房地產(chǎn)市場調(diào)控：完全市場化反思與重新定位

1、房地產(chǎn)市場調(diào)控：完全市場化反思與重新定位現(xiàn)階段造成我國房地產(chǎn)價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因， 是對房地產(chǎn)市場管理的定位問題。從經(jīng)濟學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個 完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的我國更是如此。但是從1998年放開房地產(chǎn)市場以來，對于房地產(chǎn)到底是按照完全競爭市場來管理， 還是按政府參與的有 限競爭市場來管理，并沒有從 理論 和指導(dǎo)思想上予以明確。在對房地產(chǎn)市場管 理和政策的設(shè)計上，存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。 管理指導(dǎo)思想和政 策與房地產(chǎn)市場性質(zhì)的錯位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動的局面。、我國房地產(chǎn)市場是一個有限競爭的市場由于房地產(chǎn)市場是基干土地資源的市場，由此

2、決定了房地產(chǎn)市場不同于一般的 商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。 有限競爭的房地產(chǎn)市場 有以下三大特征：第一，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場是最容易形成泡沫的市場。 這一特征決定了房地產(chǎn)市場價格的調(diào)節(jié)無法解決供給量的增加，只能通過價格的上升來調(diào)節(jié)供需矛盾。當(dāng)價格上升到背離房地產(chǎn)實際價值時， 誘發(fā)投機出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機形成對資金 的強大需求，投機資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由此 連帶引發(fā) 金融 危機，最終導(dǎo)致整個經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)陷入泡沫的機理是：房地 產(chǎn)供不應(yīng)求-價格上漲-城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少-價格輪番上漲-投機需求 膨脹-房地產(chǎn)價格在炒作中攀升-

3、形成房地產(chǎn)泡沫-資金供應(yīng)鏈斷裂-泡沫破 裂-經(jīng)濟危機。這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經(jīng)濟的西方發(fā)達國家還是 后進入市場經(jīng)濟的 發(fā)展 中國 家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產(chǎn)市 場泡沫的危害。而且房地產(chǎn)“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危 害。20世紀90年代末，當(dāng)日本尚未從房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟損失中走出，被 譽為創(chuàng)造了東亞奇跡的泰國、印尼和馬來西亞等國家，從 20世紀80到90年代 獲得了經(jīng)濟的高速增長后，步日本的后塵也同樣陷入了房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難中。 20 世紀80年代，泰國為了發(fā)展外向型經(jīng)濟，在未形成完善的有效金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外

4、資金大量進入其房地產(chǎn)市場。到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投資達億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。泰國金融機構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的 50%由此而使國家的房 地產(chǎn)市場供給大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟泡沫。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟嚴重衰退。 進入21世紀以來，隨著高 科技 產(chǎn)業(yè)快速增長期結(jié)束和高科技股行情下跌，在 高科技領(lǐng)域集聚的資本和游資開始向房地產(chǎn)流動，由此導(dǎo)致了西方國家房地產(chǎn)價格的快速上升。進入21世紀以來，澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙和英國等 房地產(chǎn)價格增長超過了 50%形成了房地產(chǎn)資產(chǎn)的“泡沫”。

5、第二，房地產(chǎn)在空間上的非流動性，決定了房地產(chǎn)市場無法通過土地要素的流 動來解決供求均衡。房地產(chǎn)市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。 石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不可再生的資 源，但它們都可以通過跨國界流動來調(diào)節(jié)市場供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依 托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流動，唯獨房地產(chǎn)市場無法通過土地資源 的國際流動來解決土地資源分布不均問題。 一國土地稀缺時，無法通過進口土地 來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動， 但資本是可以國際流動的，在 這種情況下，如果把地域性封閉的房地產(chǎn)市場當(dāng)作開放的、 可流動的市場來對待， 盲

6、目地開放金融市場與房地產(chǎn)市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產(chǎn)市場沖 擊，給一個國家造成房地產(chǎn)泡沫。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國允許外資進入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，這是一個充滿風(fēng)險的選擇，需要慎 重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無 法通過交易完全定價的商品。如果按照市場定價，美國擁有的購買力能夠再購買一個或數(shù)個像美國一樣的國 土。作為國家主權(quán)和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個完全交易的產(chǎn)品。 特別是住房作為一國國民不可替代的必 需的生活資料的物品，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資， 所

7、以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中土地作為國土資源，它 的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民基 本權(quán)利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所 在的城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易 性和不可易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場是一個有限競爭市場。如果將房地 產(chǎn)市場交給完全競爭的市場來調(diào)節(jié)，那么以單一購買力決定的房地產(chǎn)資源的分 配，就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。 因為市場調(diào)節(jié)只承認購買力, 不承認公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場調(diào)節(jié)無法 保證公民的居住權(quán)，需要政府

8、參與市場的調(diào)節(jié)。、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理的反思：完全市場化陷阱我國的房地產(chǎn)市場化改革開始于1998年，其根本性的標(biāo)志，是國務(wù)院關(guān)于 進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的頒布。該文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社 會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標(biāo)定位是：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城 鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?！奔热?998年啟動的房地產(chǎn)市場的供給體系，是以經(jīng)濟適用 房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，這也就意味當(dāng)時國務(wù)院一開始把我國的房地產(chǎn)市場 是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國

9、務(wù)院從一開始在操作層面上沒有把 房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)節(jié)。但在指導(dǎo)思想上只是提出了推進住房商品化、 社會化的改革，并沒有明確將房地產(chǎn)市場界定為有限競爭的市場來對待。但是，在實際執(zhí)行中各級地方政府并沒有把工作的重點放在對經(jīng)濟適用房的供 給上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照該文件要求， 以供應(yīng)經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場， 從比例上看，經(jīng)濟適用房應(yīng)當(dāng)在60%上。 但實際上，一些城市連1躺E不到。我國房地產(chǎn)日益遠離要求，向完全市場化快速滑動，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格開始 逐步攀升。然而，20XX年，國務(wù)院頒發(fā)國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康 發(fā)展的通知，使我國房地產(chǎn)市場的定位發(fā)生

10、了很大改變。在國務(wù)院關(guān)于進一 步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 中，提出的以經(jīng)濟適用房為主的 房地產(chǎn)市場的定位，在國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中， 則變成了“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展， 提高其在市場供應(yīng)中的比例。從經(jīng)濟適用房 為主導(dǎo)到以普通商品房供給為主， 這說明國務(wù)院對我國房地產(chǎn)市場定位態(tài)度， 已 經(jīng)從1998年的有限市場轉(zhuǎn)向了一般市場來對待。嚴格地講，這實際上是對已經(jīng) 存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認可。因為 1998年國務(wù)院所確立的以經(jīng)濟適用房為主 的房地產(chǎn)市場并未真正實現(xiàn)，而真正存在的是一個普通商品房越來越

11、占主導(dǎo)地位 的市場。自從20XX年房地產(chǎn)行業(yè)過熱以來，國內(nèi)對房地產(chǎn)到底是否存在泡沫 問題 進 行了激烈的爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產(chǎn)市場存在問題的高度重視，但對于造成我國房地產(chǎn)價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將我國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，但在實際操作中，存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推進的趨向。不可否認，鑒于計劃體制下的住房制度而 言，住房改革的市場化、商品化的趨向沒有錯。但是把我國的房地產(chǎn)市場同其他 商品市場一樣，向完全市場化推進，這在認識上存在一定的偏差。直到20XX年4月底的“國八條”和20XX年5月的“國六條”，才再次將調(diào)整供房結(jié)構(gòu)， 重點發(fā)展

12、中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地 產(chǎn)調(diào)控的主要 內(nèi)容 來對待。盡管房地產(chǎn)相關(guān)文件中，沒有明確提出我國房地產(chǎn) 市場性質(zhì)定 位，但從有關(guān)出臺的房地產(chǎn)政策看，中央政府越來越 將房地產(chǎn)作為 一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待。三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的四個定位鑒于房地產(chǎn)市場的基本理論，以及房地產(chǎn)市場管理經(jīng)驗和教訓(xùn)，我國在對 房地產(chǎn)市場的管理中，要明 確以下四個方面的定位：土地資源的嚴重短缺，決定了我國的房地產(chǎn)市場 將會是世界上管理難度最大和對我國經(jīng)濟帶來風(fēng)險 最大的市場。如果在房地產(chǎn)市場管理的定位上出現(xiàn)偏差，將有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機。無論20世紀80年代日本的 金融 危機，還是9

13、0年代東南亞的金融 風(fēng)暴，以及1929年的美國經(jīng)濟危機，其危機發(fā)生的機 理，都是先產(chǎn)生房地產(chǎn)泡 沫，然后才導(dǎo)致金融危機。勿庸置疑，能源與環(huán)境是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的兩大硬約束，東南亞地區(qū)在經(jīng)濟起飛過程中，均遭受了房地產(chǎn)泡沫的厄運，我國要跳過這個厄運，則在其 房 地產(chǎn)市場管理上，就必須走出完全市場化陷阱，以此來控制和切斷房地產(chǎn)泡沫成長營養(yǎng)源。將房地產(chǎn) 市場作為一個有限競爭的市場來對待。建立一個符合我 國國情的、政府主導(dǎo)的、有限競爭的房地產(chǎn)市場，這是我國轉(zhuǎn)型期在市場體制改革中遇到的新難題和 新挑戰(zhàn)。第二，房地產(chǎn)功能的定位。我國房地產(chǎn)市場必須承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會服務(wù)的雙重功能。房地產(chǎn)具有可交易性與不可

14、交易性的特征，決定了房地產(chǎn)的雙重 功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸顯房地產(chǎn)所承擔(dān)的 社會服務(wù)功能，越需要政府加大對房地產(chǎn)市場補貼和調(diào)控的力度。即使在土地資 源豐富的美國，房地產(chǎn)市場也是由政府補貼和干預(yù)的市場。 我國作為土地資源高 度稀缺的國家，要使房地產(chǎn)承擔(dān)起社會服務(wù)的功能，就需要政府有更多作為和對 市場進行更強的調(diào)控管理。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題，恰恰是各級地方政府強調(diào)的是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，特別是在推進城市化中，各地政府不僅沒有高度重視房地產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的社會服務(wù)功能，反而把城市土地經(jīng) 營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產(chǎn)確實是對經(jīng)

15、濟增 長具有強大拉動效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是必須清楚地認識到，我國的房地產(chǎn)也承擔(dān)著 13億人口的公平居住權(quán)的功能。如果忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會 的基礎(chǔ)，同時還將遭遇房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。 從房地產(chǎn)具有的雙重功能出 發(fā)來管理房地產(chǎn)市場，不僅有助于建設(shè)和諧社會，也會抑制房地產(chǎn)泡沫，使房地 產(chǎn)市場健康發(fā)展。而應(yīng)第三，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的定位。我國房地產(chǎn)市場的特點和功能，決定了我國房 地產(chǎn)市場目標(biāo)定位的上限和下限。房地產(chǎn)市場管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市 場陷入投機市場的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進 行約束性調(diào)控：對購房者的行為，要使購房者不是為了投資而購買， 而是為了居

16、 住而購買；對房地產(chǎn)商，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)， 當(dāng)是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國健康發(fā)展的上限調(diào)控 目標(biāo)。另一方面，無論多 在住房標(biāo)準上， 要使低收入者能 實現(xiàn)住房的大體我國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標(biāo)是，無論房地產(chǎn)價格如何變化，必須是所有的居民 都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的居住標(biāo)準。么富有的人，有多么強大的購買力，也只能購買有限面積的住房。 我國不可能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨立別墅的標(biāo)準。 夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房， 均等化，這應(yīng)當(dāng)成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。如果我國的房地產(chǎn)在動態(tài)上能夠不斷接近這兩個目標(biāo)，

17、我國的房地產(chǎn)就能夠完成其承擔(dān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會服務(wù)的功能。第四，房地產(chǎn)調(diào)控管理模式定位。我國房地產(chǎn)調(diào)控模式總體定位應(yīng)當(dāng)能夠走具 有中國特色政府主導(dǎo)型市場化管理模式。 政府主導(dǎo)的調(diào)控模式，并不是要使我國 的房地產(chǎn)回到計劃經(jīng)濟時期。為系統(tǒng)解決房地產(chǎn)問題，我國的房地產(chǎn)管理模式應(yīng) 從以下幾個方面著手：在戰(zhàn)略管理層上，圍繞土地資源約束，重新思考我國的城市化模式。實踐證明， 在東亞和拉美地區(qū) 工業(yè) 化過程中形成的人口過度集中的大城市化發(fā)展模式， 是 推動房地產(chǎn)價格上漲的主要原因之一。 西歐也屬于人均土地稀缺的國家，但西歐 走的是中小城市均等化城市發(fā)展模式， 所以西歐的土地并沒有出現(xiàn)像東京、 漢城 那樣的高地價。我國作為13億人口的大國，在城市化的過程中，不能走人口過 度集中的大城市化模式，應(yīng)當(dāng)走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、大中小城市均衡發(fā)展的模式。要解決 這個問題，在產(chǎn)業(yè)布局上，就要改變目前存在的大城市傾斜的問題， 改變財政的 公共投資、 教育、文化、醫(yī)療等資源過度集中在大城市的問題。在宏觀調(diào)控上，圍繞調(diào)控目標(biāo)，強化對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)控制。 要使我國的房 地產(chǎn)真正成為政府調(diào)控下的有限競爭的市場，就必須降低