赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

1、赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告 應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請(qǐng)，中國物業(yè)管理 協(xié)會(huì)以田在瑋副會(huì)長為團(tuán)長的赴美高層樓宇設(shè)備管理考察 團(tuán)一行10人，于XX年12月11日一23日對(duì)美國物業(yè)管理及 高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真考察，現(xiàn)將考察情況報(bào)告 如下：一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國 家，同時(shí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會(huì)背 景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn) 作體系。1 、在美國，物業(yè)管理作為社會(huì)管理事務(wù)，主要由業(yè)主 和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，政府基本不予干涉。小政府，大社 會(huì)，能夠由市場(chǎng)來做或依靠民

2、眾自主自律能夠解決的問題， 政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡 管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了服務(wù)社會(huì)的職能，但這 并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管 理的管理部門， 政府的作用是立法和司法。 日常的行業(yè)管理， 主要由一個(gè)叫物業(yè)管理研究院的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。美國物業(yè)管理研 究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于 1934年，是美國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的一個(gè)下屬機(jī)構(gòu)，是一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性 組織，其主要職責(zé)是： （ 1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊(duì)伍，包括培 訓(xùn)和鑒定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理（CPM、注冊(cè)住房經(jīng)理（ARM證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、 道德規(guī)范，

3、 推廣新技術(shù)、 新工藝， 維護(hù)行業(yè)的社會(huì)價(jià)值； （ 3） 協(xié)助政府部門起草法律，法規(guī)；（ 4）推介并帶領(lǐng)會(huì)員向海外開拓市場(chǎng)。美國物業(yè)管理研究院有一個(gè)集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營 于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu) 設(shè)置。理事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)： 職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀(jì)律 道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會(huì) 執(zhí)行委員會(huì) 公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會(huì)地方分部活動(dòng)部：職責(zé)：分部活動(dòng)ARM部：職責(zé)：ARMH務(wù)法律事務(wù)部：職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò) 各地聯(lián)邦住房聯(lián) 公平住房和平等機(jī)會(huì) 聯(lián)邦立法 州和市政事務(wù)服務(wù)部：職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢 物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù) 收 / 支分

4、 風(fēng)險(xiǎn)管聯(lián)絡(luò)部：職責(zé)：物業(yè)管理雜志社 營銷/ 公共關(guān)系 出版會(huì)員注冊(cè)部職責(zé)： AMOAMO資歷評(píng)估分會(huì)AMO保險(xiǎn)分會(huì)CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)CPM會(huì)員標(biāo)準(zhǔn)管理計(jì)劃會(huì)員發(fā)展、少數(shù)民族教育培訓(xùn)部：職責(zé)：成人教育CPM會(huì)員資格培訓(xùn)教育政策師資課程內(nèi)容委員會(huì)2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要 特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相 應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對(duì)企業(yè)，而是針對(duì) 管理者個(gè)人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國 物 業(yè) 管 理 資 質(zhì) 分 三 種 ： CPM， 注 冊(cè) 物 業(yè) 經(jīng) 理 ( CertifiedPropertyManager)； ARM， 注

5、 冊(cè) 住 房 經(jīng) 理(AccreditedResidentialManager ) ; AMQ 注冊(cè)物業(yè)公司 ( AccreditedManagementrganization )。還有一種過度性的 叫CPMCandidate，是成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理資格 入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量， 也使這一職業(yè)成為具有較高社會(huì)價(jià)值的熱門選擇。3、成為CPM的職業(yè)要求申請(qǐng)人向IREM提出申請(qǐng)，取得預(yù)備 CPM資格。申請(qǐng)人 必須填寫申請(qǐng)表、交申請(qǐng)費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工

6、 作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短 一年，最長十年。若是申請(qǐng)人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相 關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。申請(qǐng)人取得預(yù)備資格后，需按照 IREM 設(shè)計(jì)的一套考核 制度，取得 260 分，其中 160 分為必修分， 100 分為選修分。IREM課程：30分必修分，多達(dá) 100分選修分。IREM每 年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊(cè)寄給每一個(gè)學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè) 維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地 產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評(píng)估、物業(yè)投資環(huán)境評(píng)估 和就某一物業(yè)寫一個(gè)物業(yè)管理計(jì)劃。CPM證書考

7、試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋 維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管 理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃 手冊(cè)，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)。道德規(guī)范： 20 分必修分， 0 選修分。每一個(gè)申請(qǐng)人必須 修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CPM職責(zé)道德規(guī)范。經(jīng)歷：60 分必修分，多達(dá) 100 分選修分。從事物業(yè)管理 每一個(gè)月算一分，因此， 60 分意味著 5 年的預(yù)備期。但是， 如果申請(qǐng)人在提出申請(qǐng)前曾經(jīng)在一個(gè) CPM指導(dǎo)下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是ARM那么，這些經(jīng)歷也可算分。 對(duì)經(jīng)歷，IREM還有

8、具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于 300 單元、或 2 處不少于 200 單元、或 5 處不少于 100 單元；如管理辦公樓， 則一處不少于 12 萬呎、或 2 處不少于 8 萬呎；如管理工業(yè) 用房，則一處或多處不少于 20 萬呎。正規(guī)學(xué)院教育： 0 必修分，多達(dá) 90 分選修分。地產(chǎn)、經(jīng) 濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折 70 分，其他專業(yè)的 學(xué)士折 60 分。其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。IREM承認(rèn)其他 15 個(gè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的課程。IREM在培訓(xùn)手冊(cè)中均有列明。其他要求：經(jīng) IREM 地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的 會(huì)費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守 CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng) IRE

9、M理事會(huì) 批準(zhǔn)。4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況全美國目前只有 CPM9500多人、AMO36：家，負(fù)責(zé)管理著 全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計(jì)劃的 發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)， 體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：身份高：全國只有 CMP950C多人，AMO36：家，從申請(qǐng)至U 成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。因而也只有較高學(xué)歷、堅(jiān)持執(zhí) 著的人能成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理， 具有高等教育的人員達(dá) 94。 1%。 一旦成為注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階層，促使CPM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。 1998 年注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達(dá) 86362 美元，而位于洛杉磯地區(qū)的MONTEREYPARK

10、的平均家庭年收入才 32605 美元！專業(yè)分工：公司多以 CPM為核心，其他人員圍繞 CPMT 作，所以規(guī)模一般不大（見表） ，某物業(yè)管理公司，具有 AMO 資格，管理住房 380 多棟，“康斗” 20 多棟（類似我們所說 的連體別墅）和一些公寓，但整個(gè)公司只有 4 個(gè)人。董事長 兼總裁為CPM同時(shí)擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù) 責(zé)對(duì)外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù) 責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個(gè)辦事員按照 指令工作，一天至晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯(cuò)開 來吃。他們就好像大公司的調(diào)度， 負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求， 聯(lián)系、 安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和

11、特殊的管理 事務(wù)。注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是 CPM勺時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu) 上，以物業(yè)管理為主， 代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容； 二是管理物業(yè)方面， 以住宅和非住宅并重； 三是組織類型上， CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信 托、銀行等行業(yè)中均有分布。5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù) 是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在 IREM 的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促 銷與租賃放在重要位置。 CPM有 22。1%的時(shí)間用在了經(jīng)營方 面，有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)管 理人員更注意的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如何使自己所管的物 業(yè)保持競(jìng)爭力，保持

12、高出售率 / 出租率。及時(shí)收取物業(yè)經(jīng)營 所得，在租戶可能逃租時(shí)采取果斷的措施減少業(yè)主的損失； 降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時(shí)付款等 取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。（ 2）日常維修保養(yǎng)依靠專業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)的日 常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個(gè)組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任 的作用。由于社會(huì)分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并 不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司 承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對(duì)應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清 潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾 2 次；綠化有綠 化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥 1 次。綠化噴灌基本自動(dòng)化，定時(shí)自動(dòng)噴水

13、。（ 3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù) 業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是 住宅，基本沒有保安。 基本原因有三： 一是保安人工費(fèi)昂貴； 二是有保安反給人不安全的感覺，別人會(huì)認(rèn)為是不安全才請(qǐng) 保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提 供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個(gè)原因是警察和消防 隊(duì)（ 911）的快速反應(yīng)。（ 4）、物業(yè)管理一般不設(shè) 24 小時(shí)值班，上班時(shí)間以外 發(fā)生的緊急事情，由政府的 911 辦公室處理，物業(yè)管理成本 大大減少。IREM的解釋是減少社會(huì)資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可 以應(yīng)付一大片。二

14、、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)1、采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國是世 界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家，這也反映在他們對(duì)高層樓宇 設(shè)備的配置要求上。我們?cè)诼迳即墔⒂^了由美國世邦魏理士 物業(yè)公司管理的智能大廈 6500WilshireBoulevard 大廈。該 大廈 23 層高，總面積 435， 039 平方英尺（ 40416 平方米）， 位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑， 由貝聿銘設(shè)計(jì)。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢 山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié) 會(huì)（ BOM）A 年度最佳大廈的稱號(hào)并成為洛杉磯市最令人滿意 的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保

15、安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人 力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國 Auto-Matrix 企業(yè)的超級(jí)終 端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工 程師利用一部便攜式計(jì)算機(jī)進(jìn)入超級(jí)終端系統(tǒng)，隨時(shí)隨地 （特別是在下班時(shí)）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整。2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀 6500WilshireBoulevard 大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè) 主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備， 通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署 “能源之星獎(jiǎng)” 。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括 空調(diào)系統(tǒng)中的自動(dòng)溫控、冷凍機(jī)自動(dòng)切換，所有空氣處理機(jī) 組、冷卻塔風(fēng)扇及

16、車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面 安裝了照明探測(cè)控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻 電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管 理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)， 每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本 身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管 理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測(cè)均有明確的周 期規(guī)定與現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)記錄。三、本次赴美考察對(duì)我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi) 涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢?cè)u(píng)估、 出租出售、開發(fā)銷售等房地

17、產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域，這與目前我國 物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容 狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理 的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美 國的物業(yè)管理企業(yè)有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營 活動(dòng)，這對(duì)我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物 業(yè)管理企業(yè)不能不是個(gè)重要啟示；另一方面，涉足較高端的 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體 素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動(dòng)的對(duì)外形象。在美國參 觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意 度高， 94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國 物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與

18、水平，就要提高行業(yè)的吸引力， 擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容， 自植梧桐樹，外引金鳳凰。2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍，保證了美國的物 業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印 象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、 又具有很高社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊(cè)資格，有很強(qiáng)的長期甚至 終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢 獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會(huì)服務(wù)事業(yè)，這即保證了他們自己的較 高社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級(jí)水 準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊(cè)資格的篩 選程序，限制注冊(cè)人數(shù)（全美僅有 9500 人），都保證了注冊(cè) 物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了美國物業(yè)管理研 究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊(cè)這一行 業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專 業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特 點(diǎn)。在參觀考察 6500WilshireBoulevard 大廈中看到，大廈 的業(yè)主與管理者對(duì)環(huán)保節(jié)能有