少C. 均衡價格上升，均衡交易量增加D. 均衡價格上升，均衡交易量減少參考答案： B答案解析： 第 5 題： 房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的 ( ) 三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供給、需求、利用狀況C. 權(quán)利、租金、利率D. 價值、使用價值、供求 參考答案： A答案解析： 第 6 題：甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1998 年，假定該兩宗 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

3、、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001 年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則 ( ) 。A. 甲大于乙B .甲小于乙C. 甲等于乙D. 難以判斷 參考答案： D答案解析： 第 7 題：一廠房建成后 8 年被改造為超級市場并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使 用權(quán)出讓年限為 40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 50 年，則計算該建筑物折舊的經(jīng) 濟壽命應為 ( ) 年。A. 40B. 42C. 48D. 5d參考答案： C答案解析： 第 8 題：A. 700B. 600C. 500D. 200參考答案： B答案解析： 第 9 題：某酒店已知可以在未來 30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算

4、未來 3 年收益分別為 93 萬元、 100萬元、 120萬元，從第 4年到第 30年的凈收益會穩(wěn)定在 130萬元左 右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為 12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為 ( ) 萬元。A. 992.06B. 983.10C. 1080D. 832參考答案： B答案解析： 第 10 題： 估價上的折舊注重的是 ( ) 。A. 原始取得價值的減價修正B. 原始取得價值的攤銷與回收C. 重置價值的攤銷與回收D. 價值的減價修正 參考答案： D答案解析：第 11 題： 城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn) 權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則 ()

5、 。A. 估價時點為未來，估價對象為未來狀況B. 估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C .估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況參考答案： C答案解析：第 12 題：A. 44%B. 50%C. 67%D. 86%參考答案： D答案解析：第 13 題： 按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低 2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn) ( ) 的情形。A. 估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7%B. 可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7%C. 可比實例價格的房

6、地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D. 可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933參考答案： C 答案解析： 第 14 題：A. 2648 元/m²B. 2688 元/m²C. 2708 元/m²D. 2734 元/m²參考答案：答案解析： 第 15 題：為評估某住宅 2004年 10 月1 日的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某 可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為 4000元/m,成交日期為2004年5月1 日

7、，成交價格比正常價格低 2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.087，已知從 2004年 5月 1 日到 16月 1 日該類住宅價格平均每月比上月上漲 1%,則對該可比實例成 交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于 () 。A. 3790 元/m²B. 4238 元/m²C. 4658 元/m²D. 4663 元/m²參考答案：答案解析： 第 16 題：某房地產(chǎn)年凈收益為 20 萬元，已使用 15 年，尚可使用 25

8、年，若報酬率為 8%，則其現(xiàn)值是 () 萬元。A. 300B. 213.50C. 171.19D. 500參考答案： B答案解析： 第 17 題： 投資利潤率的計算基數(shù)不包括 ( )A. 土地取得成本B. 開發(fā)成本C. 管理費用D. 銷售費用 參考答案： D答案解析： 第 18 題：甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為 50 萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合 并后的市場價格為 150 萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗 地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是 () 萬元。A. 0 50B. 50 75C. 50 100D. 100150參考答案： C答案解析： 第 19 題： 價格指數(shù)

9、中如果是以上一時期作為基期的，稱為 ( )A .前期價格指數(shù)B. 定基價格指數(shù)C. 長期價格指數(shù)D. 環(huán)比價格指數(shù) 參考答案： D答案解析：第 20 題： 具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用 () 作為其中的一種估價方法。A. 市場法B. 假設(shè)開發(fā)法C. 收益法D. 成本法參考答案： B 答案解析：第 21 題： 求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法不包括 ()A. 單位比較法B. 分部分項法C. 造價分析法D. 指教調(diào)整法 參考答案： C答案解析： 第 22 題：房地產(chǎn)開發(fā)具有 () 的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別

10、是大型的房地 產(chǎn)開發(fā)項目。A. 投資量大B. 周期長C. 風險性大D .開發(fā)費用投入時間變化大第 23 題：) ，就可以計算其平均發(fā)展速如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度 ( 度。A. 較大B. 較小C. 差距較大D. 大致接近 參考答案： D答案解析： 第 24 題： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為 ( ) 年A. 50B. 40C. 35D. 30參考答案： C答案解析： 第 25 題： 在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗 土地的臨街深度的 ( ) 作為標準深度。A. 中位數(shù)B. 眾數(shù)C. 平均數(shù)D. 分位數(shù) 參考答案： B答案解析：

11、第 26 題： 某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為 ( )A. 被燒損前的狀況B. 被燒損后的狀況C. 被燒損前與被燒損后的差異狀況D .未來修復或重建后的狀況參考答案： D答案解析：第 27 題：有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為 20 萬元，預計此后各年的掙收益會在上一年 的基礎(chǔ)上增加 2 萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為 10%，則該房 地產(chǎn)的收益價格為 ( ) 萬元。A. 400B. 450C. 500D. 540參考答案： A答案解析： 第 28 題：某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入 30 萬元，運營費用需要 10 萬 元，資本化率為 10%，該房

12、地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在 估價時點剩余的使用權(quán)年限為 40 年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為 ( ) 萬元。A. 180B. 196C. 200D. 300參考答案： B答案解析： 第 29 題： 當較為精確地應用假設(shè)開發(fā)法時，應考慮 ( )A. 通貨膨脹影響B(tài). 投資利息因素C. 資金時間價值D. 投資風險補償 參考答案： C答案解析： 第 30 題： 對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待 估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用 ( ) 和長期趨勢法相結(jié)合進估算。A. 比較法B. 收益法C. 成本法D .路線價法參

13、考答案： A答案解析：第 31 題： 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的 ()A. 實用價值B. 有效價值C. 折算價值D. 時間價值 參考答案： D答案解析：) 較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷。第 32 題： 長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在 (A. 現(xiàn)在B. 過去至現(xiàn)在C. 現(xiàn)在至將來D. 過去至將來 參考答案： B答案解析： 第 33 題： 地租即為土地的 ( )A. 凈價值B. 利潤C. 凈收益D. 價格 參考答案： C答案解析：第 34 題： 路線價法實質(zhì)是一種 ()A. 經(jīng)濟法B. 權(quán)益法C. 市場法D. 比價法 參考答案： C答案解析： 第 35 題：房地產(chǎn)估價是一種關(guān)乎 () 的切

14、身利益乃至社會公共利益，較為復雜的專業(yè)服務活動。A. 相關(guān)單位B. 個人C. 集體D .相關(guān)單位位和個人參考答案： D答案解析：多項選擇題 第 36 題： 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處是 ()A. 供求變化B. 生產(chǎn)成本C. 價格差異D. 按質(zhì)論價E. 都用貨幣表示 參考答案： DE答案解析：第 37 題： 房地產(chǎn)價格的形成條件有 ()A. 房地產(chǎn)的需要B. 房地產(chǎn)的有用性C. 房地產(chǎn)的有效需求D. 房地產(chǎn)的相對稀缺性E. 房地產(chǎn)的有效供給第 38 題： 如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能 為 ( ) ：A. 0.5B. 1.0C. 1.5D. 2.0E

15、. 3.0參考答案： CDE答案解析： 第 39 題： 在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格 ( ) 賣者所愿意接受的最 低價格| 寸交易才會成功。A. 高于B. 等于C. 低于D. 不高于E. 不等于 參考答案： AB答案解析： 第 40 題： 建筑物的物質(zhì)折舊包括 ( )A. 功能衰退B. 正常使用的磨損C. 環(huán)境惡化D. 意外的破壞損毀E. 城市規(guī)劃改變 參考答案： BD答案解析： 第 41 題： 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于 ( ) 。A .未來凈收益的大小B .獲得凈收益的可靠性C. 獲得凈收益期限的長短D. 獲得凈收益預期E. 估價對象

16、的現(xiàn)值 參考答案： ABC答案解析：第 42 題： 影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有 () 等。A. 建筑規(guī)模B. 臨路狀況C. 樓層D. 建筑容積率E .繁華程度參考答案： BCE答案解析： 第 43 題： 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主 要包括 ( ) 等。A. 圖書館B. 鋼鐵廠C. 空置的寫字樓D. 單純的建筑物E. 加油站 參考答案： ABD答案解析：第 44 題： 房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括 ()A .取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng). 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C. 公共配套設(shè)施建設(shè)費D. 勘察設(shè)計和前期工程費E. 管理費第 45 題： 下列表述中，正確

17、的有 ( ) 。A. 開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期B. 開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進行房屋建設(shè)的情況來說，又可分 為前期和建造期C. 開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，與開發(fā)經(jīng)營期起點相同D. 經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期E. 在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期 參考答案： ABC答案解析： 第 46 題：() 為房地產(chǎn)正常成交價格的形成條件。A. 公開市場，交易對象本身也具備市場性B. 理性的經(jīng)濟行為C. 適當?shù)钠陂g完成交易D. 買者和賣者眾多，且具有完全信息E. 賣者對價格具有控制力量參考答案： ABCD 答案解析：第 47 題： 不屬于土地取得成本構(gòu)成的

18、項目有 ()A. 可行性研究費用B .拆遷安置補償費用C .土地使用權(quán)出讓金D. 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用E. 勘察設(shè)計工程費 參考答案： ADE答案解析： 第 48 題：不屬于房地產(chǎn)估價程序作用的是 ()A. 提高估價利潤B. 保證估價權(quán)益C. 保障估價質(zhì)量D. 提高估價效率E. 規(guī)范估價行為 參考答案： AB答案解析：第 49 題： 不屬于房地產(chǎn)估價資料的是 () 。A. 反映估價對象狀況的資料B. 當?shù)亟?jīng)濟狀況的資料C. 相關(guān)實例資料D. 以房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E. 可長期發(fā)展項目的資料 參考答案： BE答案解析：第 50 題： 估價作業(yè)方案編制的思路包括 () 。A. 擬采用的估價技術(shù)路

19、線和估價方法B. 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C. 預計需要的時間、人力和經(jīng)費 D .估價作業(yè)步驟和時間進度安排E. 估價報告的編寫參考答案： ABCD答案解析：判斷題 第 51 題： 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大 類。 ()A. 正確B. 錯誤第 52 題： 在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該 房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。 ( )A. 正確B. 錯誤 參考答案： B答案解析： 第 53 題： 收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值是指現(xiàn)在的錢 比過去的錢有更高的價值。 ( )A. 正確B. 錯

20、誤參考答案： B答案解析： 第 54 題： 建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入等于其運營費用時 的持續(xù)年數(shù)。 ( )A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析： 第 55 題： 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時 的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。 ( )A. 正確B. 錯誤 參考答案： A答案解析： 第 56 題： 由于房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)房地產(chǎn)的漲價及時地增加開發(fā)量或者根據(jù)房地產(chǎn)的 降價及時地縮減開發(fā)量，都存在著程度不同的困難，因此，房地產(chǎn)供給的價格 彈性是比較小的。 ( )A. 正確B.錯誤參考答案： B答案解析： 第 57 題： 在比較法中，可采用長期趨勢法對可比實例價格進行交易日期修正。 ( )A. 正確B.錯誤參考答案： A答案解析： 第 58 題：A.