##市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的實踐與體會--建委范文

1、#市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的實踐與體會-建委 范文房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)與行政管理機關(guān)徹底脫鉤，成 為市場上獨立的企業(yè)法人，既是建立社會主義市場經(jīng)濟體制 的必然要求，又是中央對行政機構(gòu)和事業(yè)單位改革的要求。 從去年8月份到今年6月底，我局根據(jù)市政府的安排布置， 結(jié)合建設(shè)部的有關(guān)會議精神在全市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)開 展了脫鉤改制工作。目前這一工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將有關(guān)情況 匯報如下： 一、脫鉤改制前后我市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的基本情況： 從一九九二年我市設(shè)立第一家房價評估所到去年8月，我局 陸續(xù)審批設(shè)立了48個房價評估機構(gòu)。 幾年來，我局根據(jù) 城 市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定和建設(shè)部的有關(guān)要求，對全市房價 評估

2、機構(gòu)進行了卓有成效的管理。一是嚴格資質(zhì)審批。設(shè)立 房價評估機構(gòu)，均嚴格按照建設(shè)部規(guī)定的條件，經(jīng)局長辦公 會集體研究決定，任何個人無權(quán)審批。二是積極組織房地產(chǎn) 估價師的培訓(xùn)和考試， 以及注冊登記、 轉(zhuǎn)所變更登記等工作， 目前全市有房地產(chǎn)估價師近400名。三是九八年、九九年都 進行了年檢和等級評定工作，對部分內(nèi)部管理不善、違規(guī)執(zhí) 業(yè)、經(jīng)營業(yè)績較差的評估機構(gòu)分別給予了警告、限期整改直至注銷其評估資格的處罰。四是成立了重慶市房地產(chǎn)估價協(xié) 會，理事會成員全部從各評估所推薦的人員中選舉產(chǎn)生，并 將年審、估價師的培訓(xùn)和后續(xù)教育、轉(zhuǎn)所登記等工作交協(xié)會 具體實施。五是加強監(jiān)督管理，制訂了一系列對機構(gòu)及人員 的管

3、理規(guī)定。通過上述工作，使得我局對房地產(chǎn)價格評估機 構(gòu)的管理比較規(guī)范和有序。 去年八月，重慶市 政府安排部署全市各類房產(chǎn)、土地、國有資產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資 產(chǎn)、商標、物價等評估機構(gòu)進行脫鉤改制，要求各評估機構(gòu) 必須在人員、財務(wù)、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛 靠單位徹底脫鉤， 不脫鉤的不得再從事評估業(yè)務(wù)； 脫鉤以后， 按照公司法或合伙企業(yè)法的要求，改制組建以注冊 評估出資設(shè)立的合伙制或有限責(zé)任制的評估機構(gòu)。脫鉤改制以后，各類評估機構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)等級，由市政府組成的以 分管副市長為主任的評估機構(gòu)資格評審委員會審批，各專業(yè) 主管部門只負責(zé)初審。近幾年來，我市48家 房價評估機構(gòu)中，因年檢不合格或者其他

4、原因注銷了9個評 估機構(gòu)的資格，因此，脫鉤改制前只有39個機構(gòu)，其中，既有屬于重慶市建委、市財政局、市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局及國有商業(yè) 銀行系統(tǒng)的機構(gòu)，又有私營機構(gòu)。隸屬于房管系統(tǒng)的單位只 有9個，我局直屬的重慶市房產(chǎn)價格評估事務(wù)所（以下簡稱 “市房價評估所” ）還在各區(qū)縣設(shè)立有21個分所，這次均納 入了脫鉤改制范圍。 經(jīng)過近一年的脫鉤改制， 在39家房價評估機構(gòu)中有9家未能完成脫鉤改制被注銷評 估資格，其中房管系統(tǒng)撤銷了5家。另外，市工商銀行和市建委所屬的兩家房價評估機構(gòu)因未能完成脫鉤改制也被注 銷。我局直屬的市房價評估所改制分設(shè)為兩個評估機構(gòu)；原21個分所，只有1個縣房價評估分所經(jīng)脫鉤改制成為獨立的

5、企業(yè)法人，其余20個分所撤消。二、我局開展評估機構(gòu)脫鉤改制的主要做法：在評估機構(gòu)脫鉤改制過程中，我局既要指導(dǎo)、監(jiān)督全市的房地產(chǎn)評估機 構(gòu)，又要具體指導(dǎo)所屬的市房價評估所。為了搞好這兩方面 的工作，我局主要采取了以下作法： 一是加強 領(lǐng)導(dǎo)、建立班子。市政府部署評估機構(gòu)脫鉤改制工作后，我 局黨組極為重視，專題開會研究貫徹落實這一工作，并成立 了以局長為組長、分管副局長為副組長、有關(guān)處長為成員的 脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組。 二是全面布置， 突出重點。 我們專門召開了全市房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制工作會議，全 面部署了脫鉤改制的各項工作任務(wù)。對原管轄的社會上和各 區(qū)縣房管系統(tǒng)的評估機構(gòu)主要是提出要求，經(jīng)常聯(lián)系，敦

6、促 其改制。對我局直屬的市房價評估所作為重點進行具體指導(dǎo)。三是明確政策，確保穩(wěn)定。對房管系統(tǒng)的評估機構(gòu)我局專門 下發(fā)了文件，規(guī)定了脫鉤改制的原則、范圍、時限；并明確 規(guī)定今后有關(guān)公益性和政策性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，由各級房地 產(chǎn)行政機關(guān)委托有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)承擔(dān)。 四是確保重點， 精心指導(dǎo)。 為搞好市房價評估所的脫鉤改制，我們采取了以下措施：1、確定整體脫鉤、依法循例、平衡過渡、有利發(fā)展的脫鉤改制原則。經(jīng)局黨組研 究決定，原市房價評估所要在人員、職能、財務(wù)、名稱四個 方面徹底與局機關(guān)脫鉤；29名在編在崗職工必須全部參加脫 鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業(yè)由職工通過表決 方式自行選擇。2、制定

7、脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤 改制方案，均因職工意見不統(tǒng)一而未能實施。主要是一部分 職工要求脫鉤以后分設(shè)為兩個所。在這種情況下，我局另制 定了一套指導(dǎo)性方案，經(jīng)請示房地產(chǎn)業(yè)司，并與具體負責(zé)全 市評估機構(gòu)改制工作的重慶市國資局及市有關(guān)部門協(xié)商一 致后，再由原所職工表決，最后同意原市房價評估所改制分設(shè)為兩個所。3、成立幫促指導(dǎo)小組。為推進 脫鉤改制的實施，在局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組之下又成立了由局 市場處、人事處、組織處、財務(wù)處、紀檢處等有關(guān)處室負責(zé) 人組成的市房價評估所脫鉤改制幫促指導(dǎo)小組，幫助和督促 市房價評估所落實脫鉤改制中的每一項具體工作，并及時協(xié)助解決

8、有關(guān)問題。4、清算資產(chǎn)，落實資產(chǎn)處置和人員安置。對原所的資產(chǎn)（流動資金、固定資產(chǎn)、債權(quán) 債務(wù)等）先聘請一家會計師事務(wù)所進行清算。清算以后，局 里根據(jù)國家和重慶市的有關(guān)文件規(guī)定提出處置意見，爭取市 有關(guān)部門原則同意后，再與原所改制小組協(xié)商，取得一致意 見后，局領(lǐng)導(dǎo)與新機構(gòu)法人代表簽定資產(chǎn)處置協(xié)議。同時，對人員的安置補償，由局根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定提一個總的額度， 商市有關(guān)部門同意后交原所改制小組根據(jù)職工工齡、所齡、 職務(wù)、職稱等因素提出分類設(shè)分意見，經(jīng)職工表決后進行計 分，計算出每個人的安置補償費，然后再由原所領(lǐng)導(dǎo)與職工 簽定人員安置協(xié)議。 在局和所雙方共同努力下， 脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所

9、一分為二，分設(shè)為重 慶協(xié)同房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司和重慶正源房地產(chǎn)評估有 限責(zé)任公司；原所29名職工（包括四名處級干部）的人事 檔案已全部移交給市人才交流中心管理； 人員安置費按1999年人均工資的倍計算；補償費按人均3萬元計算；流動資金 和債權(quán)債務(wù)局里全部收回，獎勵基金和一部分執(zhí)業(yè)風(fēng)險金留 給兩個新公司，固定資產(chǎn)（汽車、辦公用房及電腦、空調(diào)等 辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給兩個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給 兩個新公司。原所的黨、團、工會等組織關(guān)系，經(jīng)請示暫由 我局代管。兩個新公司全體職工均為股東，股權(quán)設(shè)置比例為 董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工

10、。其中協(xié)同公 司董事會成員的股權(quán)占，七名估價師占，正源公司董事 會成員的股權(quán)占，七名估價師占。 三、搞 好房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制的幾點體會： （一） 要認清形勢，明確目標 我們認為：房地產(chǎn)估價 機構(gòu)及整個中介機構(gòu)脫鉤改制的主題，是創(chuàng)新主體，迎接挑戰(zhàn)。創(chuàng)新主體，就是使房地產(chǎn)中介機構(gòu)真正成為市場經(jīng)濟的 主體。長期以來，我們的房地產(chǎn)中介機構(gòu)并非真正的自主經(jīng) 營、自負盈虧的企業(yè)法人，在很大程度上還有一些政府的職 能、管理的職能。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機構(gòu)的政 府職能、管理職能，改革產(chǎn)權(quán)制度，使其成為真正的企業(yè)法 人、合格的市場主體。 迎接挑戰(zhàn)， 即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰(zhàn)。中

11、國加入WTO國外成熟、發(fā)達的 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)會大量涌入，并將會按國際上通行的市 場規(guī)劃運作、競爭；在這種情況下，我們的中介服務(wù)機構(gòu)不 能繼續(xù)擁有 “運動員” 與“裁判員” 合二為一的身份。 同時， 面對市場經(jīng)濟如何盡快培養(yǎng)、強化、提高我國房地產(chǎn)中介服 務(wù)業(yè)的競爭水平，成為重要課題。因此無論是近在眼前的加 入WTO還是建立我國社會主義市場經(jīng)濟體制，政、事、企 分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應(yīng)該認清這種形 勢，盡快地實現(xiàn)房地產(chǎn)估價機構(gòu)及整個中介服務(wù)機構(gòu)的脫鉤 改制，使之盡快成為產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、獨立 承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，盡早地投身市場實踐，提高其在 市場經(jīng)濟中的競爭力。

12、（二）要加強引導(dǎo)，促進轉(zhuǎn)變在長期計劃經(jīng)濟的模式下，我們下屬的企事業(yè)單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思想， 這些觀念、思想對其脫鉤改制、 走向市場是一種嚴重的障礙。 因此，上級主管部門必須加以引導(dǎo)：宣傳、教育、灌輸，促進其轉(zhuǎn)變觀念，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹?。近幾年，我們?jīng)常對下屬單位講改革的意義、分析當前的形勢、指出為 什么改、應(yīng)該怎樣改。市房價評估所進入脫鉤改制的實施階 段后，我們深入單位，直接聽取所領(lǐng)導(dǎo)和職工的意見，分層 次、面對面地解答疑難問題、解除他們思想上的疑慮，努力 創(chuàng)造一種大多數(shù)干部職工接受并愿意進行脫鉤改制的氛圍， 使他們由不愿意改，轉(zhuǎn)化為認識到必須改、應(yīng)盡早改。我們認

13、為：脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、 不得不為的事情， 但簡單的“命令主義”并不可取，只有獲得大多數(shù)職工的理 解及支持，這項工作才能得到健康順利的發(fā)展C（三）要精心指導(dǎo)，積極支持脫鉤改制工作，是關(guān)系企業(yè)和整個中介行業(yè)發(fā)展的重要工作，與企業(yè)職工的 利益和前途密切相關(guān)。因此，作為上級主管部門，應(yīng)加強對 這項工作的精心指導(dǎo)。一是應(yīng)全面、深入地掌握職工普遍關(guān) 心的問題，要認真、細致地進行調(diào)查研究，掌握第一手資料， 做到對改制企業(yè)的情況心中有數(shù)。二是要認真研究有關(guān)脫鉤 改制的政策，緊密結(jié)合改制企業(yè)的實際情況，提出脫鉤改制 的具體思路、方案。由于這是一項全新的工作，許多方面的 政策規(guī)定不完善或滯后，這就要求我

14、們按照國家有關(guān)的法律 和政策，聯(lián)系企業(yè)的實際情況， 創(chuàng)造性地提出具體的政策建 議并加強與有關(guān)部門的研討、協(xié)商，求得共識和支持。精心指導(dǎo)的同時，更應(yīng)該積極支持。用一句通俗的話講，就是在條件允許（不直接與法律政策相抵觸）的情況下，給他 們的嫁妝應(yīng)盡量豐厚一些。具體講，就是應(yīng)該為改制企業(yè)，創(chuàng)造一個盡量好的條件，應(yīng)該對一些關(guān)系企業(yè)發(fā)展及職工利 益的問題，尋求較好的解決辦法。比如在安置費用標準的確 定上，我們并不拘泥于現(xiàn)行規(guī)定，而是從原所社會、經(jīng)濟效 益一直很好的實際出發(fā)，爭取有關(guān)部門支持，適當提高了標準。在對每個職工確定安置費時，不是簡單地把工齡作為計 算的依據(jù)，而是綜合考慮所齡、職稱、職務(wù)、貢獻等各方面 的因素，確定相應(yīng)的系數(shù)，做到尊重歷史、承認差別、妥善 解決。在資產(chǎn)的處置上，在劃清各自責(zé)任的前提下，清產(chǎn)核 資，減去不良資產(chǎn)后， 合理劃分； 對企業(yè)現(xiàn)有的房產(chǎn)、 汽車、 設(shè)備等，適當給予折扣優(yōu)惠。對股權(quán)的設(shè)置及董事會、