房地產(chǎn)中介租賃業(yè)務(wù)的方案

1、關(guān)于榆林市金地房地產(chǎn)開展房屋租賃業(yè)務(wù)的方案二0一二年二月十二日摘要房屋租賃業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （或經(jīng)紀(jì)人） 受房屋出租方 （或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最終促成雙方租賃成功，收取傭金的行為。本方案在我公司開展創(chuàng)新租賃業(yè)務(wù)必要性和可行性基礎(chǔ)上， 就試點(diǎn)工作“如何做”和“做流程”提出了思路，對具體內(nèi)容做出了分析和說明。方案正文包括以下五個部分：一、研究背景及外部環(huán)境的變化。 重點(diǎn)分析當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本狀況及榆林租賃市場基本調(diào)查情況， 并對我公司開展創(chuàng)新租賃業(yè)務(wù)的必要性及可行性進(jìn)行分析。二、開展租賃業(yè)務(wù)所需要的設(shè)施分析。 分析所需要的硬件設(shè)施和軟件設(shè)施，例如人員編制和所使用的軟

2、件分析，并對相關(guān)設(shè)施進(jìn)行預(yù)算。3、 房源方向及目標(biāo)群體分析。 在我公司開展租賃業(yè)務(wù)以前， 分析目前市場的房源情況，包括個人租賃、商鋪?zhàn)赓U、商鋪轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)。4、 租賃業(yè)務(wù)流程及人員銜接和配合。 在公司開展租賃業(yè)務(wù)后， 分析完善租賃業(yè)務(wù)流程以及工作人員的崗位職責(zé)，明確“兩套班子，一套人馬”的指導(dǎo)方針，在新盤、二手房、租賃業(yè)務(wù)的工作中能有效銜接而不顯得冗雜。五、租賃合同等的擬制。一、研究背景（一）外部環(huán)境的積極變化據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道， 2012 年樓市調(diào)控政策仍舊從嚴(yán)，不少購房者受調(diào)控政策的影響而選擇長期觀望，想借助租房來度過這段觀望期。我們所在的榆林，在元宵節(jié)過后，大量務(wù)工人員返榆、學(xué)生返校，導(dǎo)致榆林市

3、中心城區(qū)房屋租賃需求旺盛， 房租價格明顯上漲， 房屋租賃市場迎來高峰期。 根據(jù)從榆林多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查了解到， 春節(jié)長假后， 二手房買賣形勢依然不容樂觀， 前來咨詢買房者寥寥無幾， 但房屋租賃市場卻異?；鸨?， 并預(yù)計(jì)未來幾個月租房需求仍將持續(xù)增加， 租賃價格將還有可能繼續(xù)上漲。（二）榆林開展房屋租賃業(yè)務(wù)的代理公司現(xiàn)狀受去年的各種調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場低靡的影響， 今年春節(jié)后至今榆林房屋代理公司有將近30% 處于倒閉狀態(tài)， 40% 的開始正常營業(yè)， 30% 左右的至今未開業(yè)。在正常開業(yè)的 40% 的房屋代理公司中，只有不到 15% 的公司開展了的房屋租賃業(yè)務(wù)，而其中“瑪雅房屋”是生意最為火爆

4、的。以下就對“瑪雅房屋”進(jìn)行介紹：瑪雅房屋榆林區(qū)域總部：成立于2011 年 8 月份，在榆林分為兩個店，分別為上郡路店、開發(fā)區(qū)店，面向租房者收取月房租的 50% 為傭金。上郡路店：位于上郡路西校場路2 號二院家屬院 32 號門市，實(shí)用面積為30 nf左右，工作人員10 15人（不分業(yè)務(wù)與銷售，一套人馬），根據(jù)調(diào)查顯示，每天接待租賃客戶 20 30 組，每天來電量在 60 個左右，預(yù)計(jì)每日成交量至少為 5 套，按照榆林市場較低房租400 元/ 月來計(jì)算，每月僅房屋租賃業(yè)務(wù)所帶來的盈利至少為 30000 元。開發(fā)區(qū)店：位于開發(fā)區(qū)市環(huán)保局附近，上郡小區(qū)樓下，復(fù)式結(jié)構(gòu)，實(shí)用總面積為60 nf左右，工作

5、人員2025人（不分業(yè)務(wù)與銷售，一套人馬），根據(jù)我公司對其的調(diào)查顯示， 每天接待租賃客戶至少為 50 60 家， 每天來電至少為 200 個， 預(yù)計(jì)每日成交量至少15 套， 按照榆林市場較低房租400元/ 月來計(jì)算，每月僅房屋租賃業(yè)務(wù)所帶來的盈利至少為 90000 元。以此來推算，瑪雅房屋僅租賃業(yè)務(wù)一項(xiàng)，每月所帶來的收益在12 萬元左右，每年預(yù)計(jì)120 萬元。（三）我公司開展房屋租賃業(yè)務(wù)的必要性和可行性我公司每月房租為 10000 元，公司員工底薪總額為 16400 （不包含總經(jīng)理和副總經(jīng)理的薪資） ， 水、 電、 電話費(fèi)、 網(wǎng)費(fèi)等其他費(fèi)用為 3000 元/ 月，公司提成比例為 40% ，公司

6、每月除提成外的固定支出為 30000 元左右，要滿足 30000 元的利潤，必須達(dá)到 50000 元的銷售額。而我公司現(xiàn)在單向只有二手房代理一項(xiàng)業(yè)務(wù)， 因此業(yè)務(wù)相對單薄， 造成公司處于虧損狀態(tài)， 現(xiàn)在需要達(dá)到止虧至盈， 需要多元化業(yè)務(wù)體系， 現(xiàn)在榆林租賃市場火爆， 必須迅速開展我公司的租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)“兩套班子，一套人馬”的管理模式，即節(jié)約了我公司的人力資源成本， 降低閑置資源浪費(fèi)率， 并能對開展租賃市場進(jìn)行試水。二、開展租賃業(yè)務(wù)所需設(shè)施（一）硬件設(shè)施1 、業(yè)務(wù)主管1 名，業(yè)務(wù)員 4 名；2 、業(yè)務(wù)辦公室 1 個；3 、電話一部；4 、椅子 2 把；辦公桌 2 張，電腦 1 臺，文件夾1 個，筆

7、記本1 個；5 、膠水 1 箱；6 、數(shù)碼相機(jī)1 臺；7 、宣傳單頁若干。（二）軟件設(shè)施1 、房源管理軟件一套（能同時管理二手房、新房、租賃房） ；2、發(fā)布中介租賃信息；3 、中介信息互聯(lián)網(wǎng)快速登錄軟件；（三）費(fèi)用預(yù)算人員費(fèi)用（底薪） 6300 元/月，電話費(fèi)用 100 元/月，電腦 3000 元，數(shù)碼相機(jī) 1500 元，其他費(fèi)用 600 元，共計(jì)費(fèi)用 20000 元，大部分辦公設(shè)備我公司實(shí)現(xiàn)共享后，我公司還需支出 6500 7000 元/ 月的費(fèi)用。三、租賃業(yè)務(wù)方向及目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶定位榆林房屋租賃業(yè)務(wù)方面的需求， 現(xiàn)在正在處于旺季， 預(yù)計(jì)將在 4 月份以后逐漸平穩(wěn)，并在89 月份

8、達(dá)到新高（屬于學(xué)生升學(xué)期） ，在 10 11 月份再創(chuàng)新高，以下是總結(jié)了現(xiàn)在榆林主要對租賃業(yè)務(wù)有需求的目標(biāo)群體：1 、學(xué)生（高中、大學(xué)） ；2、因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)而遷至榆林的家庭；3 、外來務(wù)工人員（上班族） ；4、需要場地辦公的公司；5、具有經(jīng)營性質(zhì)的機(jī)構(gòu)；（二）我公司租賃業(yè)務(wù)方向根據(jù)對以上的目標(biāo)群體的分析， 可以很清晰的知道榆林房屋租賃市場的基本需求狀況， 其中以為了孩子讀書而進(jìn)行租賃和公司租賃居多， 當(dāng)然， 門店轉(zhuǎn)讓也占了很大一部分，以下就對現(xiàn)有的租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行方向性規(guī)劃：1 、普通住宅租賃；2、辦公場地租賃；3 、商鋪轉(zhuǎn)讓；對以上的 3 大業(yè)務(wù)方向可以從建筑面積或者租金方面進(jìn)行細(xì)化， 首先是普

9、通住宅，根據(jù)榆林市場的需求，按照租金進(jìn)行細(xì)化，辦公場地租賃需要從建筑面積、所處位置、租金等幾個方面進(jìn)行細(xì)化，商鋪轉(zhuǎn)讓方面從轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金方面進(jìn)行細(xì)化。三、租賃業(yè)務(wù)流程及人員銜接和配合（一）租賃業(yè)務(wù)流程根據(jù)對榆林開展房屋租賃業(yè)務(wù)的中介公司的考察，基本確定了普遍流程，以下就是對我公司的房屋租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)流程進(jìn)行規(guī)定：1 、部門負(fù)責(zé)人下達(dá)業(yè)務(wù)方向及任務(wù)指標(biāo)；2 、業(yè)務(wù)員收集租賃信息（房源） ；3、文員（和前臺）通過網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布租賃信息；7 / 84、業(yè)務(wù)員通過宣傳單頁的模式發(fā)布租賃信息；5 、置業(yè)顧問接待客戶（或來電） ；6、置業(yè)顧問分析客戶需求；7、置業(yè)顧問在滿足客戶的基礎(chǔ)上對公司現(xiàn)有房源進(jìn)行介紹；

10、8、客戶滿意，看房；9、客戶看房滿意；10 、置業(yè)顧問與客戶簽訂合同，收取傭金（月租金的一半） 。（二）人員銜接配合在規(guī)定了我公司房屋租賃業(yè)務(wù)的流程以后， 就需要對流程中的每個崗位進(jìn)行規(guī)定崗位職責(zé)，使得員工做好自己的份內(nèi)工作而不顯得散亂，明確“兩套班子，一套人馬”的指導(dǎo)方針，即所有業(yè)務(wù)人員在收集租賃信息的同時還需收集售房信息，所有置業(yè)顧問在接待租賃客戶的同時還需接待買房客戶。在工作過程當(dāng)中，部門經(jīng)理的崗位職責(zé)：1 、服從公司規(guī)定的年度、季度、月度任務(wù)量；2、管理部門員工日常工作；3、每周（或每月）對租賃（或售房）的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，上報(bào)；4、對每月的業(yè)務(wù)任務(wù)及銷售任務(wù)的完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，匯報(bào)；5、對客戶需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并得出結(jié)論，完善業(yè)務(wù)方向；6、規(guī)范租賃（或售房）的相關(guān)流程，簡化流程；業(yè)務(wù)員的工作職責(zé)是：2、通過單頁的模式發(fā)布租賃（或售房）信息；3、服從部門領(lǐng)導(dǎo)的安排；4、提交每日所收集到的信息；前臺的崗位職責(zé)：1 、做好來客（或來電）的接待工作；2、協(xié)助文員進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)渠道信息發(fā)布工作；文員的崗位職責(zé)：1 、協(xié)助部門經(jīng)理，整理相關(guān)資料；2、聽從部門經(jīng)理的安排，做好領(lǐng)導(dǎo)交代的工作任務(wù)；3、通過網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布