房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告房地產(chǎn)市場分析報(bào)告目錄一、懷化市環(huán)境分析1. 懷化概況2. 地理位置二、懷化市房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r分析1. 開發(fā)區(qū)2. 城中區(qū)3. 河西區(qū)4. 城東區(qū)5. 鐵北區(qū)6. 城南區(qū)三、懷化市在售樓盤調(diào)查分析（突出樓盤）代表性樓盤的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、客戶群體分析1. 客戶需求及年齡階段2. 客戶群體特征3. 客戶群依據(jù)職業(yè)可以細(xì)分為五、懷化市主要營銷手段及推廣方式1. 銷售前期2. 銷售期六、國家政策的影響第一部分 懷化市環(huán)境分析一、懷化概況懷化處于武陵山脈和雪峰山脈之間 , 沅水自南向北貫穿全境。懷化地形復(fù)雜, 山水相間 ,處處是景 , 可謂是步移景異。懷化森林覆蓋率高達(dá)65.3%,

2、遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平（不到 20%）,是全國九大生態(tài)良好區(qū)域之一。懷化歷史悠久，古稱“荊楚之地 ” 。早在新石器時代， 這里的先民們就進(jìn)入了原始農(nóng)業(yè)和家畜飼養(yǎng)經(jīng)濟(jì)為主的定居生活。秦朝統(tǒng)一中國后，在此設(shè)黔中郡， 開始了國家的行政治理， 距今已有 2200 多年的歷史。新中國成立后，懷化分設(shè)會同、 沅陵兩個專區(qū)。 1952 年撤銷沅陵專區(qū)，以會同專區(qū)為基礎(chǔ)成立芷江專區(qū)， 將原沅陵專區(qū)的沅陵、辰溪、溆浦、麻陽等 4 縣劃歸芷江專區(qū)， 形成現(xiàn)在懷化市的雛型。 1953 年改名黔陽專區(qū)。 1968 年改稱黔陽地區(qū)。 1981 年改稱懷化地區(qū)。 1998 年撤銷懷化地區(qū)， 改設(shè)地級懷化市。現(xiàn)轄 10 縣

3、1 市 1 區(qū) 1 管理區(qū)（縣級）和一個省級開發(fā)區(qū)和一個省級工業(yè)園，包括鶴城區(qū)、 洪江市、 中方縣、 沅陵縣、 辰溪縣、 溆浦縣、會同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、 靖州苗族侗族自治縣和通道侗族自治縣，全市共245 個鄉(xiāng)、 72 個鎮(zhèn)、 5 個街道辦事處， 有 312 個居民委員會和 4056 個村現(xiàn)有侗、年末總30%民委員會。 懷化是個多民族聚居的地區(qū)，苗、土家、瑤等31 個少數(shù)民族， 2009人口為 504.63 萬人，其中少數(shù)民族占左右。二、 地理位置懷化市地處湖南西南部，面積2.76 萬平方公里，總?cè)丝?504.63 萬，其中侗、苗、土家、瑤等 46 個少數(shù)民族人

4、口約占 40% ，是一個多民族聚居的山區(qū)城市。懷化自古有 “黔楚咽喉”之稱，是我國東中部輻射大西南的橋頭堡，被譽(yù)為 “火車拖來的城市” 。 湘黔、 枝柳、 渝懷鐵路交匯于市區(qū)， 320 、 209 、 319 國道和正在建設(shè)的上瑞、長渝、包茂高速公路貫穿境內(nèi)，芷江機(jī)場距懷化市區(qū)僅30 余公里， 沅水 6 大支流常年通航里程1200 多公里， 全市即將形成水、陸、空全方位的立體交通網(wǎng)絡(luò)； “滬（上海）成（成都） ”及 “呼（呼和浩特）北（北海） ”兩條國家一級通訊光纜在懷化交匯。 這些使懷化作為大西南地區(qū)重要的交通、通訊樞紐地位日益凸現(xiàn)。 優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，加上懷化人民堅(jiān)持對外開放， 恪盡

5、職守、 勵精圖治、 奮發(fā)圖強(qiáng)、艱苦工作， 使懷化市城區(qū)在近30 年里由一個城區(qū)面積不足3 平方公里、人口 3000 多人的邊陲小鎮(zhèn)， 快速崛起為一個城區(qū)面積 52 平方公里、人口 52 萬的中等城市， 已成為湘、 鄂、 渝、 黔、桂周邊地區(qū)重要的物資、信息、技術(shù)流轉(zhuǎn)中心，經(jīng)濟(jì)輻射面達(dá)五?。ㄊ?、區(qū)）周邊44 個縣、約9 萬平方公里、 1500 萬人口的廣大區(qū)域。 從地理位置上看，懷化南接廣西（桂林、柳州），西連貴州 （銅仁、 黔東南） ， 與湖南的邵陽、 婁底、益陽、 常德、 張家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有 “黔滇門戶 ” 、 “全楚咽喉 ” 之稱，今有湖南 “西大門 ” 之美譽(yù)。懷

6、化市素有“火車拖來的城市 ” 之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈 “大”字在城區(qū)交匯，全境有 11 個縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車?yán)锍?499 公里。 始發(fā)客運(yùn)列車已直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、貴陽等地，懷化編組站（懷化南站） 是全國九大編組站這一， 貨物吞吐能力居全國第九，在建的懷化新編組站（懷化東站）的吞吐能力將更高。 目前， 每天由懷化始發(fā)和終到的客運(yùn)列車有 10 對，過境客運(yùn)列車 13 對。懷化公路交通十分便利。 209 國道與 320 國道在城區(qū)呈 “十”字交叉，另加上319 國道及 10條省道公路縱橫全境， 縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。 全市公路總數(shù) 581 條，

7、 通車?yán)锍踢_(dá)7666 公里， 其中國道長 705 公里，省道628 公里，縣道2440 公里， 鄉(xiāng)道 2676 公里， 80% 的行政村通有公路，全市公路密度達(dá)23.45 公里 / 平方公里第二部分 懷化市房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r分析開發(fā)區(qū)：打造懷化居家生活的首選之區(qū)湖天板塊作為懷化房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的 區(qū)域，無論是開發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引 的投資，都保持著良好的勢頭，因此也奠定了樓 市板塊中住宅 龍頭老大”的地位。從前期市場情 況看，住宅區(qū)的建設(shè)對啟動湖天板塊起了很大作 用。湖天的天星東路、環(huán)城路的建設(shè)等市政配套 的成熟，周邊學(xué)校、醫(yī)院、體育館、博物館等成 熟的生活配套和生活條件為湖天營造了

8、具有適 合居住的文化氛圍，交通、購物、醫(yī)療、教育 在這里，生活的各方面都能得到懷化范圍內(nèi)高標(biāo) 準(zhǔn)的滿足。特征樓盤有世紀(jì)花園、牡丹花園、天 龍御園、錦繡山河、魯班雅苑、華廈湖天、云龍 家園、湖天一色、清水灣、香洲水郡等項(xiàng)目，這 些標(biāo)志性樓盤現(xiàn)在是懷化人生活、居住、休閑、 醫(yī)療、教育的理想居所。城中區(qū)： 普通物業(yè)越來越少城中板塊商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌、大放異彩。 府安瓊天、國際名品城、華天大酒店等巨艦級商 業(yè)樓盤的成功運(yùn)作，使城中板塊的樓盤均價將會 繼續(xù)上升。由于城市中心土地資源越來越緊張，開發(fā)商更愿意在城中區(qū)域做商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅， 普通物業(yè)越來越少。 而供應(yīng)短缺和實(shí)際需求的存在而造成的城中均價繼續(xù)上

9、漲的趨勢銳不可擋， 個別樓盤還沒開盤便被預(yù)定一空。 標(biāo)志性樓盤有鴻瑞國際商業(yè)廣場、 昌順廣場 （電訊圖書交易廣場）、國際名品中心、東方商業(yè)中心、恒成麗景、西部輪胎市場、香洲小區(qū)、鉗金財(cái)富公館、學(xué)林雅苑、英泰國際、凱邦 .萬象城、新悅城、長樂天成、太平盛世等項(xiàng)目。河西區(qū)：商業(yè)氛圍濃厚值得期待商業(yè)氛圍濃厚值得期待河西從一片不毛之地發(fā)展成為懷化市最大的專業(yè)市場商業(yè)集群， 僅僅只用了十年時間。 目前已形成建材、 家電、 家具、 糧油、 副食、 陶瓷、百貨、五金機(jī)電、家居裝飾用品、藥材等十大專業(yè)批發(fā)市場， 商業(yè)物流中心的建成極大地推動著商品交易的繁榮， 社會商品交易總額占據(jù)懷化市交易總量半壁江山。對于該

10、區(qū)域的住房價格而言， 與主城區(qū)其他板塊相比， 目前也仍處于偏低狀態(tài)。 標(biāo)志性樓盤有德天廣場、 河西汽車配件市場、西部小商品市場、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、河西汽配城、浙閩物資城、天慶商貿(mào)廣場、中國輕紡城、 西南副食干貨調(diào)味品綜合大市場 （學(xué)府佳園）以及住宅項(xiàng)目紫園別墅群（原河西舞水生態(tài)家園）、懷電新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等項(xiàng)目。城東區(qū) ：坐擁尊貴坐擁尊貴這個區(qū)域最大的優(yōu)勢是一個價格的增值空間，還有人口密度較低，生活起來比較舒適，各項(xiàng)配套設(shè)施將來是所有板塊中最完善的， 產(chǎn)品類型也是在市場上較為領(lǐng)先的。 城東板塊在買房人的心中一直局限在五溪廣場區(qū)域， 隨著城市范圍的不斷擴(kuò)大， 城東的范圍也在逐漸擴(kuò)

11、大。 標(biāo)志性的樓盤有金溪房都、天賜福邸、東方新城、山水陽光城（鶴城區(qū)公務(wù)員小區(qū)）、銀灣小區(qū)、宏宇新城、大漢龍城、七星國瑞、天星 . 新加坡、岳麓歐城、世錦城等項(xiàng)目。鐵北區(qū) ：價格穩(wěn)步推進(jìn)主要為城北鐵路地區(qū)，為鐵路單位的的聚集地， 長期以懷鐵房地產(chǎn)公司壟斷這塊市場， 以中底端的客戶群及鐵路職工為主， 但公交線路不是很方便。 由龍泉雅苑為開端， 逐漸面向懷化市場開發(fā)高檔住宅小區(qū)。 由于鐵路改革的影響， 鐵 路福利房政策的取消，住房已經(jīng)實(shí)行完全市場化， 鐵北市場是非常穩(wěn)定和逐漸增長的板塊。 但隨著鐵路總公司的取消， 鐵路發(fā)展的限制， 以及鐵北土地供應(yīng)的限制， 這個板塊增長潛力具有一定的發(fā)展限制， 但

12、每年固定的鐵路職工需要及環(huán)城路的開通，該板塊目前會處于平穩(wěn)發(fā)展階段，性價比和升值潛力將得到進(jìn)一步提升。 標(biāo)志性樓盤有龍泉雅苑三期、新源里二期、新源里 菁華 園、幸福家園、瑞豐園、薰衣草家園等項(xiàng)目。城南區(qū)：連接中方生態(tài)園區(qū)連接中方生態(tài)園區(qū)南站是連接中方生態(tài)園的唯一道路，中方縣將打造湖南生態(tài)工業(yè)園區(qū)， 在不久的將來將帶動懷化市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 華僑鋼材市場、 德遠(yuǎn)汽貿(mào)、汽車南、 五中等配套的落成， 都極大的推動了城南片區(qū)的飛速發(fā)展。主要代表樓盤包括水岸藍(lán)城、鴻濤 . 翡翠灣、天星 . 淺水灣、水木天成、辰昱財(cái)富等項(xiàng)目。第三部分 懷化市樓盤調(diào)查分析（突出樓盤）宏宇新城：占地面2300 畝積建筑面200萬

13、方/35積 萬方綠化率35%總套數(shù)一期657套容積率1.8開盤時 2010.10.16間價格 2030 3805 層差價 10 30主力戶120 152 銷售情 80%型況 購房優(yōu) VIP2 萬抵3.5 萬、2000 5000 元惠 家用家電券、新款轎車一臺、2000元 按時簽約獎.鴻濤.翡翠灣:岳麓歐城:占地面 120畝 積綠化率 40%總套數(shù) 1975套起價 3180建筑面積42萬方容積率 4.5開盤時間8月層差價未定主力戶112 133 銷售情況房屋認(rèn)購率型98%購房優(yōu)VIP卡3萬抵4萬 惠Euro-hitI C&mty由吁 Crfi'占地面 500畝建筑面積8 6萬方m

14、 二一1= mz rlnwimiLgM三二m.綠化率 38%總套數(shù) 6880套起價 未定容積率 2.67 8月份開盤時間月5層差價未定主力戶 90135銷售情況VIP卡1200購房優(yōu) 免費(fèi)辦理VIP卡，屆時享受一定優(yōu)惠 惠天星.淺水灣:占地面 積綠化率總套數(shù)起價主力戶 型購房優(yōu) 惠108畝建筑面積3 0萬方40%容積率 3.51000多開盤時間5月的樣子/層差價/142171142銷售情況VIP卡300張VIP卡世錦城:卸箕8/群院:明占地面綠化率總套數(shù)起價主力戶90畝建筑面積24.6萬方35%容積率 4.151480套 開盤時間明年2800左右層差價 /120銷售情況購房優(yōu) VIP卡5萬抵7

15、萬，3萬抵4萬. 惠水岸藍(lán)城:占地面綠化率總套數(shù)起價主力戶85畝42%1133 套2380120建筑面積23萬方容積率 2.76開盤時間5.6月份層差價 30 50銷售情況預(yù)訂率80%凱通領(lǐng)域:占地面建筑面積3 0萬方120畝綠化率35% 容積率 3.5總套數(shù) 一期450套開盤時間2011.5起價2780層差價30-50 元/ m2主力戶130/150銷售情況預(yù)訂率95%購房優(yōu)5萬抵6.4萬，3萬抵3.7萬，10 惠 萬抵14萬尚品星城:建筑面積9 5115方20畝占地面 積綠化率30%容積率2.6總套數(shù)600套開盤時間11.8/12.8起價3200層差價20 50主力戶 型120銷售情況約4

16、00套左右水木天成:占地面 50畝積綠化率 40%總套數(shù) 800套起價 3400建筑面積12萬方容積率 3.72開盤時間1月26層差價 10 30主力戶 型113 125銷售情況一期基本售完第四部分 客戶群體分析、客戶需求1. 懷化的住宅項(xiàng)目的客戶以當(dāng)?shù)厝藶橹鞲鶕?jù)市場調(diào)研懷化的住宅的購買客戶絕大部分都是本地人，外來置業(yè)客戶很少。2. 客戶年齡集中在25-50 歲之間根據(jù)市場調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 住宅類客戶的購買者大都集中在 25 到 45 歲之間， 25 歲以下 和 50 歲以上的較少。3. 市區(qū)外圍郊縣客戶較多因?yàn)橛休^強(qiáng)購買力的優(yōu)質(zhì)客戶的流失嚴(yán)重，造成購買力集中在周圍郊縣進(jìn)城買房4. 客戶大都喜

17、歡100 irf以上的房子根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)在懷化的住宅市場里，小面積的房子銷售相對比較困難，客戶大都購買 110 m以上的房子。5. 購買客戶多為自住，僅為小部分客戶有投資目的因?yàn)槭袌龅姆忾]和剛性購房需求較強(qiáng)，使得購房者中投資客較少，大都為了自身居住需要。二、客戶群的特征：1 、具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；2 、同對于住宅的需求已經(jīng)不再是一種居住需求，已經(jīng)產(chǎn)生出來一種復(fù)合的需要： 居住、文化認(rèn)同、科技、生態(tài)、環(huán)保、自然之中的體驗(yàn)、夢想、沖動的滿足；復(fù)合型的綜合需求與體驗(yàn)；3 、對于產(chǎn)品內(nèi)涵要求較高，具備較高的欣賞品味，普及化的產(chǎn)品已經(jīng)不能夠打動他們。三、客戶群依據(jù)職業(yè)可以細(xì)分為：1 私營業(yè)主2 企業(yè)高管（

18、知識水準(zhǔn)高或者見識廣泛類）3 教師4 文化藝術(shù)創(chuàng)意類人士5 黨政軍的中高層6 離休人士7 . 外出務(wù)工人員8 企、事業(yè)單位中層及白領(lǐng)層第四部分 樓盤主要營銷手段及推廣方式房地產(chǎn)銷售基本分為兩種營銷模式 行銷、坐銷。懷化屬于三線城市，兩種營銷模式在此都得以呈現(xiàn)， 但基本還是以坐銷為主， 隨著房地產(chǎn)市場在懷化不斷的發(fā)展壯大， 各個商家也都嚼勁腦汁， 以不同的促銷方式及推廣方案吸引客戶眼球，占領(lǐng)先機(jī)。一、銷售前期1. 發(fā)放 VIP 卡2. 廣告：媒體、戶外廣告牌、電視開機(jī)廣告、懷化日報(bào)、懷化晚報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車廣告、刀旗、燈箱、圍墻、樣板房、宣傳單頁、樓書、雜志、產(chǎn)品推薦會等 .3. 每日遞減房款（例：日進(jìn)一百，直到開盤）二、銷售期1. 禮品：針對已購房客戶送小禮品 （電飯煲、雨傘、餐具、茶具等）2. 互動： 針對老客戶帶新客戶予以優(yōu)惠 （贈送物業(yè)管理費(fèi)、折扣、禮品等）3. 抽獎：家用家電、小轎車、旅游等4. 行銷：發(fā)宣傳單頁， 憑宣傳單頁購房， 享受優(yōu)