淺論對房地產(chǎn)中介市場的管理(共8頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上淺論對房地產(chǎn)中介市場的管理 摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，雖然我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)漸成規(guī)模，但是整個行業(yè)仍然處在一種無序的、缺乏規(guī)則的狀態(tài)。因此，加強對房地產(chǎn)中介的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)中介更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場潤滑劑的作用，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保障。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；政府管理；行業(yè)自律管理 中圖分類號：F293.355 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）13-0274-02 對房地產(chǎn)中介的管理，是房地產(chǎn)行政主管部門和其他有關(guān)組織代表國家、政府和行業(yè)自身，為滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，運用行政、經(jīng)濟、法

2、律、教育等手段，對進入房地產(chǎn)中介市場的組織和個人進行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、控制。對房地產(chǎn)中介的管理包括政府管理和行業(yè)自律管理。過去，我國對房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理主要是以政府主管部門為主，管理手段以行政手段為主。隨著社會主義市場經(jīng)濟的日漸成熟，房地產(chǎn)中介管理應(yīng)逐步定向政府主管部門和行業(yè)協(xié)會共同管理，以法律手段為主，伴以行政手段、經(jīng)濟手段的綜合管理模式。 一、房地產(chǎn)中介的政府管理 政府的管理主要是對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其工作人員的行為進行規(guī)范和約束，主要包括對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的資格和行為的管理，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)和行為的管理，以及全行業(yè)的綜合管理等。 （一）加強房地產(chǎn)中介政府管理的必要性 政府作為社會經(jīng)

3、濟的宏觀管理者，有理由對國民經(jīng)濟各項產(chǎn)業(yè)，以及各經(jīng)濟組織進行管理，尤其是對以服務(wù)為核心的房地產(chǎn)中介業(yè)，政府管理更具有必要性。 首先，加強對房地產(chǎn)中介政府管理是維護關(guān)系人權(quán)益的需要。房地產(chǎn)中介政府管理一方面可以通過約束中介專業(yè)人員的行為，促使其合法經(jīng)營，依法中介，以保證房地產(chǎn)各關(guān)系人在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的權(quán)益不受損失。另一方面房地產(chǎn)中介政府管理可以保護房地產(chǎn)中介人員的權(quán)益或合法收入。 其次，加強對房地產(chǎn)中介的管理是規(guī)范行業(yè)行為的需要。房地產(chǎn)中介政府管理的目標是要規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，培育公平、公開的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個對專業(yè)技術(shù)水平要求較高的行業(yè)，如果對從業(yè)的個人和組織沒有政府的

4、統(tǒng)一管理，則容易造成該行業(yè)運作的混亂，不利于行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。此外，房地產(chǎn)中介機構(gòu)對其行業(yè)協(xié)會的較強依賴性，信譽水平特別重要等，所有這些都需要政府予以特別的管理。 再次，加強對房地產(chǎn)中介的管理是完善房地產(chǎn)市場和保證社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)中介業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，規(guī)范的房地產(chǎn)中介能提高房地產(chǎn)市場的效率，為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展營建一個良好秩序或外部環(huán)境，以保證社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)中介政府管理的方法 按照管理手段角度的不同，我們將房地產(chǎn)中介的政府管理分為行政手段管理、經(jīng)濟手段管理、技術(shù)手段管理。 1.行政手段管理，主要是房地產(chǎn)管理部門、土地及工商行政等管理部門，對房地

5、產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員的資質(zhì)認可、注冊登記等方面所做的行政管理。行政管理主要包括四個方面，一是利用有關(guān)資格證書對房地產(chǎn)中介人員、機構(gòu)、行為等予以認可，主要是對房產(chǎn)估價事務(wù)所、房產(chǎn)經(jīng)紀公司的資質(zhì)以及房產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書等進行的準入、核準等管理工作。二是對房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行注冊登記，將有關(guān)人員和機構(gòu)納人統(tǒng)一的日常管理，注冊登記的文件也是房地產(chǎn)中介人員以合法身份開展正常業(yè)務(wù)的法律憑證。三是行政許可管理，即對符合準入條件的中介機構(gòu)和從業(yè)人員頒發(fā)許可證或執(zhí)照，對中介機構(gòu)和人員的業(yè)務(wù)開展予以許可，并就其活動內(nèi)容和業(yè)務(wù)范圍予以限定。四是行政處罰及行政裁決管理，對于違反規(guī)定的房地產(chǎn)中介人員和機構(gòu)可以進行吊銷資

6、格證書、營業(yè)執(zhí)照等處罰，對于涉及委托人和房地產(chǎn)中介機構(gòu)的矛盾糾紛，中介主管部門也可以進行行政裁決。 2.經(jīng)濟手段管理，政府對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員的經(jīng)濟管理，主要是獎懲管理。對那些能夠合法經(jīng)營且對房地產(chǎn)市場貢獻較大的中介給予一定的精神和物質(zhì)獎勵，并適時通過稅收優(yōu)惠政策、價格保護政策等，給中介機構(gòu)予以鼓勵和支持。對一些違規(guī)經(jīng)營、違法收受財物、謀取不正當利益以及違反行業(yè)禁止的房地產(chǎn)中介及從業(yè)人員，在吊銷資格證書、營業(yè)執(zhí)照的同時，要給予罰款、沒收違法收入等經(jīng)濟性的行政處罰措施。 3.技術(shù)手段管理，政府對房地產(chǎn)中介的技術(shù)管理主要體現(xiàn)在三個方面，一是制定具體的行業(yè)技術(shù)規(guī)程；二是公布諸如城市基準地價、房

7、產(chǎn)價格走向、房產(chǎn)銷售狀況、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等等一些具有較大信息量的數(shù)據(jù)及參數(shù)；三是政府組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和相關(guān)項目研究等。通過技術(shù)管理，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機構(gòu)堅持正確的發(fā)展方向，調(diào)動其發(fā)展動力。 二、房地產(chǎn)中介的行業(yè)自律管理 行業(yè)自律管理由房地產(chǎn)中介同行業(yè)組織內(nèi)部對行業(yè)自身的管理，是為了規(guī)范行業(yè)行為，協(xié)調(diào)同行利益關(guān)系，維護行業(yè)間的公平競爭和正當利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展，行業(yè)自律和政府管理一道成為房地產(chǎn)中介市場管理的主要手段。政府雖然是社會經(jīng)濟的管理者，但由于專業(yè)和技術(shù)知識的限制，政府對行業(yè)的管理不可能面面俱到、細致入微，行業(yè)自律管理便顯得尤為重要。減少政府過多干預(yù)，注重行業(yè)自律管理成為目前經(jīng)濟社

8、會發(fā)展的大趨勢，房地產(chǎn)中介市場也不例外。 （一）設(shè)立房地產(chǎn)中介同行業(yè)組織的必要性 1.彌補政府單純行政管理職能的缺憾。市場經(jīng)濟的發(fā)展進一步削弱了政府對具體經(jīng)濟事務(wù)的干預(yù)，在一個有效的市場經(jīng)濟體制中，政府的作用是有限的，政府不是法力無邊的“萬能人”，政府在對房地產(chǎn)市場進行管理時，哪些該管，哪些該放，政府往往難以把握一個合適的“度”。政府剛性的行政管理手段有時并不能起到很好的社會管理效果，因為有些行業(yè)之間的規(guī)則、技術(shù)等并不適合政府直接管理，這時政府就應(yīng)當借助一個適當?shù)摹爸帧眮韰f(xié)助其管理各項經(jīng)濟活動。在房地產(chǎn)中介市場領(lǐng)域，政府的主要任務(wù)是做好其宏觀調(diào)控的職能，管好其應(yīng)該管的事，對政府難以管理或不能

9、管理的具體事宜可由房地產(chǎn)中介業(yè)組織協(xié)助管理。 2.促進房地產(chǎn)信息資源的有效利用。房地產(chǎn)信息是在房地產(chǎn)交易服務(wù)過程中所形成的各種信息資料，包括房源信息、客源信息和房地產(chǎn)價格信息。房地產(chǎn)信息是房地產(chǎn)中介的重要資源，是房地產(chǎn)中介得以生存的基石，也是房地產(chǎn)中介機構(gòu)實力的重要標志。在當今信息化時代，如何開發(fā)和利用好信息資源，是提高房地產(chǎn)市場運作效率，促進房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。但就目前房地產(chǎn)中介并沒有實行信息資源的共享，他們往往為了自身的經(jīng)濟效益而各自為戰(zhàn)，這種“信息壁壘”一方面會增加他們獲取信息的成本，另一方面也不利于同行業(yè)之間的良性競爭。合作是為了更好地競爭，在競爭中合作，在合作中競爭，這是

10、市場主體利于不敗之地的法寶，房地產(chǎn)中介同業(yè)組織可以將各個房地產(chǎn)中介有機聯(lián)系起來，使他們能夠?qū)⒆约赫莆盏姆康禺a(chǎn)信息互通有無，使他們真正能夠做到在合作與競爭中求發(fā)展，促進房地產(chǎn)信息資源的有效利用，降低社會成本。 3.提高中介人員素質(zhì)、規(guī)范房地產(chǎn)中介活動。一方面，房地產(chǎn)中介同業(yè)組織可以通過“行規(guī)”和“行約”對房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員的行為進行嚴格約束，提高他們的道德素質(zhì)，通過培訓(xùn)、考核等形式，提高他們的專業(yè)素質(zhì)。另一方面，房地產(chǎn)中介同業(yè)組織也可以通過“行規(guī)”和“行約”，來規(guī)范和約束中介個體的行為，目前我國的房地產(chǎn)中介機構(gòu)主要有個人獨資、合伙和公司制企業(yè)，由于其組織形式和管理方式不同，服務(wù)質(zhì)量也參差不齊，收

11、費標準、技術(shù)標準、技術(shù)參數(shù)難以統(tǒng)一，通過房地產(chǎn)中介同業(yè)組織可以將上述項目進行統(tǒng)一，制定統(tǒng)一的行業(yè)標準，保證房地產(chǎn)中介行業(yè)在一個有序的軌道上運行。 （二）我國房產(chǎn)中介行業(yè)自律管理的方法 由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還比較低，產(chǎn)業(yè)素質(zhì)還比較差，房地產(chǎn)中介自律性組織尚處于不斷建立和完善階段。就目前來說，我國房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學(xué)會、土地估價師學(xué)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。這些協(xié)會通過制定章程，規(guī)定協(xié)會的業(yè)務(wù)范圍和主要任務(wù)，來實施對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員的自律管理。 1.房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的管理。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)單位自愿組成的、自我服務(wù)的社會團體，是不以盈利為目的

12、的自律性組織，它不是房地產(chǎn)業(yè)的行政管理機構(gòu)，本身沒有政府行政權(quán)力，日常工作主要是協(xié)助房地產(chǎn)主管部門從事各種房地產(chǎn)管理、服務(wù)工作，主要是為政府和房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會是政府房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)之間的橋梁和紐帶，也是政府房地產(chǎn)主管部門得力的助手和參謀。 2.房地產(chǎn)估價師學(xué)會的管理。房地產(chǎn)估價師學(xué)會是由獲國家建設(shè)部和國家人事部頒發(fā)的“房地產(chǎn)估價師學(xué)會資格證書”的個人會員和團體會員組成的學(xué)術(shù)團體。房地產(chǎn)估價師學(xué)會接受各級政府及其主管部門的管理，其主要的任務(wù)是協(xié)助政府從事行業(yè)自律管理，通過制定行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，保障行業(yè)公平競爭，提高房地產(chǎn)估價服務(wù)的質(zhì)量和水平，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 3.土地估價師學(xué)會的管理。土地估價師協(xié)會是由具有土地估價資格，從事土地估價工作的組織和個人自愿結(jié)成，屬于非營利性社會團體法人。土地估價師學(xué)會的主要任務(wù)是協(xié)助政府主管部門制訂土地估價政策和行業(yè)標準，承擔土地評估機構(gòu)和人員資質(zhì)認定，受理土地估價業(yè)務(wù)活動中發(fā)生糾紛的調(diào)解和裁定等。 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會，或稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律性組織，依法對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)及從業(yè)人員的經(jīng)紀活動實行自律管理。其職能主要