房地產(chǎn)文獻(xiàn)doc資料

1、社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求性以及國(guó)家的政策扶持帶動(dòng)了房地產(chǎn)的價(jià)格飛速上漲，投資回報(bào)率高， 投資者的投資熱情高漲， 促使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一些不當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)信息披露誘導(dǎo)投資， 進(jìn)而導(dǎo)致 房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大。信息披露：1. 會(huì)計(jì)信息披露缺乏完整性 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露缺乏完整性具體是從以下幾個(gè)方面表現(xiàn)的:第一，以維護(hù)商業(yè)秘密或者保護(hù)企業(yè)的機(jī)密作為借口， 故意將一些會(huì)給企業(yè)造成不利影響的會(huì)計(jì)信息隱瞞下來(lái)。 比 如大量的涉嫌違反國(guó)家相關(guān)的制度法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)或會(huì)計(jì)行為:第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)做出的財(cái)務(wù)報(bào)告中缺乏企業(yè)同期的完整數(shù)據(jù)以及會(huì)計(jì)信息:第三，企業(yè)對(duì)與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中涉及到的有關(guān)企業(yè)之間的交易信

2、息披露重視程度不夠，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的披露缺乏完整性 ;第四，沒(méi)有充分披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投放去向以及所獲利潤(rùn)二者構(gòu)成的會(huì) 計(jì)信息，從某種角度而言這種行為是對(duì)投資者實(shí)際利益的損害: 第五，沒(méi)有充分體現(xiàn)企業(yè)的償債能力，選擇性的隱瞞了對(duì)外擔(dān)保、負(fù)債、應(yīng)收款項(xiàng)等會(huì)計(jì)信息。2. 會(huì)計(jì)信息披露缺乏實(shí)時(shí)性 房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)久以來(lái)都經(jīng)常延遲對(duì)各種不良會(huì)計(jì)信息的披露， 卻提前披露各種有益于企業(yè) 的會(huì)計(jì)信息， 違背了信息披露制度中有關(guān)定期報(bào)告的規(guī)定。 將已經(jīng)發(fā)生很長(zhǎng)時(shí)間的實(shí)際事項(xiàng) 通過(guò)臨時(shí)報(bào)告會(huì)的形式補(bǔ)充披露相關(guān)會(huì)計(jì)信息，即使部分房地產(chǎn)企業(yè)給投資者表示了歉意， 但這種做法已經(jīng)損害了投資者的基本權(quán)利。 如果房地產(chǎn)上

3、市企業(yè)產(chǎn)生重大變化并可能影響股 價(jià)漲跌的時(shí)候， 企業(yè)應(yīng)該及時(shí)向社會(huì)公布有關(guān)信息， 比如房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的一些收購(gòu)、 兼并、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)二但是在實(shí)際操作中可以發(fā)現(xiàn)， 很多房地產(chǎn)企業(yè)依然沒(méi)有及時(shí)公布和披露相 關(guān)的會(huì)計(jì)信息，違反這項(xiàng)規(guī)定，以此來(lái)保證企業(yè)自身的利獻(xiàn)。3. 會(huì)計(jì)信息披露缺乏真實(shí)性信息披露： （三）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露范圍，提高現(xiàn)金流信息和風(fēng)險(xiǎn)管理信息的披露數(shù)量和質(zhì) 量。 房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中除了日常的披露內(nèi)容之外， 還需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)一步進(jìn)行 披露 :1.在財(cái)務(wù)報(bào)告的現(xiàn)流附注中， 以企業(yè)的每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位， 詳細(xì)披露其在開(kāi)發(fā) 階段的主要現(xiàn)金收支， 例如銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品回收

4、的現(xiàn)金、 購(gòu)買(mǎi)工程物質(zhì)支出的現(xiàn)金等， 這些信 息對(duì)于投資者的決策判斷能夠提供重要線索， 進(jìn)一步作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表與現(xiàn)流表的 補(bǔ)充 ;2.增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的披露。 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高且風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)也較多，企業(yè)有必要在信息披露過(guò)程中， 增加對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、 土地價(jià)格波動(dòng)、 籌資風(fēng)險(xiǎn)等的披露，做到風(fēng)險(xiǎn)明細(xì) 化。這樣既能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)透明度， 也能夠?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理提供有效依 據(jù)。盈余管理： 一方面，適度的盈余管理可以幫助上市公司的經(jīng)營(yíng)管理層有選擇性地向資本市場(chǎng)披露財(cái)務(wù)信 息，給投資者提供有利于其決策的會(huì)計(jì)信息.另一方面， 如果盈余管理過(guò)度的話， 則極有可能會(huì)造成由上市公司所正式披露

5、的會(huì)計(jì)信息的嚴(yán)重失真， 而這將不僅僅是會(huì)干擾到會(huì)計(jì)信息使 用者做出合理的判斷，還會(huì)影響資本在資本市場(chǎng)的配置，從而導(dǎo)致資本配置效率低下。房地產(chǎn)上市公司存在不同程度的盈余管理行為.一般而言，資產(chǎn)減值損失、預(yù)收賬款以及財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)額與房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為存在高度的正相關(guān).預(yù)收賬款對(duì)于盈余管理的影響在于， 房地產(chǎn)上市公司一般采用預(yù)售的方式銷(xiāo)售其產(chǎn)品， 其收入要等到工程全部 完工，并且交付買(mǎi)方并辦妥全部手續(xù)時(shí)， 才能確認(rèn)， 房地產(chǎn)上市公司可以操縱收入確認(rèn)時(shí)間 以操縱公司利潤(rùn) .如拖延辦理交付等手續(xù)， 則收入可能確認(rèn)至下一期， 從而減少當(dāng)期利潤(rùn)， 增 加下一期利潤(rùn) .財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)于盈余管理的影響在于

6、，房地產(chǎn)行為是一個(gè)資本密集型的行業(yè)， 需要的資金往往相當(dāng)大， 需要資本化的借款費(fèi)用也相當(dāng)大， 將應(yīng)當(dāng)資本化的借款費(fèi)用進(jìn)行費(fèi)用化處理，則會(huì)影響房地產(chǎn)上市公司的應(yīng)計(jì)利潤(rùn).同時(shí)， 2006 年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施一段時(shí)間后，對(duì)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的轉(zhuǎn)回進(jìn)行了嚴(yán)格的限制， 這有效遏制了上市公司利用資產(chǎn)減值損失 進(jìn)行盈余管理的行為 .但對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，其還存在著利用資產(chǎn)減值損失進(jìn)行盈余 管理的空間， 例如， 根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定， 在建造合同的預(yù)計(jì)總成本超過(guò)合同總收 入的情況下， 建造企業(yè)可以提取減值損失， 并確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用 .當(dāng)合同全部完工后， 可以用減 值損失準(zhǔn)備沖減合同費(fèi)用.這表明，房地產(chǎn)上市

7、公司是可以利用資產(chǎn)減值損失進(jìn)行利潤(rùn)操縱的，而資產(chǎn)減值損失對(duì)于盈余管理的影響在于， 資產(chǎn)減值損失越大， 房地產(chǎn)上市公司應(yīng)計(jì)利 潤(rùn)越小，反之越大 .因此，本文提出如下幾個(gè)方面的假設(shè):由上述研究可知，我們可以得到如下幾個(gè)方面的結(jié)論 :W 房地產(chǎn)上市公司存在著盈余管理行 為；C2房地產(chǎn)上市公司通常利用財(cái)務(wù)費(fèi)用和預(yù)收賬款等手段操縱公司應(yīng)計(jì)利潤(rùn)；（3）房地產(chǎn)上市公司通常不采用資產(chǎn)減值損失操縱公司應(yīng)計(jì)利潤(rùn) .會(huì)計(jì)信息質(zhì)量：（一）銷(xiāo)售收入確認(rèn)不規(guī)范 我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)提供有四個(gè)具體原則以供企業(yè)選擇， 且要求房地產(chǎn)上市公司應(yīng)在年報(bào)中披露其會(huì)計(jì)原則選取的職業(yè)判斷依據(jù)。然而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù) 中，卻存

8、在上市房地產(chǎn)企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師因企業(yè)收入確認(rèn)存在重大分歧而出現(xiàn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè)出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告的情形。 通常， 雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)均在收入確認(rèn)的關(guān)鍵點(diǎn)， 即 “商品房在所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移” 。由于企業(yè)作出的判斷并小能獲得注 冊(cè)會(huì)計(jì)師的認(rèn)可， 因而出現(xiàn)兩者問(wèn)的矛盾。 由此可見(jiàn)， 部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入會(huì)計(jì)信息 并小滿足會(huì)計(jì)的可靠性這一基本質(zhì)量要求。（二）會(huì)計(jì)信息可比性較差 可比性是我國(guó)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量基本要求之一，其包含兩層含義 :（1）同一企業(yè)提供的小同期問(wèn)會(huì) 計(jì)信息可比 ；（2）小同企業(yè)在相同期問(wèn)會(huì)計(jì)信息可比。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，在項(xiàng)目建設(shè)年度，主要 體現(xiàn)為費(fèi)用化支出，而小能體

9、現(xiàn)收入 ；而在項(xiàng)目竣工并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，又存在大量的預(yù)售款確 認(rèn)為收入。由此導(dǎo)致小同期問(wèn)的企業(yè)收入和費(fèi)用并小能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況， 使得小同企業(yè)問(wèn)及同一企業(yè)小同期問(wèn)的會(huì)計(jì)信息失去了可比性，可能誤導(dǎo)投資者的投資判 斷。（三）風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中， 由于其項(xiàng)目涉及的資金體量大， 且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)， 資金 從投入到回收過(guò)程中面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)， 如宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)、 土地用途和價(jià)值變更風(fēng)險(xiǎn)和施工 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。 但在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中， 我國(guó)相關(guān)的會(huì)計(jì)規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)要求披露的信息規(guī)定 相對(duì)滯后，房地產(chǎn)企業(yè)所披露的會(huì)計(jì)信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)小能滿足投資者對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的需求。 會(huì)計(jì)政策選擇：（

10、3）會(huì)計(jì)政策選擇是納稅籌劃的實(shí)現(xiàn)手段之一 企業(yè)通過(guò)選擇不同的會(huì)計(jì)政策 （企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的可選擇會(huì)計(jì)政策范圍內(nèi) ）對(duì)稅務(wù)的影響 主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方而:一是表現(xiàn)在對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和當(dāng)期損益計(jì)價(jià)方法的選擇，_是表現(xiàn)在對(duì)收入費(fèi)用的確認(rèn)會(huì)計(jì)期間以及會(huì)計(jì)政策變更、 會(huì)計(jì)估計(jì)變更對(duì)當(dāng)期損益的影響無(wú)論從哪 個(gè)方而來(lái)決策，企業(yè)均會(huì)采納是稅負(fù)最低值的會(huì)計(jì)政策。會(huì)計(jì)政策選擇 三、房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)政策選擇偏好現(xiàn)狀及原因分析（一）存貨 房地產(chǎn)上市公司在商品房發(fā)出計(jì)價(jià)方法選擇上的偏好特點(diǎn)是: 第一，占據(jù)主導(dǎo)地位的會(huì)計(jì)選擇是個(gè)別計(jì)價(jià)法，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。房地產(chǎn)從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，到奠基建設(shè)，再到最后的完工成品，

11、這個(gè)過(guò)程中的在產(chǎn)品都是它特有的， 所以說(shuō)， 采用個(gè)別計(jì)價(jià)， 單獨(dú)對(duì)它 們進(jìn)行計(jì)量更加準(zhǔn)確， 更能反映房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。 第二， 大多使用加權(quán)平均法和一次攤銷(xiāo)法進(jìn) 行攤銷(xiāo)， 這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)上市公司在現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)營(yíng)品種有很多， 綜合性高且復(fù)雜， 房地產(chǎn)企 業(yè)更傾向選擇處理簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算方法。（二）壞賬準(zhǔn)備企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期、 不定期的對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行清查， 一般選擇在會(huì)計(jì)期 末，分析各項(xiàng)應(yīng)收款收回的可能性， 做出賬齡分析或根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)余額百分比法預(yù)計(jì)可能發(fā) 生的損失，并進(jìn)行計(jì)提。在進(jìn)行壞賬準(zhǔn)備計(jì)提時(shí)，企業(yè)一般綜合考慮財(cái)務(wù)狀況、規(guī)模大小、 治理結(jié)構(gòu)等重要因素來(lái)最終決定使用哪種計(jì)提的方法以及計(jì)提

12、比例。 在企業(yè)壞賬準(zhǔn)備計(jì)提的 實(shí)務(wù)中， 有以下方法 : 帳齡分析法、 余額百分比法、 帳齡分析、 法個(gè)別認(rèn)定法以及余額百分比 法個(gè)別認(rèn)定法。 大多公司選擇使用賬齡分析法， 以應(yīng)收款項(xiàng)發(fā)生時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)確定壞賬準(zhǔn)備 的計(jì)提比例和預(yù)計(jì)損失，更加符合謹(jǐn)慎性的原則。如果遇到特殊情況的、大額的應(yīng)收款項(xiàng)， 個(gè)別認(rèn)定法是一個(gè)很好的選擇， 但是在實(shí)務(wù)中， 房地產(chǎn)上市公司通常會(huì)選擇使用賬齡分析法 與個(gè)別認(rèn)定法相結(jié)合的方法。（三）收入 收入是影響企業(yè)利潤(rùn)的最直接因素，收入的確認(rèn)和計(jì)量也是會(huì)計(jì)政策選擇的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)一般選擇采用完成合同法和完工百分比法。 完工百分比法是根據(jù)合 同完工進(jìn)度確認(rèn)合同收入

13、和費(fèi)用的方法， 只有當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始和完成不在同一時(shí)點(diǎn)， 而且跨年度 時(shí)采用該方法， 運(yùn)用這種方法體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求。 完成合同法即在房屋和工程竣工驗(yàn) 收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)， 并已將代建的房屋和工程賬款結(jié)算帳單提交委托單位， 相應(yīng)的應(yīng)收 工程結(jié)算款能夠收回， 相關(guān)收入和成本能可靠計(jì)量時(shí)， 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 與完成合同法相比 較，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)完工百分比確認(rèn)房地產(chǎn)建造過(guò)程中跨越的各個(gè)會(huì)計(jì)期間的收入， 有 效的避開(kāi)了推遲登記收入帶來(lái)的不足， 更符合管理層的需要。 因此， 完工百分比法成為房地 產(chǎn)上市公司確認(rèn)收入的首選。信息披露指引房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家調(diào)控政策及金融環(huán)境影響較大， 地域性特征明顯， 會(huì)

14、計(jì)政策也存在顯著的 行業(yè)特色。 基于此， 一方面，房地產(chǎn)指引要求公司充分披露與行業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金 融稅收政策， 以及公司主要業(yè)務(wù)所在城市的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r， 公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、 市場(chǎng)地位以及 未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略、 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等， 并鼓勵(lì)公司每月披露反映房地產(chǎn)行業(yè)特征的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。 另一方 面，房地產(chǎn)指引要求公司充分披露與房地產(chǎn)行業(yè)特征相關(guān)的收入確認(rèn)、 存貨、 投資性房地產(chǎn) 等具體會(huì)計(jì)政策。 在強(qiáng)化信息披露義務(wù)的同時(shí)， 深交所結(jié)合行業(yè)監(jiān)管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 放管結(jié) 合、寬嚴(yán)相濟(jì)， 對(duì)行業(yè)公司規(guī)則適用性進(jìn)行了調(diào)整， 在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下充分釋放市場(chǎng)主體 活力。 例如，根據(jù)房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)， 放寬上市公司對(duì)控股子

15、公司提供擔(dān)保的披露和審 議要求， 在滿足特定情形的前提下， 上市公司對(duì)控股子公司提供擔(dān)保， 可以擔(dān)保額度的形式 提交股東大會(huì)審議， 在后續(xù)執(zhí)行中可在擔(dān)?？傤~度的范圍內(nèi)對(duì)不同擔(dān)保對(duì)象之間的擔(dān)保金額 進(jìn)行調(diào)劑， 提高了上市公司經(jīng)營(yíng)效率。此外， 細(xì)化了房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度以 及融資情況的信息披露要求，充分體現(xiàn)行業(yè)特性。盈余管理動(dòng)機(jī)從房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)背景和融資結(jié)構(gòu)來(lái)看， 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)周期長(zhǎng)且需要前期 大量資金的投入， 而上市公司最常見(jiàn)的融資方式就是債務(wù)融資， 房地產(chǎn)公司普遍具有較高的 資產(chǎn)負(fù)債率。隨著企業(yè)債務(wù)比重的增大， 一方面， 與那些貸款金額較少的企業(yè)相比較， 債權(quán) 人會(huì)更

16、加重視這部分貸款的可收回性。 另一方面， 企業(yè)大額貸款經(jīng)營(yíng)順利的經(jīng)營(yíng)結(jié)果是企業(yè) 用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)為公司獲得了更多的利潤(rùn)， 但與利益相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也大， 最壞的結(jié)果是債權(quán)人 的借款無(wú)法償還， 那么這就會(huì)向債權(quán)人傳達(dá)了一種隱含的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)， 債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)就會(huì) 增強(qiáng)， 進(jìn)而對(duì)負(fù)債較大的企業(yè)投放更多的精力。 債權(quán)人為了保護(hù)自身利益， 不承擔(dān)較高的違 約風(fēng)險(xiǎn)， 就會(huì)在債務(wù)契約的限制性條款中實(shí)行更加嚴(yán)格的規(guī)定對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行約束， 例如債 權(quán)人會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力指標(biāo)規(guī)定范圍， 限制對(duì)固定資產(chǎn)租賃的規(guī)模等來(lái)降低契約風(fēng)險(xiǎn)。 因 此，隨著債務(wù)雙方簽訂的債務(wù)契約金額增大那么為了滿足契約中對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求并且緩和 與債權(quán)

17、人之間的利益沖突，企業(yè)股東和管理層會(huì)提高公司的會(huì)計(jì)信息的穩(wěn)健性以避免違約。 盈余管理4. 2 房地產(chǎn)公司的真實(shí)盈余管理4. 2. 1 生產(chǎn)銷(xiāo)售手段房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國(guó)家在土地政策、 稅收政策、 金融政策等方面不斷強(qiáng)化的調(diào)控， 形 成了巨大的政治成本。 房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此被濃厚的觀望氣氛所籠罩， 資本市場(chǎng)融資受到嚴(yán)格 的限制， 房企面臨著巨大的資金壓力， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形成重大不利影響。 為了迎合政府 與公眾意愿， 降低所受到的關(guān)注度， 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)為了防止業(yè)績(jī)的大起大落， 采取生產(chǎn)和銷(xiāo) 售手段平滑盈余。大部分資本雄厚、 規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)在盈余過(guò)高時(shí)會(huì)進(jìn)行大量囤地， 增加住宅存量來(lái) 沖淡短期收

18、益。 為了平滑盈余， 大量房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用 “捂盤(pán)惜售” 的手段， 主要有三種 :已 經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，卻故意推遲辦理預(yù)售許可證的時(shí)間;同一期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)分成幾批辦理預(yù)售許可證， 分幾批推盤(pán) ; 拿到了預(yù)售許可證， 卻推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間， 不在規(guī)定的巧天之內(nèi)開(kāi)盤(pán)。 當(dāng)年 效益比較好， 預(yù)期下年受政策影響業(yè)績(jī)會(huì)下滑， 房企往往會(huì)選擇在年底開(kāi)盤(pán)時(shí)囤積房源， 以 期后期開(kāi)盤(pán)漲價(jià)銷(xiāo)售。4. 2. 2 利用新準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)政策可選擇性2007 年在我國(guó)上市公司全面實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)，一般情 況下應(yīng)當(dāng)采用成本模式， 滿足如公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量、 存在活躍的交易市場(chǎng)等特定條件時(shí)， 也可以采用公

19、允價(jià)值模式。由于是規(guī)定“也可以” ，這就使得投資性房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè) 進(jìn)行盈余管理的手段。 一方面， 我國(guó)資本市場(chǎng)不夠健全， 確定公允價(jià)值的活躍市場(chǎng)易受非市 場(chǎng)化因素干擾， 有待完善， 從而造成評(píng)估公允價(jià)值的相關(guān)數(shù)據(jù)難以取得而存在大量的人為判 斷，這就使得管理人員存在通過(guò)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)操控利潤(rùn)的空間;另一方面，投資性房地產(chǎn)類(lèi)型轉(zhuǎn)換的證據(jù)不充分，準(zhǔn)則規(guī)定公司有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變 時(shí)，可以進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)換， 但是僅關(guān)注上市公司年報(bào)， 并不能看出上市公司是否是在具備了準(zhǔn) 則強(qiáng)調(diào)的確鑿證據(jù)的條件下進(jìn)行的房地產(chǎn)類(lèi)型轉(zhuǎn)換。 短期拋售投資性房地產(chǎn)， 可為房地產(chǎn)企 業(yè)管理層通過(guò)真實(shí)活動(dòng)操

20、控盈余誤導(dǎo)利益相關(guān)者提供便利。 由于投資性房地產(chǎn)持有期間公允 價(jià)值變動(dòng)計(jì)入資本公積， 在盈余過(guò)低的時(shí)候通過(guò)賣(mài)出價(jià)值上升的投資性房地產(chǎn)而繼續(xù)持有價(jià) 值下降的， 這樣一方面通過(guò)價(jià)值增值轉(zhuǎn)入當(dāng)期利得， 另一方面通過(guò)隱藏價(jià)值下跌的損失使得 當(dāng)期盈余被調(diào)高 ;反之，則會(huì)調(diào)低當(dāng)期盈余水平。4. 2. 3 其他方式 房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)對(duì)以現(xiàn)金方式和土地使用權(quán)出讓方式收購(gòu)股權(quán)進(jìn)行權(quán)衡， 以此來(lái)進(jìn)行合理 避稅。大部分房企也會(huì)通過(guò)關(guān)聯(lián)方交易采用內(nèi)部協(xié)議價(jià)格達(dá)成交易事項(xiàng)，集團(tuán)公司往往會(huì)以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格向上市公司提供產(chǎn)成品、 原材料以及勞務(wù)服務(wù)， 然后又以比市場(chǎng)價(jià)低的價(jià) 格購(gòu)買(mǎi)甚至是包銷(xiāo)上市公司的產(chǎn)品或者半成品， 即

21、通過(guò)低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出的方式實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公 司與上市公司之間的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，從而使上市公司呈現(xiàn)業(yè)績(jī)較低的表象。盈余管理：2. 1 房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理的動(dòng)因迎合證券市場(chǎng)制度動(dòng)因由于我國(guó)企業(yè)眾多、 資本市場(chǎng)容量有限， 一個(gè)企業(yè)能否上市受到諸多因素的限制， 如限 制上市數(shù)量、 限制最低盈余要求等。 管理層經(jīng)常利用盈余管理來(lái)影響短期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 達(dá)到監(jiān) 管機(jī)構(gòu)的最低盈余要求，從而獲得上市、增發(fā)、配股、發(fā)行公司債券等資格，避免ST暫停 甚至終止上市的命運(yùn)。2. 1.2 缺失外部監(jiān)管動(dòng)因由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)上市公司信息披露監(jiān)管的有效性表現(xiàn)嚴(yán)重不足， 使得部分企業(yè)可 以依靠政府行政權(quán)力進(jìn)人資本市場(chǎng)， 導(dǎo)致市場(chǎng)配

22、置功能失效。 而我國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師又缺乏獨(dú)立 性，專(zhuān)業(yè)技能良善不齊， 缺乏專(zhuān)門(mén)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)工作進(jìn)行獨(dú)立監(jiān)管的機(jī)構(gòu)， 導(dǎo)致部分注 冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)意見(jiàn)缺乏公允，為企業(yè)的盈余管理行為提供了可能。減少所得稅費(fèi)用動(dòng)因我國(guó)稅收優(yōu)惠政策多且企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法制度不統(tǒng)一。 一般以會(huì)計(jì)利潤(rùn)作為企業(yè)所得 稅的征收基礎(chǔ)， 并按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。 盡管稅務(wù)部門(mén)計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅額 是依照稅務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定的做法縮小了企業(yè)進(jìn)行盈余管理的彈性空間， 但由于不同會(huì)計(jì)方法的運(yùn) 用對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)以及稅金會(huì)產(chǎn)生不同的影響， 例如對(duì)存貨發(fā)出成本計(jì)價(jià)方法的選擇、 固定 資產(chǎn)折舊方法的選擇等一些具有選擇性會(huì)計(jì)政策的存

23、在， 使得一些企業(yè)仍有機(jī)可乘。 如某房 地產(chǎn)上市公司通過(guò)變更房產(chǎn)的折舊年限，在五年間將資產(chǎn)凈值扣除必要?dú)堉岛笕空叟f完 畢，這一會(huì)計(jì)估計(jì)的變更減少本年度合并報(bào)表凈利潤(rùn) 910.94 萬(wàn)元。2. 1.4利用政策法規(guī)漏洞動(dòng)因我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)在虛假信息認(rèn)定上， 一方面過(guò)于原則化、 抽象化， 相關(guān)法律責(zé)任不明 確、缺乏有效的證券民事賠償機(jī)制、懲處力度不夠;另一方面，權(quán)責(zé)發(fā)生制在會(huì)計(jì)確認(rèn)過(guò)程中引人主觀性， 產(chǎn)生了大量的應(yīng)計(jì)項(xiàng)口， 致使會(huì)計(jì)利潤(rùn)包括現(xiàn)金和應(yīng)計(jì)項(xiàng)口兩個(gè)部分。 重要 性原則雖然允許企業(yè)對(duì)不重要的項(xiàng)口可以例外靈活處理，但對(duì)于如何區(qū)分重要和非重要項(xiàng) 口，在質(zhì)和量的方面都未做出具體規(guī)定， 往往依賴于

24、會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。 導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員主 觀確認(rèn)發(fā)生時(shí)間和金額的機(jī)會(huì)增多， 為管理當(dāng)局進(jìn)行盈余管理提供了空間， 從而影響企業(yè)財(cái) 務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果的公允表達(dá)。 如某房地產(chǎn)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)改用公允價(jià)值計(jì)量模式 后，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的金額為 3 169. 13 萬(wàn)元， 占利潤(rùn)總額的21.3% o期末所有者權(quán)益增加，利潤(rùn)大幅度提高，顯著改善了公司業(yè)績(jī)。平滑會(huì)計(jì)利潤(rùn)動(dòng)因由于國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)融資難等因素的影響， 企業(yè)資金短缺的狀況普遍存在。 房地產(chǎn) 上市公司為了通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取信貸資金而傾向于呈報(bào)逐年增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，向投資者傳遞公司正常發(fā)展的信息， 以增強(qiáng)投資

25、者信心， 維護(hù)其在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中和資本市場(chǎng)上良 好形象。 科口的結(jié)轉(zhuǎn)手段、 更具波動(dòng)性的存貨價(jià)值等， 為房地產(chǎn)上市公司從事盈余管理提供 了更多便利。2. 2. 1 通過(guò)收入進(jìn)行盈余管理( 1)房地產(chǎn)上市公司在預(yù)售制度下，預(yù)售獲取的價(jià)款具有暫收、預(yù)收性質(zhì)，應(yīng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后確認(rèn)銷(xiāo)售收人。 而房地產(chǎn)上市公司為達(dá)到操縱盈余的口的， 經(jīng) 常以商品房未辦理竣工決算為由將預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬。代建銷(xiāo)售通常按照當(dāng)期的完工程度將預(yù)收款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收人，不同完工百分比的計(jì)算方法會(huì)導(dǎo)致計(jì)算得出的完工百分比存在差異， 間接地影響當(dāng)期確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收人的數(shù)值。 一些人 為的調(diào)節(jié)還會(huì)導(dǎo)致同一種計(jì)算方法計(jì)算出不同的結(jié)果。 因而房地產(chǎn)上市公司可能會(huì)選擇有利 于調(diào)節(jié)本期利潤(rùn)的方法來(lái)計(jì)算完工百分比， 如減少當(dāng)期的銷(xiāo)售收人， 進(jìn)而減少當(dāng)期繳納的稅 款。(2)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)的合資開(kāi)發(fā)、 代售商品房出租等業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家制度制約， 具有很 強(qiáng)的隱蔽性， 是房地產(chǎn)上市公司小金庫(kù)的主要來(lái)源。 在合資開(kāi)發(fā)中， 房地產(chǎn)上市公司經(jīng)常按 投資比例分配的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬外存儲(chǔ)， 不人賬。 將委托代建業(yè)務(wù)中的代建工程進(jìn)行資金體外循 環(huán)，收人不人賬或不結(jié)算損益， 只做往來(lái)核算。 將待售商品房出租業(yè)務(wù)中收取的租金賬外另 存，不人賬等。( 3) 在待售期間開(kāi)發(fā)的商品房可用于出租，出租房對(duì)外銷(xiāo)售前又會(huì)發(fā)生相關(guān)裝