華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城模式實(shí)現(xiàn)重大創(chuàng)新升級(jí)強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)

1、PING AN平交證券公司華夏幸福公司事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)PING AN平支證券公司公司事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)2015年5月5日證券研究報(bào)告華夏幸福（600340）地產(chǎn)攜手太庫(kù)，產(chǎn)業(yè)新城模式實(shí)現(xiàn)重大創(chuàng)新升級(jí)強(qiáng)數(shù)推薦維持）事項(xiàng)：1、公司公告擬與太庫(kù)科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司簽署創(chuàng)新孵化體系戰(zhàn)略合作框證券分析師架協(xié)議雙方將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、孵化器運(yùn)營(yíng)、B2B創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)以及具 體產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落地等方面展開(kāi)合作。2、同時(shí)，公司公告擬發(fā)行不超過(guò)40億元可分期公投資咨詢資格編號(hào) S1060513090001 ANGLIN 170司債，首期規(guī)模不超過(guò)20億元。平安觀點(diǎn)： 進(jìn)軍具有畑發(fā)式增長(zhǎng)港力的創(chuàng)新孵

2、化產(chǎn)業(yè)，新城模式實(shí)現(xiàn)大創(chuàng)新升級(jí).隨著創(chuàng)彌投資咨詢資格編號(hào)S106051408000230755-22621493Yangkan0342新驅(qū)動(dòng)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化具有爆發(fā)式增長(zhǎng)的潛力，目前全國(guó)的科技企業(yè)孵 化器已經(jīng)超過(guò)了 1600家，大學(xué)科技園有115家，在孵的企業(yè)8萬(wàn)多家.就業(yè)人數(shù)17C 余萬(wàn)，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于孵化及服務(wù)的能力。此次公司通過(guò)與產(chǎn) 業(yè)創(chuàng)新孵化的專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，有機(jī)會(huì)建立全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系和早期投資基金.打造“全球技術(shù)一華夏加速一中國(guó)創(chuàng)造”的獨(dú)特發(fā)展模式，開(kāi)拓更加廣闊的盈利空間，實(shí)現(xiàn)請(qǐng)通過(guò)合法途徑聯(lián)取本公司研究報(bào) 告如経由未俚杵可的染道聯(lián)得研克由新城運(yùn)營(yíng)

3、商向新城服務(wù)商轉(zhuǎn)變的重大升級(jí)。報(bào)告.朝M使用并注盧閱讀研究報(bào) 吿見(jiàn)頁(yè)的聲明內(nèi)害。 B2B創(chuàng)新服務(wù)橫式接入新城運(yùn)營(yíng)平臺(tái).平臺(tái)價(jià)值凸顯我們此前一直提示公司非單 純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)具有獨(dú)特價(jià)值和護(hù)城河。通過(guò)本次戰(zhàn)略合作公司將以 太庫(kù)科技的全球眾創(chuàng)空間和全球太庫(kù)會(huì)員為服務(wù)試點(diǎn)，加快探索并建立B2B的創(chuàng)新服 務(wù)模式。公司目前已投資運(yùn)營(yíng)超過(guò)20座產(chǎn)業(yè)新城，未來(lái)均有機(jī)會(huì)復(fù)制并推廣B2B創(chuàng)新 服務(wù)商業(yè)模式°協(xié)議約定，2015年內(nèi)的委托經(jīng)營(yíng)孵化器項(xiàng)目位于北京、上海、深圳、 硅谷、以色列、韓國(guó)、德國(guó)、河北等，共計(jì)10個(gè)。同時(shí)，太庫(kù)科技爲(wèi)支持、鼓勵(lì)和引 導(dǎo)孵化項(xiàng)目入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，走通“全球技術(shù)華

4、夏加速中國(guó)創(chuàng)造”的模式。具體產(chǎn)業(yè) 化落地?cái)?shù)目在未來(lái)三年內(nèi)（2015年、2016年、2017年）應(yīng)分別不低于3個(gè)、6個(gè)、 10個(gè)。 有望事受估值和業(yè)絨的雙提升.從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段看，創(chuàng)新突破階段是產(chǎn) 業(yè)協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮共振的最佳階歿，標(biāo)志看園區(qū)由加工型向研發(fā)型轉(zhuǎn)型，提升技術(shù)創(chuàng)新能 力和轉(zhuǎn)化效率，由單純的土地運(yùn)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提升，估值享受溢價(jià)。 同時(shí)外有京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家規(guī)劃帶來(lái)的土地價(jià)值重估，內(nèi)有公司創(chuàng)新升級(jí)攫取新増利 潤(rùn)點(diǎn)，我們認(rèn)為公司未來(lái)業(yè)緒表現(xiàn)將顯著優(yōu)于行業(yè)。 看好公司不斷升級(jí)能力，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí).預(yù)計(jì)公司2015-2016年EPS 分別為1.77元和2.35元，當(dāng)前股

5、價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為19倍和14倍，與行業(yè)估值基本持 平。我們認(rèn)為當(dāng)前估值并未有反映公司特有的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，及京津冀協(xié)同發(fā)展帶 來(lái)的估值溢價(jià)，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí). 風(fēng)檢提示：產(chǎn)業(yè)新城新模式拓展進(jìn)度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。一、產(chǎn)業(yè)新城模式實(shí)現(xiàn)大創(chuàng)新升級(jí)2015年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2015年政府工作報(bào)告中指出，打造大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務(wù)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)速不減勢(shì)、呈增質(zhì)更優(yōu)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級(jí)“雙引擎”。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)，提出：到2020 年，形成一批有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強(qiáng)專業(yè)化服務(wù)能力的眾創(chuàng)空間等新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平

6、 臺(tái)；培育一批天使投資人和創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，投舷資渠道更加暢通；孵化培育一大批創(chuàng)新型小微企業(yè)， 并從中成長(zhǎng)出能夠引領(lǐng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干企業(yè)，形成新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前全國(guó)的科 技企業(yè)孵化器已經(jīng)超過(guò)了 1600家，大學(xué)科技園有"5家，在孵的企業(yè)有8萬(wàn)多家，就業(yè)人數(shù)有170多 萬(wàn)。隨著創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就在于創(chuàng)新和服務(wù)的能力。此次公司通 過(guò)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化的專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，有機(jī)會(huì)建立全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系和早期投資基金，打造“全 球技術(shù)一華夏加速一中國(guó)創(chuàng)造”的獨(dú)特發(fā)展模式，開(kāi)拓更加廣闊的盈利空間，實(shí)現(xiàn)目前新城運(yùn)營(yíng)商 向新城服務(wù)商轉(zhuǎn)變的重大升級(jí)。二、B2B創(chuàng)新服

7、務(wù)橫式接入新城運(yùn)營(yíng)平臺(tái).平臺(tái)價(jià)值凸顯我們此前一直提示公司非單純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)具有獨(dú)特價(jià)值和護(hù)城河。通過(guò)本次戰(zhàn)略 合作公司將以太庫(kù)科技的全球眾創(chuàng)空間和全球太庫(kù)會(huì)員為服務(wù)試點(diǎn)，加快探索并建立B2B的創(chuàng)新服 務(wù)模式"公司目前已投資運(yùn)營(yíng)超過(guò)20座產(chǎn)業(yè)新城，未來(lái)均有機(jī)會(huì)復(fù)制并推廣B2B創(chuàng)新服務(wù)商業(yè)模式。 協(xié)議約定，2015年內(nèi)的委托經(jīng)營(yíng)孵化器項(xiàng)目位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韓國(guó)、徳國(guó)、 河北等，共計(jì)10個(gè)。同時(shí)，太庫(kù)科技需支持、鼓勵(lì)和引導(dǎo)孵化項(xiàng)目入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，走通"全球技術(shù). 華夏加速-中國(guó)創(chuàng)造"的模式。具體產(chǎn)業(yè)化落地?cái)?shù)目在未來(lái)三年內(nèi)（2015年、201

8、6年、2017年）應(yīng)分 別不低于3個(gè)、6個(gè)、10個(gè)。雙方將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式、孵化器運(yùn)營(yíng)、B2B創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)以及具體產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落地等方 面的具體合作方式：1 共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式雙方通過(guò)合作探索產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新新模式的解決方案，為華夏幸福建立全球創(chuàng)新體系，拓展海外戰(zhàn)略合作 關(guān)系，協(xié)助華夏幸福進(jìn)行新區(qū)域拓展，包括但不限于太庫(kù)科技眾創(chuàng)空間所在區(qū)域，協(xié)助華夏幸福建 立早期投資和FOF投資機(jī)制。2孵化器運(yùn)營(yíng)華夏幸福提供經(jīng)雙方確認(rèn)的孵化器硬件載體，由太庫(kù)科技通過(guò)打包提供孵化器運(yùn)營(yíng)所需的輕資產(chǎn)資 源進(jìn)行托管運(yùn)營(yíng)，通過(guò)創(chuàng)新孵化推動(dòng)華夏幸福委托區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)C3.B2B創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)雙方以太庫(kù)科技全球眾創(chuàng)空間

9、和全球太庫(kù)會(huì)員（包括但不限于創(chuàng)業(yè)企業(yè)）為服務(wù)試點(diǎn)，共同探索建 立B2B的創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，為華夏幸福持續(xù)提供符合其戰(zhàn)略發(fā)展要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的高成長(zhǎng)性企業(yè) 并協(xié)助推動(dòng)達(dá)成創(chuàng)新服務(wù)合作。4產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目落地雙方以產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目為切入點(diǎn)，緊扣華夏幸福所開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，由太庫(kù)科技在自身運(yùn) 營(yíng)的各綜合孵化器以及遍布全球的項(xiàng)目庫(kù)中為華夏幸福運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園推薦并導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，由華 夏幸福繼續(xù)提供產(chǎn)業(yè)化載體以及各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打通孵化一加速一產(chǎn)業(yè)化一產(chǎn)業(yè)服務(wù)的價(jià)值鏈條。三. 有望事受估值和業(yè)鑽的雙提升從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段看，創(chuàng)新突破階段是產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮共振的最佳階段，標(biāo)志著園區(qū)由加工 型向研發(fā)型轉(zhuǎn)型，提升技

10、術(shù)創(chuàng)新能力和轉(zhuǎn)化效率，由單純的土地運(yùn)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效 率提升，估值享受溢價(jià)。同時(shí)外有京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家規(guī)劃帶來(lái)的土地價(jià)值重估，內(nèi)有公司創(chuàng)新升 級(jí)樓取新增利潤(rùn)點(diǎn)，公司未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)將顯著優(yōu)于行業(yè)。Hs看好公司不斷升級(jí)能力，維持推薦"評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)公司2015-2016年EPS分別為77元和2.35元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為19倍和14倍，與行業(yè)估 值基本持平。我們認(rèn)為當(dāng)前估值并未有反映公司特有的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，及京津冀協(xié)同發(fā)展帶來(lái) 的估值溢價(jià)，維持*強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)°諂務(wù)必閱讀正文后免貴條款3/5資產(chǎn)負(fù)債表單位百萬(wàn)元利潤(rùn)義單位:百萬(wàn)元會(huì)計(jì)年度2013A2014A2015E

11、2016E會(huì)計(jì)年度2013A2014A2015E2016E流動(dòng)資產(chǎn)69348107672142170195745骨業(yè)收入21060268863439844029現(xiàn)金9944161942039226356善業(yè)成本13939172692190627783應(yīng)收張款1744512620912517董業(yè)稅金及附加1413186720642731其他應(yīng)收款1006193122162945曹業(yè)費(fèi)用87395417202276預(yù)付JK款2396298337975040管理費(fèi)用1151175418922367存貨5405878316113557158979財(cái)務(wù)費(fèi)用11528176155其他潦動(dòng)資產(chǎn)2003121

12、117-92資產(chǎn)減值損失13411313非流動(dòng)資產(chǎn)4745629239013880公允價(jià)值變動(dòng)收益0000長(zhǎng)期投資18181818投資凈收益25000固定資產(chǎn)760164615011487営業(yè)利潤(rùn)3581506466288705無(wú)形資產(chǎn)349455318302管業(yè)外收入11141111其他非流動(dòng)資產(chǎn)3619417320642073倉(cāng)業(yè)外支出51855資產(chǎn)總計(jì)74094113964149290202843利潤(rùn)總額3586506066348711流動(dòng)負(fù)債5441584784114187159618所得稅900125816582178短期借款3395793800凈利潤(rùn)2686380149756533

13、應(yīng)付黙款581611791889711233少數(shù)股東損益-29264290319其他流動(dòng)負(fù)債4520565055105290148385歸同母公司凈利潤(rùn)2715353846856214非流動(dòng)負(fù)債9723117841250014500EBITDA3761521569799060長(zhǎng)期借款730494891248914489EPS (元)2.052.673.544.70其他非流動(dòng)負(fù)債242022961212負(fù)債合計(jì)6413996568126687174118少數(shù)股東權(quán)益3305760378938212主要It務(wù)比率股本1323132326462646會(huì)計(jì)年度2013A2014 A2015E2016E

14、資本公積16366366366成長(zhǎng)能力留存收益531286511302118824荒業(yè)收入（）74.427.727.928.0歸國(guó)母公司股東權(quán)益665097941471020513善業(yè)利潤(rùn)（%）42.441.430.931.3負(fù)債和股東權(quán)益74094113964149290202843歸用于母公司凈利潤(rùn)（）52.230.332.432.6獲利能力 毛利率（%）33.835.836.336.9現(xiàn)金流衰單位百萬(wàn)元凈利率（%）12913.915.012.9會(huì)計(jì)年席2013A2014A2015E2016EROE(%)40.836.131.830.3經(jīng)営活動(dòng)現(xiàn)金流3474-9845181464579RO

15、IC|%)18.612.331.536.6凈利潤(rùn)2686380149756533償債能力折1日殊銷65124175200資產(chǎn)負(fù)債率（）86.684.784.985.8財(cái)務(wù)費(fèi)用11528176155凈負(fù)債比率（）26.731.814.912.0投資損失-25000流動(dòng)比率1.271.271.251.23售運(yùn)資金變動(dòng)62371512713570-2177速動(dòng)比率0.280.350.250.23其他經(jīng)営現(xiàn)金流801330-750-132售運(yùn)能力投資活動(dòng)現(xiàn)金流307622313149總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.360.290.260.25資本支出714000應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率1381019長(zhǎng)期投資-894220-13

16、446應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率3.281.962.122.76其他投資現(xiàn)金流3256-2-3-3毎股指標(biāo)（元）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流1110412222-99841434毎股收益（最新攤?。?.0251.3351.772.35短期借款27254543-79380毎股經(jīng)管現(xiàn)金流（最新睛）-1.315-3.726.861.73長(zhǎng)期借款2076218530002000毎股凈資產(chǎn)（嚴(yán)新攤?。?.5153.9655.567.755普通股增加441000估值比率資本公積增加035000P/E32925.219.014.3其他籌資現(xiàn)金流58635144-5046-566P/B13.48.56.14.3現(xiàn)金凈增加額455421

17、5582945963EV/EBITDA2115119平安證券綜合研究所投資評(píng)級(jí):強(qiáng)烈推薦 推 中 回（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi),（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi),（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi),（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi),股票投資評(píng)級(jí)：股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)20%以上）股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)10%至20%之間）股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)滬深300指數(shù)在土 10%之間）股價(jià)表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)10%以上）行業(yè)投資評(píng)級(jí)：強(qiáng)于大市（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)5%以上）中 性（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)相對(duì)滬深300指數(shù)在±5%之間）弱于大市（預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于滬深300指數(shù)5%以上）公司聲明及風(fēng)險(xiǎn)提示：負(fù)責(zé)撰寫(xiě)此報(bào)告的分

18、析師（一人或多人）就本研究報(bào)告確認(rèn)：本人具有中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格。本公司研究報(bào)告是針對(duì)與公司簽署服務(wù)協(xié)議的簽約客戶的專屬研究產(chǎn)品，為該類客戶進(jìn)行投資決策時(shí)提供輔助和參考, 雙方對(duì)權(quán)利與義務(wù)均有嚴(yán)格約定“本公司研究報(bào)告僅提供給上述特定客戶，并不面向公眾發(fā)布。未經(jīng)書(shū)面授權(quán)刊載或 者轉(zhuǎn)發(fā)的，本公司將采取維權(quán)措施追究其侵權(quán)責(zé)任。證券市場(chǎng)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在的市場(chǎng)°您在進(jìn)行證券交易時(shí)存在贏利的可能，也存在虧損的風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)您務(wù)必對(duì)此有清 醒的認(rèn)識(shí)，認(rèn)真考慮是否進(jìn)行證券交易。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。免責(zé)條款：此報(bào)告旨為發(fā)給平安證券有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“平安證券”）的特定客戶及其他專業(yè)人士°