08年成都房地產(chǎn)場回顧與09年預測報告

1、2008成都房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)一、宏觀經(jīng)濟運行情況2008年前三季度，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2821.3億元，比上年同期增長 12.2%,增速比 上年同期回落2.5個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 213.0億元，同比增長 4.4%;第二產(chǎn)業(yè)增 加值1335.2億元，同比增長 17.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 1273.1億元，同比增長 8.8%。前三季度，成都市全社會固定資產(chǎn)投資完成2075.3億元，同比增長 24.1%。其中，基本建設投資同比增長 38.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.2%。從前三季度社會消費品零售總額來看，成都以118

2、4.3億元位居中西部城市第 3位，比上年同期增長19.9%。社會消費品零售額中，住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額225.3億元，同比增長 23.1%;批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額 160.0億元，同比增長 36.5%。前三季度成都市區(qū)居民人均可支配收入達12530元，同比增長15.6%。成都市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6134元，同比增長12.1%。二、主城區(qū)商品住宅市場分析1、商品住宅供應同比下降圖1 :商品住宅上市面積對比ooooooooonvo 9 864208642 2 11111米方平萬：位單數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年1-11月，成都市區(qū)新增商品住宅面積1116.85萬平方米，比去年同期下

3、降21.44% o新增預售面積主要集中在 1月、3月、4月和9月。5月份四川發(fā)生地震，不少樓盤的施工、銷 售都受到了影響，商品住宅的上市也放緩了腳步，新增預售面積明顯下降。9月份成都舉行秋季房交會，新增商品住宅面積重新突破150萬平方米。2、商品住宅交易面積同比明顯下滑圖2:商品住宅交易面積對比米方平萬：位單2007年 IJ 200即 環(huán)比增長率同比增長率O6O4o o o o o nV O 2 0 8 6 4 2數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年1-11月，成都市區(qū)商品住宅成交面積為599.15萬平萬米，比去年同期下降48.25% o去年9月末政府發(fā)布“第二套房貸”新政之

4、后，成都樓市就開始逐步降溫。今年 5月份突如其來的地震讓成都樓市雪上加霜。雖然震后成都市政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，開發(fā)商也大打降價促銷牌，但樓市成交量仍然在低位徘徊，市場僅靠剛性需求支撐。3、中房指數(shù)數(shù)據(jù)圖3:中房成都指數(shù)走勢oooooooooooooooo OOOQOOOO3OOOOQi2 6420864208642086 333322222111118QU28QU28QU28nu 8QU27nu 8QU26nu 8QU25nu 8QU28QU23nu 8QU2 9nu 80021HU 8QU27QU21TH 70027QU27QU28nu 7QU27nu 7QU2 6nu 700

5、25nu 7QU27QU23nu 7QU29nu 7QU21HU 7QU26QU26QU2一城市綜合指數(shù)_ r-住宅指數(shù)寫字樓指數(shù)_ -商鋪指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年1-11月，城市綜合指數(shù)及各分類指數(shù)均呈現(xiàn)震蕩下行的走勢。11月，成都城市綜合指數(shù)城市綜合指數(shù)為 1047點，比10月下降14點，環(huán)比降幅為1.32%;比去年同期下降 48 點，同比降幅為4.38%。分類指數(shù)中，11月中房成都住宅指數(shù)為 751點，比10月下降14點， 環(huán)比降幅為1.83%,較去年同期下降41點，同比降幅為5.18%; 11月中房成都辦公樓指數(shù)為 1106 點，較10月下降13點，環(huán)

6、比降幅為1.16%,較去年同期下降85點，同比降幅為7.14%; 11月 中房成都商鋪指數(shù)為 3174點，較10月下降20點，環(huán)比降幅為0.63%,較去年同期下降40點， 同比降幅為1.24%。三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況從房地產(chǎn)開發(fā)基本面來看，今年成都房地產(chǎn)市場受國家宏觀調控政策和市場環(huán)境的影響比較明顯。與去年同期相比較，2008年1-11月成都商品房市場開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積等供應類指標均保持增長；從銷售類指標來看，銷售面積和銷售額均有不同程度的下滑。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房銷售額下滑圖4:房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額1200100%50%0%200-50%o o o o

7、0 0 0 c>0 8 6 4 元億：位單150%-100%41008100商品房投資額I1商品房銷售額 投資額增長率銷售額增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年1-11月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增速有所放緩。1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 829.24億元，比去年同期上漲了 4.6%。1-11月，商品房銷售額 552.56億元, 同比下滑33.4%,房地產(chǎn)市場比較冷清。2、商品房竣工面積保持增長，銷售面積同比下滑圖5:商品房竣工面積與銷售面積米方平萬：位單o o o o5 o 2 2o o o o oi5 0 5o6-dH8o7dH8

8、o8-dH8o商品房竣工面積竣工面積增長率=1商品房銷售面積 銷售面積增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS)2008年1-11月，商品房竣工面積為612.97萬平方米，同比增長 5.9%。商品房供應不斷增長，但銷量卻明顯下滑。1-11月，銷售面積為1115.37萬平方米，比去年同期下降41.8% o銷竣比為1.82,市場銷售壓力逐漸加大。3、商品房新開工面積、土地開發(fā)面積均保持增長，土地購置面積下降圖6:商品房新開工面積2500:位單100%50%500-50%o o o o o 5 2 1 米方平萬o%o o o150%-100%OTJ1商品房新開工面積新開工面積增長率

9、數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）2008年1-11月，商品房新開工面積1691.66萬平方米，比去年同期增長10.8%,未來市場供應比較充足。在樓市萎靡的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)也更加小心謹慎，1-11月，土地購置面積為241.02萬平方米，同比下降了 37.5%; 土地開發(fā)面積為 248.32萬平方米，同比增長了2.3%。4、商品房空置率增大由于空置率的算法有多種，本文采用的是：空置率=空置面積/報告期近三年竣工面積的和。圖6:商品房新開工面積米方平萬：位單12%10%8%6%4%2%0%/£年岸夕年步1年產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CR

10、EIS）從上圖的空置率可以看出，成都商品房空置率在19982000年呈逐步上升狀態(tài)，2000年達到了近幾年的最高值 11.28%, 2000年之后，由于市場需求的增加，空置率開始逐步回落，但從 2007年以來空置率有上升的趨勢。2008年1-11月，商品房空置面積為 208.35萬平方米，空置率為7.60%。四、房地產(chǎn)企業(yè)運行狀況1、復地1.53億成都拿地6月18日，復地（集團）股份有限公司宣布，集團以掛牌方式獲得位于四川成都高新技術 產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一塊商業(yè)用地，成交價為1.53億元人民幣。這也是復地首次進軍成都。該項目位于成都高新區(qū)南部園區(qū)，東臨益州大道，規(guī)劃定位為大型綜合商業(yè)項目，總建筑面積

11、不少于20萬平方米。復地集團擬將該地塊開發(fā)為集辦公樓、商業(yè)為一體的綜合型商用物業(yè)。2、保利4億拿地11月28日，在成都市新都區(qū)國土資源局拍賣廳，保利（成都）實業(yè)有限公司以4億元拍下XG-0810、XG-0811、XG0812三塊宗地。保利地產(chǎn)新拍的 300畝地位于其正在銷售的 “保利 公 園198”規(guī)劃內，該項目規(guī)劃有 2250畝亞洲最大的郁金香公園、國際錦標賽標準高爾夫運動公 園、超五星級酒店等超高端的生活配套設施。此次拍下的宗地作為其 6000畝整體規(guī)劃的重要組成部分，將為完善整個復合住區(qū)建設，提升城市配套檔次，改善區(qū)域環(huán)境起到重要的促進作用。3、藍光成為迪康第一大股東6月19日，四川藍光

12、實業(yè)集團有限公司以3.224114億元的起拍價買下 ST迪康限售流通股5251萬股，平均每股6.14元。藍光所購股權占 ST迪康總月本的29.9%,成為第一大股東。藍光貝買ST迪康股權的主要目的就是為了借殼上市。借殼上市后，藍光可以從股市上引 入資金，緩解其資金壓力，加快自身的發(fā)展。五、2008年成都房地產(chǎn)市場總結及2009年展望縱觀2008年的成都樓市，受地震和宏觀大環(huán)境的影響，消費者觀望情緒濃厚，成交量與去 年同期相比明顯下滑。面對越來越疲軟的市場，成都不少樓盤均采用降價促銷的手段，雖然降 價能帶給購房者一些驚喜，但另一方面也加大了購房者的觀望情緒，購房者擔心房價還會繼續(xù) 下跌，不敢貿(mào)然與

13、開發(fā)商簽訂合同。在政策方面，2008年成都市政府先后公布了成都市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)恢復 發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見、成都市人民政府關于加快災后城鎮(zhèn)住房重建工作的意見、關于進一步擴大內需保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的意見、關于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見，這些意見提出了土地、信貸、稅收、建房等多方面的優(yōu)惠政策， 降低了交易成本，減輕了置業(yè)負擔，前所未有的政策優(yōu)惠力度刺激了部分首次置業(yè)的自住型購 房需求。同時，政府加快災后城鎮(zhèn)住房重建、加大保障性住房的供應力度等民生工程，也助推 成都樓市逐步恢復。在眾多剛性需求的支撐下，中央及地方政府不斷出臺政策激勵樓市，再加上開發(fā)商的價格調整，有理由相信2009年成都房地產(chǎn)市場將逐漸走出困境，但要重現(xiàn)2007年火爆的交易行情不太可能。在房價方面，200