農(nóng)村集體土地上的房屋強(qiáng)制執(zhí)行創(chuàng)新案

1、農(nóng)村集體土地上的房屋強(qiáng)制執(zhí)行創(chuàng)新案引言】根據(jù)目前法律的規(guī)定，集體土地之上建造的房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到法律限 制，這就直接導(dǎo)致了執(zhí)行中對(duì)此類(lèi)財(cái)產(chǎn)的處置難，許多案件無(wú)法執(zhí)結(jié)。但是，這 些房屋本身具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 這些房屋還可能帶來(lái) 巨大的經(jīng)濟(jì)效益。在法律允許的框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)“物盡其用” ，應(yīng)最大限度地將這些 房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值轉(zhuǎn)化為可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)?！景盖楹?jiǎn)介】萬(wàn)某因合伙糾紛向法院起訴樓某返還投資款 60 萬(wàn)元。一審法院判決樓某返 還萬(wàn)某投資款 60萬(wàn)元及利息。樓某不服提起上訴， 二審法院終審判決駁回上訴， 維持原判。 法定履行期限屆滿后， 樓某未履行還款義務(wù)。 后萬(wàn)某向法院申請(qǐng)強(qiáng)

2、制 執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，法院依法查封樓某所有的坐落于某村 15 幢二單元三間四層 半的房屋一幢（其用地性質(zhì)為集體土地） 。后案外人被執(zhí)行人樓某之子向法院提 出執(zhí)行異議，認(rèn)為法院查封的房屋系其所有，請(qǐng)求解除查封。經(jīng)公開(kāi)聽(tīng)證，法院 駁回異議人樓某之子的執(zhí)行異議， 本案繼續(xù)執(zhí)行。 樓某之子不服， 向上一級(jí)法院 申請(qǐng)復(fù)議。 上一級(jí)人民法院駁回復(fù)議申請(qǐng)， 維持原民事裁定。 后法院對(duì)被執(zhí)行人 樓某享有權(quán)益的某村 15 幢二單元三間四層半房屋實(shí)施強(qiáng)制管理，而后成功拍賣(mài) 了該房屋三年的租賃權(quán)，用拍賣(mài)所得租金（扣除評(píng)估、拍賣(mài)等相關(guān)費(fèi)用）償還了 被執(zhí)行人樓某部分債務(wù)?！痉ㄔ阂庖?jiàn)】1、適用強(qiáng)制管理措施，應(yīng)當(dāng)征求申請(qǐng)

3、執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人的意見(jiàn)。適用強(qiáng)制管理措施， 應(yīng)當(dāng)征求申請(qǐng)執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人的意見(jiàn)。 若申請(qǐng) 執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人不同意采取強(qiáng)制管理措施或不愿墊付相關(guān)費(fèi)用的， 不采 取該項(xiàng)措施。 若部分執(zhí)行申請(qǐng)人或執(zhí)行債權(quán)人不同意或不愿墊付相關(guān)費(fèi)用的， 則 該部分申請(qǐng)人或債權(quán)人不得從該項(xiàng)措施所得收益中受償。2、招租條件 招租成交價(jià)格不得低于評(píng)估價(jià)的 80%，一次租賃期限一般不得超過(guò)三年，租 金一般在房地產(chǎn)交付承租人時(shí)一次付清。 多人意向承租的， 以競(jìng)價(jià)方式確定承租 人。3、招租不成功的處理對(duì)外招租一個(gè)月仍無(wú)人承租的， 可以將強(qiáng)制管理的房地產(chǎn)使用權(quán)以不得低于 評(píng)估價(jià)的 80%價(jià)格抵償債務(wù)，債權(quán)人拒絕接

4、受的，終結(jié)強(qiáng)制管理程序?！緺?zhēng)議焦點(diǎn)】1、集體土地之上建造的房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到法律限制，如何實(shí)現(xiàn)執(zhí)行效 益？2、房屋租賃權(quán)能否拍賣(mài)？【律師點(diǎn)評(píng)】一、強(qiáng)制管理、拍賣(mài)租賃權(quán)系新思路 法院在本案中采取的實(shí)施強(qiáng)制管理、 拍賣(mài)租賃權(quán)的方法， 為執(zhí)行中妥善處置 集體土地上的房屋提供了一個(gè)新的思路。強(qiáng)制管理是指執(zhí)行法院選任管理人對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)實(shí)施管理， 以管理所得收益清償債權(quán)。 強(qiáng)制管理是和拍賣(mài)、 變賣(mài)、以物抵債相并列的執(zhí)行措 施，其適用的情形主要有以下幾種： （1）該不動(dòng)產(chǎn)不得或者不宜拍賣(mài)、變賣(mài)的； （ 2）該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍賣(mài)、變賣(mài)無(wú)法成交的； （3）采取拍賣(mài)、變賣(mài)措施對(duì)被執(zhí)行人 顯失公平的；（4

5、）因其他事由確需適用強(qiáng)制管理的?？梢?jiàn)，強(qiáng)制管理的對(duì)象是不 動(dòng)產(chǎn)的收益， 這和租賃權(quán)的權(quán)利內(nèi)容是一致的， 可以說(shuō)， 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行租賃是一 種重要的強(qiáng)制管理手段， 特別是對(duì)無(wú)法直接變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)而言， 更是一項(xiàng)行之有 效的執(zhí)行方法。在實(shí)踐中， 強(qiáng)制管理的收益往往不高， 而且強(qiáng)制管理人難以確定： 如果由申 請(qǐng)執(zhí)行人來(lái)管理， 容易和被執(zhí)行人發(fā)生矛盾； 如果由其他人員來(lái)管理， 選擇標(biāo)準(zhǔn) 不明容易導(dǎo)致腐敗。 這就導(dǎo)致了法院采取強(qiáng)制管理的案件不多， 成效不大。因此， 如果采取租賃的方法，并對(duì)租賃權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)的話，則能夠很好地解決這些問(wèn)題： 一是拍賣(mài)程序有法律明文規(guī)定可依， 可以保證執(zhí)行過(guò)程的公開(kāi)公正； 二是拍賣(mài)

6、的 方式能夠?qū)崿F(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 發(fā)揮強(qiáng)制管理的功能， 從而實(shí)現(xiàn)多方共贏的效果。二、房屋租賃權(quán)能否拍賣(mài) 根據(jù)拍賣(mài)法第六條、第七條規(guī)定，拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法 可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，法律、行政法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 不得作為拍賣(mài)標(biāo)的。 租賃權(quán)是基于租賃契約而產(chǎn)生的一種民法上的權(quán)利， 其含義 是指承租人依租賃合同取得的， 對(duì)租賃物占有、 使用和收益的權(quán)利， 其性質(zhì)并非 是單純的物權(quán)或債權(quán)， 而是包含債權(quán)和用益物權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。 債權(quán)存在于租 賃契約成立至消滅的始終，承租人在對(duì)租賃物占有期間內(nèi)享有用益物權(quán)?？梢?jiàn)， 集體土地的房屋租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 作為拍賣(mài)標(biāo)的并不違反法律規(guī)定