兆隆金盾國(guó)際A區(qū)商業(yè)定價(jià)方案ppt課件

1、兆隆金盾國(guó)際A區(qū)商業(yè)定價(jià)方案兆隆金盾國(guó)際工程組2021年1月12日:一、市場(chǎng)解讀二、價(jià)錢研判:Part1 商丘市商業(yè)市場(chǎng)分析:工程周邊商業(yè)市場(chǎng)總體概略平原路長(zhǎng)征路凱旋路民主路文化路南京路北海路神火大道華馳繽紛廣場(chǎng)帝和溫莎廣場(chǎng)神火大道沿街商業(yè)凱旋路沿街商業(yè)長(zhǎng)江路歸德路長(zhǎng)江路商業(yè)歸德路沿街商業(yè)大商新瑪特巴比倫藍(lán)鉆尚書苑碧曉家園米蘭花園商業(yè)步行街租金情況主要路段租金新城國(guó)際2.1-2.5元/天神火大道南京路-珠江路1.6-2元/天歸德路長(zhǎng)江路-香君路1.85-2元/天工程周邊商業(yè)整體籠統(tǒng)較差，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)比較單一，多數(shù)商鋪為民改商，很難提升商業(yè)籠統(tǒng)，新建小區(qū)目前的空置率較高。:工程周邊競(jìng)品市場(chǎng)情況項(xiàng)目名

2、稱物業(yè)形態(tài)銷售方式租金商業(yè)均價(jià)（元/） 住宅均價(jià)（元/）價(jià)格系數(shù)米蘭花園一拖二自然銷售13000元4400元1:3巴比倫藍(lán)鉆一拖二自然銷售13800元5300元1:2.6尚書苑一拖二自然銷售12500元4350元1:2.8帝和溫莎廣場(chǎng)一拖二自然銷售2.8-3元/天20000元5500元1：3.6在售商業(yè)均為住宅底商，銷售均價(jià)在12000-20000元/，銷售均價(jià)整體相差不大，競(jìng)品中商鋪均為現(xiàn)鋪銷售。住宅與商業(yè)的平均價(jià)差關(guān)系為1:3.1。:商場(chǎng)租金情況樓層京港百貨大商新瑪特丹尼斯層差關(guān)系5F1元/月0.3-0.354F1.2元/月0.38-0.43F1元/月1.4-1.6元/1.7元/月0.48

3、-0.522F1.4-1.6元/月1.8-2.3元/月2-3元/月0.6-0.681F2.5-3元/天3.5-4元/月3.8-4.2元/月1.1-12-1F一拖二租金2.1-2.3元/天2.8-3.5元/月3-3.6元/天1根據(jù)目前營(yíng)業(yè)商場(chǎng)租金推導(dǎo)層差價(jià)錢關(guān)系為1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商鋪價(jià)錢基數(shù)為1。:工程周邊商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)1.工程周邊在售商業(yè)均價(jià)在12000元-20000元/；2.周邊商業(yè)租金程度在1.6-2.5元/天；3.住宅均價(jià)在4300-5500元/；4.業(yè)態(tài)檔次：工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，多為餐飲、煙酒和副食品銷售。周邊新建工程商業(yè)租金高但空置率較多；

4、:Part2 本案商業(yè)價(jià)錢研判:整體定價(jià)戰(zhàn)略定價(jià)原那么l根據(jù)一：選取工程周邊同類或類似商鋪?zhàn)饨饛?fù)原l根據(jù)二：確定選取對(duì)比工程周邊商鋪銷售均價(jià)l根據(jù)三：根據(jù)工程住宅售價(jià)，得到本工程預(yù)測(cè)參考價(jià)錢市場(chǎng)比較法租金復(fù)原法住宅反推法:價(jià)錢制定常規(guī)推導(dǎo)僅思索周邊住宅價(jià)錢市場(chǎng)比較僅思索周邊商鋪價(jià)錢租金復(fù)原僅思索工程租賃價(jià)錢:價(jià)錢推導(dǎo)住宅推導(dǎo)法4900元/一拖二17150元/周邊住宅均價(jià)商鋪價(jià)錢為住宅的3.5倍一層18865元/二層11147元/樓層價(jià)錢系數(shù)1.15：0.65：0.5三層8575元/:價(jià)錢推導(dǎo)市場(chǎng)比較法16250元/周邊一拖二商鋪均價(jià)一層18687元/二層12146元/根據(jù)樓層價(jià)錢系數(shù)1.15：

5、0.65：0.5推導(dǎo)三層8125元/一拖二15572元/根據(jù)樓層價(jià)錢系數(shù)1：1.15推導(dǎo):價(jià)錢推導(dǎo)租金復(fù)原法2元/天一拖二9125元/周邊一拖二商鋪?zhàn)饨鹨粚?0493元/二層5931元/三層4562元/按投資報(bào)答率年8%計(jì)算：即2*365/0.08根據(jù)樓層價(jià)錢系數(shù)1.15：0.65：0.5推導(dǎo):價(jià)錢制定一層16015元/二層10630元/三層7087元/一拖二49元/三種價(jià)錢推導(dǎo)的平均數(shù)一層19218元/二層11055元/三層8502元/一拖二16738元/賣場(chǎng)效應(yīng)提升20%:案例自創(chuàng)金水萬達(dá)工程概略金水商圈的未來典范開發(fā)商鄭州金水萬達(dá)投資有限公司 代理公司鄭州金水萬達(dá)投資有限公司 項(xiàng)目位置金

6、水區(qū)花園路和農(nóng)科路交匯處向西200米項(xiàng)目規(guī)模/指標(biāo)總占地83.5畝，建筑面積36萬，容積率3.54，綠化率13% 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目由11棟高層、小高層組成，集酒店，寫字樓，商業(yè)，soho，住宅于一體。一批推出房源為科源路、科新路、科明路沿街外鋪全面推出，共90套一拖二商鋪，內(nèi)街一二層商鋪分開銷售，其中1#、2#底商未推出，共262套房源；二批推出房源為本次推出公寓產(chǎn)品共216套；三批推出剩余商鋪；四棟豪宅推出時(shí)間待定.項(xiàng)目近況寫字樓開盤熱銷建筑風(fēng)格歐式物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司鄭州分公司車位機(jī)械停車位1515，地下停車位900項(xiàng)目賣點(diǎn)城市中心地產(chǎn)，知名品牌，綜合體，精裝修交房時(shí)間2016年底N:位置戶型均價(jià)（萬元）整體均價(jià)（萬元）價(jià)格關(guān)系科明路一拖二3.750.74科源路一拖二4.80.96科新路一拖二51商業(yè)街內(nèi)街純一層61.2南北向內(nèi)街純一層5.061.01金水萬達(dá)新天地內(nèi)街與外街價(jià)錢關(guān)系比是1:0.84