房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析比率教學(xué)提綱

1、反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)包括一般企業(yè)普遍采用的短期償債能力指標(biāo)、長期償債能力指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)、股東獲利能力指標(biāo)、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)、營運(yùn)能力 指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)。根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)應(yīng)以償債能力指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn) 水平指標(biāo)為主，盈利能力指標(biāo)與營運(yùn)能力指標(biāo)為輔，參考股東獲利能力指標(biāo)?；镜呢?cái)務(wù)比率分析201420132012流動(dòng)比率1.92.042.46債務(wù)狀況速動(dòng)比率0.260.660.91現(xiàn)金比率0.10.390.52權(quán)益負(fù)債比率0.070.110.2不良債權(quán)比率1.291.380.91存貨流動(dòng)負(fù)債比率1.641.381.55債務(wù)償付比率0.931.121.23

2、負(fù)債結(jié)構(gòu)比率1.361.230.87營運(yùn)資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率0.050.490.56凈資產(chǎn)收益率0.210.220.15獲利能力總資產(chǎn)收益率0.010.020.03主營業(yè)務(wù)利潤率0.110.150.13成本費(fèi)用利潤率0.140.210.2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率19.2615.9710.49運(yùn)營能力應(yīng)收賬款回收期（天）18.6922.5434.33流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.180.260.25存貨周轉(zhuǎn)率0.150.250.22存貨銷售期（天）2391.671444.321601.67凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2.372.231.22資產(chǎn)負(fù)債率0.890.860.83長期負(fù)債比率0.380.380.44流動(dòng)負(fù)債比率0.580.5

3、60.47股東權(quán)益比率0.060.090.16主營業(yè)務(wù)增長率0.371.35-0.01成長能力應(yīng)收賬款增長率-0.020.340.88凈利潤增長率0.081.12-0.06固定資產(chǎn)投資擴(kuò)4.221.1-0.33張率總資產(chǎn)擴(kuò)張率0.751.620.66每股收益增長率0.081.12-0.06償債能力分析償債能力是指公司償付各種到期債務(wù)的能力。一般分別用資產(chǎn)負(fù)債比率和流動(dòng)比率、速動(dòng)比率來衡量公司的長期和短期償債能力。第一，短期償債能力?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，“現(xiàn)金為王”，對(duì)于投資大、周期長、容易面臨資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)，基于收付實(shí)現(xiàn)制計(jì)算的現(xiàn)金流量分析將更能反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水 平，現(xiàn)金流有時(shí)比盈利更

4、重要?，F(xiàn)金比率反映企業(yè)在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)的能力，反映企業(yè)即時(shí)付現(xiàn)能力。從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率這些直接反 應(yīng)短期償債能力的指標(biāo)上，做了一個(gè)對(duì)比。第二，長期償債能力。5家房地產(chǎn)公司的長期償債能力，選取資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)、流動(dòng)負(fù)債比率指標(biāo)和長期負(fù)債比率指標(biāo)來研究分析。風(fēng)險(xiǎn)水平分析風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)主要有三個(gè)，包括財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)、經(jīng)營杠桿系數(shù)和綜合杠桿。在較高經(jīng)營杠桿系數(shù) 的情況下，當(dāng)業(yè)務(wù)量減少時(shí)，利潤將以經(jīng)營杠桿系數(shù)的倍數(shù)成倍減少；當(dāng)業(yè)務(wù)量增加時(shí)，利潤將以經(jīng)營杠桿系數(shù)的倍數(shù)成倍增長。這表明經(jīng)營杠桿率越高，利潤變動(dòng)越劇烈，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，經(jīng)營杠桿率越低，利潤變動(dòng)越平穩(wěn)，企

5、業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小。經(jīng)營杠桿的 作用具有兩面性，當(dāng)銷售收入減少時(shí)，經(jīng)營杠桿會(huì)發(fā)揮消極作用，造成息稅前利潤比同期銷 售收入減少的速度更快，當(dāng)銷售收人增加時(shí)，經(jīng)營杠桿會(huì)發(fā)揮積極作用，使息稅前利潤比同 期銷收入增長的速度更快。股東獲利能力分析 本文研究分析的對(duì)象皆為上市公司， 因此本文針對(duì)其股東獲利能力進(jìn)行對(duì)照分析。 由于杠桿 的存在， 每股息稅前利潤的變動(dòng)與每股收益的變動(dòng)不一致， 每股息稅前利潤的一個(gè)小波動(dòng)可 以導(dǎo)致每股收益的大幅度波動(dòng)， 造成每股收益不穩(wěn)定的現(xiàn)象。 沒有負(fù)債的公司的每股收益的 增幅和其息前稅前利潤的增幅一樣。 對(duì)有負(fù)債的公司來說， 息前稅前利潤的上下波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致 每股收益更大的波動(dòng)，

6、 而且負(fù)債率越高的公司， 其波動(dòng)的幅度就越大。 股票市場(chǎng)里的投資者 多喜好穩(wěn)健性， 不希望自己投資的上市公司有太大的波動(dòng)或者要求更高的回報(bào)以補(bǔ)償其承擔(dān) 的過高的風(fēng)險(xiǎn)。因此本文就每股收益增長幅度和每股息稅前利潤增長幅度進(jìn)行對(duì)照分析。營運(yùn)能力分析 營運(yùn)能力是指企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)行能力， 即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤的能力， 揭示了企業(yè)資 金運(yùn)營周轉(zhuǎn)速度， 反映了企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)資源管控、 運(yùn)用的效率高低。 房地產(chǎn)企業(yè)存貨占資產(chǎn)比 重很大， 其存貨指標(biāo)好壞決定項(xiàng)目運(yùn)營的成敗， 因此分析房地產(chǎn)企業(yè)存貨指標(biāo)尤為垂要。 本 文選取了存貨與收入比、存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)三個(gè)具有代表性和重要意義的指標(biāo)。盈利能力分析 盈

7、利能力通常是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤的能力， 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)的好壞最終可通過企業(yè) 的盈利能力來反映。 企業(yè)盈利能力指標(biāo)越高， 盈利能力越強(qiáng)， 反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。所 選取的三個(gè)指標(biāo)營業(yè)利潤率、營業(yè)毛利率和銷售凈利率都是用來表現(xiàn)盈利能力的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計(jì)算及其應(yīng)注意的問題我們就推薦的十個(gè)指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行分析。一、反映盈利能力的比率的計(jì)算1. 銷售利潤率銷售利潤率指標(biāo)主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時(shí)期 企業(yè)利潤總額與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值， 表明每百元經(jīng)營收入獲取利潤的能力。 基本計(jì)算公 式為：利潤總額銷售利潤率=x 100%房地產(chǎn)經(jīng)營收入公式中，利潤總額

8、指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營成果總額。銷售利潤率越高，獲利能力越強(qiáng)； 比率越低， 則企業(yè)盈利能力越弱。 銷售利潤率的高低在很大程度上受競(jìng)爭(zhēng)方 式、資本籌措方式、經(jīng)營特點(diǎn)等眾多因素的影響，例如，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中，看重的可能不 是近期的高利潤率，而是長期的經(jīng)營收益或是等待“待價(jià)而估” ，因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)平 均水平和企業(yè)自身的具體情況對(duì)銷售利潤率進(jìn)行分析。2. 總資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)報(bào)酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤的高低的一 個(gè)指標(biāo)，反映的是企業(yè)全部資產(chǎn)的利潤與資產(chǎn)之間的比例關(guān)系?；居?jì)算公式為：利潤總額 +利息費(fèi)用總資產(chǎn)報(bào)酬率 = x 100%資產(chǎn)總額式中， 利潤總

9、額就是損益表中的利潤總額，分子中， 之所以要加上利息費(fèi)用， 是因?yàn)榭?資產(chǎn)來源于所有者投入的資本和負(fù)債兩部分， 而利息則是從資產(chǎn)運(yùn)作產(chǎn)生的利潤中由企業(yè)經(jīng) 營者支付給債權(quán)人的那部分利潤。 資產(chǎn)總額可用年初年末資產(chǎn)總額的平均數(shù)， 如果資產(chǎn)本期 變化不大，也可以用年末數(shù)計(jì)算。3. 資本金收益率資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲利能呼，并反映企業(yè)的經(jīng)營效率。其計(jì)算公式為：凈利潤資本金收益率=x 100%資本總額對(duì)于投資者， 將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他項(xiàng)目投資收益率進(jìn)行對(duì)比， 以評(píng)價(jià)以該項(xiàng)目 投資的經(jīng)濟(jì)性。 對(duì)于企業(yè)經(jīng)營者， 將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會(huì)資金成本進(jìn)行對(duì)比， 作為 籌資

10、決策的參考依據(jù)。4. 資本保值增值率資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其計(jì)算公式為：期末所有者權(quán)益總額資本保值增值率x 100%期初所有者權(quán)益總額二、反映償債能力的比率的計(jì)算1. 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債比率， 也稱為資產(chǎn)負(fù)債率或債務(wù)比率， 是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系， 表明負(fù) 債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重。 基本計(jì)算公式為：負(fù)債總額資產(chǎn)負(fù)債率=x 100%資產(chǎn)總額式中， 負(fù)債總額包括流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債， 資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和， 包括流動(dòng)資 產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債比率實(shí)際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中， 有多少是負(fù)債形成的， 該比率越低， 表明企 業(yè)

11、資產(chǎn)中， 所有者權(quán)益形成的資產(chǎn)較多， 而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證， 因此，債權(quán)人總是希 望該比率要低一些； 但從企業(yè)的角度看， 該比率過低， 表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策 略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈利 （當(dāng)然，舉債并不是 總給企業(yè)帶來盈利，只有當(dāng)企業(yè)運(yùn)用資本的利潤水平高于資金成本時(shí)才會(huì)如此）。2. 流動(dòng)比率流動(dòng)比率， 又稱營運(yùn)資本率， 是指流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的比例關(guān)系， 是企業(yè)短期償 債能力分析中的一個(gè)重要指標(biāo)?；居?jì)算公式為：流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)比率=流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)比率表明每元流動(dòng)負(fù)債有幾元的流動(dòng)資產(chǎn)來補(bǔ)償， 也即對(duì)于流動(dòng)負(fù)債支付能力具有 何種程度的準(zhǔn)備。一般而

12、言，從短期債權(quán)人來看，流動(dòng)比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大， 流動(dòng)性越強(qiáng)，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力越強(qiáng)。因此， 較高的流動(dòng)比率對(duì)債權(quán)人 有利。但是，從企業(yè)的角度看，過高的流動(dòng)比率意味著流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額較大，可能存在超儲(chǔ)、 積壓、浪費(fèi)， 資產(chǎn)沒有得到有效地利用。 反之，過低的流動(dòng)比率則意味著企業(yè)償債能力不強(qiáng)， 甚至無法應(yīng)付正常經(jīng)營的需要。一般認(rèn)為， 流動(dòng)比率為 2 是比較理想的， 但受行業(yè)特點(diǎn)、 季節(jié)性、 賒銷或賒購條件等若 干因素的影響，無法確定一個(gè)各行業(yè)共同的流動(dòng)比率理想標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，營業(yè)周期短， 采購條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)） ，由于不需要保存較高的存貨，其正常流 動(dòng)

13、比率較低，反之，營業(yè)周期愈長，正常的流動(dòng)比率也就愈高，因此，不能單純就各行業(yè)當(dāng) 前的流動(dòng)比率的高與低進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)企業(yè)由于受開發(fā)周期長的特點(diǎn)的影響， 在不 同時(shí)點(diǎn)上，流動(dòng)資產(chǎn)的分布和結(jié)構(gòu)可能會(huì)有很大的差異，此外，企業(yè)基于長期經(jīng)營的需要， 也可能保存較多的流動(dòng)性相對(duì)較差的存貨資產(chǎn) （房地產(chǎn)企業(yè)的商品房、 經(jīng)營房和周轉(zhuǎn)房均視 為存貨），所以采用流動(dòng)比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時(shí)，需要結(jié)合企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu) 成情況或其他償債能力指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，才能得出較為可靠的結(jié)論。3. 速動(dòng)比率速動(dòng)比率又稱酸性測(cè)試比率， 是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比例關(guān)系。 所謂速動(dòng)資產(chǎn)， 是指可以立即或短期內(nèi)變現(xiàn)，能

14、用于直接支付的那部分資產(chǎn)， 包括貨幣資金、短期投資、應(yīng) 收款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款）等各項(xiàng)可以迅速支付流動(dòng) 負(fù)債的資產(chǎn)。 速動(dòng)比率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動(dòng)負(fù)債的保證程度。 速動(dòng)比率是 短期償債能力分析的一個(gè)重要指標(biāo)?；居?jì)算公式為：速動(dòng)資產(chǎn)速動(dòng)比率=流動(dòng)負(fù)債相對(duì)于固定資產(chǎn)而言， 企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)具有較強(qiáng)的流動(dòng)性， 但流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部各項(xiàng)目之間 的流動(dòng)性又有很大的差別，貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項(xiàng)等流動(dòng)性強(qiáng)、變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變 現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此， 即使流動(dòng)比率比較高， 但如果流動(dòng)資產(chǎn)過多占用于存貨上，

15、速動(dòng)比率非常低， 企業(yè)的支付能 力也不能算是良好的。一般認(rèn)為， 速動(dòng)比率最低為 1 較為理想， 也即企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)能夠全部抵償流動(dòng)負(fù)債較 為理想。 當(dāng)我們運(yùn)用比率分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時(shí)， 應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營的周期性和時(shí)間性， 在某些時(shí)點(diǎn)上， 速動(dòng)比率可能比較低 （例如開發(fā)投資大量投入而銷售 租賃經(jīng)營尚未開始或剛剛開始之時(shí)） ，但不一定意味著企業(yè)陷入了債務(wù)困境。三、反映營運(yùn)能力的比率的計(jì)算1. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指在特定時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動(dòng)資產(chǎn)平均余額之間的比例關(guān)系， 它反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)。 由于企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性大， 變現(xiàn) 能力

16、強(qiáng)，是流動(dòng)負(fù)債償還的直接來源，所以， 考察企業(yè)償債能力時(shí)，分析流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速 度和運(yùn)作效率可能比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析更具有意義。產(chǎn)品銷售收入流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) =流動(dòng)資產(chǎn)平均余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) =計(jì)算期天數(shù) /流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)2. 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特定時(shí)間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反映企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言， 存貨周轉(zhuǎn)率高，表明企業(yè)采購合理，銷售順暢，資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)。但存 貨周轉(zhuǎn)率過高，則要查明是否有采購不足、停工待料、采購次數(shù)多、采購成本高的情況。存 貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表

17、示。計(jì)算公式為：銷貨成本存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=（期初存貨 +期末存貨） /2存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) =計(jì)算期天數(shù) /存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不僅有銷售經(jīng)營， 還有租賃經(jīng)營， 在租賃經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分 攤成本， 而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及其它存貨之和， 加上由于不同企業(yè)采用不同的會(huì) 計(jì)處理方法（存貨計(jì)價(jià)中的先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均成本法等），會(huì)對(duì)存貨價(jià)值產(chǎn)生影響，因此，在對(duì)企業(yè)不同時(shí)期存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行比較時(shí)， 應(yīng)特別加以注意。由于經(jīng)營房的“周轉(zhuǎn)期”通常很長，可能在存貨中占有相當(dāng)大的份額，所 以，在可能的情況下，應(yīng)將經(jīng)營房和其它存貨區(qū)分開來進(jìn)行分析，以提高評(píng)價(jià)的可靠性。

18、3. 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率它反映企業(yè)在特應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特定時(shí)期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系， 定期間內(nèi)收回賒銷賬款的能力， 也就是客戶在此期間的償債能力， 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還可以反 映企業(yè)的信用額度是否恰當(dāng)、 信用政策是否有效。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表 示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特定期間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金 (貨幣資金) 的平均次數(shù)， 表 明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力?；居?jì)算公式為：賒銷總額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款平均余額四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計(jì)算應(yīng)注意的問題之一:是手段而非目的。1. 比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側(cè)重點(diǎn)也不同。投資者則關(guān)心是 企業(yè)盈利能力指標(biāo)， 這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的