某房地產(chǎn)公司融資報(bào)告

1、某房地產(chǎn)公司融資報(bào)告陜西*實(shí)業(yè)開(kāi)展一、公司根本情況：1 1、企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、注冊(cè)資本金、法人代表陜西*實(shí)業(yè)開(kāi)展成立于 20222022 年 6 6 月 3 3 日在西安工商治理局記注冊(cè),營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)派.注冊(cè)資本：千萬(wàn)元人民幣.公司地址：西安市*.號(hào).大廈.房.企業(yè)類型：為自然人出資具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司.法人代表：*.2 2、企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、各投資者間的關(guān)系該公司由*位自然人組成,其中*出資萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的*%,*出資萬(wàn)元,占注冊(cè)資本金的*%,*出資一一萬(wàn)元,占注冊(cè)資本金的*%,法人代表,*,男/女,*年出生,夫*學(xué)歷,夫*經(jīng)濟(jì)師,高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人,現(xiàn)任陜西*實(shí)業(yè)開(kāi)展董事長(zhǎng).3 3、相

2、關(guān)企業(yè)情況新輕工市場(chǎng)由陜西*實(shí)業(yè)開(kāi)展開(kāi)發(fā)建設(shè).陜西*實(shí)業(yè)開(kāi)展 200200年月成立,目前其旗下*尚在籌備之中.在籌劃此工程時(shí),比照研究了國(guó)內(nèi)外成功*的經(jīng)營(yíng)方法和特點(diǎn),結(jié)合西安市的市場(chǎng)而開(kāi)辦的一家大型*檔高品位的*市場(chǎng).*全程治理：*商業(yè)投資參謀4 4、企業(yè)員工結(jié)構(gòu)及素質(zhì)水平等(1)(1)高層治理：*人,(2)(2)中層治理：*人(3)(3)其他治理和技術(shù)人員：*余人(4)(4)營(yíng)業(yè)員：合計(jì)*夫*余人.全部人數(shù)合計(jì)：約為*人左右.男女比例：夫：夫5 5、治理制度及治理水平經(jīng)營(yíng)治理體制特征：A A、 公司采用營(yíng)采分開(kāi),一級(jí)核算,垂直領(lǐng)導(dǎo),直線與職能相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)治理體制,并在計(jì)算機(jī)信息治理系統(tǒng)提供的

3、信息支持與限制手段下,實(shí)行大權(quán)集中、小權(quán)分散、權(quán)責(zé)明確、逐級(jí)負(fù)責(zé)的治理機(jī)制.B B、公司的購(gòu)、銷分開(kāi)經(jīng)營(yíng)機(jī)制,在于大大強(qiáng)化購(gòu)、銷機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效益責(zé)任,并通過(guò)以擴(kuò)大商品銷售為核心目標(biāo)的協(xié)調(diào)、制約、考核等運(yùn)作機(jī)制,到達(dá)購(gòu)銷經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合,從而實(shí)現(xiàn)商品銷售的最大化和各個(gè)商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的最優(yōu)化合理配置,保證公司商品經(jīng)營(yíng)到達(dá)均衡、協(xié)調(diào)、高流量、高效益的持續(xù)健康運(yùn)轉(zhuǎn).C C、 公司的各個(gè)職能部門,對(duì)購(gòu)銷經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和與本部室職能相關(guān)聯(lián)的其它職能部門是專業(yè)指導(dǎo)、效勞和監(jiān)督、檢查的關(guān)系,以保證公司總經(jīng)理垂直領(lǐng)導(dǎo)指揮體系的權(quán)威和效能.D D、職能部室的主要職能：一是大大強(qiáng)化其作為公司領(lǐng)導(dǎo)層的參謀和效勞功能；二是增強(qiáng)對(duì)職

4、能范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)的綜合分析與調(diào)查研究,向公司領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告和建議；三是努力為經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供指導(dǎo)、支持、協(xié)調(diào)、幫助和效勞；四是保證職能范圍內(nèi)公司的政令和制度、 標(biāo)準(zhǔn)、 程序的嚴(yán)格執(zhí)行,切實(shí)強(qiáng)化監(jiān)督、 檢查、考核工作.E E、運(yùn)營(yíng)概念：(a)(a)商業(yè)定位：面向中低層收入者,以經(jīng)營(yíng)品牌為主,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、消閑為一體,以時(shí)尚文化主題為特色,打造業(yè)內(nèi)主流批發(fā)市場(chǎng).(b)(b)經(jīng)營(yíng)理念：增值效勞是基業(yè)常青的的基石.(c)(c)競(jìng)爭(zhēng)概念：通過(guò)特色、時(shí)尚的品牌適應(yīng)市場(chǎng),以創(chuàng)新引領(lǐng)西部商業(yè)消費(fèi)潮流.(d)(d)效勞理念：效勞沒(méi)有選擇,但是顧客有選擇.(e)(e)人才理念：尊重,和諧.(

5、f)(f)治理體制：垂直領(lǐng)導(dǎo),激活程序、營(yíng)采別離,一級(jí)核算.(g)(g)空間理念：精致、舒適、特色、休閑,突出文化主題.(h)(h)工程運(yùn)營(yíng)：特聘專業(yè)的具有國(guó)際一流商業(yè)治理水準(zhǔn)的商業(yè)治理公司駐地組織治理.(i)(i)質(zhì)化理念：ISO9000ISO9000 系列標(biāo)準(zhǔn)、顧客滿意工程、品牌營(yíng)銷理念、生態(tài)消費(fèi)體系等.(j)(j)治理理念：以目標(biāo)治理為導(dǎo)向.(k)(k)經(jīng)營(yíng)宗旨：以顧客為中央,全方位地滿足顧客需求.-*工程.6 6、企業(yè)組織架構(gòu)*工程合成組織崗位結(jié)構(gòu)圖二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況1 1、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍、主要產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍：商業(yè)零售包括代銷、服裝、珠寶、工藝飾品、皮具、圖書、家居用品等；經(jīng)營(yíng)相關(guān)配套效勞

6、包括娛樂(lè)、休閑、所售商品配送和咨詢效勞等.其中：一層：知名品牌經(jīng)營(yíng)為主箱包/化裝品/珠寶二層：大小家電/精品服飾/三層：床上用品/日用品四層：小五金/小雜貨/煙酒糖.2 2、企業(yè)主要產(chǎn)品的主要用途及市場(chǎng)供求分析本工程定位：西北地區(qū)最大的輕工業(yè)品綜合批發(fā)市場(chǎng).主力商品組合：服裝/小家電/小百貨/小雜貨等商品的批發(fā)為主.根據(jù) 20222022 年?西安市統(tǒng)計(jì)年鑒?,20222022 年西安市人均可支配收入為 72007200 元 20222022 年西安市人均消費(fèi)性支出 6419.216419.21 元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 409409 億元,增長(zhǎng)近 12%,12%,剔除郊區(qū)制造業(yè),餐飲業(yè)和其它

7、行業(yè)在零售總額中的比重,20222022 年西安市區(qū)批發(fā)零售貿(mào)易為 231.4231.4 億元.西安市擁有七百多萬(wàn)人口,全市在崗職工年平均工資超過(guò) 1.31.35 5 萬(wàn)元,城市居民年人均可支配收入已超過(guò) 7747748 8 元人民幣,并已超過(guò) 8%8%的速度增長(zhǎng).商貿(mào)業(yè)的開(kāi)展帶動(dòng)西安的消費(fèi),商貿(mào)業(yè)拉動(dòng)全市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 2828 個(gè)百分點(diǎn),奉獻(xiàn)率為 22%,22%,為全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)奉獻(xiàn)了 1.1.4 4 個(gè)百分點(diǎn),商貿(mào)業(yè)已成為西安經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,每年均以兩位數(shù)水平遞增.承東啟西,隨著西部大開(kāi)發(fā)的升溫,商貿(mào)中央的后勁愈加突出.20222022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 409.44

8、09.4 億元,同比增長(zhǎng) 11.88%,11.88%,增幅提升近 1 1 個(gè)百分點(diǎn),扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng) 13.6%13.6%我市零售總額占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 55%55%、占西北五個(gè)省會(huì)城市零售總額的 48%,48%,位居第一,在西部九城市成都、重慶、西安、貴陽(yáng)、昆明、西寧、蘭州、烏魯木齊、銀川位居第三位.為掌握第一手資料,對(duì)于本工程周圍常住及流動(dòng)人群采用抽樣調(diào)查方式,進(jìn)行了問(wèn)卷式調(diào)查.根據(jù)調(diào)研分析得出：20222022 年此商圈內(nèi)人均月可支配收入為 691691 元,即年可支配收入 82928292 元,高出西安市城鎮(zhèn)居民平均水平近 15.5%,15.5%,屬于中等偏上水平.每人每

9、月生活必需品支出 148.50148.50 元(包含食品類、衣著類、耐用消費(fèi)品類、室內(nèi)裝飾品類、 床上用品類、 家庭日用雜品類及文娛消費(fèi)品類),即人均年潛在消費(fèi)額 1781782 2元3 3、產(chǎn)品特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(1)(1)創(chuàng)造豐富多元化的購(gòu)物空間(2)(2)冏品以局品質(zhì)、局品味為主(3)(3)周到、熱情、優(yōu)質(zhì)的效勞(4)(4)以時(shí)尚精品滿足商業(yè)中央?yún)^(qū)的消費(fèi)需求通過(guò)對(duì)本工程周邊地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)樂(lè)路區(qū)域作為西安市批發(fā)核心商圈,其獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì),推動(dòng)了西安市商業(yè)市場(chǎng)的整體繁榮,同時(shí)必將整體推動(dòng)重整后西安的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展,拉動(dòng)整體商業(yè)批發(fā)行業(yè)的增長(zhǎng).因此,該區(qū)域聚集的幾大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,在

10、帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí),亦凝聚了旺盛的人氣,帶來(lái)無(wú)限商機(jī),同時(shí)由于市場(chǎng)定位和品牌的差異化,競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是良性的、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的.總結(jié)：本工程依據(jù)其所處的有利位置(聚集效應(yīng))和條件(商業(yè)中央?yún)^(qū)和便捷的交通),通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)等手段,具備了和現(xiàn)存的各批發(fā)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)的水平和條件.4 4、企業(yè)的市場(chǎng)拓展水平(渠道、政策、治理方式等)本工程將借助該區(qū)域商圈濃厚的商業(yè)氣氛,以完善的設(shè)施、 一流的效勞、 先進(jìn)的治理、特色的品牌為西北地區(qū)的商家和消費(fèi)者提供一個(gè)全方位效勞的特色主題大型批發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng).本工程正是基于對(duì)上述市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求的分析,在工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃時(shí)突現(xiàn)“購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)的特色綜合主題,以文化休閑消費(fèi)帶

11、動(dòng)商業(yè)消費(fèi),以商業(yè)消費(fèi)促進(jìn)其他消費(fèi),形成整體性、綜合性、集中性的文化商業(yè)中央,再加上全新的外形設(shè)計(jì)、功能齊全的配套設(shè)計(jì),國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)操作必然聚集巨大的市場(chǎng)份額.5 5、企業(yè)近幾年生產(chǎn)規(guī)模、年產(chǎn)量及銷量本工程正常年銷售收入為 2 2.億以上.并在 20222022 年實(shí)現(xiàn) 2.52.5 個(gè)億,到 20222022 年底突破 5 5億元的大關(guān).附：收入利潤(rùn)估算表(萬(wàn)元)工程20222022 年20222022 年20222022 年商品銷售收入(含稅)銷售收入凈額商品銷售本錢、稅金商品銷售毛利毛利率費(fèi)用總額主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)結(jié)論: :(1)(1)本工程符合國(guó)家的大政方針,符合西安市商業(yè)未來(lái)的開(kāi)展方向,新

12、輕工市場(chǎng)的建立將提升西安市尤其是改造后的批發(fā)業(yè)的商業(yè)環(huán)境,給當(dāng)?shù)乩习傩諑?lái)方便和實(shí)惠.(2)(2)從前文的市場(chǎng)分析情況來(lái)看,工程的建設(shè)符合所在區(qū)域人民群眾的生活要求,能夠在其商圈促進(jìn)該區(qū)域人民群眾的生活條件的改善并對(duì)周圍的經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起到很大的作用.(3)(3)本工程的建設(shè)將促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展,將帶動(dòng)長(zhǎng)樂(lè)路周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)時(shí)機(jī).(4)(4)本工程建設(shè)的地理環(huán)境和配套條件優(yōu)越.如前文所述,交通條件、周邊企業(yè)、居民特點(diǎn)等都為本工程的建設(shè)提供了較好的條件.(5)(5)本工程建設(shè)符合國(guó)家消防,平安生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目實(shí)施后能保證平安運(yùn)行和良好的工作環(huán)境.(6)(6)目前

13、,的一切籌備工作都在正常進(jìn)行,拆遷工程已經(jīng)完成,根底工程正在進(jìn)行同時(shí)由于該工程準(zhǔn)備充分,治理先進(jìn),效益明顯,已獲得各界支持與認(rèn)可, ,既有利于強(qiáng)化長(zhǎng)樂(lè)商圈的吸引力,又可以充分的分享聚集效應(yīng)所帶來(lái)的人氣和商氣.該工程的設(shè)立正好能夠?yàn)槲靼彩忻裉峁┥鷳B(tài)式的、 多元化的、 個(gè)性化的休閑、 娛樂(lè)和購(gòu)物需求.該工程抓住了西安市商業(yè)批發(fā)行業(yè)的消費(fèi)需求空白.該工程地下 1 1 萬(wàn)平方米的停車場(chǎng)和附近數(shù)十條公交線,無(wú)疑成為吸引消費(fèi)者光臨的一個(gè)重要因素.更加人性化和注重消費(fèi)者情感滿足的購(gòu)物廣場(chǎng)將以商品齊全,購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越、多方位效勞在未來(lái)的零售市場(chǎng)中扮演越來(lái)越重的角色.該工程正是基于對(duì)市場(chǎng)狀況和需求的分析,在工程設(shè)

14、計(jì)、規(guī)劃時(shí)突現(xiàn)“批發(fā)、購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)的特色綜合主題,以文化休閑消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi),以商業(yè)消費(fèi)促進(jìn)其他消費(fèi),形成整體性、綜合性、集中性的文化商業(yè)中央,再加上全新的外形設(shè)計(jì)、功能齊全的配套設(shè)計(jì),國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)操作必然聚集巨大的市場(chǎng)份額.6 6、企業(yè)產(chǎn)品周期及近幾年較大的投資工程或企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃新輕工市場(chǎng)將細(xì)分市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化、個(gè)性化經(jīng)營(yíng).這不僅能充分滿足消費(fèi)者深層次的心理需求,促使消費(fèi)者重復(fù)購(gòu)置、 擴(kuò)大購(gòu)置,而且對(duì)企業(yè)進(jìn)一步拓展開(kāi)展空間是十分有幫助的.7 7、企業(yè)經(jīng)營(yíng)所受外部影響包括產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)政策及技術(shù)開(kāi)展等隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展,西安市民生活方式的變革和新的消費(fèi)需求,要求商業(yè)企業(yè)

15、必須能夠不斷提升自身經(jīng)營(yíng)和治理水平,適應(yīng)市場(chǎng)需求.據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析,目前西安市的大型*業(yè),雖然競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈,但仍有較大的市場(chǎng)開(kāi)展空間,尤其是對(duì)人性化和休閑購(gòu)物要求的滿足,尚存在一定的差距.根據(jù)西安市“中央集團(tuán)、外圍組團(tuán)、軸向布點(diǎn)、帶狀開(kāi)展的城市布局形態(tài)和完善商貿(mào)效勞體系的規(guī)劃要求.本工程的建成,將為西安市長(zhǎng)樂(lè)路批發(fā)中央商業(yè)區(qū)的完善增添一道亮麗的風(fēng)景.新輕工市場(chǎng)工程符合西安市開(kāi)展規(guī)劃的要求,也有利于相關(guān)開(kāi)展綱要和商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)和落實(shí),同時(shí)也滿足了西安市人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求.三、企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位1 1、企業(yè)主要產(chǎn)品銷售覆蓋區(qū)域、市場(chǎng)份額本工程涵蓋區(qū)域：地處長(zhǎng)樂(lè)路,據(jù)西安市火車站3 3公里之遙,緊

16、鄰長(zhǎng)途汽車站,作為西安市批發(fā)市場(chǎng)的的核心,政治、經(jīng)濟(jì)、文化的聚集地,市政米字型高速公路框架中央,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá).將其核心影響力向四面八方輻射.使這里成為西安市最耀眼的區(qū)域.新輕工市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值的飆升速度令人難以想象,康復(fù)路等等批發(fā)市場(chǎng)等諸多購(gòu)物場(chǎng)所云集此地,人流量巨大,商業(yè)氣氛濃厚,是西安市最繁華的地段之一,其霸主地位必將更加牢固.改造后的新輕工市場(chǎng)總建筑面積約 1111 萬(wàn)平方米；建成地下地面停車場(chǎng),面積約 1 1 萬(wàn)平方米.隨著新輕工市場(chǎng)改造的完成,這里的土地價(jià)格和商業(yè)價(jià)值將不能同日而語(yǔ).2 2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)新輕工市場(chǎng)處于西安市中央商業(yè)區(qū)內(nèi),商圈內(nèi)擁有多家批發(fā)市場(chǎng)和其

17、他零售業(yè)態(tài),康復(fù)路、金海、金花羊毛衫市場(chǎng)、多彩新天地、金朗男裝等多家大型批發(fā)市場(chǎng)與本工程存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,但是考慮到各競(jìng)爭(zhēng)者均采用風(fēng)格各異的經(jīng)營(yíng)策略,選擇不同的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),從而贏得了不同階層消費(fèi)者的喜歡,使得該中心商業(yè)區(qū)具有了強(qiáng)勁的吸引力和感召力,各批發(fā)市場(chǎng)之間由此形成了互為競(jìng)爭(zhēng)、互為補(bǔ)充、共享企業(yè)資源的聚集效應(yīng),本工程將通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)治理模式,實(shí)行差異化營(yíng)銷戰(zhàn)略,從而為商業(yè)中央?yún)^(qū)的進(jìn)一步開(kāi)展增添活力,并以獨(dú)有的休閑購(gòu)物經(jīng)營(yíng)風(fēng)格實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步市場(chǎng)分,贏得更加細(xì)分后的目標(biāo)消費(fèi)人群的喜歡,在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,占有一份應(yīng)有的市場(chǎng)份額.本工程所處位置交通便利,在距本工程10100 0

18、 米范圍內(nèi),設(shè)有停靠站的公交路線近3 30 0 條,步行3 3 分鐘即可達(dá),設(shè)有?？空镜墓宦肪€近 2 26 6 條之多.乘車極為方便.本工程地下一層為專用停車場(chǎng),面積 1 1萬(wàn)平方米,完全滿足購(gòu)物及消費(fèi)的需要,同時(shí)也局部緩解了長(zhǎng)樂(lè)路周遍停車難的壓力.本工程所在地正處于長(zhǎng)樂(lè)商業(yè)圈中央,商業(yè)氣氛濃厚,人流量大,交通便利,對(duì)消費(fèi)者吸引力巨大,充分滿足居民多層次的需求,完全符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的要求.3 3、上游企業(yè)的情況*的營(yíng)運(yùn)治理商-夫*商業(yè)投資參謀夫夫,從一開(kāi)始就注入專業(yè)化國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)治理模式和理念.這是由*市*實(shí)業(yè)與*投資、控股和假設(shè)干商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理專家共同發(fā)起組建而成的.現(xiàn)擁有一支由精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理理論、富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)治理專家和法律、企業(yè)籌劃、市場(chǎng)營(yíng)銷營(yíng)運(yùn)、招商、PRPR及 ITIT 等專家人士組成的參謀隊(duì)伍,為投資商業(yè)企業(yè)的投資者提供全方位業(yè)態(tài)定位籌劃、 現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)/治理體系、模式的建設(shè)；人力資源治理體系建設(shè)、目標(biāo)體系及目標(biāo)管10理