買賣不破租賃規(guī)則的法律效果

1、買賣不破租賃規(guī)則的法律效果 2015-02-04 周江洪 民事審判參考 一、問題的提出合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！睂W(xué)界多認(rèn)為該條是關(guān)于“買賣不破租賃”的規(guī)定，但該條規(guī)定的“不影響租賃合同的效力”，究竟指的是不影響出賣人與承租人的租賃合同效力，還是契約地位的概括移轉(zhuǎn)？對(duì)此，存在著“原租賃合同當(dāng)事人約束說”、“對(duì)抗模式說”、“有權(quán)占有說”、“并存?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)說”及“契約地位承受模式說”等諸多學(xué)說。但是，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）（下稱“民通意見”）第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者

2、繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009）（下稱“房屋租賃司法解釋”）第20條也明確規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。大量的案例實(shí)踐也表明，司法實(shí)踐中至少就城鎮(zhèn)房屋的租賃采納了契約地位承受模式，立法部門的釋義書及學(xué)界也多有支持。因此，本文也以“契約地位承受”為中心加以闡述。然而，主張契約地位承受的相關(guān)學(xué)說，論者多停留在契約地位承受的抽象結(jié)論上，多數(shù)并未對(duì)契約地位承受后的具體法律效果作出特別說明。甚至有學(xué)者批評(píng)契約地位承受模式的

3、弊端就在于其“承受范圍的不明確”。例如，承租人不知也不應(yīng)知道所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，承租人的租金給付或未給付究竟產(chǎn)生何種法律效果？出讓人與受讓人約定由出讓人保留出租人地位是否有效？出讓人預(yù)先收取了未來租金時(shí)，出租人、承租人和受讓人三者之間的關(guān)系又當(dāng)如何處理？出讓人預(yù)先出讓了租金債權(quán)或設(shè)定租金債權(quán)質(zhì)時(shí)，又當(dāng)如何處理？解決這些問題的關(guān)鍵在于合同法第229條的契約地位承受究竟產(chǎn)生何種效力。對(duì)此，王澤鑒教授在其著作中結(jié)合德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣的學(xué)說及實(shí)踐，對(duì)于契約地位承受模式下的法律效果作了詳細(xì)的分析，但與我國(guó)大陸司法實(shí)踐之間不一定具有天然的契合性。因此，有必要結(jié)合上述學(xué)說狀況及司法實(shí)踐對(duì)此作出回答。二、契約地位承

4、受與承租人知情關(guān)于契約地位的承受問題，民法通則第91條規(guī)定，“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意”。合同法第88條亦規(guī)定，“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。也就是說，契約當(dāng)事人地位的移轉(zhuǎn)，原則上以獲得合同對(duì)方當(dāng)事人的同意為要件。但法律亦同時(shí)規(guī)定，特定情形的契約地位承受，并不需要對(duì)方的同意，如合同法第90條關(guān)于當(dāng)事人合并分立時(shí)概括承受的規(guī)定，保險(xiǎn)法（2009）第49條關(guān)于保險(xiǎn)標(biāo)的受讓人承受被保險(xiǎn)人的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，以及海商法（1992）第138條關(guān)于已出租船舶所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)契約地位承受的規(guī)定，等等。那么，合同法第2

5、29條規(guī)定的契約地位承受，是否以承租人的同意為要件呢？就合同法第229條的文義而言，該條只是規(guī)定了“租賃期間”和“所有權(quán)變動(dòng)”兩個(gè)要件，似乎并不以承租人同意為要件。但依債務(wù)承擔(dān)的一般原理，承擔(dān)人與債務(wù)人就免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)達(dá)成合意，須經(jīng)債權(quán)人之同意（合同法第84條），而并存的債務(wù)承擔(dān)，無須債權(quán)人的承認(rèn)即可有效成立。若債務(wù)承擔(dān)未經(jīng)債權(quán)人同意，原則上其僅為并存之債務(wù)加入或約定由第三人履行債務(wù)而已，并不構(gòu)成免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。而租賃合同的出租人，因負(fù)有租賃物的提供及用益狀態(tài)維護(hù)義務(wù)，該義務(wù)的免除原則上需要征得承租人的同意。正是在這層含義上，德國(guó)民法典第566條采納了并存的債務(wù)承擔(dān)模式，而非魁北克民法典第19

6、37條所采納的概括的債務(wù)承擔(dān)模式。而歐洲民法典共同框架草案雖然規(guī)定由受讓人替代原出租人作為租賃合同的當(dāng)事人，但原出租人仍須承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，也在一定程度上考慮了契約地位的承受原則上需要承租人的同意。但是，事實(shí)上，承租人的利益多著眼于標(biāo)的物的使用收益，與標(biāo)的物為誰所有并不直接相關(guān)，因此，將合同法第229條解釋為原出租人退出租賃關(guān)系，亦未嘗不可。原因在于，租賃物的用益維持義務(wù)并不因出租人為誰而有所區(qū)別，其義務(wù)的履行系于租賃標(biāo)的物本身。即使出租人發(fā)生變更，在出租人義務(wù)履行方面，并不會(huì)對(duì)承租人造成過多的不利益。因此，因標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)而引起的出租人的變化，無需承租人的同意亦無多大障礙。日本相關(guān)判例也確

7、立了這一點(diǎn)。在日本法務(wù)省公布的民法（債權(quán)相關(guān)）修改試擬稿（下稱日本債法修改試擬稿）中，也明確了這一當(dāng)然承受的判例法理。問題在于，在未經(jīng)承租人同意亦得以承受租賃合同關(guān)系的情況下，如何確保承租人的權(quán)益不受影響。比如，承租人在不知情的情況下，仍然只向原出租人給付租金，是否構(gòu)成對(duì)新出租人的違約？若嚴(yán)格按照合同的相對(duì)性，受讓人成為新出租人，承租人應(yīng)向受讓人履行義務(wù)，其向原出租人的履行構(gòu)成非債清償。受讓人可以基于承租人的債務(wù)不履行要求其承擔(dān)違約責(zé)任，也可以解除合同（合同法第227條）。但如此一來，“買賣不破租賃”所追求的維持租賃關(guān)系穩(wěn)定進(jìn)而保護(hù)承租人的立法目的將難以實(shí)現(xiàn)。在這點(diǎn)上，保險(xiǎn)法第49條以及海商法

8、第138條規(guī)定的“通知義務(wù)”可資借鑒?！氨ｋU(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓的，被保險(xiǎn)人或者受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人，但貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)合同和另有約定的合同除外”；“船舶所有人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租出的船舶的所有權(quán)，定期租船合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)不受影響，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人。船舶所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原租船合同由受讓人和承租人繼續(xù)履行”。德國(guó)民法典第566條第2款也規(guī)定了這樣的通知義務(wù)，即“因出租人的通知，承租人知悉所有權(quán)轉(zhuǎn)移的出租人免除責(zé)任”。對(duì)此，合同法第230條雖然規(guī)定了保障承租人優(yōu)先購買權(quán)的通知義務(wù)，但該通知通常為所有權(quán)變動(dòng)前的通知，無法為所有權(quán)變動(dòng)后的通知提供規(guī)范依據(jù)。但另一方面，合同法第60條也規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠

9、實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”，從誠信原則上可推出原出租人和新出租人的此等義務(wù)；同時(shí)，也可以類推合同法第89條進(jìn)而適用第82條之規(guī)定，以未經(jīng)通知的清償為由，向新所有權(quán)人主張其對(duì)于原出租人的清償抗辯。在司法實(shí)踐中，不少法院在適用合同法第229條時(shí)也考慮了承租人的“知情與否”。例如，“鄭某與趙某房屋租賃合同糾紛上訴案”中，法院明確指出，“作為新的出租人有義務(wù)出示其對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證明”，“在受讓人未出示其對(duì)涉案房屋擁有產(chǎn)權(quán)的前提下”，“承租人未付租金并不構(gòu)成違約”。其不僅要求通知承租人，甚至要求出示產(chǎn)權(quán)證據(jù)。“陳永安等與綏寧縣農(nóng)業(yè)局房屋租賃合同糾紛上訴案”中

10、，不知租金交付對(duì)象是承租人得以對(duì)抗受讓人以拖欠租金為由行使解除權(quán)的事由之一?！瓣惖囊蚺c鄒瑞芬、原審鄭艷冰、黃慕儀租賃合同糾紛案”中，承租人對(duì)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)不知情構(gòu)成其對(duì)受讓人拖欠租金的抗辯理由?！皡切※i訴龔益品等房屋租賃合同糾紛案”中，法院更是援引合同法第60條，以誠信原則上的通知義務(wù)為由，肯定了原出租人和受讓人的通知義務(wù)。這樣的案件不在少數(shù)。在契約地位承受之情形，承租人對(duì)于知曉合同當(dāng)事人的變更存有利益，承租人的知情是承租人得以或應(yīng)向受讓人履行原租賃合同義務(wù)的前提之一。那么，承租人是否得以拒絕租賃關(guān)系的承受以及在此基礎(chǔ)上是否得以要求終止原租賃關(guān)系？對(duì)此，我妻榮認(rèn)為，“承租人如立即提出異議，則可以不

11、受該繼承租賃關(guān)系的約束（與受讓人關(guān)系上成為不法占據(jù)者）。因?yàn)椴荒軐⒆赓U的繼承強(qiáng)加于承租人?！比魪摹百I賣不破租賃”的旨趣在于對(duì)承租人的保護(hù)來理解，承租人自愿放棄此等保護(hù)，亦未嘗不可。而且，租賃關(guān)系的法定承受，其僅依出讓人與受讓人的合意即“建構(gòu)”了之前并無意思介入的承租人與第三人之間的合同關(guān)系，其意思自治的合法性本身就存在一定的可質(zhì)疑空間，其對(duì)承租人的保護(hù)也是推定維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定更符合承租人之意思。因此，若承租人有相反之意思表示，承租人與第三人之間并不構(gòu)成租賃關(guān)系，具有一定的學(xué)理依據(jù)。從我國(guó)司法解釋的規(guī)定來看，“房屋租賃司法解釋”第20條一改“民通意見”第119條第2款“原租賃合同對(duì)承租人和新房

12、主繼續(xù)有效”的規(guī)定，而是采取了“承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”的表述。從文義上來說，法院的“支持”依承租人的“請(qǐng)求”而發(fā)生，但并未明確新所有權(quán)人是否可以請(qǐng)求確認(rèn)租賃關(guān)系存在。這也在某種程度上肯定了承租人在是否維持租賃關(guān)系上的意思自治。在我國(guó)學(xué)說中，也有學(xué)者肯定承租人在所有權(quán)變動(dòng)時(shí)有終止租賃合同的權(quán)利。但如前所述，合同法第229條并非如同日本借地借家法第9條一樣僅規(guī)定了消極對(duì)抗問題，而是采取了積極的地位承受模式，所涉及的不僅僅是承租人的權(quán)利保護(hù)問題，而且會(huì)涉及所有權(quán)的自由處分及標(biāo)的物受讓人的利益平衡等問題。從法理上來說，即使是附有限制物權(quán)的所有權(quán)，其處分自由原則上亦不

13、受限制；合同法亦未禁止出租人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，而是通過承租人優(yōu)先購買權(quán)的方式予以保護(hù)。因此，出租人出賣標(biāo)的物本身并不構(gòu)成違約，承租人無法以違約為由請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同。而且，如前所述，租賃物用益維持義務(wù)等出租人義務(wù)的履行系于租賃標(biāo)的物本身，并不會(huì)因主體的變動(dòng)有本質(zhì)的差異，不會(huì)直接影響承租人的利益，原則上承租人亦難以以合同目的難以實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同。而且，在交易實(shí)踐中，特別是一些商鋪買賣中，帶有長(zhǎng)期的租賃合同，在某種程度上亦可能構(gòu)成租賃標(biāo)的物交易時(shí)的價(jià)格決定因素之一。若承租人以所有權(quán)變動(dòng)為由“退租”，勢(shì)必會(huì)影響到標(biāo)的物受讓人對(duì)于將來租金收益的期待。不僅如此，通常的債權(quán)讓與，債權(quán)出讓人對(duì)債

14、務(wù)人的清償能力并不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。同理，除非標(biāo)的物出讓人明確約定對(duì)承租人的租金債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，標(biāo)的物出讓人亦不對(duì)承租人是否退租承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。若允許承租人退租，標(biāo)的物受讓人喪失的租金預(yù)期利益將無法得到救濟(jì)。基于這些理由，筆者認(rèn)為，除非原租賃合同存在特別約定或承租人與新出租人達(dá)成解除之合意，承租人并不能以所有權(quán)變動(dòng)為由依單方意思表示退出租賃關(guān)系。三、契約地位承受模式下的租金預(yù)收與將來租金債權(quán)出讓影響承受契約地位受讓人利益的，通常是出讓人未告知租賃關(guān)系之存在。因契約地位的法定承受，原則上，受讓人無法通過要求承租人騰退實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，因此，其行使救濟(jì)的對(duì)象依合同相對(duì)性原理通常只限于出讓人。此時(shí)，除非受讓人訂

15、立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃關(guān)系的存在（合同法第151條），受讓人得依權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定向出讓人請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任（合同法第150條）。若構(gòu)成“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”，亦可依合同法第42條要求承擔(dān)締約過失責(zé)任；受讓人若因此在違背真實(shí)意思的情況下作出了錯(cuò)誤的意思表示，亦可依合同法第54條要求變更或撤銷合同。關(guān)于契約地位承受時(shí)租金債權(quán)的處理，其難點(diǎn)在于原出租人預(yù)先收取了將來租金或者以將來債權(quán)讓與的方式將租金債權(quán)出讓給第三人時(shí)的法律構(gòu)成。（一）出租人預(yù)先收取租金之情形預(yù)先收取租金之場(chǎng)合，王澤鑒認(rèn)為，“須注意的是，實(shí)際上常有承租人不知租賃物所有權(quán)之讓與第三人，而繼續(xù)向原出租人支

16、付租金。此外，承租人預(yù)付租金者，亦有之。于諸情形，為保護(hù)承租人，應(yīng)適用第299條規(guī)定，原出租人或受讓人未將租賃物讓與事由通知承租人者，承租人對(duì)原出租人支付租金（或預(yù)付租金），對(duì)受讓人仍生效力”。對(duì)此，我國(guó)臺(tái)灣民法第299條第1款規(guī)定，“債務(wù)人于受通知時(shí)，所得對(duì)抗讓與人之事由，皆得以之對(duì)抗受讓人?！睋?jù)此，就承租人而言，其得以預(yù)先支付租金對(duì)抗受讓人之租金請(qǐng)求權(quán)。同理，依我國(guó)合同法第82條規(guī)定，承租人亦得以其預(yù)先支付租金（清償）對(duì)抗新所有權(quán)人之租金請(qǐng)求權(quán)。就出讓人與受讓人之間的關(guān)系言，在我國(guó)司法實(shí)踐中，有不少判決積極肯定了受讓人對(duì)于出讓人預(yù)先收取租金的請(qǐng)求權(quán)?！耙γ沸碌扰c趙舉勝租賃合同糾紛上訴案”就

17、要求出讓人將預(yù)先收取的租金轉(zhuǎn)交給受讓人。在法律構(gòu)成上，若原出租人與標(biāo)的物受讓人之間構(gòu)成買賣合同關(guān)系，依物權(quán)法第116條及合同法第163條之體系性解釋，買賣標(biāo)的物交付于受讓人后，受讓人即取得買賣合同上的孳息收取權(quán)，出讓人雖然在預(yù)先收取租金時(shí)有其租賃合同基礎(chǔ)，但因標(biāo)的物的交付而喪失其對(duì)于法定孳息的收取權(quán)原。受讓人因標(biāo)的物之交付而享有租金收取權(quán)（即使所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)），其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于買賣合同之效力。受讓人對(duì)于標(biāo)的物交付后已發(fā)生之租金（分離后的孳息），得依物權(quán)法第34條（返還原物請(qǐng)求權(quán)）之規(guī)定或第243條（善意占有人之返還）之規(guī)定或民法通則第92條（不當(dāng)?shù)美┲?guī)定，要求返還所收取的租金及其孳息（租

18、金的利息）。另外，若認(rèn)為合同法第229條的租賃關(guān)系承受發(fā)生于所有權(quán)變動(dòng)之時(shí)，則受讓人依租賃關(guān)系產(chǎn)生的租金請(qǐng)求權(quán)從所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)始得產(chǎn)生，出讓人依原租賃關(guān)系的租金請(qǐng)求權(quán)自所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)起消滅，受讓人對(duì)于出讓人預(yù)先收取的租金享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，其租金收取日期以所有權(quán)變動(dòng)之時(shí)開始計(jì)算。對(duì)于標(biāo)的物交付與所有權(quán)變動(dòng)這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，筆者認(rèn)為，依合同法第229條及第226條，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，即使標(biāo)的物未曾交付，受讓人亦成為新的出租人，承租人負(fù)有向出租人支付租金的義務(wù)，受讓人據(jù)此享有租金收取權(quán)。但與此同時(shí)，若標(biāo)的物在所有權(quán)變動(dòng)前已交付的，在所有權(quán)變動(dòng)前，買受人雖然不享有租賃合同上的租金收取權(quán)，但依合同法

19、第163條，有權(quán)向出賣人（原出租人）請(qǐng)求已收取之租金孳息，在所有權(quán)變動(dòng)后，買受人自身即享有租金收取權(quán)，對(duì)于出賣人（原出租人）已收取之租金孳息享有不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。不管何種情形，標(biāo)的物交付后的租金孳息都應(yīng)歸屬于買受人。但是，若所有權(quán)變動(dòng)在先、標(biāo)的物交付在后，依合同法第229條及第226條，受讓人據(jù)此取得作為新出租人的租金收取權(quán)，但因合同法第163條之規(guī)定，其在交付之前得以收取的孳息應(yīng)當(dāng)歸屬于出賣人（原出租人），出賣人（原出租人）無須向買受人給付標(biāo)的物交付之前已收取的相應(yīng)租金。當(dāng)然，標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)之情形，依物權(quán)法第23條規(guī)定，除非存在所有權(quán)保留等特殊情形，所有權(quán)變動(dòng)時(shí)間多與交付時(shí)間相一致，并不存在上述

20、因標(biāo)的物交付與所有權(quán)變動(dòng)時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的孳息收取權(quán)歸屬問題。而且，在動(dòng)產(chǎn)租賃之情形，可通過物權(quán)法第26條規(guī)定的指示交付的方式以代替現(xiàn)實(shí)交付，標(biāo)的物交付與所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)點(diǎn)也是一致的。另一方面，若出讓人未告知已預(yù)先收取租金，受讓人亦無從得知，致使受讓人以不合理價(jià)格購買了特定期間內(nèi)不享有收益權(quán)能的標(biāo)的物，亦可類推合同法第150條及第155條瑕疵擔(dān)保責(zé)任之規(guī)定，以標(biāo)的物交換價(jià)值的降低構(gòu)成瑕疵為由，要求出讓人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同理，類推合同法第151條之規(guī)定，若受讓人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道瑕疵的存在的，則不能依此要求出讓人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而且，若受讓人訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人已預(yù)先收取租金，若

21、非當(dāng)事人另有約定，則可視為在考量交易價(jià)格時(shí)已預(yù)先對(duì)此作了衡量，構(gòu)成當(dāng)事人交易之基礎(chǔ)，進(jìn)而亦不能要求出讓人依不當(dāng)?shù)美颠€已預(yù)先收取之租金。（二）出租人預(yù)先出讓將來租金債權(quán)之情形從上述分析亦可得知，預(yù)收租金多涉及租金孳息收取權(quán)的主體、買賣合同標(biāo)的物的孳息歸屬、承租人的清償保護(hù)以及瑕疵擔(dān)保責(zé)任等諸多關(guān)系。同樣地，以將來債權(quán)讓與的方式將租金債權(quán)出讓給第三人時(shí)的法律構(gòu)成，亦會(huì)面臨此等問題。但將來租金債權(quán)的讓與，所涉主體更多，法律關(guān)系更為復(fù)雜。在傳統(tǒng)民法上，無論是將債權(quán)讓與確定為事實(shí)行為還是處分行為，要發(fā)生權(quán)利變動(dòng)（債權(quán)的歸屬主體變動(dòng)），須標(biāo)的特定化。若在債權(quán)讓與上恪守該原則，讓與將來債權(quán)本身不可能。但現(xiàn)

22、代各國(guó)民法均普遍性地承認(rèn)將來債權(quán)的可讓與性。美國(guó)第二次合同法重述第321條、美國(guó)統(tǒng)一商法典第9編（9204）、加拿大動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法案等英美法系的相關(guān)規(guī)范亦承認(rèn)將來債權(quán)的可讓與性。對(duì)此，日本債法修改試擬稿第184條中也確認(rèn)了將來債權(quán)得以出讓，將來債權(quán)的受讓人當(dāng)然取得已發(fā)生之債權(quán)；但要產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，應(yīng)具備對(duì)抗要件。在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，無論如何，依最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2012）第45條及第3條，至少債權(quán)讓與之原因行為的效力本身并不受讓與標(biāo)的乃將來債權(quán)之影響。但是，在租賃關(guān)系中，若出租人以將來租金債權(quán)為標(biāo)的先行出讓、而后又因所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生契約地位的承受時(shí)，

23、將來債權(quán)讓與所涉及的利益關(guān)系并不限于將來債權(quán)的出讓人、受讓人和債務(wù)人，尚包括承受了原契約地位的租賃物受讓人。其間的利益考量，不僅僅涉及將來債權(quán)是否可以讓與的法律判斷，尚面臨現(xiàn)行法律規(guī)范體系下的多重考量。目前司法實(shí)踐中亦已有案例面臨此等問題。關(guān)于債權(quán)讓與，合同法第80條規(guī)定，“未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力”。關(guān)于該條款的理解，多有爭(zhēng)議。一說認(rèn)為應(yīng)采德國(guó)式的理解，“通知”并非債權(quán)讓與的生效要件，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意、讓與合同發(fā)生效力時(shí)，受讓人即可以對(duì)其他第三人主張債權(quán)讓與的效果，成為債權(quán)人。一說認(rèn)為應(yīng)采法、日等國(guó)的通知對(duì)抗主義，債權(quán)讓與須經(jīng)通知債務(wù)人，才發(fā)生對(duì)抗第三人的債權(quán)讓與效力。合同法并未

24、對(duì)此予以明確，但依該法第80條“未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力”的反對(duì)解釋，即使未經(jīng)通知，亦對(duì)債務(wù)人以外的第三人發(fā)生債權(quán)讓與的效力，也就是說，債權(quán)讓與雙方當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)，受讓人即取得債權(quán)，但未經(jīng)通知，對(duì)債務(wù)人不生效力。依此解釋，債權(quán)讓與遵循的是意思主義的“意思生效”規(guī)則。若采該解釋，則將來租金債權(quán)的讓與，自當(dāng)事人合意時(shí)起即時(shí)移轉(zhuǎn)，一經(jīng)通知對(duì)承租人亦發(fā)生效力。當(dāng)然，除非承租人放棄期限利益，租金債務(wù)以后付為原則（合同法第226條），租金隨著租賃物的使用相應(yīng)地產(chǎn)生。因此，即使讓與了將來租金債權(quán)，就未實(shí)際發(fā)生的租金，債權(quán)受讓人尚不得請(qǐng)求支付。就租金債權(quán)言，若認(rèn)為因租賃物的所有權(quán)變動(dòng)而發(fā)生租賃關(guān)系

25、承受，同時(shí)，依合同法第88條的概括轉(zhuǎn)讓亦得適用合同法第80條之規(guī)定，那么，將來租金債權(quán)受讓人與租賃物受讓人之間構(gòu)成“債權(quán)二重讓與”的對(duì)抗關(guān)系。此時(shí)，因合同法未采取法、日等國(guó)的通知對(duì)抗主義做法，則應(yīng)依讓與時(shí)間先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，在時(shí)間上劣后的租賃物受讓人，并不能對(duì)抗在先的將來租金債權(quán)受讓人，第二受讓人縱屬善意亦不能取得債權(quán)。依此，應(yīng)由將來債權(quán)受讓人收取租金。但對(duì)于承租人而言，依合同法第80條，受通知時(shí)才對(duì)其發(fā)生債權(quán)讓與效力。若將來租金債權(quán)的讓與未經(jīng)通知債務(wù)人或劣后于標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的通知，則承租人對(duì)標(biāo)的物受讓人負(fù)有租金支付義務(wù)。而將來租金債權(quán)受讓人與出讓人之間的關(guān)系，則依原因行為（買賣、贈(zèng)與等）的法

26、律原理解決。當(dāng)然，有觀點(diǎn)主張將來債權(quán)讓與的效力，并不及于出讓人地位變動(dòng)后才實(shí)際發(fā)生的債權(quán)。其主要理由是，就標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未發(fā)生的租金，因債權(quán)尚未實(shí)際發(fā)生，將來租金債權(quán)的受讓人尚未取得實(shí)際的債權(quán)。由于作為將來債權(quán)讓與基礎(chǔ)的處分權(quán)，乃是立基于發(fā)生債權(quán)的契約地位，因此，將來債權(quán)讓與的效力，原則上應(yīng)限于將來債權(quán)出讓人處分權(quán)所及范圍。將來債權(quán)出讓后，該將來債權(quán)的出讓人的契約地位發(fā)生變化時(shí)，出讓人的處分權(quán)并不及于地位變動(dòng)后發(fā)生的債權(quán)。從這層意義上說，將來債權(quán)讓與原因行為雖然并不會(huì)因?yàn)槌鲎屓说匚坏淖儎?dòng)而受有影響，但在“債權(quán)變動(dòng)”方面，則有其效力邊界所在。若該解釋得以成立，即使出租人出讓了將來租金債權(quán)，在因適

27、用合同法第229條發(fā)生契約地位承受時(shí)，其“債權(quán)變動(dòng)”效力亦無法及于標(biāo)的物出讓后才實(shí)際發(fā)生的租金。將來債權(quán)的受讓人僅能取得標(biāo)的物出讓前已實(shí)際發(fā)生的租金。前述“馮碧瑩與袁聚財(cái)租賃合同糾紛上訴案”亦正是基于這樣的理由否定了將來債權(quán)受讓人的租金請(qǐng)求權(quán)。但是，筆者并不贊同上述觀點(diǎn)。原因在于，標(biāo)的物受讓人承受的是原出租人的契約地位，而原出租人已處分了基于該契約所生之將來債權(quán)，標(biāo)的物受讓人正是以此為前提承受了原出租人的契約地位。因此，將來債權(quán)讓與的效力亦及于承受了該契約地位的租賃標(biāo)的物受讓人，并不能說原出租人對(duì)將來實(shí)際發(fā)生的債權(quán)不享有處分權(quán)。正是在這層意義上言，日本債法修改試擬稿第184條第4款但書規(guī)定，將

28、來債權(quán)受讓人得以對(duì)抗承受了契約地位的標(biāo)的物受讓人，將來債權(quán)受讓人可以取得基于該契約發(fā)生的債權(quán)，即使該債權(quán)在契約地位承受后才實(shí)際發(fā)生亦是如此。日本債法修改試擬稿的上述規(guī)定實(shí)際上承受了日本民法（債權(quán)法）修改研討委員會(huì)的方案。但這一方案從一開始就頗受質(zhì)疑。關(guān)于將來債權(quán)讓與的效力是否及于在租賃標(biāo)的物出讓后才實(shí)際發(fā)生的債權(quán)，多數(shù)學(xué)說并不當(dāng)然地持肯定見解，而是從利益衡量角度出發(fā)，衡量租金債權(quán)受讓人與契約地位承受人之利益，進(jìn)而得出肯定或否定之結(jié)論。有認(rèn)為“保護(hù)租金債權(quán)受讓人的必要性，較之難以回避自身不利情形的契約地位承受人來說，其必要性相對(duì)較低”，進(jìn)而主張其效力并不及于標(biāo)的物出讓后才發(fā)生的債權(quán)。日本債法修改

29、試擬稿公布后，學(xué)界和實(shí)務(wù)界也有不少對(duì)此持審慎的態(tài)度?；蚴钦J(rèn)為，“新出租人負(fù)有出租人義務(wù)卻無法行使租金債權(quán)這一方案，從維持租賃標(biāo)的物經(jīng)濟(jì)價(jià)值等角度來看是否妥當(dāng)，仍有必要繼續(xù)探討?！被蚴钦J(rèn)為，從物權(quán)法定主義角度來看，除非在物權(quán)類型中予以明確規(guī)定，不得創(chuàng)設(shè)出長(zhǎng)期沒有任何收益的僅存負(fù)擔(dān)的所有權(quán)類型?；蚴菑牟粍?dòng)產(chǎn)受讓人、將來債權(quán)受讓人、承租人、將來債權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)出讓人四方的利益衡量角度對(duì)此進(jìn)行強(qiáng)烈的批判，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)受讓人因?yàn)閷韨鶛?quán)讓與公示的不充分而購入了沒有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，致使其不得不事先調(diào)查目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)過去數(shù)十年間是否存在將來租金債權(quán)的讓與等；而將來債權(quán)讓與公示方法并不限于登記，要求其進(jìn)行這樣的調(diào)查幾乎不

30、可能，容易助長(zhǎng)欺詐型交易，使得不動(dòng)產(chǎn)買賣、拍賣、抵押權(quán)設(shè)定等不動(dòng)產(chǎn)交易整體出現(xiàn)混亂局面，進(jìn)而瓦解不動(dòng)產(chǎn)交易制度本身。不動(dòng)產(chǎn)受讓人即使可以向出讓人追究擔(dān)保責(zé)任，也僅僅是增加了無用之裁判，對(duì)于保護(hù)一般消費(fèi)者和一般投資人免于濫用行為本身也并不充分。因而認(rèn)為將來租金債權(quán)受讓人與不動(dòng)產(chǎn)受讓人之間發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)受讓人?？紤]到上述不同意見，日本債法修改試擬稿第184條第4款但書中雖然規(guī)定了將來債權(quán)受讓人得以對(duì)抗承受了契約地位的標(biāo)的物受讓人，但考慮到不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)的特殊性，以“注2”的方式表明了不同的觀點(diǎn)，即“有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在第4款但書的基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定，就不動(dòng)產(chǎn)將來租金債權(quán)的受讓人來說，對(duì)

31、基于第三人從債權(quán)出讓人處承受的契約所生的債權(quán)，不能取得該債權(quán)”。從以上分析可以得知，將來租金債權(quán)讓與之情形，就標(biāo)的物出讓后才實(shí)際產(chǎn)生的租金，無論是歸屬于承受了契約的標(biāo)的物受讓人，還是歸屬于將來債權(quán)之受讓人，在理論上都是可以成立的，也都有利益衡量上的基礎(chǔ)。但從債權(quán)讓與的制度體系來看，租金債權(quán)的處分不僅關(guān)涉?zhèn)鶛?quán)讓與制度，亦與債權(quán)質(zhì)、租金債權(quán)與承租人債權(quán)的抵銷、租金債權(quán)的扣押與執(zhí)行、基于租賃標(biāo)的物抵押權(quán)的物上代位對(duì)租金債權(quán)的扣押等制度相關(guān)，若以利益衡量為由肯定標(biāo)的物受讓人的優(yōu)先權(quán)，不僅會(huì)從本質(zhì)上否定將來債權(quán)的可讓與性，而且也會(huì)導(dǎo)致債權(quán)讓與何時(shí)發(fā)生效力的標(biāo)準(zhǔn)陷入混亂，將極大地動(dòng)搖與債權(quán)處分相關(guān)的制度根

32、基。而且，即使從利益衡量的角度來看，對(duì)于標(biāo)的物受讓人可能遭受的不利益，標(biāo)的物受讓人尚可以通過事先調(diào)查、對(duì)于惡意串通型的將來債權(quán)讓與主張無效、受欺詐時(shí)行使撤銷權(quán)、向標(biāo)的物出讓人追究違約責(zé)任或締約過失責(zé)任等加以回避。而對(duì)于將來債權(quán)受讓人來說，令其預(yù)測(cè)租賃標(biāo)的物的將來出讓并采取回避措施，是非常困難的。當(dāng)然，在出租人預(yù)先出讓將來租金債權(quán)之情形，若標(biāo)的物受讓人與標(biāo)的物承租人依合同法第93條規(guī)定合意解除了所承受的租賃合同關(guān)系，在此基礎(chǔ)上與原承租人或新承租人重新簽訂租賃合同，將來債權(quán)受讓人之優(yōu)先能否及于新租賃合同上的租金請(qǐng)求權(quán)，亦有必要加以分析。從債權(quán)讓與的效力來說，其效力及于原租賃關(guān)系上產(chǎn)生的租金債權(quán)，承

33、受契約地位的標(biāo)的物受讓人也因此而受拘束，但標(biāo)的物受讓人重新簽訂的租賃合同所產(chǎn)生的租金請(qǐng)求權(quán)，并不在將來租金債權(quán)所及范圍之內(nèi)。但問題在于，債權(quán)讓與之后，原債權(quán)人是否仍然得以合意行使消滅該租金請(qǐng)求權(quán)之解除權(quán)（終止合同）？而承受契約地位的標(biāo)的物受讓人，是否得以合意行使終止原租賃合同的解除權(quán)？若得以行使，又當(dāng)如何救濟(jì)將來債權(quán)之受讓人？這些問題，涉及到解除權(quán)的限制或形成權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，且就標(biāo)的物受讓人方面來說，也存在著構(gòu)成第三人積極侵害債權(quán)的可能，這里不展開討論。可以肯定的是，若得以行使解除權(quán)，債權(quán)受讓人因無法實(shí)際取得其債權(quán)，可以依債權(quán)讓與原因行為上的關(guān)系獲得救濟(jì)。四、契約地位承受模式下的出租人地位保留關(guān)

34、于契約地位承受的例外，我國(guó)司法實(shí)務(wù)中也關(guān)注到了出租人與承租人對(duì)合同法第229條作出的特別約定，認(rèn)為承租人與出租人約定不要求受讓人繼續(xù)履行的，應(yīng)從其約定。但是，若標(biāo)的物出讓人和受讓人約定，標(biāo)的物出讓人仍然保留其出租人的契約地位，又該如何處理？在產(chǎn)權(quán)式公寓的交易中，會(huì)出現(xiàn)原不動(dòng)產(chǎn)所有人將其已出租的不動(dòng)產(chǎn)分散出售給不同的業(yè)主，但同時(shí)與各業(yè)主約定，由其保留出租人的契約地位之情形。對(duì)于不擁有不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的眾多小業(yè)主來說，交給擁有不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的原業(yè)主打理，可能對(duì)其更為有利。當(dāng)然，這一功能完全可以通過簽訂委托管理合同加以實(shí)現(xiàn)，但在一些特殊的情形，特別是租賃不動(dòng)產(chǎn)信托讓與情形，乃是以信托受讓人不負(fù)修繕義務(wù)

35、或費(fèi)用償還義務(wù)等出租人義務(wù)為前提的，委托管理合同難以實(shí)現(xiàn)這一功能，因此存在由原所有人保留出租人地位的需要。或者是為了快速回收資金之需要，將已出租之標(biāo)的物再行“融資租賃”，將標(biāo)的物出售給融資租賃公司后逐年回購，同時(shí)約定由原出租人保留出租人之地位。為維持經(jīng)營(yíng)等的連續(xù)性，此種運(yùn)營(yíng)模式亦不是沒有可能。不僅如此，在一些民事關(guān)系中，當(dāng)事人也可能出于某種原因約定由原出租人保留作為出租人的契約地位。而在虛擬式或產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售過程中，為促進(jìn)銷售，開發(fā)商通常會(huì)在出讓商鋪前簽訂商場(chǎng)整體租賃合同，然后再出售給投資者，并以回租的方式或者是約定保留出租人地位的方式，由開發(fā)商保留其出租或轉(zhuǎn)租的權(quán)利。在租賃不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)化、證券

36、化交易中，也存在著類似的現(xiàn)象。例如，取得流動(dòng)化對(duì)象的租賃不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物受讓人多為人數(shù)眾多而分散的小業(yè)主，并將其份額權(quán)信托給信托銀行，小業(yè)主自己并不行使該不動(dòng)產(chǎn)的管理、租賃等，而是在出讓人（出租人）、受讓人（小業(yè)主）和信托銀行之間達(dá)成由出讓人保留出租人地位的合意。但是，關(guān)于租賃標(biāo)的物出讓人與受讓人合意的效力，學(xué)理上存在諸多爭(zhēng)議。日本有學(xué)者認(rèn)為，僅僅移轉(zhuǎn)物權(quán)但保留標(biāo)的物上的債權(quán)，在理論上是完全可能的，但同時(shí)認(rèn)為其實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致了承租人地位發(fā)生了變化，即由承租人變成了次承租人，與所有權(quán)變動(dòng)時(shí)的出租人地位承受所要求的維持原有的實(shí)質(zhì)關(guān)系不符，使得承租人因標(biāo)的物出讓人與受讓人的合意而處于不利之地位。據(jù)此，不動(dòng)產(chǎn)

37、原所有權(quán)人與新所有權(quán)人之間關(guān)于由出讓人保留出租人地位的合意，應(yīng)為無效。從法律構(gòu)成上說，若標(biāo)的物出讓人與受讓人之間約定由出讓人保留出租人地位，其法理邏輯可能是：依合同法第229條的規(guī)定，標(biāo)的物受讓人因所有權(quán)變動(dòng)而成為新的出租人，標(biāo)的物受讓人與承租人之間依原租賃合同內(nèi)容成立租賃關(guān)系；而保留出租人地位的約定，則可以視為新出租人將其出租人地位概括移轉(zhuǎn)于標(biāo)的物出讓人（原出租人）。然而，除非法律特別規(guī)定無需對(duì)方同意之法定契約地位承受，依合同法第88條之規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說，未經(jīng)承租人同意的出租人地位保留合意，對(duì)承租人不能生其效力。若按照日本判例及學(xué)說來理解，出租人地位的保留

38、，其實(shí)質(zhì)是標(biāo)的物受讓人與出讓人之間構(gòu)成租賃關(guān)系，出讓人（原出租人）與承租人構(gòu)成轉(zhuǎn)租關(guān)系。但從法理邏輯及我國(guó)司法實(shí)踐來看，即使標(biāo)的物受讓人與出讓人之間的出租人地位保留合意可以視為實(shí)質(zhì)上的租賃關(guān)系，亦不能當(dāng)然地推出原租賃關(guān)系變?yōu)檗D(zhuǎn)租關(guān)系。原因在于，因合同法第229條之規(guī)定，標(biāo)的物受讓人因所有權(quán)變動(dòng)與承租人形成租賃關(guān)系；若將出租人地位保留合意作為租賃關(guān)系的合意對(duì)待，則勢(shì)必構(gòu)成“一物二租”之局面。對(duì)此，“房屋租賃司法解釋”第6條的規(guī)定可資參考，即“一房數(shù)租”時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)“合法占有”、“登記備案”、“合同成立時(shí)間”的順序確定“履行合同的承租人”。依此理解，若將出租人地位保留合意視為租賃關(guān)系，“履行合同的

39、承租人”也只能是原先的承租人。標(biāo)的物出讓人與受讓人關(guān)于保留出租人地位的合意并不能使得原先的承租人成為次承租人，亦即雙方的合意對(duì)承租人不生效力。因此，若交易實(shí)踐中需要保留出租人地位，在現(xiàn)行法律層面只能適用合同法第88條的概括轉(zhuǎn)讓規(guī)則，應(yīng)取得承租人的同意。當(dāng)然，若僅僅需要由原出租人來行使管理權(quán)限，也可以通過標(biāo)的物受讓人與出讓人之間的委托合同予以處理。在授權(quán)原出租人管理后，若標(biāo)的物受讓人再行出讓標(biāo)的物，無論其委托合同是否由新的標(biāo)的物受讓人承受，依合同法第229條之規(guī)定，由新的標(biāo)的物受讓人繼受出租人地位，在新的標(biāo)的物受讓人與承租人之間形成租賃關(guān)系。當(dāng)然，若政策論上認(rèn)為應(yīng)當(dāng)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)等租賃標(biāo)的物流動(dòng)化、

40、證券化，進(jìn)而有必要承認(rèn)出租人地位保留對(duì)于承租人的效力，則可以對(duì)此作出特別規(guī)定，以回避合同法第88條的同意要件，但應(yīng)采取措施使得承租人免遭不利?？傊?，一方面試圖借助不動(dòng)產(chǎn)之所有與利用的分離以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值的最大化，一方面又試圖確保承租人法律地位的安定及對(duì)租賃制度本身的信賴，以免給不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)造成不良影響，兩者之間的平衡已構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)租賃制度的現(xiàn)代課題之一。該課題的方向之一，在立法論上可考慮在肯定由標(biāo)的物受讓人當(dāng)然承受的基礎(chǔ)上，適當(dāng)承認(rèn)其例外。對(duì)此，日本債法修改試擬稿規(guī)定，“出讓人與受讓人合意由出讓人保留出租人地位、且約定由受讓人將該不動(dòng)產(chǎn)出租給出讓人時(shí)，出租人地位不移轉(zhuǎn)于受讓人。于此情形，

41、此后受讓人與出租人之間終止租賃的，出讓人保留的出租人地位，移轉(zhuǎn)于受讓人或其承受人?！痹摬莅冈噲D將保留出租人地位合意的方式限于租賃方式，且通過規(guī)定該租賃終止時(shí)由受讓人承受出租人地位以保持承租人地位的安定性。之所以將受讓人與出讓人之間締結(jié)租賃合同作為保留出租人地位的要件，主要是考慮到明確新所有權(quán)人為原所有權(quán)人設(shè)定的利用權(quán)限、明確標(biāo)的物再次出讓時(shí)的承受關(guān)系以及此等租賃合意并不會(huì)給當(dāng)事人之間造成過重的負(fù)擔(dān)等。但此等規(guī)則最終能否獲得通過及其實(shí)踐效果，尚待進(jìn)一步觀察。五、契約地位承受與押租金法律關(guān)系的承受若租賃合同存在押租金條款，在法定契約承受模式下該如何處理押租金，勢(shì)必成為問題之一。特別是若承租人已將押

42、租金交給原出租人，租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)，承租人有權(quán)對(duì)原出租人還是新所有權(quán)人請(qǐng)求返還押租金？新所有權(quán)人可否請(qǐng)求原出租人將其收取的押租金交付給自己？若承租人尚未交付押租金給原出租人，新所有權(quán)人是否有權(quán)請(qǐng)求承租人交付押租金？契約地位承受引起的押租金問題，雖然在司法實(shí)踐中成為雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)的并不多見，但亦有不少判決對(duì)押租金的歸屬和返還關(guān)系作出了判斷。從實(shí)踐來看，主要有以下幾種處理方式：一是依原出租人是否向新所有權(quán)人轉(zhuǎn)交了押租金判斷押租金返還關(guān)系。若原出租人向新所有權(quán)人轉(zhuǎn)交了押租金的，租期屆滿時(shí)，由新所有權(quán)人承受原押租金關(guān)系，或用以抵扣租金等相關(guān)費(fèi)用，或予以返還；承租人不得向原出租人要求返還（如“沈某某訴

43、申某某房屋租賃合同糾紛案”、“某某訴某某房屋租賃合同糾紛案”）。若押租金仍留存于原出租人處的，則承租人向原出租人要求返還（如“上海開佳五金機(jī)電有限公司等與項(xiàng)某某等房屋租賃合同糾紛上訴案”、“××公司訴××公司房屋租賃合同糾紛案”、“沙某訴查某房屋租賃合同糾紛案”）。但若在原租賃合同中明確約定所有權(quán)變動(dòng)時(shí)由受讓人承受全部合同權(quán)利義務(wù)的，則由新所有權(quán)人承受押租金的返還義務(wù)（如“上海胤龍某公司與沈某房屋租賃合同糾紛上訴案”）。二是明確肯定原出租人應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交押租金，并由新所有權(quán)人承受押租金返還義務(wù)，即使未對(duì)押租金進(jìn)行交接，亦復(fù)如此（如“陳某某訴林某某等租賃合同糾紛

44、案”、“陳的因與鄒瑞芬、原審鄭艷冰、黃慕儀租賃合同糾紛一案”、“郭偉雄與廣州市協(xié)和興汽配有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”）。此等司法實(shí)踐表明，法院在押租金返還關(guān)系的處理上，其司法態(tài)度并不一致，有必要對(duì)此作一探討。關(guān)于出租人地位移轉(zhuǎn)時(shí)的押租金法律關(guān)系問題，歷來頗有爭(zhēng)議?；蛘J(rèn)為，受讓人須承受押租金之返還義務(wù)，其已受押租金之轉(zhuǎn)交與否，在所不問。原因在于，押租權(quán)并非質(zhì)權(quán)，無須以押租金之轉(zhuǎn)交為受讓人負(fù)返還義務(wù)之要件，而其轉(zhuǎn)交乃屬押租權(quán)移轉(zhuǎn)以后之問題?；蛘J(rèn)為，承租人與原出租人約定須交付押租金而尚未交付時(shí)，受讓人得根據(jù)該項(xiàng)約定向承租人請(qǐng)求交付；承租人已將押租金交付于原出租人時(shí)，受讓人可向原出租人請(qǐng)求轉(zhuǎn)付；受

45、讓人已自承租人取得押租金，或自原出租人轉(zhuǎn)受押租金者，應(yīng)負(fù)返還之責(zé)；受讓人未取得押租金，不負(fù)返還之責(zé)。其理由在于，上述問題所涉及者，不僅是押租金之法律性質(zhì)，亦且是當(dāng)事人之利益衡量。在日本判例及通說中，因不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)而由新所有權(quán)人承受出租人地位時(shí)，不論新所有權(quán)人就承租人已交付押租金的事實(shí)及數(shù)額是否知曉，亦不問新所有權(quán)人是否從原出租人處受有押租金的事先補(bǔ)償，在當(dāng)然抵充舊所有權(quán)人處的遲延租金債務(wù)等后，其押租金余額返還義務(wù)由新所有權(quán)人當(dāng)然承受。對(duì)此，在日本債法修改過程中，無論是民間的“民法（債權(quán)法）修改研討委員會(huì)”還是官方的“法制審議會(huì)民法（債權(quán)相關(guān)）分會(huì)”公布的試擬稿中，都沿襲了這一判例和通說。但

46、在日本法務(wù)省審議會(huì)討論過程中，來自實(shí)務(wù)界的審議會(huì)委員指出，實(shí)務(wù)中通常都是不做抵充而由新所有權(quán)人承受全額的押租金返還債務(wù)，且這也是當(dāng)事人通常的意思?？紤]到這一點(diǎn)，法務(wù)省的試擬稿并未對(duì)抵充關(guān)系作出規(guī)定，而是將其委諸于法解釋和當(dāng)事人的個(gè)別合意。對(duì)于原出租人是否就押租金返還債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，爭(zhēng)議較多。日本有判例曾指出，“若僅由新所有權(quán)人履行押租金返還債務(wù)，當(dāng)新所有權(quán)人陷于無資力等情形時(shí)，承租人有可能因此遭受不利益。此等情形，能否向原所有權(quán)人請(qǐng)求押租金返還債務(wù)的履行，與上述出租人地位移轉(zhuǎn)問題并不相同，屬于應(yīng)當(dāng)另外研討的問題?！被谠撆欣?，日本“民法（債權(quán)法）修改研討委員會(huì)”除了維持由新所有權(quán)人承受的基本

47、方向之外，也同時(shí)認(rèn)為原所有權(quán)人就押租金返還債務(wù)負(fù)有擔(dān)保責(zé)任。其理由在于，與出租人地位屬人性較弱（專注于標(biāo)的物的利用關(guān)系）不同，作為金錢債務(wù)的押租金返還債務(wù)，因其債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)不同，其償還能力亦會(huì)不同，據(jù)此，認(rèn)為未經(jīng)承租人同意而移轉(zhuǎn)有可能會(huì)損害承租人關(guān)于押租金返還請(qǐng)求的法律地位，而采取了類似并存?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)的模式。在日本法務(wù)省審議過程中，雖然亦有立法提案要求原所有權(quán)人承擔(dān)押租金返還債務(wù)的履行擔(dān)保責(zé)任，但遭到了不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)務(wù)界和律師界的強(qiáng)烈反對(duì)，認(rèn)為此舉會(huì)導(dǎo)致確定不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格的困難、原所有權(quán)人須調(diào)查新所有權(quán)人的信用狀況等，極大地影響不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)務(wù)，法務(wù)省試擬稿最終并沒有采納這一方案。在我國(guó)現(xiàn)行法體

48、系中把握押租金法律關(guān)系，首先是押租金關(guān)系的法律性質(zhì)。租賃情形押租金的性質(zhì)當(dāng)然應(yīng)依當(dāng)事人的意思而定，但通常都是為了擔(dān)保出租人租賃合同上的權(quán)利，諸如遲延租金債權(quán)、租賃終止后租賃物返還前的租賃物使用費(fèi)及其他因租賃關(guān)系所生之債權(quán)等。關(guān)于押租金的性質(zhì)，史尚寬認(rèn)為其為讓與擔(dān)保，且具有要物契約性。但對(duì)于要物契約，通常須有法律規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此未作規(guī)定，如何解釋其性質(zhì)，當(dāng)進(jìn)一步分析。若定其具有擔(dān)保之性質(zhì)，若未完成特定金錢的交付，難以與承租人通常的責(zé)任財(cái)產(chǎn)相區(qū)別，進(jìn)而無法構(gòu)成特別擔(dān)保，難以產(chǎn)生優(yōu)先效力，故擔(dān)保之設(shè)定，當(dāng)以交付為要件。但押租金關(guān)系中內(nèi)含的債權(quán)行為，視其為擔(dān)保設(shè)定之預(yù)約抑或債權(quán)契約之本約，并不影

49、響出租人得以依約定請(qǐng)求交付押租金之效力。其次，作為擔(dān)保，押租金契約具有從屬性。擔(dān)保通常依附于被擔(dān)保的主債權(quán)，兩者之間具有主從關(guān)系，除非法律規(guī)定或當(dāng)事人特別約定，擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同（擔(dān)保法第5條、物權(quán)法第172條等）。除非該從權(quán)利專屬于債權(quán)人，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利（合同法第81條）。若認(rèn)為合同法第229條規(guī)定的是契約地位的法定承受，依合同法第89條之規(guī)定，押租金擔(dān)保亦同樣由新所有權(quán)人承受。因此，押租金返還債務(wù)應(yīng)當(dāng)由新所有權(quán)人承受，而不是由原出租人承擔(dān)。當(dāng)然，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為押租金契約與租賃契約為不同的契約，租賃契約的承受依法定當(dāng)然移轉(zhuǎn)，但對(duì)于押租金契約，既然法律未作特別規(guī)定，應(yīng)依債務(wù)承擔(dān)的一般原