湖北十堰首席mall大都會商業(yè)項目全程策劃報告

1、【最新資料，WOR皮檔，可編輯】目錄第一部分市場分析 02-34第二部分項目分析 35-45第三部分 項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃46-72第四部分規(guī)劃調整建議 73-88第五部分營銷策略 89-109第六部分整合推廣策略 110-128第七部分招商策略 129-139第八部分銷售管理 140-144第一部分市場分析川州神流架代漢荊州十堰城市概況十堰市位于湖北省西北部，轄五縣一市兩區(qū)和一個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，即娜縣、娜 西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。全市國土總面積2.36萬平方公里，總人口 346萬。2005年城市人口為50.7萬人。2004年，全市全年社會消費品

2、零售總額首次突破百億大關，達到 105.68億元，比上年增長 13.4%,高于全省平 均增幅0.3個百分 點，十堰人均GDFE 突破1000美元。2004 年十堰社會消費品零 售總額已突破100億 元，居民消費水平穩(wěn) 步提高，十堰居民可 支配收入達到9520 元。因車而建、因車 而興、因車而名的車 城十堰，除了有“東方底特律”之美譽外，也是一座靈山秀水環(huán)抱、四季風景迷人的 山城、旅游城，是鄂豫川陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市。十堰市是國家重要的汽車生產(chǎn)和 科研基地，是以發(fā)展旅游等地方性資源產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫陜渝毗鄰的重要中心城市。工 業(yè)主要是以市區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)為主，依托旅游、水電、林特、生物醫(yī)藥等地方性資源

3、發(fā) 展經(jīng)濟，旅游功能主要以武當山為龍頭，系統(tǒng)開發(fā)市域景點。十堰城市規(guī)劃用地布局結構為帶狀組團式布局，1999-2010年城市規(guī)劃劃分西部組團、中部組團和東部組團。組團原則：積極充實西部組團，提高完善中部組團，重 點發(fā)展東部組團。規(guī)劃期內城市用地向東發(fā)展到白浪為止。:、十堰宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展分析近年來，十堰市房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展時期。據(jù)統(tǒng)計，截止 2004年底，全市注 冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200余家，其中，市區(qū)120余家；房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到11.75億 元；2004年施工面積達208萬平方米。今年1 5月房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 4.6億元,施工面積為163 萬平方米，累計竣工面積8.7 萬平方米

4、，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動國民經(jīng)濟增長重要力量。2004 年十堰城區(qū)房地產(chǎn)供需兩旺，商品房成交量達52.64 萬平方米，與2003年的 45.12 萬平方米相比，增幅高達16.6%，市場呈現(xiàn)一片繁榮景象。1 十堰市房地產(chǎn)市場供求兩旺，價格持續(xù)走高隨著居民對住宅的需求和改善居住環(huán)境的愿望日益增強，投資者和購房人十分看好房地產(chǎn)的發(fā)展前景。業(yè)內人士估算，十堰市商品房年需求量在70 90 萬平方米，并且以每年10的速度遞增，而每年商品房的竣工面積只有50 萬平方米。正是這種旺盛的市場需求促使十堰市城區(qū)商品房價格近幾年來以15的速度上漲。二是十堰市是一個丘陵山地城市，較為平整的土地十分珍貴。土地及開山平地的成

5、本占房價的比重很高。約占到三分之一。以十堰市北京路為例，前幾年這里的土地價格是30萬 /畝，今年四月初，其中一宗地已竟拍賣至108萬 /畝。土地成本的增加必然導致房價上漲。三是高收入、高消費也是推動十堰市房價上漲的一個重要因素。十堰是一個移民城市、汽車城市、消費城市，獨特文化氛圍，構成了獨特的消費習慣?！安磺笞詈?，但求最貴”成為一部分追求時尚人士的消費理念。十堰市 2004年在崗職工人均工資14650元、CPI （居民消費價格指數(shù)）為5.1 ,這兩項指標僅次于武漢位于全省第二。2新政出臺后，十堰房地產(chǎn)市場上漲放緩、銷量出現(xiàn)回落今年以來國家實施了一系列的宏觀調控措施，如央行提高房貸利率和首付比例

6、、國八條及5.11 號文件等，這給整個中國房地產(chǎn)市場帶來最直接影響，一些大型及經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市如北京、上海、深圳、廣州等地產(chǎn)旗幟區(qū)域影響顯著。作為相對中部的十堰市，在大環(huán)境影響下也略有波動，房價的上漲已經(jīng)放緩。新政策的進一步落實將使人們對于房價的心理預期有所下降，人們的購房行為更加理性化。市區(qū)一季度商品住宅平均價格為1609元 /平方米， 環(huán)比增長4.7， 二季度均價1577元 /平方米， 環(huán)比下降 2.0。 十堰商品房的銷售量出現(xiàn)回落，各售樓處年初以來人頭攢動的熱鬧場面基本不再，咨詢房價的電話鈴聲也安靜了許多。4 5 月份商品房的預售率和實際銷量分別回落了1020左右，持幣觀望的人群在增多

7、。盡管有此短期效應，但總體來看當前十堰市房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)供需兩旺局勢，在需求的不斷促進下價格也將一路上揚。究其原因如下：一方面是老百姓對住宅的需求增加，購買力增強；另一方面，十堰市人民對當前居住環(huán)境改善的迫切愿望在即，加之投資者及購房者對樓市的普遍看好。據(jù)估計，十堰市商品房年需求量在90 萬平方米左右，并且以每年10%的速度遞增，那么每年約50 萬平方米的竣工面積勢必造成供不應求之勢。從此種情形來看，長線市場中十堰市房地產(chǎn)市場將持續(xù)走旺。3房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟發(fā)展基本協(xié)調一是房價水平相對合理。所謂合理，就是要與市民購買力相適應，也就是房價與戶均收入比得當。在十堰， 一套 120 平方米的住房價格

8、是戶均可支配收入的6.4 倍 （ 2004年房均價1529 元 / 平方米、居民可支配收入9520元），而國外一套住房與人均可支配收入的倍數(shù)為6 11（德國 11.4、日本 11.1 、英國 10.3、法國 7.7、美國 6.4）。二是房價漲幅低于人均GD?曾幅和居民可支配收入增幅。2004年房價漲幅4.9%,人均GDB曾長了 19.76%,居民可支配收入增長了 5.93%。三是房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比例較為合理，房地產(chǎn)投資增幅為24，固定資產(chǎn)投資增幅為32，2004年十堰市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)比例為15.1 ，遠小于25的警戒線。四是市場真實需求比較高。居民購房大多是用于自住，少

9、數(shù)人用于投資，炒房者比例很少。4十堰房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊2004年十堰市人均GDP1次突破1000美元，整體經(jīng)濟實力已位居全國百強城市之列。 而十堰市人均住房面積只有18.6 平方米低于全省平均水平。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，一個城市的人均GDP4到1000美元以上、人均居住面積小于 30平方米時，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最旺盛時期。由此可見，十堰的房地產(chǎn)業(yè)目前還有很大的發(fā)展空間。同時，隨著城市化的加快、城市人口的增加、城市布局的調整和城市基礎設施的完善以及投資環(huán)境的改善等，必將對全市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠的影響。5房地產(chǎn)投資增速會降低，房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速會降低：一是“雙穩(wěn)健”的宏

10、觀經(jīng)濟政策使房地產(chǎn)投資主導力量發(fā)生變化。今年我國財政和信貸執(zhí)行的是“雙穩(wěn)健”政策，這與去年以前的積極財政政策有所不同，以國家投資為主導的投資結構已經(jīng)改變，作為國民經(jīng)濟發(fā)展先導型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投資也必然會降低，增長幅度的回落也就成為必然。二是多重調控政策的合力作用，也將使房地產(chǎn)投資增速回落。房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定：一是政策導向從抑制投資轉向投資和消費雙重抑制，價格上漲失去了宏觀環(huán)境支撐力。二是房貸利率和首付比例的提高加大了房地產(chǎn)投資和投機成本，將在一定程度上抑制購房需求。三是居民住房需求與短期供給的缺口仍然存 在，盡管房地產(chǎn)價格有所回落，但回落幅度不會很大。三、商業(yè)地產(chǎn)市場分析（一）、城市商業(yè)發(fā)展狀況

11、1、三大商 圈逐步形成1|由小H東風汽客 第一小七鷹小區(qū)市楂木工程學校林魯戶咽 才巾住熱府地產(chǎn)開發(fā)公司 L市新餐果品音陽公Mr東風第五HH 履*tg*商第灣小區(qū)東風什堤 土灣小區(qū)標準件有J 貿有限公司有限責任公司艷華小區(qū) 中國工商銀行十收市分行 /. 履行柬的會 *商圈代表商業(yè)商業(yè)人流/日五堰商圈豐融超市、五堰商城、武當廣場大六堰商圈人民冏場、目德基、麥當勞商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)檔次（服裝、鞋）品牌店、超巾、化 裝品、餐飲、家居、小商品、小 家電、古玩等中、低服裝、超巾、家電、通訊、餐飲高、中高十堰商業(yè)主 要分為五堰老 商圈、六堰新商 圈及張灣次商 圈三個區(qū)域，三 大商圈逐步形 成，一條人民北 路將五堰

12、、六堰 兩個商圈緊密 連接。張灣商圈武漢中商、工貿家電小服裝、美容化妝、家電、小百貨中A、五堰（步行街）商圈歷史悠久，人氣最旺五堰步行街商圈為歷史自然形成，人氣旺盛，是十堰最繁華的商業(yè)中心，主要集 中在五堰香港步行街區(qū)域，五堰商場、豐融超市、各類專業(yè)服裝市場及近年新建天麟 盛華廣場、武當廣場等商業(yè)項目集中，區(qū)域商業(yè)人流量大，商鋪集中，是十堰市民逛 街購物的主要區(qū)域，是十堰最成熟的商業(yè)環(huán)境地段，十堰商業(yè)價值最高的區(qū)域，商業(yè) 中心地位不可動搖。B.六堰商圈六堰新商圈主要集中在人民商場區(qū)域，以代表十堰高檔商業(yè)的人民商場為主要代 表，麥當勞、肯德基進駐，周邊人民廣場、文化宮、電影院、酒樓等購物、休閑、

13、娛 樂、餐飲設施齊全，購物環(huán)境好，檔次高。另外新建地產(chǎn)項目金色領地、錦繡華庭商 業(yè)部分預計兩年內陸續(xù)營業(yè)，將促使商圈逐步走向成熟。C.張灣區(qū)域性商圈張灣區(qū)域次商圈位于公園路與車城路交匯處，由武漢中商、工貿家電帶動形成城 市區(qū)域次商圈，以周邊消費群為對象，形成區(qū)域性消費商圈。2、五堰商圈面臨發(fā)展瓶頸，商業(yè)布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃不盡合理五堰作為十堰的商業(yè)中心地段，商業(yè)發(fā)展相對滯后，缺乏引領商圈的大型購物中 心型商業(yè)業(yè)態(tài)，將直接影響商圈未來的發(fā)展。雖然五堰仍是十堰最旺的商業(yè)區(qū)域，但 商業(yè)布局規(guī)劃相對落后，檔次低，商業(yè)業(yè)態(tài)散亂，購物休閑環(huán)境一般，休閑、餐飲、 娛樂場所少，規(guī)劃定位不盡合理、單店規(guī)模等結構亟待調

14、整。五堰改造新建商業(yè)項目 （如天麟盛華廣場、武當廣場）由于規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)定位的不合理，經(jīng)營狀況普遍一 般。3、六堰商圈逐步成熟，對五堰商圈形成挑戰(zhàn)六堰商圈由人民商場帶動發(fā)展，周邊良好的購物、休閑 環(huán)境，完善的休閑、娛樂、餐飲配套（人民廣場、電影院、 文化宮、金威美食廣場），麥當勞、肯德基的進駐；以及大 型商業(yè)項目“錦繡華庭”、“金色領地”的陸續(xù)興建，將使 六堰人氣越來越旺。在市民心目中，六堰代表的是高檔商業(yè)， 商圈將逐步走向成熟，形成對五堰舊商圈的沖擊。本項目雖地處五堰成熟商圈，但面臨六堰新商圈的挑戰(zhàn)，因此，在推廣方面須以 更高的視野角度，樹立十堰未來商業(yè)新形象，以創(chuàng)新的營銷策略一炮打響。4、

15、五堰商業(yè)面臨改造提升，進入現(xiàn)代大型商業(yè)發(fā)展階段，發(fā)展空間大十堰商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于市場經(jīng)濟的初級階段，與東部同等城市相比差距巨大，進入 大的改造和提升時期，五堰商圈缺乏新型現(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌商業(yè)、缺乏高檔次大 型商業(yè)、核心商業(yè)，專業(yè)化、國際化的現(xiàn)代商業(yè)蘊涵巨大發(fā)展空間，商圈改造將帶動 十堰商業(yè)進入新的商業(yè)發(fā)展階段。放眼未來，大都會以地段和品位為先導，依托十堰悠久的人文歷史、濃厚的城市 商業(yè)積淀、引入先進的商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)，這不是一種簡單的拿來，而是一種商業(yè)業(yè)態(tài) 與先進經(jīng)濟的接軌，尋求適應十堰城市經(jīng)濟發(fā)展最佳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展的有效途徑， 讓大都會廣場的成長伴隨和遵循著未來十堰城市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，接軌

16、國際、閃耀在十 堰，肩負起引領十堰新型城市商業(yè)中心的重任。5、老商圈拆遷改造發(fā)展快，商業(yè)分布突破傳統(tǒng)商業(yè)地帶十堰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要由五堰商圈拆遷改造、六堰商圈及新居住社區(qū)型商業(yè)三種構 成。由于五堰步行街傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)層次較低，資源有限，很難滿足十堰市民的消費 需求，所以目前十堰商業(yè)地產(chǎn)已超越五堰商業(yè)地帶的限制，正隨著新興房產(chǎn)項目的開 發(fā)向更廣泛的區(qū)域拓展。近幾年“人民北路與步行街”商圈改造拆遷項目發(fā)展迅速，如天麟盛華廣場、武當 廣場等，主要由十堰本地發(fā)展商開發(fā)，具開發(fā)理念、規(guī)劃布局及商業(yè)經(jīng)營手法落后， 致使項目后期經(jīng)營情況一般，商業(yè)價值沒有得到很好體現(xiàn)。六堰商業(yè)主要代表如“錦繡華庭”底層商業(yè)、金

17、色領地等，具商業(yè)部分尚未認購開 盤，預計以上項目開盤時間與我方臨近，將來必然面臨一定競爭。社區(qū)型商業(yè)主要由大型居住社區(qū)配套商業(yè)組成， 如香格里拉商業(yè)街，定位于十堰中 高檔消費群體，融合中、西都市時尚消費文化，著力打造一條十堰市新的集購物、休 閑、娛樂、觀光為一體的現(xiàn)代化商業(yè)街。6、旺盛人氣帶動五堰商業(yè)地產(chǎn)升級，商業(yè)地產(chǎn)價值將大幅攀升十堰商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度與熱點城市區(qū)域相比還有不小的差距，正因為存在差距,十堰商業(yè)地產(chǎn)的后發(fā)優(yōu)勢才更令業(yè)界充滿期待，商業(yè)投資潛力較為可觀。目前五堰商 業(yè)地產(chǎn)規(guī)模小、檔次低的概念正在被改寫，隨著十堰商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模、檔次提升，其價 格也在逐年走局。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟整

18、體實力的發(fā)展密切相關。城市居民收入水平也不斷 提高，消費需求逐步升級，日益增多的人流、旺盛的人氣必將帶動區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)升級。 在此大背景下，十堰商業(yè)地產(chǎn)也日益受到關注。雖然十堰商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前還存在一 些不足，但其今后的投資潛力絕對不容忽視。（二）、十堰商業(yè)項目調查1 .五堰區(qū)域商業(yè)項目調查：項 目樓層售價（元/平米）租金（元/平米）武當廣場（五堰南街）外街16000100-120內 街12000-1300060-80地下室360020-30寶裕商場（步行街）負一層200060-1201一 層8000-12000120都樂都（步行街）地下室6400-700040一 層11800-12800自己經(jīng)

19、營二 層4500-520038.5邦達商業(yè)一 層6000-1200040-80二 層未定未定天麟盛華廣場（人民北路）地下室700035-60一 層18000-26000150-200二 層500055三 層3000鼎澤峰大廈（人民北路）地下室5800-650038-47一 層13000-2360080-135二 層6800-730046三 層3900-4200四 層還建白馬服裝城二樓_一5080三樓20302 .六堰商業(yè)項目調查錦繡華庭：地上4層商業(yè)面積18599平 米，預計明年上半年商業(yè)開盤，售價與銷售 方式未定。金色領地：共5層商業(yè)，一層售價約 21000元/平米，二層以上整售，價格未定。

20、 預計2005年12月底入住，經(jīng)營業(yè)態(tài)限制餐 飲、娛樂業(yè)。（圖為金色領地，位于公園路百二河畔，共5層底商）（三）、商業(yè)需求調查分析1、商業(yè)售價分析根據(jù)房管局統(tǒng)計資料顯示，商鋪方面在 2005年二季度總體價格基本保持上季度水 平，但從長期趨勢而言，價格仍在上漲。具體表現(xiàn)如下表：（單位：元/平方米）季度2004 Q12004 Q22004 Q32004 Q4商鋪平均價格5325.005398.545472.785541.66在2004年十堰城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）的平均價格走勢中，出現(xiàn)比 2003年（5225 元/平方米）增長15.6個百分點的現(xiàn)象，2004年商鋪地產(chǎn)平均售價6041.66元/平米,

21、主要得益于茅箭區(qū)武當廣場、嘉匯新城、華燈商城、四季星座等沿街商鋪，上述商業(yè) 地產(chǎn)價格均在1萬元以上，武當廣場一層售價達到 16800元。商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢平穩(wěn)，五堰步行街改造項目價格最高。五堰人民北路段改造商業(yè) 項目“天麟盛華廣場” 一層商鋪售價達到 26000元/平米，成為十堰目前最高的商業(yè)售 價，五堰步行街地段改造后商業(yè)價值提高，商業(yè)項目售價也創(chuàng)出新高。另一方面六堰 新商圈商鋪價格也達到21000元/平米（金色領地）。由于新建商業(yè)項目運營水平及定位規(guī)劃不足，五堰區(qū)域二層商業(yè)售價普遍較低，僅為一層1/2,甚至1/3,售價在3000-6000元之間，商業(yè)價值未被充分開發(fā)。十堰 半地下式商業(yè)較多，

22、其價值稍高于二層商業(yè)，售價達到30007000元，三層以上價格在20004000元之間。2、商業(yè)租金分析從目前調研情況看，商鋪租金水平最高為步行街與五堰北街區(qū)域（五堰商城），每平米月租金達到200 260元，此區(qū)域也是人流量最大的區(qū)域。香港步行街整體價格 差距較大，一層租金水平在100-260元之間，地段好、環(huán)境與形象較好的商鋪月租金 都超過200元/平米，其轉讓費也接近68萬元，二層月租金在3080元/平米。五堰北街購物環(huán)境、檔次相對優(yōu)于步行街，一層租金達到150260元之間，二層僅3080元；五堰南街僅次于北街，一層月租金在 100200元/平米之間；六堰人民北路區(qū)域環(huán)境、人流大、形象好的

23、地段一層租金在150 200元之間,層租金在2550元之間。區(qū)域區(qū)域一層二層五堰香港步行街1002603080五堰北街1502603080五堰南街1002002050六堰人民北路1002003050張灣公園路西1001502050從租金影響來看，十堰商鋪租金受購物環(huán)境、周邊業(yè)態(tài)及人流量影響較大，區(qū)域 內租金差價也較大，格局合理、周邊環(huán)境好、地段好的商鋪租金較高；從區(qū)域租金來看，步行街與五堰北街區(qū)域為最佳區(qū)域，租金相對水平較高，月租金都在200 元以上；其次為人民北路繁華地段，月租金也在200元左右。3、消費者調查通過隨機訪問發(fā)現(xiàn)，十堰消費者普遍較認可步行街區(qū)域為十堰購物休閑的中心，市民經(jīng)常到步

24、行街區(qū)域逛街購物占絕大多數(shù)，此區(qū)域也是十堰市商業(yè)人流最集中的區(qū)域。而在訪問十堰檔次最高的商場或商業(yè)區(qū)時，大部分消費者較認可“人民商場”（肯德基、麥當勞也坐落在人民商場區(qū)域），特別是十堰高收入階層，很多市民認為步行街區(qū)域檔次不高，購物休閑環(huán)境單一?？梢?，步行街區(qū)域雖然是人氣最旺的商業(yè)中心，但規(guī)劃落后、購物環(huán)境差、缺乏品牌商業(yè)的現(xiàn)狀一定程度上影響了十堰高收入階層到此區(qū)域消費。4、商家調查從步行街商家調查情況來看，其店鋪經(jīng)營收入受地段、環(huán)境及形象影響較大，同區(qū)域內環(huán)境和形象設計較好的品牌店鋪普遍經(jīng)營較好，商家對經(jīng)營有信心；五堰區(qū)域有近 1/3 的商家認為步行街區(qū)域好商鋪太少，找不到更好的位置；超過一

25、半的商家的需求面積集中在30 60平米。被訪問一層商家大部分不愿到二層經(jīng)營，只有少量商家但愿意到人氣較旺的商場內經(jīng)營。大部分商家認為“步行街與五堰北街”區(qū)域是最好的商業(yè)經(jīng)營地段。四、住宅市場分析（一）、市場狀態(tài)分析1 舊城改造拉動了房地產(chǎn)消費需求目前， 十堰城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域重要集中在中部組團（主要為火車站至張灣地段）和白浪高新區(qū)，尤其是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造已成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，由于舊城改造導致的房地產(chǎn)剛性需求在2004 年得以集中體現(xiàn)，十堰市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺，商品房銷售面積同比增長19.22%，二手房的交易也十分活躍，交易面積同比增長37.41%。2 普通

26、商品房仍是市場需求主體從 2004 年的商品房銷售情況看，1600元 /平方米以下的中小戶型商品房仍然占據(jù)購房需求的主體。但其供應量低于需求比例，特別體現(xiàn)在五堰、六堰、三堰等中心城區(qū)。因此，十堰在較長一段時間內，普通商品房仍然是市場需求的主體。中低價位、 小戶型商品住宅成為銷售主體。3 .高品質商品房的投放量增大，需求穩(wěn)步上升2004年，中高檔商品房投放量進一步增大，武當國際園、東山苑智慧星座、澳 門花園別墅區(qū)、香格里拉城市花園以及陽光花園等中高檔樓盤相繼投放市場，占據(jù) 了相當大的市場份額，消費需求態(tài)勢良好。4 .購房者的住房消費更趨理性2004年，受國家宏觀調控政策和部分大中城市房價波動的影

27、響，消費者等待和觀 望心理增加，房價逐漸成為影響購房者決策的敏感因素，消費者更加理性。5 .商品住房供應結構不夠合理目前十堰商品房供應結構不夠合理，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是戶型設計不 合理，目前市場上大戶型銷售不暢，100平米以下的中小戶型產(chǎn)品供應不足； 二是適應 中底收入家庭的實用型商品房偏少；三是節(jié)能型、健康型住宅開發(fā)滯后。6 .房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)，局部市場保持上升態(tài)勢2005年，十堰市經(jīng)濟的快速發(fā)展和連續(xù)多年商品房供應量持續(xù)增加，將進一步提 高市民住宅消費水平，改善性需求增強、舊城改造帶來的購房需求增大、外來人口購 房的需求增加，但央行提高房貸利率政策的出臺，會在一定程度上抑制購房需

28、求，促 使商品住宅房價整體回落，2005年房地產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，但局部市場由于高檔 項目開發(fā)的增加將帶動房價保持上升態(tài)勢。（二）、主要住宅項目發(fā)展分析1. 2005年二季度 區(qū)域房地產(chǎn)項目分 析茅箭區(qū)：2005年二季度茅箭 區(qū)住宅類平均價格為 1859.74元/平方米,比 上季度下降了 78.07元/ 平方米，漲幅為一4.20%。開發(fā)規(guī)模大、樓盤品質高、各項配套設施比較完善、消費者認可和滿意度較 高、被業(yè)界人士普遍看好的茅箭區(qū)，二季度一改面孔，走勢下跌，成為車城三區(qū)房地 產(chǎn)價格下跌幅度最大的一個區(qū)域。就單個樓盤而言，價格基本沒有波動，有的甚至還 將價格作了小幅上調。但由于受信貸政策的影響，

29、加之宏觀調控措施的作用，影響了 人們對房地產(chǎn)投資的預期，高檔高價位樓盤消化不夠順暢，市場份額較低，所占權重 較小，而中低價位樓盤銷量較為穩(wěn)定，所占權重較大，加之去年下半年以來，高檔樓 盤頻頻入市，價格一路上揚，同比上漲 12.60%該區(qū)樓盤主要集中在人民路、北京路、江蘇路、 朝陽路和東岳路沿線，包括金桂庭院、四季星座、 東方大廈、旭日家園、香格里拉城市花園、奧林花 園、陽光花園、陽光華庭等10余個樓盤。二季度該區(qū)樓市的最大亮點是，位于朝陽中路 的“武當國際園”和人民路上“將軍花園”的盛裝 開盤。武當國際園開盤價為2600元/平方米，創(chuàng)造 了十堰樓市之最。由于兩盤分別在 5.11文件出臺前 后開

30、盤，市場反響并不像人們預料的那樣好。但人 們對兩盤的前景還是看好的。白浪高新區(qū)：2005年二季度白浪高新區(qū)房地產(chǎn)價格保持了上期的同等水平，住宅類平均價格為 1230.20元/平方米，比上季度下降了 0.69元/平方米，漲幅為0.06%。該區(qū)在售樓 盤主要有榮港花園、天盾花園、祥安花園、明思苑、宏業(yè)綜合樓等，沒有新盤上市。（右圖為香格里拉花園）張灣區(qū)：二季度張灣區(qū)住宅類平均價格為1642.14元/ 平方米，比上季度下降了 15.82元/平方米，漲幅 為0.96 %。張灣區(qū)在售的樓盤主要集中在江漢 路、廣西路、東岳路、鏡潭路和車城西路沿線，新 盤投放量較少，只有蝶翠豪庭和潤江花園兩個，其 余均為舊

31、盤。該區(qū)樓市價格比上期略有下降，同比上漲4.5 %。與前幾個季度相比，該區(qū)樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)（上圖為三堰翰林世家）2.在售項目簡介:案名小總建面（萬 m2）主要戶型面積（印錦繡華庭六堰建行后8二房二廳84三房二廳1411四房二廳176奧林花園北京路體育中心園小區(qū)旁二房二廳70 9三房二廳9512春華新苑太和醫(yī)院旁（千秋佳業(yè)代理）5.2二房二廳8010三房二廳119 1東方大廈二堰橋頭2.4二房二廳105 1三房二廳133 1東山苑智慧星座五堰香港街地稅辦公大樓東側18二房二廳87 9三房二廳119 1東興山莊巾東岳路52號二房二廳9811三房二廳129翰林世家（二期）三堰澳門街內4.7二房二廳8

32、6 9三房二廳103 1四房二廳153花好月圓42廠旁7.3二房二廳73 8三房二廳105 1復式184吉康花園車城西路秦家溝13號3.2二房二廳85 8三房二廳120 1將軍花園大本宮旁3.9二房二廳118三房二廳153三房二廳1021四房二廳135龍城花園何豕溝奧龍電廠小區(qū)旁廳45二房二廳6910三房二廳1281龍信上城朝陽路原電影公司舊址3.8二房二廳8810三房二廳1211文春苑70年代朝陽中路南段花卉市場旁二房二廳 三房二廳64 9 1121三房二廳1011潤億花園車城西路107號2.4二房二廳85 9三房二廳103 1三房二廳107維多利亞風情港灣公安局何家溝山西路10號10二房二

33、廳921三房二廳105四年-廳163武當國際園朝陽路財政局旁16三房二廳156四年-廳200復式香港春天五堰一中附近一 "T二房二廳47711三房二廳112香格里拉城巾花園北京路與柳林路交叉旁28二房二廳97三房二廳100四年-廳159復式三房二廳109陽光花園江蘇路口二房二廳101三房二廳124四年-廳153魚郡巾東岳路25號7.6二房二廳r 981三房二廳128復式五、市場分析結論綜述商業(yè)部分： 十堰商業(yè)主要分為五堰老商圈、 六堰新商圈及張灣次商圈三個區(qū)域， 三大商 圈逐步形成，一條店面林立的人民北路將五堰、六堰兩個商圈緊密連接。五 堰（步行街）商圈歷史悠久，人氣最旺。六堰高檔商

34、圈逐步成熟，對五堰商圈形成挑戰(zhàn)，高收入階層偏好六堰商圈消費五堰商業(yè)面臨改造提升，進入現(xiàn)代大型商業(yè)發(fā)展階段，發(fā)展空間大旺盛人氣帶動五堰商業(yè)地產(chǎn)升級，原有規(guī)劃落后、業(yè)態(tài)散亂、檔次低的格局 將被改造，商業(yè)地產(chǎn)價值將大幅攀升，對五堰區(qū)域產(chǎn)生積極影響。在2004年十堰城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）的平均價格走勢中，出現(xiàn)比2003年（5225 元/平方米）增長15.6個百分點的現(xiàn)象，2004年商鋪地產(chǎn)平均售價6041.66 元/平米，主要得益于茅箭區(qū)武當廣場、嘉匯新城、華燈商城、四季星座等沿街商鋪，上述商業(yè)地產(chǎn)價格均在1 萬元以上，武當廣場一層售價達到16800元。十堰商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢平穩(wěn)，五堰步行街改造項目價格最

35、高。五堰人民北路段改造商業(yè)項目“天麟盛華廣場”一層商鋪售價達到 26000元 /平米，成為十堰目前最高的商業(yè)售價。另一方面六堰新商圈金色領地一層商鋪價格也達到21000 元 / 平米。商鋪租金水平最高為步行街與五堰北街區(qū)域， 每平米月租金達到200 260元，此區(qū)域也是人流量最大的商業(yè)中心。十堰市民心目中的高檔商業(yè)區(qū)是由該商業(yè)區(qū)的商品檔次、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)氣氛共同作用構成的。五堰步行街在商品檔次，商業(yè)環(huán)境、休閑娛樂配套建設上應該說落后于六堰，但是在商業(yè)規(guī)模，商業(yè)氛圍、人氣上要稍強于六堰。在十堰市消費者的眼里，商業(yè)規(guī)模，商業(yè)檔次，商業(yè)氣氛、商業(yè)環(huán)境、休閑娛樂配套等都是影響購物的重要因素。

36、眾多十堰居民有投資商鋪的強烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認為是風險小、 回報快、 增值大的理財手段。全國各地到處煽情的廣告詞 “一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。收入高、消費高的十堰市民同樣熱衷投資商鋪。住宅部分：舊城改造拉動了房地產(chǎn)消費需求，近年價格一路上漲，十堰市的住宅市場呈現(xiàn)供銷兩旺。高品質商品房的投放量增大，需求穩(wěn)步上升，價格持續(xù)走高。普通商品房仍是市場需求主體， 中低價位、小戶型商品住宅成為銷售主體，120平米以上戶型面臨較大銷售壓力。 2005年房地產(chǎn)價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，但局部市場高檔項目帶動房價保持上升態(tài)

37、勢。房地產(chǎn)業(yè)與本地經(jīng)濟發(fā)展基本協(xié)調，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊，2004年十堰市人均GDPT次突破1000美元，整體經(jīng)濟實力已位居全國百強城市之列。 而 十堰市人均居房面積只有18.6平方米，低于全省平均水平，發(fā)展空間大。朝陽中路的武當國際園和人民路上將軍花園的盛裝開盤，創(chuàng)造了十堰樓市之 最，武當國際園開盤價為2600元/平方米。由于兩盤分別在5.11文件出臺前 后開盤，市場反響并不象人們預料的那樣好。但人們對兩盤的前景還是看好 的。第二部分項目分析一、項目基本情況分析1 .地理位置：本項目位于號稱“十堰小香港”繁華商業(yè)中心的香港步行街的重要 節(jié)點，南臨五堰北街，西接人民路，東臨豐融超市，地塊周邊

38、具有極佳商業(yè)氛圍。地 塊處于規(guī)劃的“武當商城”核心區(qū)域，地理位置非常優(yōu)越，稱得上是黃金地段中的黃 金地段。2 .交通概況：地塊交通便利。人民路為城市主要干道，城市主要交通干線（5路、10路、4路、7路、8路、9路、22路、28路）必經(jīng)之地，香港街與五堰北街，為 半封閉的步行街，形成十堰市的南京路。3 .工程規(guī)模：總占地面積18677.1褶，總建筑面積149162 nf,容積率6.46,綠化 率 方20%4 .周邊環(huán)境特點：項目定位：形成與住宅完美結合的香港街步行系統(tǒng)的核心商圈。 項目位于步行街的“商業(yè)旺地”，具有相當?shù)纳虡I(yè)價值；相比之下的居住價值則更大 程度上需要自身環(huán)境的營造，使之成為居住價

39、值及商業(yè)價值皆為實力顯示的重要區(qū)域。5 .景觀資源利用：東面遠眺山地自然景觀；西面為人民路城市景觀；南北兩面則 遠眺帶狀幾大步行街景觀以及建筑自然構造的環(huán)境景觀。6 .商業(yè)資源利用：地塊各臨街門面均設有大型商鋪，針對步行街的商業(yè)人流。在 地塊周邊合理位置，設置了人流出入口，將步行街人流導入商業(yè)廣場。地塊臨商業(yè)廣 場面設置小型商鋪，針對商業(yè)廣場的人流。7 .總體規(guī)劃：(1) .最大程度上地挖掘地塊商業(yè)潛值充分利用現(xiàn)狀地形的起伏變化，通過剖面關系的設計分析，改變僅順應地形變化 的低效率的商業(yè)空間格局，形成不同標高的錯動的廣場空間，實現(xiàn)更大面積的“沿街 商鋪”。同時，根據(jù)旺地的需要，形成內、外街商鋪

40、，極大的增加了商鋪面積。充分 利用周邊的商業(yè)氛圍，使得兩個不同標高的商業(yè)廣場各自成為人民路商業(yè)廣場與香港街商業(yè)廣場，成為帶狀商業(yè)空間的放大節(jié)點港灣空間，積聚人氣。兩者既相互獨立, 又緊密聯(lián)系，相輔相成、相得益彰。根據(jù) 基地形狀，挖掘出多種商業(yè)模式：沿街商 業(yè)、半地下商業(yè)、內街商業(yè)、外街商業(yè)、 商業(yè)中心島以及延伸出的廣場商業(yè)模式 等。幾種形式在布局上疏密有致，互為補 充，通過“點”、“線”、“面”共同構 成完整的商圈，營造富有活力的商業(yè)氛 圍，創(chuàng)造最佳商業(yè)價值，在大都會廣場核 心區(qū)域占據(jù)先機，形成新的黃金旺地。通 過地塊北部道路連五堰人民路與香港街， 將周邊現(xiàn)有建筑合理納入新的商圈，共同提升整體

41、價值。通過商業(yè)中心島橢圓形式導 入正南北方向的軸線網(wǎng)，使得原有的與周邊關系相互協(xié)調的規(guī)整方格空間關系產(chǎn)生了 徹底的變化。通過外空間環(huán)境的規(guī)劃設計，使之產(chǎn)生出多層次的有序的變化的建筑外 部空間，形成豐富多彩的商業(yè)氣氛。.最大程度地挖掘地塊居住價值住宅沿用周邊是圍合布置，并結合 A、B區(qū)域界限及各自一、二期分界線，在適當 位置斷開，導入陽光和空氣，形成圍而不合一一“透氣”的空間效果。在建筑與其 區(qū)域之間建立一種互相依賴的關系，建筑實體與其環(huán)境之間的產(chǎn)生空間的、情感的、 陽光燦爛的交流。住宅在總體布局上盡量充分占據(jù)較好的朝向面及景觀面，以體現(xiàn)理想的人居要求。多種住宅戶型的合理分布，最優(yōu)戶型盡量布置在

42、小區(qū)景觀及朝向較好 的區(qū)域，景觀戶型和朝向戶型各得其所，這樣得到最大的開發(fā)效益。單體戶型設計動 靜皆宜，分區(qū)明確，方正實用，結構合理，盡量增加南向開窗，大量采用外飄窗設計， 更充分地吸納陽光和景觀。架空層花園既作為結構轉換的空間，又為小區(qū)住戶提供了 區(qū)別于喧嘩商業(yè)環(huán)境的相對寧靜、流動的休閑空間，步行其間能暢快地呼吸，盡享綿 延綠意。連同商業(yè)中心島頂部，共同形成放大的架空層花園，提升小區(qū)自身的環(huán)境品 質。8 .交通系統(tǒng)：由于人民路為城市主干道，香港街與五堰北街均為半封閉步行街， 小區(qū)車行入口設置在地塊北面連接人民路與香港街的規(guī)劃路上，便于統(tǒng)一管理。主要 人行出入口則結合消防通道的要求，設置在現(xiàn)有

43、的三條道路上，便于吸納更多的商業(yè) 人流。小區(qū)設置地下一層停車場，共有車位 346個。9 .建筑總體設計：以現(xiàn)代簡約的設計手法，融入中國建筑文化的要素，塑造出具 有時代特色的建筑精品。順應地形成起伏的錯動的商業(yè)空間，提煉出建筑錯動的主題， 住宅立面通過錯動的元素，刻畫出建筑輕盈活潑的性格，烘托其順應地形朝向起伏的 態(tài)勢；商業(yè)立面通過錯動的造型元素，加強人行出入口的空間暗示，更營造出活躍律 動的商業(yè)店面?zhèn)€性；整體立面劃分的數(shù)學美在光影與材質的對比之中，“錯動”出強 烈的視覺沖擊力，成為該街區(qū)的新地標。10 .結構設計：整個建筑為中高層住宅，由八棟住宅圍合而成。B區(qū)地下二層，商業(yè)裙樓四層，架空一層，

44、以上為住宅。采用短肢剪力墻結構體系，中間電梯及樓梯間 形成落地鋼筋碎，以加強剛度，局部轉換，樓面采用鋼筋碎現(xiàn)澆體系。為保證住戶安 全，設置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在走道、電梯橋箱和其他重要部位設置攝像頭。設樓宇 可視電話系統(tǒng)，并在住戶內部設置防盜報警系統(tǒng)。安裝現(xiàn)代化的遠程自動抄表系統(tǒng)， 對水、電、煤氣、采暖進行自動抄表，使用戶使用一張IC卡，完成樓內物業(yè)管理、停車、消費及水、電、煤氣、采暖等費用的統(tǒng)一繳納。11 .項目經(jīng)濟技術指標總技術經(jīng)濟指總用地面積：18677.1 m2總建筑面積：149162 m2其中商業(yè)建筑面積為36855褶，住宅建筑面積為81385 m2,辦公建筑面積為2532 m2地下室

45、建筑面積：28390 m2容積率：6.46綠化率：20%覆蓋率：53.3 %停車位：365輛B區(qū)地塊技術經(jīng)濟指標: 總用地面積：8903 m2總建筑面積：57869 m2（其中商業(yè)建筑面積為19687褶，住宅建筑面積為38182 m2)容積率：6.5綠化率：20%覆蓋率：51%停車位：146輛其中：一期工程總面積為33575 m2,商業(yè)面積 11058 m2,住 宅建筑面積18908 m2,（一期住房 共計252套，還建住房52套，可 銷售200套）；二期總建筑面積24294褶，商 業(yè)建筑面積8629 m2，住宅建筑面 積 19274 m20二、項目SWOTb析1、優(yōu)勢分析（Strength

46、） 地段優(yōu)勢：地處十堰繁華商業(yè)中心，五堰成熟商圈的黃金地段，地段優(yōu)勢明顯，是 十堰市民購物逛街的主要區(qū)域，商業(yè)價值最高的地段，商業(yè)影響力占絕對優(yōu)勢。 商業(yè)價值高：步行街商圈人流量大，商業(yè)氣氛好，臨近城市主干道人民北路，購買 力增強，吸引多類經(jīng)營商戶進駐經(jīng)營，有利于挖掘區(qū)域最大商業(yè)價值。 規(guī)模優(yōu)勢：總體商業(yè)面積36855平米，具有一定的商業(yè)規(guī)劃優(yōu)勢，規(guī)劃超前，項目 專業(yè)化、高品質、高檔次開發(fā)領先 定位領先優(yōu)勢：集購物、娛樂、餐飲、娛樂于一體的前瞻規(guī)劃定位，領先十堰，從而可樹立本項目的競爭優(yōu)勢，成為市場的領導者。 生活配套齊全：一方面是商業(yè)中心，另一方面又是便利的生活寶地。對面即是豐融超市，而金融

47、、教育、醫(yī)療等機構更是環(huán)繞周邊，這里生活的人更輕松得意。2、劣勢分析( Weakness) 項目商業(yè)規(guī)劃格局存在不足項目商業(yè)規(guī)劃格局相對落后，功能不明確；配套規(guī)劃不完善，主體二層和部分三、四層的結構布局，既不利于形成同一層整體大市場格局，也不利于商業(yè)垂直人流引入問題。 地處商業(yè)區(qū)，無景觀，會有噪音聯(lián)想，不利于住宅銷售。 項目一分為二開發(fā)銷售，不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣項目整體一分為二開發(fā)銷售，使單體商業(yè)面積變小，不利整體商業(yè)規(guī)劃及推廣。推廣浪費大，并在一定程度上形成競爭。3、機會點分析(Opportunity ) 十堰市整體商業(yè)發(fā)展處于早期階段商業(yè)，商業(yè)發(fā)展空間大十堰商業(yè)最集中的兩地段就是香港步行

48、街和人民北路人商一帶，但整體檔次都不高，相對較好的就是六堰人民商場區(qū)域，而從現(xiàn)有的商場如人商及超市如豐融超市來看，整體發(fā)展還不具規(guī)模，因此處于一個商業(yè)成熟前期，是發(fā)展商業(yè)的最佳時機。 十堰市缺乏一體化的大型購物中心區(qū)域缺乏高檔次、品質優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應，該區(qū)本項目可作為十堰的標志性中高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)，集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的新型商業(yè)模式購物中心在十堰尚未出現(xiàn)，面臨發(fā)展機會。 十堰市房地產(chǎn)市場整體健康，處于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展階段，供需兩旺2002年十堰市房地產(chǎn)投資為6.27 億元， 2004年則是 11.7 億元，僅僅兩年投資額度就漲近100%。可見這幾年十堰市地產(chǎn)發(fā)展之迅猛，而一般而言這樣的

49、增幅是一個市場高峰前的寫照，但從目前十堰房價水平而言，市場又相對其他城市較為健康，因此良好的宏觀環(huán)境也是本案機遇所在。 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應量較小，只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價；4、潛在威脅分析（Threat ） 與陽光的合作及競爭陽光A區(qū)案與本案的關系也是直接左右本案前景的關鍵所在，雙方在營銷推廣方面 如果無法合作，將造成雙方資源的浪費，以至造成雙方一定程度的競爭關系。 五堰步行街區(qū)域整體檔次不高，將對項目的定位及商業(yè)價值挖掘造成不利影響 面臨六堰新商圈的挑戰(zhàn)，潛在競爭項目將分流部分客戶六堰商圈逐步形成，檔次高、 規(guī)劃合理，新建項目不斷，形成對五堰舊商圈的

50、挑戰(zhàn)。地產(chǎn)行業(yè)的相對特殊性決定了其競爭不僅僅是當前的，而更多可能是未來的潛在的，如天麟盛華廣場2 期，六堰錦繡華庭等項目將分流部分投資客戶，面臨相關項目的競爭，建議本項目入市宜早不宜遲。5、本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析從市場調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段

51、和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，十堰當前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉化，綜合性的 “一站式購物”的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。從外部環(huán)境到內部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的一體化優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用項目規(guī)劃特

52、色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足信心。經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包裝、建筑規(guī)劃設計、物業(yè)管理、開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細致研究制定。三、項目開發(fā)總建議根據(jù)上述項目各項因素分析，項目的最大特點在于位于十堰步行街商業(yè)中心區(qū)， 配 套齊全，整體商業(yè)氛圍濃，可形成自己的個性；劣勢在于區(qū)域環(huán)境差，項目整體商業(yè) 建筑規(guī)劃不盡合理，同時住宅無明顯景觀，有嘈雜的感覺。故本項目建議賦予新型商業(yè)概念，以十堰步行街區(qū)域標志商業(yè)形象加以提升， 重點 創(chuàng)建商業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)建購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合型商業(yè)，提升商鋪潛在 價值，挖掘地塊的最大商業(yè)價值。調整建筑規(guī)劃格局，使其更加符合商業(yè)要求。引進先進的

53、商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出優(yōu)惠招商租賃政策，盡量降低 投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。第三部分項目定位與產(chǎn)品規(guī)劃入市場定位營銷大師菲利普科特勒在營銷管理中概括：“定位就是對公司的產(chǎn)品進行設計，從而使其能在目標顧客心目中占用一個獨特的、有價值的位置的行動?！倍ㄎ挥?包括市場定位、產(chǎn)品定位、

54、價格定位、客戶群定位等。對于房地產(chǎn)項目來說，產(chǎn)品定 位是市場營銷者制定企業(yè)整體銷售策略的基礎，產(chǎn)品及形象能否為消費者認同及喜好，很大程度上取決于產(chǎn)品定位。（一）、主題概念定位房地產(chǎn)項目策劃定位的關鍵就是概念新、主題新。概念策劃是當前房地產(chǎn)策劃方 法上的主要特征，它強調某個創(chuàng)意，賦予產(chǎn)品更多附加價值和內涵，以領先的概念設 計模式而使樓盤熱銷。主題概念是項目的靈魂，是項目銷售和推廣指導原則，只有概 念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內容、形式和氣質。1、主題概念設計主題概念定位：CITY MALL主形象定位語：商業(yè)價值定位語：大都會CITY MALL-庖業(yè)核心財富金礦2、概念演繹CITY MALL是什么？即都市化的精致型的 Shopping Mall ,它綜合了普通商業(yè)或購 物中心的優(yōu)勢，是一種多元化、復合型的商業(yè)形態(tài)，是集購物、休閑、娛樂、飲食等 于一體的大型購物中心。CITY MALL是一種僅規(guī)模上僅次于Shop