宜昌房地產(chǎn)項目場報告6

1、【最新資料，WORD檔，可編輯】目錄第一部分：項目分析一、項目狀況二、項目swot析第二部分、宜昌房地產(chǎn)市場研究一、宏觀市場研究三、中觀市場研究二、微觀市場研究第三部分：項目建議一、項目總體開發(fā)建議二、項目客群定位建議第四部分：項目財務(wù)分析一、項目銷售價格預(yù)測二、項目經(jīng)濟(jì)測算三、項目銷售進(jìn)度及資金回流預(yù)測第五部分：項目可行性結(jié)論第一部分：項目分析一、項目狀況項目概況新豐豪置業(yè)長江商城二期地塊位置在長江市場旁，雙虹大道、湖光路交叉處。該地塊緊鄰宜黃高速公路與三峽專用公路出口，距三峽大壩28公里，距三峽機(jī)場15公里，距火車站20公里。地塊較方正，且為坡地，南低北高。地塊目前為凈地。二期項目占地面積

2、為36.81畝（約24539 m2） , 土地性質(zhì)為商業(yè)用地。 二期規(guī) 劃建筑總面積為51320 m2,其中住宅面積為44229 % 架空層建筑面積為5587 % 商鋪面積為1504褶。產(chǎn)品類型為純多層，戶型主力面積為 90120平方米的中小戶 型。目前二期項目已完成規(guī)劃調(diào)整和報建工作，產(chǎn)品和戶型都已經(jīng)不能作很大的改 動。地塊周邊環(huán)境地塊四個方向的環(huán)境：A、地塊東面：東面目前為住宅小區(qū)，已經(jīng)建成R 地塊南面：南面為項目一期，住宅和商業(yè)都已經(jīng)交付使用了C 地塊西面：西面為項目一期商業(yè)，目前已經(jīng)賣給長江市場D 地塊北面：北面為長江市場投資的商業(yè)，目前還在建環(huán)境污染情況：A、空氣：周邊基本為居民住宅

3、和市場，空氣質(zhì)量相當(dāng)好。R 噪音：周邊沒有城市主干道，且車流量較少，噪音較小，周邊的市場可能會產(chǎn)生部分的噪音，但是影響不會太大。C 土地：周邊為居民住宅和市場，土地沒有任何污染。地塊交通條件項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、主要交通干道：湖光路、雙虹大道。B、遠(yuǎn)景規(guī)劃：雙虹大道在建一座通向新的行政中心的橋梁，建設(shè)將在近期內(nèi)完成。C、公共交通起始線路：夷陵區(qū)2、3、5、6、100、101在長江市場有站點，宜昌 市區(qū)4路車也始發(fā)于長江市場，此外10多輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴均經(jīng)過長江市場，應(yīng)該 說公共交通是相當(dāng)方便的。地塊周邊市政、公建、商業(yè)配套設(shè)施項目位于夷陵小溪塔，周邊市政、

4、商業(yè)、公建配套較齊全，主要是長江市場、客 運南站、黃柏河旅游碼頭、酒店娛樂項目、休閑公園，但是由于長江市場主要針對批 發(fā)，因此對于本項目的居民來說，周邊生活基本配套還稍嫌不夠，需要步行5-10分鐘才會有齊全的生活配套。二、SWO分析項目優(yōu)勢分析（Strength） 項目地塊位于夷陵區(qū)小溪塔，地塊鬧中取靜，條件十分優(yōu)良 地塊較完整，且土地平整，無需拆遷，可馬上動工 地塊四周配套完善，市政、商業(yè)、公建配套都較齊全 一期成功的開發(fā)為二期奠定了良好的基礎(chǔ)，同時也為二期累積了不少潛在客戶 交通便利，可以使樓盤的輻射范圍更加大 由于前期工作基本完成，因此對于初涉房地產(chǎn)行業(yè)的太平鳥集團(tuán)來說，接手本項目可以避

5、免很多繁瑣的前期工作項目劣勢分析（Weakness 由于二期地塊已經(jīng)完成規(guī)劃調(diào)整和報建工作，因此在規(guī)劃上難以做較大的變動 土地性質(zhì)為商業(yè)用地，土地使用年限低于住宅用地的年限，會產(chǎn)生一定抗性 地塊四周市場較多，影響項目檔次的提升 土地是轉(zhuǎn)讓得來的，土地成本的上升使得項目的利潤受到影響項目機(jī)會分析（Opportunity） 夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入高速發(fā)展的階段，現(xiàn)在正是進(jìn)入該市場的最佳時期 夷陵區(qū)目前在售的項目開盤一年內(nèi)基本能售完，良好的銷售形式表明夷陵市場住宅供不應(yīng)求，市場缺口較大 項目周邊的長江市場將會進(jìn)一步擴(kuò)容， 屆時長江市場為數(shù)眾多的商戶將會為本項目提供大量的客戶和租戶 雙虹大道上在建

6、的橋梁一旦貫通，本項目到新的區(qū)行政中心的距離將會被大大縮短，從而給消費者帶來升值期望 項目產(chǎn)品為多層，而目前夷陵區(qū)房產(chǎn)項目隨著容積率的提高，多層產(chǎn)品將會日漸稀缺，產(chǎn)品類型的稀缺性必能更加促進(jìn)銷售 夷陵區(qū)市場的營銷手段比較傳統(tǒng)、 滯后，先進(jìn)營銷模式的引進(jìn)對市場具有強(qiáng)力的引 導(dǎo)和宣傳效果 07年夷陵區(qū)土地推出量在100畝左右，數(shù)量較少，因此潛在供應(yīng)不會在短時間內(nèi) 加大項目威脅分析(Threaten) 由于太平鳥集團(tuán)打算采取整體收購新豐豪置業(yè)公司，整體收購帶來土地變更便利的 同時，也會帶來很多不確定性 夷陵區(qū)市場上所有在售樓盤后續(xù)供應(yīng)總量不小，屆時會對于本項目的銷售周期產(chǎn)生一定影響 項目處在長江市場

7、內(nèi)，項目很多方面需要與長江市場協(xié)調(diào)、配合，也會給本項目帶 來不確定性第二部分、宜昌房地產(chǎn)市場研究一、宏觀市場研究宜昌市位于湖北西南部，地處長江上游與中游的結(jié)合部，鄂西山區(qū)向江漢平原的 過渡地帶，“上控巴蜀，下引荊襄”。東鄰荊州市和荊門市，南抵湖南省石門縣，西 接恩施土家族苗族自治州，北靠神農(nóng)架林區(qū)和襄樊市。宜昌市是湖北省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市， 經(jīng)濟(jì)總量在湖北省排第二。2005年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP 608.06億元，按可比價格計 算，比上年增長13%。2005年全市實現(xiàn)全地域財政總收入 105.5億元，比上年增長 32.4%。其中地方財政一般預(yù)算收入 22.5億元，可比增長23.2%;地方財政一般預(yù)算

8、支出47.39億元，增長20.8%。宜昌市目前主要的房地產(chǎn)開發(fā)主要在城區(qū)范圍，城區(qū)現(xiàn)轄西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家 崗區(qū)、點軍區(qū)、虢亭區(qū)、東山開發(fā)區(qū)。而這其中西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家崗區(qū)、東山開發(fā)區(qū)又是重點房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。以下 我們針對這幾個重點區(qū)域分別進(jìn)行闡述，從而對整個宜昌城區(qū)的房地產(chǎn)市場有一個較 為全面的把握： 西陵區(qū)由于西陵區(qū)屬于宜昌市政治文化商業(yè)中心區(qū)，各種城市功能配套齊全，居家資源 相對集中，使得在這一區(qū)域?qū)ふ揖蛹抑脴I(yè)的人較其他區(qū)域有非常強(qiáng)的領(lǐng)先性。西陵區(qū) 是城區(qū)的中心區(qū)域，一直以來，也是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。該區(qū)域樓盤的表現(xiàn)會直 接傳達(dá)出宜昌市房地產(chǎn)市場波動的重要信號。近幾年來，由于開發(fā)投資的

9、快速增加， 銷售推廣的強(qiáng)勁拉動，使該區(qū)域市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，其主要特征是：樓盤的規(guī) 模由小變大；產(chǎn)品由低變高；戶型結(jié)構(gòu)由不合理變得逐步合理；房屋均價超過33 0 0元/平方米，成為宜昌樓市價格風(fēng)向標(biāo)。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三個明顯特征：首先，開發(fā)投資開始趨緊，一些開發(fā)商 謹(jǐn)慎拿地、投資，有的甚至放棄了原有的投資計劃；其次，商品房銷售出現(xiàn)內(nèi)熱外冷， 許多樓盤不再像過去那樣依靠廣告狂轟亂炸，各種手段一起上馬，而是變得理智和冷 靜得多；最后，現(xiàn)房銷售短缺，去年下半年，中心城區(qū)幾乎出現(xiàn)了現(xiàn)房的空檔，許多 購房者拎著錢袋子逐個樓盤排查，卻買不到自己鐘意的房子。 東山開發(fā)區(qū)隨著中心城區(qū)可開發(fā)利用的土地

10、資源日益減少，與其一山之隔的宜昌開發(fā)區(qū)將以 環(huán)境良好、規(guī)劃合理、市政配套完善等優(yōu)勢促使其成為一個商務(wù)居住區(qū)，大量資金流、 人流的涌入，合理的配套，成為不少市民將宜昌開發(fā)區(qū)作為置業(yè)投資的首選之地。宜昌開發(fā)區(qū)主要在售樓盤的商品房價格集中在 2000 3300元/平方米，靠近隧道 兩旁物業(yè)的價格與中心城區(qū)相差無幾；靠近發(fā)展大道延伸段朝夷陵區(qū)方向越遠(yuǎn)價格越 低；港窯路方向的價格增幅明顯，由原來的 1500元/平方米，上漲到2500元/平方 米，目前銷售形勢依然看好，普通住宅的市場接受程度較高，高檔住宅也有一定的市 場需求。由于“金東山市場”和“鑫昌大市場”等投資型物業(yè)的拉動，使得該區(qū)域商 業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了

11、前所未有的可喜局面?？梢灶A(yù)測，開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)將會并 駕齊驅(qū)。夷陵區(qū)夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展良好：新開工項目開始走上規(guī)?；缆?，如“金鳳朝陽”、 “香山鳳凰城”等均在10萬平方米以上；商業(yè)地產(chǎn)帶動與之配套的住宅熱銷，如“三 峽國際旅游茶城”、“財富廣場”等項目；中低層、中小戶型住宅熱銷。隨著宜昌城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并向周邊的滲透，夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成 部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融 入中心城區(qū)的步伐。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜 昌綜合房地產(chǎn)開發(fā)的“后花園”。隨著中心城區(qū)可供開發(fā)的土地資源越來越少，宜昌 市的房

12、地產(chǎn)開發(fā)商也開始向各個周邊區(qū)域進(jìn)軍。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、 多元化的建設(shè)體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進(jìn)社 會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起到了極大的推動作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨 之拓展，一個個新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低 廉的價格廣泛受到人們的青睞。伴隨宜昌城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊(yùn)涵巨 大潛力必將逐步釋放。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域分為三部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分 為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域；還有一部分在新的行政中心周邊區(qū)域。長江市場周邊擁 有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商，

13、具有一定的購買實力， 使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“華翔星城”、“香 山鳳凰城”等優(yōu)質(zhì)樓盤，并將價格由原來的700元/平方米上漲到1800元/平方米。 夷陵老城區(qū)的重點骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“金鳳朝陽”、“財富廣場” 等。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉 動了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于其他縣市區(qū)域； 新的行政中心周邊由于行政中心的帶動，房產(chǎn)發(fā)展勢頭也是十分強(qiáng)勁，“夷陵新都”、 “陽光水岸”都是該區(qū)域的樓盤，目前均價也在 2000元/平方米左右。 伍家崗區(qū)隨著宜昌城市東拓步伐的加快，交通以

14、及整體環(huán)境的完善，伍家崗片區(qū)逐漸成為 宜昌地產(chǎn)開發(fā)的“黃金片區(qū)”。隨著三峽第一街、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、濱江新天地、 宜昌火車站商業(yè)廣場、國貿(mào)萬壽購物廣場等一批新興項目的興起，伍家崗區(qū)已經(jīng)步入 區(qū)域復(fù)興的快車道。伍家崗區(qū)的項目分布為三個區(qū)段，即上伍家崗、中伍家崗、下伍 家崗。隨著金色海岸、長江帝景、濱江國際 等高檔次樓盤的新建，目前該區(qū)域的樓盤均價已經(jīng)在2200 6000元/平方米不等了，隨著西陵區(qū)的土地越來越少，相信一到 兩年內(nèi)，伍家崗區(qū)將會取代西陵區(qū)，成為城區(qū)房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿區(qū)域。二、中觀市場研究由于本項目位于夷陵區(qū)，故我們重點對夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場做詳細(xì)分析： 夷陵區(qū)情況介紹宜昌市夷陵區(qū)是于2

15、001年7月撤消原宜昌縣而設(shè)立的一個具有明顯縣體制特征 的城市新區(qū)，是舉世矚目的三峽工程和葛洲壩水利樞紐工程所在地。全區(qū)國土面積3424平方公里,轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn),1個街道辦事處,現(xiàn)有人口 51萬余人。 夷陵區(qū)近年房地產(chǎn)投資狀況 、夷陵區(qū)房產(chǎn)投資狀況從近四年投資額來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度增強(qiáng)，并無減退跡象。夷陵房地 產(chǎn)市場被房地產(chǎn)商看好，并從05年開始得到眾多資金投入，06年進(jìn)入穩(wěn)步調(diào)整階 段，相信隨著07年上半年良好的銷售形勢，近1-2年內(nèi)投資總量會有明顯提升， 其后續(xù)競爭也將會愈來愈激烈。從近四年比較來看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重明顯增加，并且在 2006年其 投資比重達(dá)到14%,相信07年比

16、重會繼續(xù)穩(wěn)步提升。從2004年開始，夷陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的階段。這說明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè) 即將進(jìn)入高速發(fā)展的時期，目前房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為夷陵區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱 產(chǎn)業(yè)。 、夷陵區(qū)近年開發(fā)面積狀況開發(fā)面積在2005年經(jīng)歷了大幅攀升后，06年的開發(fā)量基本與05年持平，這 可能是開發(fā)商想捂地，等到房價攀升后再開發(fā)；也可能是開發(fā)商資金不夠。但不 管出于什么原因，06年開發(fā)量供給不足導(dǎo)致了 07年上半年銷售形勢的火爆，同 時良好的銷售的形式也可能導(dǎo)致 07年的開發(fā)面積增加量大幅上漲，加劇今后市 場的競爭。 、夷陵區(qū)近年商品房銷售狀況從近年的銷售狀況來看，銷售相對穩(wěn)定，而且參照前面每年的開發(fā)量，我們 可以

17、發(fā)現(xiàn)，07年前未消化的開發(fā)量大約在11.7萬平方米。4、夷陵區(qū)商品房銷售收入雖然每一年的總量在持續(xù)增加,但是每一年增長的幅度卻在逐年減少，相信07年會繼續(xù)保持增長，但是幅度也會進(jìn)一步回落。5、夷陵區(qū)近年商品房銷售價格狀況以下是夷陵區(qū)0306年度，區(qū)域商品房均價的變動狀況產(chǎn)品類型2003 年多層915小高層/高層/以下是價格變動的趨勢圖夷陵區(qū)商品房價格（元/平方米）從上面表格和圖表中,我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點:夷陵區(qū)05年才有小高層以及高層。2004年 夷陵區(qū)商品房倫曬勰（元/平方米）2006年06年小高層/高層價格漲幅小于多層的，說明消費者比 較偏好多層。05年是夷陵區(qū)多層價格漲幅最快的一年，06

18、年漲幅有所回落，這表明由于受到調(diào)控以及開發(fā)量的增加， 06年的供求沒有05年那么緊張，價格上漲幅度已經(jīng)減弱,相信07年價格仍將上漲，但是上漲幅度會進(jìn)一步回落, 不過由于價格基數(shù)已經(jīng)較高，因此價格變動幅度還是比 較可觀的。市場小結(jié)夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)在處于起步階段， 但是發(fā)展勢頭十分良好，即將步入高速發(fā)展的階段。夷陵區(qū)的房地產(chǎn)投資狀況十分良好，2006年投資額達(dá)3.9億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資比重達(dá)到了 14%。 07年預(yù)計出讓土地100畝左右，出讓量不大。 近年，夷陵區(qū)開發(fā)面積、銷售面積、銷售收入逐年增加，但是增加幅度逐步回落，06年開發(fā)面積31萬平方米、銷售面積28萬平方米、銷售收入4

19、.1億元 目前夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場形式十分火爆，供小于求，但是隨著新項目的逐漸動工，供求形式將會趨于平衡。 目前夷陵區(qū)縣的房產(chǎn)均價已經(jīng)在 1800元/平方米，從一些樓盤的價格走勢來看，相信夷陵區(qū)均價會在下半年突破 1900元/平方米。三、微觀市場分析夷陵區(qū)主要代表樓盤分析代表樓盤樓盤規(guī)模 （平方米）樓盤戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)（平方米）均價（元/平方米）華翔星城總建4.7萬276戶多層90-1301800 （目前只剩140平方米 以上的頂加閣，均價1740）香山鳳凰城總建13.5萬約800戶多層、小高層90-120多層1850,小 高層1980金都御林總建4.5萬約250戶多層、小局層、 高層多層10012

20、0,小高層130多層1880,小高層柏林星苑總建9萬668戶多層、小高層120-1401860夷陵新都總建4萬160戶高層120-1402000財富廣場總建3.1萬250戶高層120-1402290金鳳朝陽總建約20萬1248 戶多層、小局層、 高層90-120彳田小結(jié)： 樓盤分布一一目前夷陵區(qū)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)主要集中于三個區(qū)域，一個是老城區(qū)，一個是長江市場周邊，最后一個是新的行政中心區(qū)域，由于老城區(qū)土地稀 缺，因此長江市場周邊、新的行政中心區(qū)域是目前最主要的供應(yīng)區(qū) 域 樓盤品質(zhì)一一樓盤品質(zhì)較前幾年有很大提高，在售樓盤開始重視宣傳樓盤的附加值，諸如外立面、綠化等等 規(guī)模一一開發(fā)樓盤規(guī)模普遍不大，當(dāng)?shù)?/p>

21、認(rèn)為5萬平方米以上的樓盤屬于大規(guī)模的樓盤 產(chǎn)品形態(tài)因土地的稀缺性，房地產(chǎn)開發(fā)由多層逐步向小高層、高層方向轉(zhuǎn)變， 客戶接受度還是多層最高，對于小高層、高層產(chǎn)品仍然存在一定的 抗性 樓盤價格一一夷陵區(qū)新開發(fā)多層銷售平均價格在 1850元/平方米左右，小高層、高 層價格略高于多層價格在1900 2300元/平方米不等 主力房型及面積一一新開發(fā)樓盤中中小戶型占總套數(shù)的 60%Z上，特別是90-120 平方米左右三房特別暢銷，而大于 140平方米的戶型普遍比較滯銷 銷售周期一一近兩年房地產(chǎn)市場推出量不大，需求量卻在逐年增加，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求，目前在售的樓盤基本售磬，而且銷售周期普遍較短 營銷模式一一在

22、售樓盤企劃營銷模式比較簡單，鮮有裝飾美觀的售樓處，業(yè)務(wù)員素 質(zhì)普遍一般近年購買客戶分析以06年銷售的27.7萬nf的購買客戶來說，以本土居民為主。夷陵區(qū)居民購買23.6 萬% 占總量的85%其中，小溪塔城區(qū)購買占62%鄉(xiāng)鎮(zhèn)占23%外縣市占9%外地 占6%而05年的銷售客戶卻大不一樣，外縣市（含外地）占到四成以上。為什么05年外來人員購房增多呢？分析原因：第一，有強(qiáng)大的整體宣傳推銷攻勢； 第二，有價格優(yōu)勢；第三，對夷陵本土文化初淺認(rèn)識。為什么06年購買對象發(fā)生了巨大變化呢？第一，城市功能設(shè)施不配套。這已引起 外地購房者的高度重視（如文化娛樂、政治環(huán)境、學(xué)生上學(xué)、醫(yī)療、交通、服務(wù)等）； 第二，房價

23、上升較快。致使一部分投資置業(yè)者有新區(qū)域選擇；第三，宜昌中心城區(qū)老 區(qū)改造加快，其商機(jī)多于夷陵；第四，少數(shù)開發(fā)商和營銷商誠信度問題影響了購房者 的消費熱情；第五，媒體各自為陣，概念炒作，不真實廣告，過份炒作影響了夷陵樓 市整體效果，使部分消費者茫然無從。因此，今后夷陵區(qū)的房地產(chǎn)客戶來源構(gòu)成基本與 06年的相仿，如何吸引本地客 源將是項目成敗的關(guān)鍵。第三部分：項目建議一、項目總體開發(fā)建議由于本項目已完成規(guī)劃調(diào)整和報建工作，因此總體規(guī)劃上已經(jīng)很難做大的改動了。不過通過對二期的規(guī)劃情況的了解，結(jié)合夷陵區(qū)的市場，我公司認(rèn)為該項目純多 層的規(guī)劃以及90 120平方米的主力戶型面積是十分合適夷陵市場的。因為

24、目前市場 多層的銷售狀況要明顯好于小高層和高層，而且多層隨著容積率的限制，也將越來越 成為稀缺產(chǎn)品；此外90120平方米也是目前市場上最為暢銷的戶型，140平方米以上 80平方米以下的戶型相對滯銷。所以，項目的產(chǎn)品和戶型的定位還是比較準(zhǔn)確的。在項目的產(chǎn)品和戶型不需要做調(diào)整的基礎(chǔ)上，我公司針對二期提出幾個建議： 在保證利潤的前提下，適當(dāng)增加二期園林、綠化景觀的投入額度，比如種植一 些大樹、添置一些建筑小品等等。 重視樓盤的外立面，隨著消費者的日漸成熟，外立面顏色、材料也將會成為消 費者購房的重要因素。 確立一種風(fēng)格包裝項目的二期，從中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗來看，這些城市 的消費者比較偏向于歐美風(fēng)

25、格，因此建議項目采用此類風(fēng)格包裝，并可以適當(dāng) 添置符合此類風(fēng)格的建筑小品，或者設(shè)置符合風(fēng)格的建筑外立面。 針對一期頂加閣立的不好，建議二期的閣樓采取以下兩種方式：一、不該變頂 加閣樓的戶型和面積的情況下，建議把頂樓的單價提高，但是閣樓面積不計入 在內(nèi)，閣樓的價格以成本價格賣出，這樣可以在不該變規(guī)劃的情況下降低總價， 降低購買門檻；二、改變現(xiàn)有戶型，把閣樓的面積減小，改成露臺，這樣頂加閣的建筑面積減少了，單價適當(dāng)上調(diào)，總價接近的情況下，露臺是免費贈送的, 提高了頂加閣的附加值，消費者也更能接受此類產(chǎn)品。 盡可能降低因為商業(yè)用地使用年限的減少而產(chǎn)生的抗性。因為相同的價格，使用年限的降低對于客戶來說

26、是難以接受的。項目客群定位建議根據(jù)本案的市場調(diào)研和產(chǎn)品定位情況，定位目標(biāo)客戶群如下：1、長江市場商戶：約占35%2、周邊企業(yè)、公司員工（比如二二公司）：約占 25%3、周邊政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員：15%4 、周邊拆遷安置戶：10%5 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望在夷陵區(qū)的置業(yè)的村民：10%6 、房產(chǎn)投資以及其他：5%第四部分：項目財務(wù)分析二項目銷售價格預(yù)測根據(jù)調(diào)查了解，項目周邊商品住宅 目前的銷售價格在18001900元/平方米左右。根據(jù)經(jīng)驗，我們預(yù)測本項目各產(chǎn)品銷售時的平均價格為：多層：1600元/平方米左右（考慮到商業(yè)用地 40年使用年限）商鋪：3500 4000元/平方米架空層：1000元/平方米、項目

27、經(jīng)濟(jì)測算項目規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)測算表項目名稱夷陵區(qū)長江市場項目已知士地條件設(shè) 定已知建筑面積已知容積率二36.8124539畝已知母山平方米513202.10已知土地總價（包括3%g 稅）財務(wù)條件設(shè)定自有資金率利息（月利率）預(yù)計工期（月）營業(yè)稅銷售費率40%0.50%125.65%5.0%計算取值土M （畝）土M （平方米）規(guī)劃建筑面積容積率土地總價 （萬元）36.843,082513202.12000規(guī)劃產(chǎn)品類別多層 小高層商業(yè)地卜車庫架空層回積分布（平米）4422915045587預(yù)計售價（元/平 米）160035001000售價小計（元）70,766,40005,264,00005,587,0

28、00建安成本（元/平 米）建安成本小計 （元）60065026,537,4000977,60000前后期配套 （元/平米）5后期巾政人配套其他47060配套費小計（兀）3592400 3079200000直接成本-土地總價+建安成本+建筑配套54,186,60020,000,00027,515,0006,671,600數(shù)量（個）其它成本=管銷費用+不可預(yù)計費+利息售價（元/個）3,519,9621,083,7321,083,7321,352,498售價合計（元）利潤=總售價-總成本-營業(yè)稅-銷售費用造價（元/個）15,218,58581,617,40057,706,5624,611,3834,080,87 0造價合計（元）投資分析毛利率=利潤/總售價18.65%投資報酬率=利潤/總成本26.3