北京三里屯太古里項目市場調(diào)研資料與分析

1、三里屯 VILLAGE 是太古地產(chǎn)在中國大陸地區(qū)首個落成啟用的綜合商業(yè)項目，它位于以工體北路與三里屯路交匯處。項目占地 5.3 萬平方米。建筑面 積 17.2 萬平方米。為開放式的購物 . 由 19 座低密度的當代建筑布局而成 .整個項目、分為南、北兩個區(qū)域 . 既與周邊建筑融合在同一個域區(qū)之中.同時也保持著相對獨立性。三里屯 VILLAGE 的設(shè)計靈感來自老的 “胡同 ”與“四合院 ”，并融入時尚元素。在傳統(tǒng)的基調(diào)上，賦予古老事物以時尚的新面貌。通過幾何型的造型 和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨特的外觀，打造出具有國際性的外觀設(shè)計。2013 年 4 月 26 日，太古地產(chǎn)宣布享負盛名的三里屯

2、 VILLAGE 正式更名為 “三里屯太古里 ”。太古地產(chǎn)（中國）行政總裁白德利表示： 三里屯太 古里'這個新名字加入了 Swire的'中文名稱 太古 '，傳承了太古地產(chǎn)源遠流長的品牌精髓。三里屯太古里項目基本數(shù)據(jù)開發(fā)商太古地產(chǎn)總建面17.2 萬平方米車位890 個開業(yè)時間2008.7商業(yè)定位以 25-35 歲年輕人為主要消費群的時尚精致購物中心項目地址區(qū)工人體育場北路項目動態(tài)·體驗型服務讓商業(yè)項目走的更遠 看好三里屯 Village ·三里屯 VILLAGE 正式更名為 “三里屯太古里 ” ·施華洛世奇三里屯 VILLAGE 旗艦店開業(yè)（

3、組圖）·新加坡 PAGEONE 書店地首家旗艦店落戶三里屯 Village ·PageOne 三里屯 Village 旗艦書店試業(yè) 第三家門店 ·GODIVA 歌帝梵首家旗艦店亮相三里屯 Village （圖） ·Miu Miu 中國首家旗艦店在三里屯 Village 開業(yè)三里屯 Village 項目區(qū)位分析CBD ，國際化氛圍濃厚。地理位置：區(qū)工體北路與三里屯路交匯處，三里屯得名由來：原意 “三里質(zhì)地”，距離老地標之一東直門三 里，且 100 多年前因“城墻外三里的屯兵處 ”而得名。近十幾年來，因臨近 CBD 和使館區(qū)，外籍人口比較 集中，逐漸成為著名

4、的酒吧街。區(qū)位：毗臨第 2 使館區(qū)市政府對三里屯地區(qū)的未來規(guī)劃是 “國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項目，三里屯 SOHO 、世貿(mào)天階、雅秀、 3.3 大廈等商業(yè)項目及大量的寫字樓和高 檔公寓 四至及交通：東側(cè)為三里屯酒吧一條街 南側(cè)為工體北路交通較為便利，臨近地鐵 2、10 號線三里屯 Village 項目商業(yè)定位項目定位：知名酒吧街，是追求時尚生活年輕人的聚集地，周邊商業(yè)不飽和，原有商業(yè)以零售為主，功能單一。時尚體驗的購物中心是市場空白點。周邊五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓林立，臨近使館區(qū)、消費者策略：南區(qū)針對年輕客群， 北區(qū)針對高端人士；借助臨近使館區(qū)，吸引

5、大量外籍人士和生活方式西化的國白領(lǐng)階層 業(yè)態(tài)組合：以零售為主，零售占 75% ，餐飲占 20% ，娛樂、服務占 5%服裝服飾占零售類的 70% ，保證了對年輕人的吸引力和項目的收益藝術(shù)家居類占到零售類的 15% ，體現(xiàn)了項目的特色 南北區(qū)實行差異化：南區(qū)定位：年輕、時尚、前衛(wèi)：吃喝玩樂文化休閑區(qū)，消費水平更接近平民化，是一個匯聚書籍音像、藝術(shù)畫廊、酒吧等的時尚文化休閑消 費中心包括 “尊貴品位區(qū) ”、 “藝術(shù)文化酒吧區(qū) “、“潮流區(qū) ”、文化廣場和時尚大道北區(qū)定位：高端、先鋒，瞄準一線品牌和設(shè)計師品牌，打造國際奢侈品聚焦地，東座定位際一線品牌，西座定位國際時尚品牌，北座東國際 知名設(shè)計師品牌，

6、地下一層定位國先鋒知名設(shè)計師品牌。三里屯 Village項目品牌策略新 首次引進品牌：開業(yè)初期進入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在當時是首次進入甚至中國的品牌，如Apple 、 Fossil 、Ben Sherman 、 Steve Madden 、Union American Bar & Grille 、 Element Fresh 等新 規(guī)模之首品牌： 三里屯 village 另一個品牌策略就是打造品牌旗艦店， 如 Artini 、LACOSTE 、Levis 、Mizuno 、Steve Madden 、BHG Supermarket 、Esprit 、Bestsel

7、ler在都開設(shè)了旗艦店或地區(qū)面積最大的門店，熟知品牌以全新的運營模式，體現(xiàn)項目與眾不同的調(diào)性。新前衛(wèi)裝修品牌： 為了契合“潮”的定位，項目要求所有品牌都要為該項目設(shè)計一套獨特的裝修方案，要求并鼓勵品牌做出前衛(wèi)的設(shè)計概念。 it 品牌等獨特的裝修設(shè) 計，都是品牌方為了迎合三里屯 village 潮“人潮地 ”的概念而量身定做的，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了三里屯項目特立獨行的氣質(zhì)。新 突出體驗品牌： 鼓勵品牌體驗性、互動性營銷，增強消費者的參與性，引領(lǐng)新的購物體驗和消費模式，用全新的模式、全新的感覺，吸引追逐時尚新鮮感的年輕人 和潮流達人。三里屯 Village 項目樓層規(guī)劃三里屯

8、Village 項目商家羅列Mt (67 個)2%RAW Ben ShGrmon45RPmb÷abJR 納 iign6s b巴集世家 Ma Wa txaANTEPRlMABoImoirb宅馬生活方氏A.P.C.9BOlmCin (NLG)B.NC.升茍糕½abe MOtaM rerobeoucop米§tIJ BeijingBRJMarkeft COmme MFU MiUCAftANE deCieS GarGoCS聽詩ZUCCa>http: WWWjZZU Jt克藥2 yrbJ5WCHRI$ DEuAJQCideO NOVO MEMODAe杰西伍歐時力Chrt

9、sties Only oCOCKTAlL Ia寶姿mode江南市衣派DAZzLELEECPER REISSDieSel李址斷 SalQd藝龍咅時尚生酒館 Sonia by SOniaKRykielELDl梁亍時餐歌力思UUJOMR TOUah伊英心t 零件 FrOZen G20樓蘭 IU LU CHEUNG ManQO Mr4÷franoiS GrbaUd范®哲白毀藝水空詢店 我的二次方RK (32 W45RPM agn©$ b. Diesel英波甲夷亞曼尼 merci beaucoupA.P.C.專件孟克棗Balmain* G20詣丁山Ben Sherma n

10、I.T Beiiing NOVO ME貝納諸MCrkeftCOnlme M密寶馬生活方式d©s Garos 派B.NC蒲夯福* http:/www.zzu RElSS*.co<n奴亍時裳CABANE de杰克瓊陥思ZUCCaWl京維斯 TOUQh卡賓看流店 MarrthG*Ranoi JQrbQUd范思IS逮寫tt （50 家）WE （36 家）滋蛙滝點韻圣石冰淇浦爺元察 FiSheye COfe FLAMMEts河切度rr Mear-r #MraW 咤板口 *TtIF泰和草*工坊年J&濟曬樂AU西龍纖吱芯血館麻師誘感貿(mào)泊朗三軒歹崖譙爐普豆扮 MAl La Vita C

11、lUb 樂 *D¼HrXc*3SK <T*r6八機CQ補演門嘆週屛巴克咖畢大漁鐵板燒小城知味芒果倉于麥當勞 MODO古老洵百餐廳 北京品味匡 re Smoothies R-fe4tfiHn exo IV n w.n 9 JSUE瞞達借酒電優(yōu)年類丈餐廳篡時代萬得妙z（14家.>m*5fl店內(nèi)廳和酒Oe） 阿TW Bei鋒鳥 frf actually尚水長曲鐵板燒餐TT * 三里屯 Village 項目建筑設(shè)計1. 先進的設(shè)計理念源于胡同和四合院的元素，并予以現(xiàn)代化的包裝:南區(qū)：前衛(wèi)個性、色彩繽紛，從的胡同文化中擷取靈感，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接，走街竄巷般的隨性正是這里購

12、物的亮點所在 , 北區(qū)：開放式庭院格局設(shè)計更接近四合院的氛圍，建筑風格也更多地彰顯了城市財富和生活風尚，中間多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)2.建筑語言緊緊貼合商業(yè)定位北區(qū)開放式庭院格局設(shè)計更接近四合院的氛圍，建筑風格也更多地彰顯了城市財富和生活風尚，多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào);喧鬧都市中的清靜庇所，北院不僅是一個放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，還為各大時裝秀和創(chuàng)意活動提供了一個絕佳舞臺。北院位于三里屯 VILLAGE 北區(qū)的四合院，放眼四周，I.T Beijing Market Comme des Gar? ons 、Miu Miu 、Emporio Armani 等

13、國際知名品牌，更為這里的高雅意境增添了一份時尚格調(diào).中心廣場 :下沉花園廣場滿足項目以休閑為主題的功能定位三里屯 Village 項目商業(yè)啟示交通出入方面：三里屯本身由于歷史地理和后期酒吧開發(fā)的原因，街道多處于2 4 車道，但由于連接著工體、使館區(qū)、長虹橋三環(huán)、甚至公園和朝外商圈，因此車流量異常大。進入方面： 整個該項目只臨一條主路工體北路，所有的進入車輛都要自東向西經(jīng)工體北路進入，而比鄰其西側(cè)的雅秀服裝批發(fā)市場是有名的外貿(mào)服裝批發(fā)市場，這個市場與 VILLAGE 共一條進入車道，因此導致車輛在進入時需大量時間等候；駛出方面：自車庫駛出所有的車都要經(jīng)過三里屯酒吧街，該街道 2 車道的設(shè)置給車輛

14、的 出入造成非常大的不方便。地鐵：該項目離地鐵站大約 2 站地（兆龍飯店）距離雖不遠，但由于中間的商氣沒有銜接，只能靠項目的大影響力來吸引人流走過來。規(guī)劃設(shè)計方面：建筑形式：整個設(shè)計采取 BLOCK 的形式非常適合當今流行的商業(yè)建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度讓建筑物在傳統(tǒng)的鶴立雞群，業(yè)態(tài)定位方面：三里屯 VILLAGE 的定位非常準確而且到位：沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時尚的、國際化的業(yè)態(tài)：Adidas/APPLE/UNIQLO/MANGO/TOUGH/THE NORTH FACE 等等，從現(xiàn)場消費者的年齡層次和膚色來看也應證了該項目定位的正確性。項目亮點方面：亮點不需要太多，也不可能太多，三、五個即可。里屯 VILLAGE 這個項目就有這些亮點： adidas 全球最大旗艦店、 APPLE 中國最大旗艦店、獨特建筑形式和布局形式、太古獨樹一幟的推廣