住房制度改革

1、住房制度改革固目錄展開Z3概述住房制度改革是我國的重要組成部分，是對住房保障體制的改革。改革內(nèi)容1. 改革住房建設(shè)投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲摇?單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2. 改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房建設(shè)、 分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、 管理社會化的體制。3. 改革住房分配體制。由原來的、性質(zhì)、實物分配制度，轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙?為主的貨幣分配制度。職工根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力，通過向市場購買或租賃住 房解決住房問題，滿足住房需求。4. 建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對象的、具有

2、社會保 障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房及供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。5. 建立住房。由職工個人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金， 作為職工個人住房基金，以增強職工住房消費能力。6. 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展和。7. 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋維修、 管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展過程作為我國經(jīng)濟體制改革的一項重要內(nèi)容，住房制度改革是指對傳統(tǒng)的福利分 房制度進(jìn)行變革，以建立起符合市場經(jīng)濟機制的住房體制，實現(xiàn)住房的商品化和 社會化?；仡欓_放 30年的歷程，住房制度改革以及與此密切相關(guān)的房地

3、產(chǎn)行業(yè) 可謂一大看點，其影響和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟范疇。與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進(jìn)，在調(diào)整中逐步 展開。根據(jù)相關(guān)重大決策出臺以及實踐中執(zhí)行的效果，我國住房制度改革大體上 經(jīng)歷了三個10年：1978-1988年的探索試階；1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；1998年至今實行的，建立階段。第一階段：探索和試點19491979年，是我國住房發(fā)展相對緩慢的時期。根據(jù)相關(guān)資料，國家在這30年內(nèi)雖投入374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足居民的需求。1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均僅 3. 6m2,缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的 47. 5%。同時， 由于我國長期實行低租金的

4、福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背 上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設(shè)的進(jìn)程。實踐表明，下住房完全靠國家包 下來，實行福利分配的路子走不通。因此，從1978年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年9月，中央召開的城市住宅建設(shè)會議傳達(dá)了的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，；在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制 度改革的大幕。1982年，國家有關(guān)部門設(shè)計了“三三制”的補貼出售新建住房方案，即由政 府、企業(yè)

5、和個人各承擔(dān)1/3，并在、試點。在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，租買比價 不合理，個人缺乏買房動力，住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)，國家和企業(yè)難以長期 承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門于1985年停止這種做法。1985年，住房制度改革從“三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革的研究和設(shè)計。1986年，選定、唐山、進(jìn)行房改試點，試行“提租補貼、租售結(jié)合、以租促售、 配套改革”的方案。 租金按準(zhǔn)成本起步， 月租金由原來的 0. 070. 08元/m2 （） 提高到1元以上，相當(dāng)于成本租金（由維修費、管理費、折舊費、投資利息和房 產(chǎn)稅5項因素組成）的 70%80%

6、公房按包含建筑造價、征地和的標(biāo)準(zhǔn)價出售。 這次試點從根本上動搖了根深蒂固的觀念、等級觀念和消費觀念，分房上的不正 之風(fēng)也基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之間的利益關(guān)系得到調(diào)整，為全國的 住房改革提供了思路。第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革1988年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出關(guān)于在全國 城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案：首先，實施提租補貼、租售結(jié)合， 實行維修費、房產(chǎn)稅等 5項因素組成的成本租金；其次，隨著工資調(diào)整，逐步將 住房補貼納入工資，進(jìn)入成本，并將租金提高到包含8項因素（成本租金加土地使用費、保險費和利潤）的市場租金。18 . 5%使較1988年下半年

7、，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價總指數(shù)上升大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難，用35年完成提租補貼方案的計劃也夭折了。隨后，一些城市想繞開這個難點，試圖“甩包袱”出售公房，在標(biāo)準(zhǔn) 價基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣。據(jù)不完全統(tǒng)計，這一年全國共出售舊公房654萬m2每平方米僅回收資金65. 7元，實則以低價福利售房取代租售并舉的配套改革，既不利 于住房機制轉(zhuǎn)換，也帶來很多不良后果，因而國務(wù)院房改辦明令制止這種做法。1991年6月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通 知，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房 面積內(nèi)，職工購買公有住房實行標(biāo)準(zhǔn)價。11月，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于全面

8、進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，確定房改的總目標(biāo)是：從改革公房低租金制度入手，從 公房的實物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過買房或租房取得住房 的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市場，實現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性 循環(huán)。這是我國住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件。與此同時，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實施，其中，一些大城市的運作 比較規(guī)范，部分則相對較差，優(yōu)惠比例越來越高，房改又一次進(jìn)入了低價售房的 怪圈。對此，1992年6月，國務(wù)院房改工作會議再次提出制止。1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確定房 改的根本目標(biāo)是：建立與相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社

9、會化； 加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本 內(nèi)容，可以概括為“三改四建”：“三改”，即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性體制，從住房建設(shè)投資由國家、 單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國家、單位建房、 分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業(yè)化運行體制；從住房實物福利分 配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”，即建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新住房制度，包括建立 以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入 家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險，建 立政策性、商業(yè)性并

10、存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維 修、管理市場。決定出臺后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實施方案，在建立住房公積金、 提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達(dá)980億元。1997年底，35個的公房租金有了較大提高，平均為1 . 29元/m2。到1998年中，全國城鎮(zhèn)自有住房比例已經(jīng)超過50%,部分省市已超過 60%第三階段：住房分配貨幣化，建立住房保障制度1998年7月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從同年下半年開始 全面停止，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多 層次城鎮(zhèn)住房

11、供應(yīng)體系：1 調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居 民的住房問題。新建的經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則出售，其 成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項因素，原則上企業(yè)管理費不超過2%開發(fā)利潤不超過3%使中低收入家庭有能力承受。2 對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。對最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。最低收入 家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%租金由政府按維修費、管理費兩項因素定價。中低收入家庭購買經(jīng)濟適

12、用住房等普通商品住房。對高收入家庭購買、租賃的商品住房實行市場調(diào)節(jié)價。3 。如果房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，政府和單位可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補貼。截至1998年底，全國已經(jīng)全面停止實物分房，城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根 本性的轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過程中，住房補貼的發(fā)放和群眾對住房 需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現(xiàn)象進(jìn)一步擴大，并隨著房價的飆 升更加惡化。而經(jīng)濟適用房由于政策目標(biāo)不明確，執(zhí)行過程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象嚴(yán) 重，19982003年，全國經(jīng)濟適用住房累計僅4. 77億m2,

13、累計解決600多萬戶家庭的住房問題，經(jīng)濟適用住房并沒有成為供應(yīng)主渠道。2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面加大對房地產(chǎn)市場 的調(diào)控力度。國務(wù)院先后頒發(fā)“前國八條”、“后國八條”、“國六條”等一系 列文件，提出在高度重視穩(wěn)定住房價格工作，穩(wěn)定住房價格（特別是普通商品住 房和經(jīng)濟適用住房價格）的同時，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。在穩(wěn)定房價方面，重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普 通商品住房。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地 供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng) 量。自2006年6月1日起，凡新

14、審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅。在建立住房保障制度方面，加快制度建設(shè)，穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。 各城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也 要加大支持力度。同時，將經(jīng)濟適用住房嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價 格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)，實行申請、審批和公示制度；積極發(fā)展和房屋租 賃市場，引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件，多渠道增加中低價 位、中小套型住房供應(yīng)。不過，由于宏觀調(diào)控政策的滯后性以及其他種種原因，城市廉租住

15、房制度建 設(shè)依然相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善、政策措施還不配套，部分城市低 收入家庭住房還比較困難。值得注意的是，2007年以來，中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控的力度。8月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，規(guī)定：低收入家庭主 要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房；根據(jù)各地實際可以采取限價商品房和 經(jīng)濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。這是中國房改歷程中的 一個新的里程碑。同年10月，黨的十七大提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)， 努力使全體人民“住有所居”。11月，溫家寶總理在明確闡述了我國住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房，讓那些買不起房

16、或進(jìn)城打工的農(nóng) 民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設(shè)主要面向中產(chǎn)階級的經(jīng)濟適用房； 再次，高檔住房主要靠市場調(diào)節(jié)，但必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)炒 作，造成市場混亂。溫總理的談話被稱為“房產(chǎn)新政”，為我國今后的住房建設(shè) 和改革指明了方向。在剛剛結(jié)束的一屆全國人大一次會議上，溫總理在中， 將住房保障列為 2008年重點推進(jìn)的九項工作之一。同時，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已取代原 有的建設(shè)部，以住房保障為核心的住房制度建設(shè)正在邁向新境界。初見成效近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，我國全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，城鄉(xiāng)居民 住房條件明顯改善，特別是住房質(zhì)量、居住功能和人居環(huán)境明顯改善與提高。面臨問

17、題廉租住房等住房保障將是長期任務(wù)二00七年國務(wù)院二十四號文件提出，要擴大廉租住房覆蓋范圍；要在不太 長的時間內(nèi)實現(xiàn)應(yīng)保盡保；要與經(jīng)濟適用住房實行無縫對接。今天在舉行的 二00七年卷暨報告會上，建設(shè)部政策研究中心文指出，根據(jù)國際經(jīng)驗，即或是 發(fā)達(dá)國家，需要政府救濟性住房保障的群體也要占到社會家庭總數(shù)的百分之七左 右，而且這是一個始終存在的常態(tài)現(xiàn)象。中國作為一個發(fā)展中國家、人口眾多且城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，“金字塔形”的收 入分配狀況將至少在二十至三十年的戰(zhàn)略周期中長期存在。文林峰表示，廉租住 房和“應(yīng)保盡?！北貙⑹且豁楅L期的制度性任務(wù)。我們一定要對此項任務(wù)的長期 性、艱巨性有充分估計。以滿足基本住房需求為目標(biāo)中國是資源能源嚴(yán)重匱乏的國家，在未來相當(dāng)長的發(fā)展周期內(nèi)，都將繼續(xù)處 于“高資源指向”的發(fā)展