某樓盤可行性研究報告

1、 駿景南苑項目可行性研究報告（東區(qū)）廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司二00二年十月目 錄 一、項目名稱 3二、項目地點(diǎn) 3三、項目背景 3四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡介 3（二） 投資商簡介 4 五、項目規(guī)劃設(shè)計 5（一） 總體規(guī)劃 5（二） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5（三） 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 7六、市場分析及發(fā)展前景 7（一） 2001年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 7（二） 項目市場分析 101、 優(yōu)越的地理位置 112、 配套完善，生活便利 113、 周邊樓盤分析 124、 項目的發(fā)展前景 12七、項目資金籌集 12八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明.13九、項目開發(fā)與銷售計劃.13十、財

2、務(wù)分析 14（一） 銷售收益估算表 14（二） 利潤估算表 14（三） 現(xiàn)金流量表 15十一、項目評估結(jié)果 16駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報告一項目名稱駿景南苑二項目地點(diǎn)廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1997）第136號。項目東側(cè)為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側(cè)為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。三項目背景第一、廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、廣州市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū)

3、，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\(yùn)”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?？梢哉f“駿景南苑”的開發(fā)是應(yīng)消費(fèi)者之求，按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司”，與“駿景花園”開發(fā)商“廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司”是一套人馬，有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量，在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎(chǔ)和豐富的經(jīng)驗。四項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司是由廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬處女島）南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣州市工商行政管

4、理局批準(zhǔn)于二00一年六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經(jīng)營期限為30年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)廣州市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地證字（1997）第136號建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進(jìn)行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米。 合作公司設(shè)董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決

5、定合作公司的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學(xué)歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及5%注冊資本。外方 南博置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)6

6、4300萬元，加上集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一

7、方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達(dá)90%以上，市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，取得了良好的社會信譽(yù)和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設(shè)計總建筑面積260萬平方米）；珠江帝景（占地1000畝，設(shè)計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580畝，設(shè)計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設(shè)計總建筑面積45萬平方米）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設(shè)計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。五項目規(guī)劃設(shè)計駿景南苑將建設(shè)成為

8、大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。1、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。2、 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各

9、異的圍合或半圍合空間。3、 住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。4、 小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。（二）、駿景南苑主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表：項 目數(shù) 量單 位總征用地253965平方米總規(guī)劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率%容積率建

10、筑密度25%居住總戶數(shù)3628戶居住總?cè)丝?2698人人口毛密度人/公頃 (三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免

11、視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95140平方米（套內(nèi)面積）。六市場分析及發(fā)展前景（一） 2001年市場分析廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障1、 近幾年，廣州市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費(fèi)性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到12%，如果按國際上通行

12、的年收入價格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)，1998年廣州的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。2、 房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元，比前年同期增長13.74%，房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5 ：1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。3、 買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計，2000年44%潛在消費(fèi)者家庭月收入達(dá)3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善。當(dāng)中20-40歲的年輕家庭受教育

13、程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認(rèn)為3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/M2，與上半年3807元/ M2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設(shè)，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1、 政府出臺新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費(fèi)，另一方面保護(hù)消費(fèi)者。例如：、金融界推出“零首期”業(yè)務(wù)，二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團(tuán)購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長99%

14、，達(dá)到125.47萬平方米。、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；、“提高預(yù)售政策門檻”，“實行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領(lǐng)市場，從而保護(hù)消費(fèi)者利益，保證市場運(yùn)作更規(guī)范更有效。2、 市政配套建設(shè)上新臺階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。、 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā)展?；ǘ及l(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。、 地鐵二號線動工興建、新港東路

15、的竣工、會展中心的建設(shè)等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數(shù)個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運(yùn)會，東圃板塊有突出表現(xiàn)；花都區(qū)新機(jī)場建設(shè)亦帶動樓市興旺。市政建設(shè)的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢頭已開始出現(xiàn)。3、 發(fā)展商積極儲備土地，對房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土地購置費(fèi)達(dá)到52.82億元，增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費(fèi)群體1、 據(jù)廣州日報調(diào)查，普通員

16、工買房人數(shù)大增。兩年內(nèi)打算購房的潛在消費(fèi)者，73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀(jì)，對住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費(fèi)者占了48%，比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%，顯示消費(fèi)群向中等偏低收入層擴(kuò)充。2、 非本地人買樓占4成。廣州作為一個開放城市，有著寬容的成長氛圍。最新的統(tǒng)計數(shù)字表明，若以是否“從小在廣州長大”劃分廣州本地人和非本地人，購房比例為本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出廣州正吸引越來越多非本地人在此落戶。這些外地人72%具有大專以上學(xué)歷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本

17、地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能樂業(yè)，買房置業(yè)是欲望在廣州發(fā)展的非本地人的首選，具有很大的房產(chǎn)市場。3、 廣州市人均住房面積又多3平方米。據(jù)統(tǒng)計，打算買房的消費(fèi)者現(xiàn)有的住房面積為71.3平方米/戶，按每戶3.3人計算，人均使用面積為21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出廣州人的居住水平正在不斷提高，這又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。4、 集團(tuán)購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后，原本占市場消化率三成的集團(tuán)購買力全面退出市場，年初曾有業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住宅市場會因此出現(xiàn)“斷層”。然而，由于強(qiáng)勁的個人消費(fèi)及時補(bǔ)位，樓市已順利實現(xiàn)由以集團(tuán)消費(fèi)為主向個人消費(fèi)

18、為主的平穩(wěn)過渡，2000年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投入增加、銷售活躍、購銷兩旺的良好發(fā)展勢態(tài)。統(tǒng)計顯示，2000年頭10個月，全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.82%，其中住宅投資增長29.82%；竣工面積同比增長13.68%；銷售面積同比增長27.5%。廣州市商品房總售出量達(dá)到701萬平方米，比99年同期下降約8%。這種下降是與99年由于房改末班車而引發(fā)的購房熱潮的高峰期相比的，在集團(tuán)購買大幅下降情況下，商品房能保持10%以內(nèi)的降幅，都足以說明市場已經(jīng)實現(xiàn)由集團(tuán)消費(fèi)與個人消費(fèi)相結(jié)合的時代向個人消費(fèi)市場的平穩(wěn)過渡。中國房協(xié)副會長顧云昌分析，我國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了3個時期，第一時期是十一屆三

19、中全會前，以“國家包”為特征，當(dāng)時不讓也不用個人建房、購房；之后的20年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個時期，屬于百姓大眾買房時代的到來，意味著住宅已變成了個人直接消費(fèi)的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。 （二）項目市場分析該項目地段位于中山大道與車陂路交會點(diǎn)，毗鄰黃浦大道，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置 本項目位居天河要沖，西倚天河公園，民族學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，北接中山大道，東行車陂路，與廣深高速公路相通，交通極為便利。廣州市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。其周圍環(huán)境以駿景花園為首，匯集了一大群新建住宅小區(qū)，交

20、映生輝。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設(shè)計、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點(diǎn)。 2、高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實力，對生活環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。為滿足這些富裕群體的需要，建設(shè)一個氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費(fèi)愿望。駿景花園正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū)，是適時而建、順勢而生，定會有樂觀前景。 3、配套完善，生活便

21、利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施、市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 4、周邊樓盤分析及售價定位項目名稱項目地點(diǎn)目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商駿景花園中山大道車陂花園旁5500元/平方米66棟12-14層廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司天朗明居中山大道車陂花園旁5110元/平方米19棟18-26層廣州天力房地產(chǎn)有限公司疊翠臺中山大道與天府路交界處理品6143元/平方米6棟13-32層廣州東順房地產(chǎn)有限公司華江花園黃埔大道5756元/平方米6棟9-30層廣州華嘉房地產(chǎn)有限公司偉誠廣場天河公園南門東側(cè)4200元/平方米1棟23層廣州偉騰房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)在廣州市具有強(qiáng)大