產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)的概述

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)的概述一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特征1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念伴隨著地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展，近幾年,業(yè)內(nèi)提出了一種全新的概 念,即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。行業(yè)內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒有統(tǒng)一的定義，大家只是簡單的把產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)看成是地產(chǎn)開發(fā)的升級(jí)，認(rèn)為其包含商務(wù)園區(qū)、生產(chǎn)廠房和倉儲(chǔ)物流這三種業(yè) 態(tài)形式。本文對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義是綜合多種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述而得出的，可以分為廣義概念和狹義概念。廣義概念可以簡單的描述為 ：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新興的地產(chǎn)發(fā) 展模式,它是在房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，將工業(yè)、旅游業(yè)、物流行業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行雙 重或多重結(jié)合。從狹義上講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，是工業(yè)地產(chǎn) 的升級(jí)形式，它以地產(chǎn)為基

2、礎(chǔ)依托，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市的發(fā)展為目標(biāo)，通過 為建設(shè)辦公樓、寫字樓、廠房、研發(fā)中心等基礎(chǔ)設(shè)施來集群和發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并將自然資源、資金資源、產(chǎn)業(yè)資源、人文資源、土地資源等多種資源進(jìn)行相互融合，以發(fā)揮出多種資源的協(xié)同作用，最終提高產(chǎn)業(yè)的影響力和輻射力，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展。2. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征雖然工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展衍生出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征有別于它們兩個(gè)，更加突出和鮮明，我們可以簡單的總結(jié)為以下幾點(diǎn)。 (1)追求資源價(jià)值最大化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義就是將地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過開發(fā)地產(chǎn),使地產(chǎn)充分發(fā)揮其自身的作用全面為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和發(fā)展服務(wù)，它追求的是區(qū)域資源最大化利用，而不是單純的追求

3、利潤最大化。(2)具有廣闊的發(fā)展空間和投 資價(jià)值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對(duì)土地更深層次的開發(fā)，它能夠充分利用區(qū)域內(nèi)的資源，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此具有廣闊的發(fā)展空間和 巨大的投資價(jià)值。(3)更加注重對(duì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的營造預(yù)商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在開 發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)更加注重滿足人的辦公和生產(chǎn)需求，并且還要根據(jù)不同的要求進(jìn)行特制 化的服務(wù),營造出更加符合氣質(zhì)的環(huán)境。(4)針對(duì)的客戶主要是和政府，對(duì)地產(chǎn)開 發(fā)商的綜合實(shí)力要求高與其他產(chǎn)業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象主要是政府和，一 方面它可以提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值。另一方面 ，為提供不同的需求。一般來說產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)工程大，施工程序復(fù)雜、建設(shè)周期時(shí)間長，投

4、資回報(bào)時(shí)間也相對(duì)較長，因此 對(duì)開發(fā)的綜合實(shí)力要求就特別高。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，目前我國針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了很多 支持政策，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的社會(huì)環(huán)境，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè) 機(jī)遇,同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要認(rèn)清產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，抓住機(jī)遇, 全面提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。下面是我們結(jié)合國家政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì) 于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，希望可以為房地產(chǎn)業(yè)提供一些參考。1. 融資方式向多元化方向發(fā)展,因此融資方式多元化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā),必須注意做好兩個(gè)方面的問題：一方，加強(qiáng)對(duì)園區(qū)的經(jīng)營性貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),打開大門,通過上文我們可以清楚的認(rèn)識(shí)到我國的產(chǎn)業(yè)

5、地產(chǎn)開發(fā)投入資金大、 建設(shè)周期長投資回報(bào)周期長，因此會(huì)給開發(fā)造成巨大的資金壓力，開發(fā)商如何緩 解資金壓力，保障資金的供給，就需要從各個(gè)方面、各個(gè)渠道進(jìn)行融資，以免對(duì)產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)造成不利的影響，再加上銀行貸款困難等因素，地產(chǎn)開發(fā)商更 需要改變僅僅依靠傳統(tǒng)銀行貸款融資的方式 展的必然趨勢(shì)。開發(fā)商要從多渠道進(jìn)行融資 面,開發(fā)商要積極尋求與政府和實(shí)體的合作開發(fā)工作中來，鼓勵(lì) 集聚的形式?？偠灾a(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、新形勢(shì)下政策性貸款等新興融資方式的關(guān)注。另一方面 開放經(jīng)營，積極吸收其他金融機(jī)構(gòu)參與到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、 金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)集群、 地產(chǎn)融資渠道將會(huì)越來越多，融資方

6、式向多元化方向發(fā)展。2. 產(chǎn)品由低價(jià)值向高價(jià)值轉(zhuǎn)化伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，越來越多的高端行業(yè)、跨國公司進(jìn)入 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行列，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必將會(huì)由單純的區(qū)域性向全方位、多元化、多層 次、多類別的方向發(fā)展，它的作用也不再是僅僅滿足自身現(xiàn)行的發(fā)展經(jīng)營活動(dòng),而是為更多的考慮為來的發(fā)展方向，并為其預(yù)留 足夠的發(fā)展空間，開發(fā)制造出更多高級(jí)產(chǎn)品，使產(chǎn)品由低價(jià)值向高價(jià)值轉(zhuǎn)化。3. 經(jīng)營方式向?qū)I(yè)化方向發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)范圍廣、專業(yè)性非常強(qiáng)，相應(yīng)的就要求高素質(zhì)的 專業(yè)人才來為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，但是很多缺乏專業(yè)的人才和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致 白白浪費(fèi)一些很好的開發(fā)項(xiàng)目，因此這些就需要向其他機(jī)構(gòu)尋求專業(yè)的幫助 ，

7、這 就必然會(huì)帶動(dòng)一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展，即專業(yè)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供管理輸出和品牌 輸出的服務(wù)性行業(yè)，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也會(huì)進(jìn)一步由粗放單一的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ较驅(qū)I(yè)規(guī) 范的方向發(fā)展。4. 投資方向有所創(chuàng)新現(xiàn)如今,我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一線、二線城市的新城區(qū)的工業(yè)和倉儲(chǔ)用地，這主要是考慮到這些城市周邊土地的未來的升 值情況和工業(yè)土地與商業(yè)土地之間的價(jià)值差異。相信未來隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)的變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向必將會(huì)多元化的情況，一方面,產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)從大城市的郊區(qū)或者是新城區(qū)向老城區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。在舊城改造的過程中,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過協(xié)議置換、政府收購儲(chǔ)備等方式來連片發(fā)展各項(xiàng)功

8、能 都較佳的高新技術(shù)行業(yè)或者是總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，以此來提升城市的發(fā)展質(zhì)量。另一 方面,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向?qū)?huì)更多的向中西部地區(qū)發(fā)展。 總之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資 方向一定會(huì)有所創(chuàng)新。5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合化和社區(qū)化方向發(fā)展伴隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的環(huán) 境將會(huì)更加完善，由傳統(tǒng)的單純滿足人們的生產(chǎn)、生活需求向滿足人們居住、休 閑、商業(yè)等配套設(shè)施的需求轉(zhuǎn)變，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的園區(qū)發(fā)展向綜合化和社區(qū)化發(fā)展。 加強(qiáng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。6. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃當(dāng)中將會(huì)重點(diǎn)加入生態(tài)理念為節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，我國提出了走可持續(xù)發(fā)展道路，建設(shè)資源節(jié) 約型和環(huán)

9、境友好型社會(huì)的方針政策，并且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的健康、持續(xù)發(fā)展也要求 必須走綠色發(fā)展的道路，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今后的發(fā)展過程中一定會(huì)將生態(tài)理念植 入其中,大力倡導(dǎo)發(fā)展綠色、環(huán)保、可循環(huán)利用的經(jīng)濟(jì)。特別是在基礎(chǔ)設(shè)施和配 套設(shè)施的建設(shè)方面也會(huì)充分考慮這一理念，構(gòu)建綠色低碳、可循環(huán)利用的產(chǎn)業(yè)體 系。因此房地產(chǎn)業(yè)要清楚的認(rèn)識(shí)到這一發(fā)展趨勢(shì)的必然性，在今后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)過程中，注意將生態(tài)理念融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，積極配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展的需求，注重建設(shè)生態(tài)文明，努力實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益這 三個(gè)效益的統(tǒng)一，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人員提供舒適的居住、辦公、生產(chǎn)、消費(fèi)環(huán)境。7. 加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)

10、的快速發(fā)展目前,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著我國城市化建設(shè)與發(fā)展的重任，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)中一定要對(duì)土地進(jìn)行深度開發(fā)，充分發(fā)揮土地的作用為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，進(jìn)而帶動(dòng) 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)城市的繁榮。另外,注意運(yùn)用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良好的集中集聚效應(yīng) 來輻射周邊地區(qū)，為區(qū)域的發(fā)展帶來穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和稅收效益 ，這可以很好的 提升城市的形象。同時(shí)還要注意完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市的就業(yè)率，帶動(dòng)城 市化和工業(yè)化進(jìn)程。反過來說,城市的發(fā)展水平直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)?我們?cè)谠u(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候要看它為城市的發(fā)展做出多大的貢獻(xiàn)，包括提高了多少國民生產(chǎn)總值、帶動(dòng)了多少上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)造了多少就業(yè)機(jī)會(huì)、帶來了 多少稅收等，因此產(chǎn)

11、業(yè)地產(chǎn)要積極承擔(dān)起城市化建設(shè)的任務(wù) ，在保障自身發(fā)展的 同時(shí),積極為城市發(fā)展貢獻(xiàn)力量，加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。8. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)趨于區(qū)域性、格局得到優(yōu)化我國為什么要?jiǎng)澐纸?jīng)濟(jì)圈，目的就是為了明確各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)， 為各個(gè)開發(fā)商提供服務(wù)，因此，在今后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一定要充 分認(rèn)識(shí)到本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極結(jié)合本區(qū)域的自然資源、人力資源等優(yōu)勢(shì)資源 進(jìn)行當(dāng)?shù)刭Y源的開發(fā)，努力做到使當(dāng)?shù)氐馁Y源利用最大化，提高經(jīng)濟(jì)效益，吸引符 合該產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐，同時(shí)帶動(dòng)和該產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游進(jìn)行聚集，從而形成一個(gè)較大的產(chǎn)業(yè)集群，這樣以來使重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力布局得到優(yōu)化 ，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)的升級(jí)變

12、化，進(jìn)而帶動(dòng)整 個(gè)區(qū)域的發(fā)展。三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是將資金投入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到投入使用的 全部過程,在這個(gè)過程中存在著巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也存在很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)生這些不確定風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，如國家政策的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)的好惡、通貨膨脹 情況、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。2. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，收益和風(fēng)險(xiǎn)并存，并且成正比的關(guān)系，因此，發(fā) 展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高額利潤和巨大的商機(jī)就同時(shí)決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要比其他 投資產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高的多，掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處理一般性的特征還存在一些獨(dú)有的特點(diǎn)，如投資風(fēng)險(xiǎn)

13、具有多樣性、 多階段性、非均衡性等。通過這些特點(diǎn)，我們就可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)具 有復(fù)雜性,要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)必須花費(fèi)很大的力氣。3. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的特點(diǎn)決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型進(jìn)行討論。(1)政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義包含著兩個(gè) 方面的內(nèi)容，即產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，而這兩個(gè)方面都特別容易受到國家政策的影響，因此, 國家政策的變化會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)造成巨大的影響。影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的政策因素主要包括政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策 風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。(2)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì) 發(fā)展出現(xiàn)變化給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

14、帶來的影響。本文根據(jù)我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，將經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為以下幾種：市場(chǎng)供求變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng) 險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響較大也更為直接，因此要特別注意。（3）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指由于技術(shù)的進(jìn)步給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)變量帶來 新的變化而可能導(dǎo)致發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的不斷提 高,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的技術(shù)水平也有所提高，要通過利用新的技術(shù)達(dá)到各種期,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)多,因此,在實(shí)際的產(chǎn)業(yè),并做好預(yù)防措施，以望,就必然會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的問題，從而有可能使開發(fā)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、建筑材料變更風(fēng)險(xiǎn)、工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)、 施工事故風(fēng)險(xiǎn)等。（4）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)就是社會(huì)人文環(huán)境變化給開發(fā)商帶來的 風(fēng)險(xiǎn)。它主要包括治安風(fēng)險(xiǎn)、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū) 域發(fā)展風(fēng)