房地產(chǎn)估價(jià)考試重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1.1. 2 2 房地產(chǎn)的概念建筑密度%=%=一建筑基底總面積_X100%100%建筑用地面積容積率= =總建筑面積_建筑用地面積總建筑面積= =土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)容積率= =建筑密度X建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積= =套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)面積建筑面積= =套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2.2. 3 3 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格供給量= =存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量彈性= =作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化_作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化= =房地產(chǎn)需求量變化的百分比_ 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

2、= =房地產(chǎn)需求量變化的百分比_ 消費(fèi)者收入量變化的百分比= = 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比= =_一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比= = 房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比-房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 = =_房地產(chǎn)供給量變化的百分比_房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比-房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 = =_房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比2 2 . 4 4 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類-一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值 = =正常成交價(jià)格= =市場價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè) 等

3、用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。-標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格， 它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。-房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。-房地價(jià)格= =土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-土地價(jià)格= =房地價(jià)格一建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格= =房地價(jià)格一土地價(jià)格樓面地價(jià)= =樓面地價(jià)= =土地總價(jià)總建筑面積土地總價(jià)X土地總面積 = =:土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率期房目前的價(jià)格= =現(xiàn)房價(jià)格一（預(yù)計(jì)

4、從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 -補(bǔ)地價(jià)= =改變后的地價(jià)一改變前的地價(jià)-補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= =現(xiàn)樓面地價(jià)X現(xiàn)容積率一原樓面地價(jià)X原容積率-補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）= =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）X土地總面積-仁補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= =原樓面地價(jià)X（現(xiàn)容積率一原容積率）補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= =原容積率下的土地單價(jià)_X（現(xiàn)容積率一原容積率） 原容積率4.4 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)-房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性-房地產(chǎn)需求的收入彈性-房地產(chǎn)需求的人口彈性-房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性-房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格X_套內(nèi)建筑面積_建筑面積建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X_使用面積_建筑

5、面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X_使用面積_套內(nèi)使用面積1 公頃=10 000 平方米1 畝=666.67 平方米1 平方英尺=0.09290304 平方米1 坪=3.30579 平方米平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格出 0 000平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格代 66.67平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格-0.09290304平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格為.305794.5 交易情況修正-采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)二可比實(shí)例正常市場價(jià)格X1二可比實(shí)例正常市場價(jià)格1 士 S %或者:可比實(shí)例成交價(jià)格X100=可比實(shí)例正常市場價(jià)

6、格100 士 S %上式中，1或 100是交易情況修正系數(shù)1 士 S %100 士 S %采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格士交易情況修正數(shù)額二可比實(shí)例正常市場價(jià)格正常成交價(jià)格 一應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)二賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付岀的價(jià)格應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X賣方繳納稅率應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)二正常成交價(jià)格X買方繳納稅率正常成交價(jià)格二賣方實(shí)際得到的價(jià)格1賣方繳納稅率正常成交價(jià)格=_買方實(shí)際付岀的價(jià)格_1+買方繳納稅率4. 6 交易日期調(diào)整可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（1 燈 ）二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X

7、（100 寸）/100 二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)XX估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格-采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（1 1 士價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格-2-采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格

8、X（1 1 土價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格4. 7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 或者：X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X1二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1 士 R %可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X100二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100 士 R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X100/ （）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X100/ （）X（） /100 二可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注：

9、上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4. 8 求取比準(zhǔn)價(jià)格-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格X（1 士 S %）X（1 士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格X（1 T %）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X_1_X（1 士 T %）X_1_ 或者：1 士 S %1士 R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X_100_X_100_ 士 TX_100_100 士 S 100100士 R-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X（1 1+交易情況修正系數(shù)+交

10、易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價(jià)對(duì)象價(jià)格X（1 士 S %士 R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格X（1 士 T %）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格X_1_ 士 T %_或者：1士 S % R %X_100_ 士 T_士 S 士 R土交易情況修正系數(shù)土交易日期調(diào)整系數(shù)土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額土地取得成本 一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率 =開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本）計(jì)算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤率 研發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投

11、資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為 成本利潤率，即: 成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）計(jì)算基數(shù)二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤率可稱為 銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5 . 3 成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊新開發(fā)土地價(jià)格二取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率二開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得該用地的總代價(jià)+土地開發(fā)總

12、成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總 銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤）/（用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格100差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格二可比實(shí)例成交價(jià)格5. 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成-開發(fā)利潤二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-3 -5 -總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) 港肖售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率得出：該荒

13、地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=_(取得該荒地的總代價(jià)_十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息_ )_1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息_(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積=(_ 取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息_)_(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)X 轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X 亥荒地總面積新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā) 利潤新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息

14、銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物重新購建價(jià)格舊建筑物價(jià)格二建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊5.5 建筑物的折舊建筑物的折舊二建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線法的年折舊計(jì)算公式：Di = D= C S/N=C (1 R) /N上式中：Di 第 i 年的折舊額。D 是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購建價(jià)格；S建筑物的凈殘值N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；年折舊率 d=D/CX100% =(C S)/(CXN)X100% =(1 R)/NX100%有效經(jīng)過年數(shù)為 t 年的建

15、筑物 折舊總額 Et=DXt = (C S)t/N = C(1 R) t/N直線法折舊下的 建筑物現(xiàn)值 的計(jì)算公式為：V=C- Et = C (C S)t/N = c1 (1 R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(C S)稱為折舊基數(shù)；成新折扣法V=C+ q式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價(jià)格；q建筑物的成新率()；用直線法計(jì)算成新率的公式為：q = 1 (1 R)t/NX100%當(dāng) R= 0 時(shí)，q= (1 t/N)X100%=1 (1 R) N n/NX100%= t/NX100 %=1 (1 R) t/ t + nX100%= n/ t +nX100%建筑物經(jīng)

16、濟(jì)壽命二 1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5.6 成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額二原價(jià)X(1 殘值率)/耐用年限6.1 收益法的基本原理地價(jià)二年地租X購買年地價(jià)二地租/利息率某筆資金X利率二房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率6.2 報(bào)酬資本化法的公式-6 - V=A/1+Y1+A2/(1+Y1)X(1+丫2)+ +An/(1+Y)X(1+丫2)- X(1+Yn)n=11j廿A(1 Yj)-7 -無限年 V=A/Y+g限為有限

17、年公式為:V=I/(Y gi)X1 (1 +gi)/(1 + Y)n E/YgE1 (1 +gE)/(1 + Y)n上式中：I有效毛收入；E-運(yùn)營費(fèi)用；gi逐年遞增的比率； g逐年遞增的比率;n-V=Ai/1 +Y+ A2/(1 + Y)2+ A3/(1 + Y)3+ An/(1 + Y)ni(1 Y)-A末=A初(1+Y)-V=A/Y11/(1+Y)-V=A/Y-Kn=11/(1+Y)n=(1+Y)n1/(1+丫)-V70=VxXK70-V50=如XK50-VTO=V30/K50-V40=V40XK40/K50-Vn= VNXKM KN=VNX(1+Y)NX(1+Y)n1 / (1+Y)N1

18、 Vn= A/Yn 1 1/(1 +Yn)n或 VN= A/YN 1 1/(1 + 丫打以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1,人An第 n 期凈收益；Y1, YYn第丫期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)tAA1收益期限為有限年的公式：Vt1-r式中 t 為凈收益有變化的期限y(1+Y)Y(1+Y) (1+Y)tAA收益期限為無限年的公式：V一-凈收益按一定數(shù)額遞增有限年 V=(A/Y+b/Y2)X1 1/(1+ Y)n b/YXn/(1+Y)n未來第 n n 年為AA 十(n(n 1)b1)b收益年限為無限年 V=A/Y+b/V=A/Y+b/Y2有限年 V=(A/Y b/Y2)X1 1/

19、(1+Y)n+b/Y Xn/(1+Y)A (n 1)b-凈收益按一定比率遞增-凈收益按一定比率遞減n A/b+1有限年 V=A/(Y g)X1 (1+g)/(1+Y)n 無限年 V=A/(Y g)有限年 V=A/(Y+g)X1 (1 g)/(1+Y)n未來第 n 年為 A(1+g)n 1未來第 n 年為 A(1 g)n 1以上幾個(gè)公式中： V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值;b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額;g凈收益逐年遞減的比率;-凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gi，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE,收益年-凈收益按一定數(shù)額遞減n未來第 n 年為-預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式:A

20、i(1 Y)i(1 Y)t-9 -如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為：V=A/Y1 （1 +丫）打+ Vt/（1 +丫）匕如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則公式為：V=（A/Y + b/Y2） 1 1/（1 +丫）打b/Yxt/（1 +丫）+ Vt/（1 +丫）-如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則公式為：V=A g 1（1+ g/1+丫）t+b/Yxt/（1+丫）t+Vt/（1 +丫）t-如果凈收益按一定比率遞增，則公式為：V=A/Y g 1（1+ g/1+丫）+ Vt/（1 +丫）-如果凈收益按一定比率遞減，則公式為：V=A/Y+ g 1（1+ g/1+丫）+ Vt/（1 +丫）-如果難以預(yù)測未來的價(jià)格公

21、式為:V=A （1 +丫）匕1 /Y（1 +丫）匕（1 +）上式中：=A/丫XY/（1+丫）1=A/丫 aa償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；Y報(bào)酬率（折現(xiàn)率）；增值率;6 . 3 凈收益潛在毛收入（PGI） ;有效毛收入（EGI） ;凈運(yùn)營收益（NOI） ;稅前現(xiàn)金流量（PTCF） ;運(yùn)營費(fèi)用率（OER）稅后現(xiàn)金流量（ATCF） ;凈收益率（NIR）凈收益率=1運(yùn)營費(fèi)用率凈收益二潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用二有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用（運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi) 用和所得稅）有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)

22、益的價(jià)值6. 4 報(bào)酬率報(bào)酬率二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠6. 5 直接資本化法資本化率=年收益/價(jià)格V= NOI/R收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值二毛租金x毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即 所講的租售比價(jià)”V= PGIXPGIM 潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGIV= EGIXEGIM 有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGIV= N

23、OIXNIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換 為價(jià)值的形式，即：V=NOI/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)?NIR=1 OER 所以 Ro=（1 OER）/EGIM 上述公式的來源是：因?yàn)?Ro=NOI/V 所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入（EGl）得：Ro=NIR/EGIM上式中：Ro-綜合資本化率；OEF運(yùn)營費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數(shù)；NOI 某一年

24、的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y 11/（1 + Y）n R=Y/1 1/（1 + Y）n在凈收益按一定比率 g 遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y g在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y XY/（1 + 丫亍一 1 或R=丫 XY/（1+丫16.6 投資組合和剩余技術(shù) 式中：甩一綜合資本化率；FL 土地資本化率；R建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值；上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI 房地產(chǎn)未來第一

25、年的凈收益；R資本化率;收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益房地產(chǎn)價(jià)值二年收益X收益乘數(shù):毛租金乘數(shù)二價(jià)格/毛租金（毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常V 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+ B= 100 %;-RO=VLXR_+VBXR VL+VBRL=(VL+VB)RO VBXRB/VLRB=(VL+VB)R。一VLXR/VB Ro=LXR_+BX屆 R?=LXR_+(1L)RB Ro=(1B) RL+BX吊-6 -11 -抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=MX FM+ (1 M)XFE在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RFYMX(1 + Y)n/(1 + YM)n 1=Y

26、卄 YM/(1 + 丫曠1式中：R抵押貸款常數(shù)；YM抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率( i ); n抵押貸款期限；房地產(chǎn)的價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為：VL=A。一VBXFB/ RL直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為：VB= AOuXRd RB上式中：V.土地價(jià)值；AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB建筑物價(jià)值；矗一建筑物資本化率;FL土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為：VE= AOVMXR/ RE直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為：VM= AOVEXR/ RM上式中：VE自有資金權(quán)益價(jià)值；A房地

27、產(chǎn)凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數(shù)；艮一自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配1由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/ 土地資本化率2由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率3由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率4由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物凈收益 /土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物價(jià)格X建筑物資本化率/土地資本化率土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價(jià)格5由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地凈收益 /建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地價(jià)格X土地

28、資本化率/建筑物資本化率建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價(jià)格7 . 2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤一投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由生地建成房屋的開發(fā)成本開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本土地開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-毛地價(jià)值二開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投

29、資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-熟地價(jià)值二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一 開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-在建工程價(jià)值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤 一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房價(jià)值二裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開發(fā)完成后出售的公式：V V= VPC適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V V= VL C管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售

30、稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一上式中：V待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;VL 用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7. 4 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率二單位時(shí)間內(nèi)的利息 /本金X100%I=PXiXnF=P(1+iXn)復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F = P(1 + i)n復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I = P(1 十 i)n 1在名義利率下的本利和為：F= P(1 + r /m)nXm在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r / m)m假設(shè)實(shí)際年利率為 i i 則在實(shí)際利率下的一年末本利

31、的為：F= P(1 + i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m)m得岀 i = (1 + r/m) J1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 + r/m)P/P=(1 + r/m)m 1上 7. .4 式中：i 利率；n 計(jì)息周期數(shù);I 總利息；F 計(jì)息期末的本利和；r 名義年利率；m 年中計(jì)息 m 次; r /m 每次計(jì)息的利率;P 本金；8 . 2 數(shù)學(xué)曲線似合法Y= a+ bXa=(EYbxEX)/Nb=(NxEXY-EXXEY)/ NxEX2(EX)2_ _ _ _ 2當(dāng)EX=0 時(shí)，a=EY

32、 /Nb=EXY/EX上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格;X 時(shí)間；a , b 為末知參數(shù)；N 時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；8.3 平均增減量法Vi=Po 十 dXid = (P1 Po) + (P2 R) + + (Pi Pi1) + + (Pn Pn1)/n =(Pn Po)/n上式中：V 第 i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值；i 時(shí)期序數(shù)；Po基期增減量的平均數(shù)；d 逐期增減量的平均數(shù)；Pi第 i 期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；8 . 4 平均發(fā)展速度法Vi=PoXtit=(P1/PoXP2/P1XF3/P2-XP/Pi1X XPn/Pn1)1/n=(Pn/Po)上式中：t 平均發(fā)展速度；8 . 6 指數(shù)修勻法下式中：V 第 i 期的預(yù)測值；Pi第 i 期的實(shí)測值；Vi+1第 i + 1 期的預(yù)測值；a 修勻常數(shù)，0Wa 1 公式為：Vi+1= Vi+ a(Pi V) = aPi+ (1 a) ViVi+1= aPi+ (1 a) ViV+1= Vi+a(Pi V)9 . 1 路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則()403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率()403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率()407090100109117124130平均