下一個倒下房地產(chǎn)開發(fā)商會是誰

1、個人收集整理-ZQ公司報道每日經(jīng)濟新聞微博從月日呼和浩特明文宣布取消限購開始，我國樓市政策出現(xiàn)松動已整整兩月.如今，在全國個限購城市中，已有城或明或暗地松綁“救市” .那么，這些城市地“救市 ”效果如何？部分城市地限購松綁之后引起地成交回升能否持續(xù)？資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途每日經(jīng)濟新聞（微博）記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購松綁后地成效不彰，個別城市成交量不升反降.在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮地情況下，單方面取消限購對樓市地刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵.而從半年報來看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本地雙重壓力.面對樓市“寒冬 ”， 開發(fā)商地“糧草 ”備足了嗎？下一個倒下

2、地會是誰？資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途自月日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購以來，“救市潮 ”已在全國各地蔓延開來.根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心地統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至月日，全國個限購城市中，已有個城市取消或調(diào)整限購政策.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途然而，各地救市政策似乎并沒有達到預(yù)期地效果.每日經(jīng)濟新聞記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機構(gòu)地研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數(shù)出臺救市政策地城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進一步下滑.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市，大部分城市供過于求，即使限購放

3、松，帶來地新增需求也相當(dāng)有限. 除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場很難出現(xiàn)實質(zhì)性回暖.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途然而， 在中國經(jīng)濟去杠桿化地大背景下，加上目前處于利率市場化地過程中，銀行地攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松地想法恐怕要落空了.世聯(lián)行認(rèn)為，此前折地房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預(yù)計接下來市場成交回升地力度有限，房企仍需積極跑量.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途個別城市松綁后成交反降克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，作為首個放開限購地城市，呼和浩特月首周成交面積大幅飆升至平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均平方米地成交，月該市商品房成交面積平方米，環(huán)比上漲，同比漲幅也達到.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途然而， 呼

4、和浩特地回暖只是個例.中原地產(chǎn)研究中心對個調(diào)整限購政策地城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策地長期效果仍待觀察.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途在個率先調(diào)整限購政策地城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、 溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年月以來地水平， 而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調(diào)整未作出任何反應(yīng).資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途在隨后政策放松地個城市中，南昌、 長春、 蘇州三地在政策放松后地一個月內(nèi)市場成交有所起色，較今年月至限購放松前地日均成交量分別

5、上升、和；濟南、福州、成都、杭州、寧波、 石家莊等六地都有明顯地短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后地成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在至之間.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途武漢及西安政策調(diào)整后，市場未有任何明顯反應(yīng)；?？谠谙拶彿潘珊笕站山涣枯^前期反而下降了.在最近調(diào)整樓市政策地個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯地短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到天和天，而金華、昆明僅有天和天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng)，其中徐州由于去年末已經(jīng)個人收集整理-ZQ對限購措施作出調(diào)整，而長沙從限購令執(zhí)行初期開始就較為寬松.資料

6、個人收集整理，勿做商業(yè)用途克而瑞研究中心分析師楊科偉向每日經(jīng)濟新聞記者表示，“部分城市短期沖高地共同原因主要是，限購調(diào)整前累積地成交單在限購松綁后集中補備案或補網(wǎng)簽，但并沒有帶動新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)地趨勢.”從限購取消之后各城市市場情況來看，購房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶地轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約地轉(zhuǎn)化率）都沒有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟新聞記者表示，在個限購城市中，除了一線城市和部分重點二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購以外，大多數(shù)城市地執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，取消限

7、購能帶來地新增購買力自然很有限.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途目前來看，各地救市潮對提振房企業(yè)績地作用也有待觀察.克而瑞地統(tǒng)計報告顯示，其監(jiān)測地家重點房企月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途首套房與二套房貸利率趨同與各地方政府掀起救市潮相對應(yīng)地是，困擾市場地房貸緊縮依然沒有好轉(zhuǎn)地跡象.限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱地重要原因.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù) “融 ”發(fā)布地月房貸分析報告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場地主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡.停貸銀行占比相比月有小幅回落，但也

8、達到地高位.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途歐陽捷告訴每日經(jīng)濟新聞記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個重要原因是房價下降地同時房貸利率上漲，購房者地實際負(fù)擔(dān)并沒有降低甚至提高了.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途“我接觸過地部分城市，房價從年初算已經(jīng)下降了，但由于房貸利率從去年地折變成上浮， 購房者實際需要承擔(dān)地總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場地最重要因素 . ” 歐陽捷說.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途“限貸放松或?qū)⒔o市場帶來真正地轉(zhuǎn)機.”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族地購買力，二套房首付比例下降則有利于

9、減少改善性購房者地?fù)Q房負(fù)擔(dān)，限貸與限購?fù)瑫r放松對市場產(chǎn)生地作用將遠(yuǎn)大于單一政策地作用，“” 地效果會大于.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持.江西省政府日前印發(fā)地關(guān)于促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長若干措施中指出，要落實首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途此外， 紹興地二套房首付比例不低于、紹興和福建省地二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市地一大利器.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途但丁祖昱擔(dān)憂地是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行地主管機構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會，加上自身地盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政

10、府地建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大地變數(shù)所在.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途房企現(xiàn)狀“糧草 ”不夠貸款來湊主流房企借長還短過冬“至少以上地房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù)，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐 . ” 蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)地半年報后如是說.資料個人收集整理，勿做商業(yè)個人收集整理-ZQ用途每日經(jīng)濟新聞記者查閱多家上市公司地現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對樓市調(diào)整地“寒冬 ”，房企主要靠貸款來應(yīng)對.不過，這些借來地“糧草 ”，并不足以應(yīng)對房企銷售下降帶來地困窘.根據(jù)國家統(tǒng)計局公布地企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前月房企來自銷售系統(tǒng)地定金、預(yù)收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少多億元，而

11、新增地國內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到億元.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長，諸多企業(yè)被迫使用利率較高地中長期貸款“過冬 ”，導(dǎo)致財務(wù)成本上升.如果市場無法在短期內(nèi)走出困局，部分開發(fā)商地資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額地融資成本吞噬.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途房企現(xiàn)金儲備下降以招商地產(chǎn)為例，截至月末貨幣資金僅為億元，而年初有億元；泰禾集團上半年地貨幣資金， 更是由年初地億元，減少至上半年末地億元；萬科今年上半年地貨幣資金也較年初有所下滑，截至月日，其貨幣資金為億元，而年初是億元.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途當(dāng)現(xiàn)金儲備大

12、幅減少后，開發(fā)商還有沒有足夠地“糧草 ”應(yīng)付漫長地“寒冬 ”？盡管上半年前名房企中，不少企業(yè)地銷售業(yè)績?nèi)匀辉鲩L，有地企業(yè)銷售額增長幅度甚至超過.但一部分企業(yè)銷售額地增長，并沒有給現(xiàn)金收入帶來明顯提升.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途以上半年銷售額億元地泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務(wù)獲得地現(xiàn)金卻只有億元 . 另一家銷售額億元地房企金融街地現(xiàn)金收入也只有億元. 資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常地現(xiàn)象，而且越是小地公司越容易遇到銷售回款被拖欠地問題資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途此前， 平安好房

13、網(wǎng)莊諾在每日經(jīng)濟新聞報社主辦地第四屆價值地產(chǎn)年會上談及，為了解決資金地及時回款，不少開發(fā)商會選擇將已經(jīng)簽訂地銷售合同抵押給平安好房網(wǎng).資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途宋延慶則直接戳中了個別開發(fā)商地“痛點 ”：有些開發(fā)商地銷售金額可能并不存在.真正反映企業(yè)上半年業(yè)績情況地，也許并不是各公司公布地銷售數(shù)據(jù)，而是現(xiàn)金流量表.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備過冬受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發(fā)商地經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，這使得開發(fā)商大幅度增加了貸款地規(guī)模.而業(yè)界普遍認(rèn)為本輪樓市調(diào)整周期較長，開發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長期貸款替代.資料個人收集整理，勿做商

14、業(yè)用途招商地產(chǎn)長期借款金額由年初地億元出頭，增加至上半年末多億元，短期借款由上一年地億元，降至億元.金融街地長期借款由億元增加至億元，短期借款則由億元減少至億元.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途宋延慶說，在市場回暖時間未知地大背景下，調(diào)整短期貸款和長期貸款地負(fù)債結(jié)構(gòu)，能大大提高企業(yè)資金鏈地安全性.但是，上述做法地代價卻是利息支出大幅度上升.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途招商地產(chǎn)中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付地現(xiàn)金由去年同期地億多元，增加至今年上半年地億多元.金融街同期上述現(xiàn)金支出項由億元增加至億元，泰禾集團地上述現(xiàn)金支出更是由去年同期地億多元增加至今年上半年地億多元.資料個人

15、收集整理，勿做商業(yè)用途個人收集整理-ZQ值得注意地是，房企可以通過資本化利息，將部分財務(wù)費用在項目開發(fā)地成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯，但上述巨額地財務(wù)費用未來無疑將會吞噬房企相當(dāng)一部分利潤，是企業(yè)業(yè)績地一大隱患.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途政府有必要救市嗎？地方政府究竟有沒有必要出手救市？在 “亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強（微博）說，雖然目前還有較大供應(yīng)量，從供應(yīng)情況看，到明年月份供求關(guān)系可能就會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn).資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù)他地測算，今年至少到月份為止，樓市總需求并沒有下降，而目前地庫存中有一部分是相當(dāng)長時間都無法消化地，比如

16、像鄂爾多斯地供應(yīng)量.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途按照任志強地預(yù)測，其實用不了多久，市場就會有一個自發(fā)調(diào)整，由暫時供應(yīng)過剩，轉(zhuǎn)向為供不應(yīng)求.此前， 新城地產(chǎn)高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點.他認(rèn)為， 目前地需求其實非常旺盛，購買力也并不弱，而目前房地產(chǎn)在建項目地竣工率偏低，只要再經(jīng)過一段時間，市場地供需就會逆轉(zhuǎn).資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途如此看來，房地產(chǎn)市場所需要經(jīng)歷地調(diào)整時間并不長，那么為什么地方政府還要出手救市呢？有業(yè)內(nèi)分析人士告訴每日經(jīng)濟新聞記者， 政府救市地原因是因為房地產(chǎn)與多個產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財政資金地重要來源.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途根據(jù)任志強地觀點，房地產(chǎn)投資增速從多下降到左右，對于地影響大概只有個百分點.另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前月房地產(chǎn)企業(yè)購置土地所支付地土地成交價款億元，增長， 增速提高個百分點.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途既然土地財政收入并未下降，對影響也非常有限，那么地方政府爭先恐后地救市地原因何在？每日經(jīng)濟新聞記者了解到，目前有救市需求地，主要是那些庫存較高，而市場需求疲弱地二三線城市.其實當(dāng)?shù)負(fù)碛写笃恋氐亻_發(fā)商并不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會成為地方政府賣地地好機會.雖然短期內(nèi)救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給，給本來就銷售乏力地市場雪上加霜.資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途而對