商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計.

1、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計（圖本期主題：中國商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計嘉賓講師：中國建筑北京設(shè)計研究院總建筑師董少宇時間:2009年4月16日地點:北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈8層主題背景：商業(yè)地產(chǎn)從立項到開業(yè)運營，涉及多個環(huán)節(jié)，而建筑規(guī)劃設(shè)計是諸多環(huán)節(jié)中決定 性的一環(huán)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，在建筑規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)水平等方面取得了有目共睹 的成績，但同時也存在著不容忽視的問題。隨著業(yè)態(tài)的日漸豐富，商業(yè)地產(chǎn)項目所承 載的功能也日漸增多，對商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計又提出了怎樣的要求 ？建筑一旦落成, 可改造的空間非常少，為保證作品最終能夠符合入駐各商家的要求，建筑師在進行規(guī) 劃設(shè)計時，要考慮到哪些因素？

2、對比商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達的國家,我國的建筑設(shè)計領(lǐng)域，存在 欠缺并急待改善的問題有哪些？新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺第11期，有請知名建筑規(guī)劃設(shè)計專家董少宇先生，為 我們一一解答。講師簡歷：董少宇，清華大學建筑與規(guī)劃工程碩士，現(xiàn)任中國建筑北京設(shè)計研究院總建筑師， 中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)委員會常務委員，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家。自1975年始至 今從事建筑設(shè)計工作34年，主持設(shè)計完成大中型工業(yè)與民用建筑 60余項;獲國家及 省部級優(yōu)秀方案和優(yōu)秀工程設(shè)計及金、銀質(zhì)獎30余次;在國家一級學術(shù)雜志上發(fā)表論文,譯文二十余篇；參加和主持國家和省部級科研課題近十項。近年來主持設(shè)計完 成多項大型城市商業(yè)綜合體建筑并發(fā)表了多篇相

3、關(guān)學術(shù)論文。其主持工作的董少宇 工作室獲 中國2008知名商業(yè)設(shè)機構(gòu)”榮譽。關(guān)鍵項目：北京萬達廣場、天鴻北京華寶大廈、北京國貿(mào)中國大飯店、南昌萬 達新城商業(yè)街、北京石景山萬達廣場、萬達長春明珠、天津萬國廣場、天津美洲國 際廣場、河源生態(tài)購物廣場、廈門美洲國際廣場、昆明孔雀廣場概念設(shè)計等。主持人:歡迎董老師坐客新浪樂居。今天這期商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺的課題是商業(yè) 地產(chǎn)建筑規(guī)劃與設(shè)計。據(jù)我所知，董老師在八幾年的時候，就已經(jīng)開始參與商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計了，當時的國貿(mào)項目，現(xiàn)在在北京是絕對的地標性商業(yè)建筑了 當時的情況是怎么樣？董少宇:當時做的時候還沒有商業(yè)地產(chǎn)這個概念，應該就稱它是一個大型的綜合 體,現(xiàn)在看

4、來是屬于商業(yè)地產(chǎn)的。當時我主要是做中國大飯店那一部分。國貿(mào)在北 京來說是正式的綜合體概念的第一個項目。以前商業(yè)項目我們做得比較少。改革開放之后我們國家在招商引資，這方面國家旅游局是甲方，從開發(fā)中國旅游資源的角度做了這樣一個項目。策劃是美國和日 本兩家建筑師事務所幫助做的策劃國貿(mào)一期，最終用的是日本的方案。按照日本七 八十年代流行的綜合體的概念引進來的。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的概念大約是在90年代末、本世紀初的時候出現(xiàn)，當然那時候的商業(yè)地產(chǎn)的概念還比較幼稚。我們國家現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的概念和行業(yè)的操作是分兩大系統(tǒng)，大體上是這樣一 個情況。第一大系統(tǒng)以商務部為主，它們主要是從零售業(yè)地產(chǎn)出發(fā)。零售業(yè)大概有 百貨、

5、超市、購物中心、便利店、專賣店、專業(yè)店。它的特點是，側(cè)重于零售業(yè),是零售業(yè)的房地產(chǎn)。因為所有的運營商都在商務部、物流都在商務部，基本上控制了零售業(yè)的資源，所以從這點上是有優(yōu)勢的。它對零售業(yè)的運營非常專業(yè)，但對于房地 產(chǎn)應該不是太內(nèi)行。第二個系統(tǒng)是我們房地產(chǎn)界，基本上這是從建設(shè)部體系發(fā)展派生出來的行業(yè)協(xié) 會,叫中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，是以開發(fā)商為體系做的商業(yè)地產(chǎn)，最早的商業(yè)地產(chǎn)是從這兒 引發(fā)出來的。這里面牽扯到投資主體的轉(zhuǎn)換。過去我們做零售業(yè)都是按照國家的規(guī) 劃劃出一塊地來，投資是由房地產(chǎn)投資，權(quán)屬是歸當?shù)氐纳虡I(yè)管理部門，比如說歸北京 市的商業(yè)局管。最早是國家投資，后來變成了房地產(chǎn)開發(fā)商投資的時候，由

6、于它對投 資回報的要求左右了商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)的配置。這樣就出現(xiàn)了兩大體系相互結(jié)合的問 題。從房地產(chǎn)商角度說的商業(yè)地產(chǎn)包括了酒店甚至包括文化設(shè)施、電影院、寫字樓 等等。它從開發(fā)角度能做的，只要不是賣掉的、能以租賃方式經(jīng)營的從他的角度來 說都是商業(yè)地產(chǎn)。它的范圍比商務部的寬得多。從國際上來說所謂的商業(yè)地產(chǎn)主要是以持有的方式來看，如果是賣掉就不是地 產(chǎn)了，如果是自持經(jīng)營就叫商業(yè)地產(chǎn)。這種區(qū)分應該就是比較清楚了，拿北京來說，華貿(mào)中心就是商業(yè)地產(chǎn)，北京萬達廣場有一個寫字樓被他們賣掉了 ，這樣權(quán)屬不是你的, 物業(yè)是不可以切割的，嚴格意義上來說不是商業(yè)地產(chǎn)的。這種定義所以在國外也叫 自持型物業(yè)，一定是自持，因

7、為只有自持了才能統(tǒng)一管理和運營。其實現(xiàn)在我們國內(nèi) 的開發(fā)商也意識到了這一點，對商業(yè)地產(chǎn)還是希望自持，大家認識到了自持的好處是 比較明顯的，但實際上還是有資金的壓力的。比如說他需要換成現(xiàn)金才可以支持他 們下一步的開發(fā)，變現(xiàn)渠道比較有限。主持人:董老師見證了我們商業(yè)地產(chǎn)這幾十年的發(fā)展，您是從最開始就從事商業(yè) 地產(chǎn)的建筑設(shè)計？董少宇:我做設(shè)計倒沒有傾向于商業(yè)地產(chǎn)，只是回過頭來看商業(yè)地產(chǎn)的案例比較 多，商業(yè)綜合體比較多。另外我在 80年代末、90年代初的時候給經(jīng)貿(mào)部做了一個商 品大樓，這是一個專賣店的形式，設(shè)計蓮花小區(qū)的時候我們設(shè)計了一個居住綜合體。 相當于一個地下商業(yè)街，因為它周邊沒有設(shè)施，所以我們

8、就在蓮花小區(qū)的地下做了一 個商業(yè)街，現(xiàn)在來看是不錯的。比較巧合的是，我最開始學習建筑設(shè)計的時候，第一個獨立做設(shè)計的項目是小百 貨店。那是76年、77年，到現(xiàn)在已經(jīng)30多年了。我沒上大學之前就先進了設(shè)計院, 當時沒有設(shè)計師進到設(shè)計院，因為大學已經(jīng)停止招生了。最后設(shè)計院缺人就從社會 上招了一批高中生，從建筑設(shè)計開始自己培養(yǎng)，像北京市建筑設(shè)計院、建設(shè)部設(shè)計院, 主要大城市的設(shè)計院都有這么一批人。主持人:這幾年我們商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計，我個人的了解好像一些大綜合體的概念都 是國外的設(shè)計公司來做，深化設(shè)計一般是國內(nèi)的，這是一個現(xiàn)象嗎？董少宇:這個現(xiàn)象是一部分還不是全部。原因有兩個：第一,綜合體這種形式不是 在

9、中國出現(xiàn)的，而是在美國出現(xiàn)的。就是上個世紀、戰(zhàn)后大量地重建，40年代開始重建，到60年代就進行舊城改造，就發(fā)現(xiàn)有很多不同的建筑類型在一塊地方。那時候的 規(guī)劃比較亂，它要綜合起來建在一起，但又要滿足原有的業(yè)主的利益，最后的開發(fā)結(jié)果 是把它們綜合在一起。所以我們叫城市更新、或者是城市改造。綜合體這種新型的 建筑形式，就是在舊城改造的時候出現(xiàn)的。后來發(fā)現(xiàn)這種形式比較適合建筑發(fā)展的 需要，特別是在土地比較稀缺，大家又不太愿意走太遠的路的時候，在一個區(qū)域里做綜 合體比較好。第二,我個人的觀點，現(xiàn)代意義上的建筑學在中國歷史上是沒有的，我們的建筑都 是工匠都是營造，它也有學問但不是像國外對建筑學的理解。所以

10、在我國開始并沒 有綜合體建筑設(shè)計的理念，它是在上世紀70、80年代的時候才出現(xiàn)。這一點來說確 實國外的設(shè)計理念還是比我們要先進的，我們應該更多地學習國外對于建筑的理 解?，F(xiàn)在大家對綜合體的認識逐步地深入，掌握得比較多，但有的開發(fā)商主要還是以 營銷為主的，需要在營銷的角度刻意地考慮這個問題。我們國外的建筑師做這個主 要是項目的標簽，這樣國內(nèi)的客戶或者是租賃的人們會覺得有一個號召力。但從我 做設(shè)計的經(jīng)歷來說，除了外殼的標簽之外，所有內(nèi)部的東西都是中國的建筑師做的，包 括北京大部分的大型商業(yè)項目。主持人:綜合體這種形式您提到說，在美國的發(fā)展是先有很多業(yè)態(tài)聚到一起的，根 據(jù)那種現(xiàn)有情況做出來的建筑。但

11、現(xiàn)在我們拿到的項目規(guī)劃就是要做一個綜合體，有點反過來的意思。那么這樣的話，涵蓋了眾多業(yè)態(tài)的建筑，在規(guī)劃時怎 么在保證它整體風格統(tǒng)一的同時，又能滿足不同業(yè)態(tài)功能呢？董少宇:你說的非常準確，最初我們是平衡這塊地上的不同利益者綜合的，是被動 地做出綜合體，后來發(fā)現(xiàn)了它的優(yōu)勢，變成了去設(shè)計這樣一種平衡。綜合體的特點之 一，一定是在一個城市的某個商務中心出現(xiàn)。正像你說的 ，現(xiàn)在要把它做成綜合體，一 定要實現(xiàn)所在地上的綜合要求。這就牽扯到綜合體的開發(fā)本質(zhì)，它最終還是要達到 消費的目的，有消費的商業(yè)綜合體才有它的價值。而消費有好幾種類型，一般的有寫字樓、有酒店、有超市、有娛樂設(shè)施還有配套的工具。如果在商務區(qū)

12、，購物中心可能比超市來得更突出一點，如果在生活中心的話，超市更突出一點。這里面就有消費 業(yè)態(tài)組合的關(guān)系。舉一個例子，為什么要做超市呢？超市是我們?nèi)粘Ｉ畋匦杵返膩碓吹兀M階層 涵蓋所有人。它有一個聚集人流的功能，而且從早上8點到晚上10點時時在消費。 這種消費我們叫強制性消費。就是說今天不去超市買牛奶 ，明天早上就沒有喝的了 ， 你要不斷地消費。很少有說是去無目的地去逛超市 ，基本上都是直奔貨架。但百貨 商場就不同了，人們比較喜歡逛商場，那么這個逛的過程，發(fā)生的消費行為比較沒概率 比方說本來你想去買鞋，結(jié)果最后沒有合適的，拿回來是裙子，這種是隨機消費。如果 你想讓百貨的人流增加，就要把人們吸

13、引過來，配一個時時都有人流的超市，就可以增 加百貨消費的幾率。再說一個業(yè)態(tài)，現(xiàn)在很多的購物中心里配備影院，主要是三個功能。上個世紀60 年代美國做綜合體的時候，發(fā)現(xiàn)有很多大家不太容易去的空間，比如說地下室，比如說 頂層，我們把它叫消極空間”而這個地方如果你放一個影院正好把這個空間就用 上了,因為影院我們把它叫做 目的消費”看電影一定是專門去的，這樣就把消極空間 消化掉了，提高了物業(yè)的價值。第二，看電影一般是16歲到30多歲左右，這群人是未 來時尚消費的主流。這類人群我們可以看到一個現(xiàn)象 ，看過007的人,過兩天就會穿 一個電影里面的衣服，這樣就會幫百貨消費。實際上它是可以引導消費的。這是第 二

14、個引導時尚的功能。第三，如果你要去這個影院一定要經(jīng)過一條路，那么在這條路 的兩端做很多的小店鋪，實際上就會使經(jīng)過你的店鋪的人進行消費。我們做商業(yè)地 產(chǎn)就是增加人和商業(yè)的磨擦力。實際上秀水街的摩擦力就非常高，人跟人都挨著,可是一旦把人拉開以后人之間的氣場就差了。我們這是為了增加消費的幾率才可以拉 動消費。這是業(yè)態(tài)之間組合的問題。主持人:可是現(xiàn)在很多商業(yè)反應說，我們也做了大型超市，但超市的人流并沒有與 其它業(yè)態(tài)形成共享，超市很火但人上不來。您從建筑空間規(guī)劃這點上，有沒有什么經(jīng) 驗讓人流實現(xiàn)共享的建議？董少宇:這個有成功的案例也有失敗的案例。有時候商家自己會有一個保護意 識，舉一個例子,我們做北京萬

15、達廣場，最初的設(shè)計是在沃爾瑪?shù)娜肟?，有一個門是通向 百貨的。沃爾瑪是在東門，這邊是新世界，我們是希望人流可以進來。后來沃爾瑪?shù)南敕ㄊ遣幌Ｍ臉I(yè)態(tài)給別人提供任何的方便，就是想獨門獨戶， 最后它寧可把這個門封上了，現(xiàn)在做了一個儲物柜。在商業(yè)設(shè)計里面有一句話：一定 要管好你的門。門管不好，很可能你要的消費達不到目的，卻給別人做了工作。其實 國外的綜合體設(shè)計、購物中心設(shè)計，超市和其他的業(yè)態(tài)是要混在一起的。當然，這里 面也有一個什么問題呢？我們的開發(fā)商從招商的角度來說，可能有一點博弈的意思在 里面。因為我是作為開發(fā)商就一定要租給零售商運營商 ，我不租給它就會提很多的 條件，很多的程度上開發(fā)商就沒有考

16、慮太多答應了。等到做石景山萬達的時候，這個問題就沒有了，可以有效共享。主要是兩個原因 第一,家樂福（石景山萬達引進的超市在戰(zhàn)略規(guī)劃上就決定要在這個區(qū)域開店，正好萬達公司有這么一個機會，雙方比較好談合作。第二，我們在規(guī)劃上，沒有給它獨門獨戶 的設(shè)計，這樣就把問題解決了。北京萬達作為萬達集團（企業(yè)專區(qū),旗下樓盤開發(fā)的項 目，是它目前綜合體評級最高的，但在招商過程中還是處于比較早的階段的，招商有一 些條件是沒有考慮得太清楚?，F(xiàn)在萬達開發(fā)的項目沒有是允許超市獨門獨戶的，一定是資源共享的。主持人:如果說一個項目里，超市把人流封閉住，有點失去綜合體的意義了。董少宇:但把人流吸引到綜合體來就很成功了 ，如果

17、再可以資源共享就更好?，F(xiàn) 在這個問題基本上解決了。最初萬達開發(fā)的時候也是擔心招不進來商。實際上當時 沃爾瑪要進駐的意向是比較強烈的，畢竟是在長安街上?，F(xiàn)在萬達再做項目招商時， 基本上后面是跟著一大堆的零售商，它有一個打包的品牌資源，這些品牌知道萬達的 商業(yè)模式已經(jīng)成熟了，從選址來說，石景山萬達比北京萬達的區(qū)域分工更加有優(yōu)勢。主持人:您手上現(xiàn)在正做的還是石景山萬達這個項目嗎 ？董少宇:去年已經(jīng)驗收使用了。我現(xiàn)在手里主要是做兩項工作，其中一個是在中 房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的領(lǐng)導下，站在建設(shè)部的角度，同商業(yè)物業(yè)方面的全壽命運 營做研究。現(xiàn)在很多都在做商業(yè)地產(chǎn)，可是包括開發(fā)商在內(nèi)，還沒有真正認識到戰(zhàn)略

18、 規(guī)劃的重要性。大家還處在急功近利的階段，以住宅房地產(chǎn)的思路來做商業(yè)地產(chǎn)，這 是兩個概念。商業(yè)地產(chǎn)要經(jīng)受時間和資金的風險 ，時間的風險是不可預計的，如果不 能估計好運營中的風險將來就可能出現(xiàn)問題。我們僅僅只是先從物業(yè)的角度，比如說將來的一些管理，運營過程中的所有的設(shè) 備更換，還有也可能過幾年物業(yè)就要改造了。北京百貨大樓前前后后改造的好幾回，原先沒電梯，因為是50年代建的,現(xiàn)在加了電梯。最初首層是以糖果為主，隨著消費 概念的改變，現(xiàn)在基本上百貨型物業(yè)的首層都是化妝品和珠寶，因為它的利潤高，所以 首層的租金也最高。而且，過去三層、四層才有可能是男裝，現(xiàn)在有的已經(jīng)把它調(diào)到 二層來了。因為現(xiàn)在男裝的消

19、費反而比女裝拉動更高。女裝反倒變不出太多花樣來 它的樣式已經(jīng)非常多了 ，開始有一些的停滯。但男裝方面，因為男士的消費需求比過 去更多了。還有你注意到，很多商場一層開始賣皮具，化妝品和珠寶占一部分。一個城市典型的消費趨勢 ，在購物中心的品牌 業(yè)態(tài)布局上就可以看出來。主持人:我們知道商業(yè)地產(chǎn)，從開發(fā)到運營，這期間不僅僅是開發(fā)商和商家這么兩 方，還有更多的像金融機構(gòu)、商業(yè)管理機構(gòu)等等在不同時期介入。但我覺得建筑規(guī) 劃設(shè)計應該是最早進入鏈條里面來的。并且它不像業(yè)態(tài)組合這些，可以慢慢的進行調(diào)整，建筑一旦落成之后基本上是很難有變動的了 ，那從董老師的經(jīng)驗來談一下，我們 在做規(guī)劃的時候，應該盡可能長遠地考慮

20、到哪些因素呢？董少宇:這一點可能很多開發(fā)商都沒有意識到考慮到，建筑師也一樣。就是我剛 才提到的，在房協(xié)的領(lǐng)導下正做的這個研究。目前大概有這么幾種方式來解決全壽 命運營的概念。結(jié)合例子來說。我們做北京萬達廣場的時候，最初的概念設(shè)計是德國的 GMP做 的，是兩棟建筑。但萬達集團覺得不適合他們自己的需求，后來提出來改成三棟，我們在規(guī)劃的時候就調(diào)整了。除了外殼基本保留它的風格 ，線條和比例關(guān)系、里面的內(nèi) 容等都重做了調(diào)整。原來 GMP做的比較概念，考慮問題相對還沒太全面。比方說設(shè) 計柱距只有8.1米。我們考慮了沃爾瑪?shù)纫幌盗械臉I(yè)態(tài)，把它改成了 12.15米,這個調(diào) 整讓各業(yè)態(tài)的關(guān)系平衡，首先是停車場的

21、空間利用，通常8.15停三輛車是比較困難的, 停兩輛又浪費面積。第二點是寫字樓方面，柱距改為12.15米以后，柱子就在邊上了， 這樣在劃分的時候更容易，我們的自由度提高了 45%。此外還有在高度上的調(diào)整。 甲級寫字樓的建筑要求是2.7米,我們通過原理結(jié)構(gòu)把凈高提高到 3米，但層高沒 變。我們把樓板的厚度減低了。這樣空間從三維角度來說都提高了。同區(qū)域的另外 一個項目，它是4.2米的層高凈空是2.7。我們的凈空是3米，比甲級寫字樓高了 20- 30公分,這也成為項目的一個賣點。主持人:那用的技術(shù)成本是不是增加了 ？董少宇:理論上講鋼筋的加工制作成本提高了 ，因為它是用的鋼腳線，但降下了普 遍鋼筋的

22、使用量。還有12.15米恰好是梁的上限，跨度再大就不合理了。應力梁的合 理尺寸是8米到12米。主持人:相當于用的剛剛好，成本也降低了。董少宇:但對日后物業(yè)的靈活性、使用性提高了很多?，F(xiàn)在我們考慮商業(yè)地產(chǎn) 項目應該有更多的改造的可能性，我們在所有的機電設(shè)備管線排放上是分了區(qū)的。 如果不是專門做這個區(qū)域就會在一個區(qū)域里有水管、電管等等，這么多的業(yè)態(tài)可能 出現(xiàn)這個業(yè)態(tài)要到那個業(yè)態(tài)的房間，如果不標清楚管線，可能要關(guān)沃爾瑪?shù)膮s把新世 界的給關(guān)了。我們提出一個概念叫不間斷空間，在布置房間的時候都要求這幾個地 方留出通道來，這樣為今后在改造的時候里面是暢通的。這相當于我們自己家買了 一套住宅，我當然希望這房

23、子在十幾二十年之后，還是好用的。比如說，我們分區(qū)主要的排水管都是放到了靠南側(cè)。因為我們跟城市接管的時 候是在長安街的沿線上?？照{(diào)管在北面，電管是在中間。所以我們把最難調(diào)整的放 在北面了，而北面恰恰是沒有日照、不是好房間的地方。你注意所有的排風都在北 面，南面很少有百葉窗，保證在長安街的都是漂亮的。所以在分區(qū)的時候就結(jié)合了立 面的考慮，這種做法在今后的綜合體方面應該要進一步細化應用的。主持人:就像您說的，無論是業(yè)態(tài)組合,還是建筑設(shè)計，這個行業(yè)都是由一個初期 慢慢發(fā)展完善的過程。那董老師覺得我們商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計的整體水平，比您最早做的時候有哪些顯著的提高呢？這是一個縱向的衡量，還有就是橫向的，

24、同國外成 熟的相比，我們還有哪些不足之處呢？董少宇:從縱向來說，我們現(xiàn)在的水平應該是看總體的平均水平比 70年代末、80 年代初的水平提高了很多。主要是反映在這么幾個方面：第一，建筑師對建筑的理解。經(jīng)過了浮躁的追求外表形式的過程，現(xiàn)在大家做設(shè) 計更注重建筑真正本質(zhì)的意義。建筑本質(zhì)的意義還是人來使用它。過去建筑師比較 浮躁過分地追求外表的東西，比較強調(diào)國外的流派，現(xiàn)在大家談得比較少?，F(xiàn)在更注 重建筑本身，就像我們穿衣裳，時裝并不一定合適每個人，穿的還是個人風格。這是經(jīng) 過了一段追求浮躁、表面、時尚的東西，現(xiàn)在大家更理性化了。第二，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)還是處在初級階段，正朝著發(fā)展期發(fā)展的過程。應該

25、說我們積累了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗教訓，可能現(xiàn)在總的來看大家對商業(yè)地產(chǎn)的認識也趨 于合理化?？赡芨拍铍m然不清楚，但大家已經(jīng)在注重討論了，但大家基本上概念還是 清楚的。第三，從建筑師的規(guī)劃設(shè)計來說，由于經(jīng)過30年的改革開放和引進國外的設(shè)計理 念，現(xiàn)在建筑師整體的設(shè)計水平是提高了的。一個是跟國外的建筑師合作 ，還有國外 留學回來的也帶動了中國建筑水平的發(fā)展。第四，有很多建筑師現(xiàn)在開始不太追求收入、名利而是沉下心來淡定地做有品 質(zhì)的設(shè)計。不像我們以前是單單把設(shè)計作為謀生的手段 ，隨著開發(fā)商的思路去走。 現(xiàn)在有一部分建筑師已經(jīng)沉下心來按照自己理想的東西在做 ，跟開發(fā)商磨合甚至是 改變開發(fā)商的一些想法。第五，建

26、筑師開始意識到，僅僅靠傳統(tǒng)的建筑教育，是承擔不了現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)建筑 師的全部責任的。所以他們學習跟自己有關(guān)的，或者是跟建筑設(shè)計有關(guān)的其他領(lǐng)域 的一些知識來完善自己的設(shè)計。比方說我們做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，不僅要知道房地產(chǎn)開發(fā)的知識，可能我多少要了解商業(yè)項目運營的過程是什么樣的。我們跟很多商業(yè)地產(chǎn)方面的專家談過，在他們的眼里，華貿(mào)有一部分也是失敗的, 萬達也有很多不足之處。開始我是聽不順耳的，但聽了一段以后我覺得是有一定道 理的。你要能夠從他們偏激的話語中，了解到確實是存在一些真實性的東西。所以現(xiàn)在我看商業(yè)地產(chǎn)的問題就不是站在原來的僅僅作為建筑師、房地 產(chǎn)商的角度，可能更多的會考慮商業(yè)本身怎么發(fā)展。所以這

27、是我們進步的幾個方 面。存在的差距應該是很大的。我覺得有這么幾個方面 ：第一，由于投資主體的變化過去是國家投資，改為房地產(chǎn)開發(fā)商投資以后，商業(yè)地 產(chǎn)方面缺乏遠期的戰(zhàn)略規(guī)劃，可能由于我們?nèi)狈σ?guī)劃，目前的商業(yè)地產(chǎn)大量地發(fā)展，今 后可能會給城市建設(shè)帶來一定的問題。主持人:您指的遠期的規(guī)劃是指一個城市里該放多少商業(yè)是嗎 ？董少宇:一個是該放多少商業(yè)，第二個是放什么商業(yè)，第三個是放這個商業(yè)今后的 戰(zhàn)略角度,50年、70年之后是什么樣的形式，這方面的研究和規(guī)劃是沒有的。由于市 場經(jīng)濟的發(fā)展跟我們原先計劃經(jīng)濟的一套制度之間是不一樣的。市場經(jīng)濟的發(fā)展已 經(jīng)帶動了社會的發(fā)展，但相應的規(guī)章制度還沒有適應新的發(fā)展，

28、相應的制度還在建立 中。甚至發(fā)展的速度要比我們建立規(guī)章制度的速度快，現(xiàn)在的研究很多是在做，但是 大家真正在學術(shù)研究方面的力量還是比較弱的。也就是說我們制度的建立趕不上發(fā) 展的速度。這是第一個存在的問題。第二,這次金融危機的影響，造成很多開發(fā)商在向商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的 優(yōu)勢大家是看到了，但是轉(zhuǎn)型的過程中，存在很大的盲目性。我接觸過很多的開發(fā)商 聽過他的想法之后，就覺得很要命，他對概念的理解來說是很危險。這一點上，我們?nèi)?乏理性的引導。這次我們商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會做的東西也是想告訴大家，要做商業(yè)地產(chǎn)，首先資金要求情況是不一樣的。其次，開發(fā)商的招商運營能力要非常強。還有 就是設(shè)計的物業(yè)全壽命管

29、理的能力要非常強。否則是蓋出來了也臨時租出去了，短期內(nèi)看沒問題，過了十幾幾十年呢？北京有幾個這樣典型的例子，本來是消費很集中的 地方，就是在發(fā)展了一定時間需要改造，之后無人問津了。當然，這里面的原因比較多 一個是搞改造的建筑設(shè)計失敗了 ；另一方面也是開發(fā)商對商業(yè)的控制、發(fā)展缺乏戰(zhàn) 略眼光。這是在北京很典型的一個事情。我擔心的就是 ，將來大家都搞商業(yè)地產(chǎn)，結(jié) 果發(fā)現(xiàn)搞得不是像他想象的那么好，這里面的技術(shù)要求、資金要求難度都比較高。第三，商業(yè)地產(chǎn)除了總體戰(zhàn)略規(guī)劃是政府部門應該考慮的，具體到建筑的設(shè)計這 一塊，還缺乏比較專業(yè)的或者是朝著專業(yè)方向發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃建筑設(shè)計師。因為這 種建筑師的要求僅靠過去

30、在學校接受建筑設(shè)計的理論還是差得比較遠的。單純從技 術(shù)的角度學習，一接觸商業(yè)就很復雜，畢竟不是做出來一個建筑然后切割成幾個單元 賣出去這么簡單。商業(yè)地產(chǎn)說賣不出去就賣不出去 ，而且改了也沒人買，這是商業(yè)地 產(chǎn)自身的特點。很多建筑師不了解商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的核心的東西。第四個存在的問題，到現(xiàn)在我們開發(fā)商有些還是傾向于國外的設(shè)計，他們的觀念 各方面確實有自己的優(yōu)勢，但純粹靠國外建筑師的規(guī)劃也確實存在風險。主持人:本土的設(shè)計師還需要大量的補充。董少宇:要通過設(shè)計實踐本土設(shè)計師盡快地要成長起來，同時這過程中，國外建筑 師做的理念，開發(fā)商也要謹慎地接受，不能全盤接受。我們做的很多項目發(fā)現(xiàn)國外的 設(shè)計師考慮

31、的東西還是不成熟。主持人:開發(fā)商傾向于國外設(shè)計，除去您之前說的營銷考慮，還有一點我覺得，可 能有很多開發(fā)商是看了圖紙以后，覺得設(shè)計出彩，有很多新的東西在里，或許這可以成 為我的賣點。開發(fā)商并不是專業(yè)的建筑師，他可能就是單純的拿過來幾個提案擺在 一起很自然的會傾向于新點子比較多的、比較花哨的概念。而往往我們國內(nèi)的設(shè) 計,可能在創(chuàng)新這一點上做得還不夠好。這也是想請教您的 ，設(shè)計方面肯定是要創(chuàng)新 的,那么結(jié)合董老師做過的案例，在商業(yè)建筑上創(chuàng)新，應該體現(xiàn)在哪些方面呢？董少宇:這個問題正是接下來我想說的，開發(fā)商缺乏戰(zhàn)略眼光，包括已經(jīng)做得比較 大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商其實缺乏戰(zhàn)略眼光，很重要是因為缺乏創(chuàng)新。而

32、創(chuàng)新要求的 難度確實是比較大的，要想要創(chuàng)新一定要有戰(zhàn)略眼光才能創(chuàng)新，一定要能預見未來。 真正要做到商業(yè)地產(chǎn)的前瞻性的項目，開發(fā)商還是需要培養(yǎng)這種戰(zhàn)略意識的，需要學 習。這是我們目前的商業(yè)地產(chǎn)里缺乏創(chuàng)新，也是導致商業(yè)地產(chǎn)不成功的原因。關(guān)于這個問題我們也該做了一些研究，大體上有幾個思路。社會經(jīng)濟的發(fā)展，我 們掙錢的目的是干什么呢？首先是一種安全感，其次是自由，僅僅有了安全是解決了溫 飽，解決了生存問題。但如果想活得更加滋潤，更多地是需要自由。在哲學上有一個 概念叫休閑，休閑不是我們簡單理解的叫做休息閑逛，哲學上對休閑是有專門的定義 的。比如說人人都有懶惰的權(quán)利，懶惰也是休閑的一種方式。一個社會的商

33、業(yè)的發(fā) 展其實也是按照這個思路來考慮的。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新 ，從遠期來看要朝向 休閑、娛樂的方向發(fā)展。比如說在國外的一些大型的購物中心，就出現(xiàn)了休閑娛樂設(shè)施，當然我們國內(nèi)的 也有，比如說有影院、溜冰場，這都是一部分。將來大型購物中心可能會變成一種生 活方式。酒店也不僅僅是居住，會變成跟周邊的購物、景觀等等融為一體，我們更強 調(diào)是一種體驗。購物成為一種體驗，從社會發(fā)展來說是這樣一個趨勢。過去購物的 體現(xiàn)是什么呢？站在柜臺外,服務員站在柜臺內(nèi)，你讓他拿什么就拿什么，但你自己沒 權(quán)力去拿。這是我們國家最早的柜臺式的。后來變成自選的 ，出現(xiàn)了超市，你就發(fā)現(xiàn) 了在體驗購物的樂趣，所以購物的方式是變化

34、的。人們有了時間更多是要有體驗，商業(yè)地產(chǎn)最大的特點是一種體驗經(jīng)濟。它也可 能變成生活的某一種組成部分，所以從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遠期來說，一個無論在什么地方 都要結(jié)合區(qū)域的特點，針對區(qū)域的位置來想商業(yè)地產(chǎn)怎么來做，而且要考慮遠期怎么 來做，要有創(chuàng)新。主持人:這樣對建筑方面要求更加非常嚴格了 ，因為要預留出這樣一個改造升級 的空間。然后又要滿足現(xiàn)在的一些功能，不能浪費太多的東西。一個商業(yè)項目第一 體量比較大，從建筑完成到招商完成，可能就需要一兩年或者說更久。有些單從建筑 外立面的角度來看，設(shè)計的時候不錯，但到開業(yè)的時候就已經(jīng)有點落后了。董少宇:我說的創(chuàng)新就是要有這種戰(zhàn)略眼光，不僅是要考慮到50年后中國人

35、的生 活方式，大城市、中等城市、城鎮(zhèn)都是怎么樣的?，F(xiàn)在南方有一個房地產(chǎn)開發(fā)商也 是以商業(yè)地產(chǎn)為主，它的特點跟北方的萬達集團（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤的開發(fā)不一樣， 萬達集團基本上是零售帶動商業(yè)體。里面主要是店面，配一些溜冰場、電玩城等休 閑業(yè)態(tài)。南方的這個房地產(chǎn)開發(fā)商它的項目基本上也是帶有戲水、兒童玩兒的火車 它的商業(yè)綜合體項目也是帶這種休閑娛樂設(shè)施的。慢慢的 ，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會有更加 多這樣的項目。主持人:像您說過的，現(xiàn)在我們的建筑師已經(jīng)開始沉下心來去做自己理想的東西 了，而一個商業(yè)建筑做好了，很容易成為一個城市的地標，被更多的人記住，我相信建筑 師都有這樣的理想。那么商業(yè)建筑對于一個設(shè)計師來說 ，

36、應該把它當成是一個藝術(shù) 品來對待嗎？怎么平衡建筑設(shè)計和商業(yè)運營之間的權(quán)重比例 ？董少宇:應該說建筑就有藝術(shù)的組成部分，只是我們一般的理解，藝術(shù)可能更多地 是把它作為造型藝術(shù)來考慮，更多地看的是外觀，但建筑并不是使用外觀而是消費的 空間。所以我們更注重的是在建筑空間里，怎么樣來體驗它的空間藝術(shù)的感覺?？?間藝術(shù)中國傳統(tǒng)還是有一些獨到之處的。外觀固然是藝術(shù)的一部分，要好看,更重要的是我們在消費過程中商業(yè)地產(chǎn)的空間，消費的空間里面能讓你在購物過程中體驗 到更多的藝術(shù)享受。比如說我做一個商業(yè)街，可能我不會讓你一眼望到底，這樣很容易讓人疲勞。人 總會對一些讓你看不到的東西感興趣，我們做設(shè)計的時候就會考慮

37、。因為人對一件 事情的邊界不確定的時候才有兩種可能性，一種是好奇，還有一種是懼怕。我們做商 業(yè)街的時候也是希望有一些空間的考慮，可能前面不知道就會興奮起來，繼續(xù)向前，增 加購物的時間。這也是一種設(shè)計的藝術(shù)。主持人:那在您的設(shè)計生涯中有沒有遇到一些做出來的方案 ，跟開發(fā)商接觸的時 候不被認可或者是他很難接受，覺得設(shè)計中有很多東西不實用，徒增成本等等這樣的 情況？董少宇:不僅有,而且是經(jīng)常有。我覺得這要從兩個方面看。第一 ，開發(fā)商沒有理 解建筑師的用意，開發(fā)商沒有理解給我們做的設(shè)計本身的實質(zhì)性的東西。我們過去 有一句話，給一個開發(fā)商做方案是對他建筑教育的過程。最后搞到建筑方案成了的 時候,他也接受

38、完建筑的基礎(chǔ)概念教育了。因為中國的房地產(chǎn)開發(fā)商的特點有兩個：一是進入的門檻太低，幾乎什么人都可以做。二是退出機制門檻也很低。比如說我 作為開發(fā)商，拿到一塊地，花些錢就可以做房地產(chǎn)了。如果要是實在干不下去了，地價一漲，把這塊地賣掉就可以走了。所以我們開發(fā)商的 素質(zhì)總體來說，有不斷提高和不斷洗牌的過程。所以有很多開發(fā)商對這個行業(yè)根 本不懂，別人賺錢他也想。建筑師應該做的事情，是要告訴開發(fā)商，我應該怎么 幫你做這件事，也不能要求對方像專業(yè)人員一樣。開發(fā)商的素質(zhì)導致了對設(shè)計理 解上的偏差。第二，建筑師沒有站在開發(fā)商的角度，真正把建筑本質(zhì)的東西反應 出來。這 種事我也遇到過， 沒有把握住要點是什么。國外

39、的建筑師往往是偏重于 某一類建 筑，把它做精做到家，而我們中國的建筑師什么都可以做，但什么都不 精。因為 我們接受的建筑教育是這樣的，更多的是注重技能，而不是注重建筑學本身的理 念上的培養(yǎng)。我們建筑師要到國外事務所，幫助人家做施工圖都是很好 的幫手，但一說有創(chuàng)新的理念就差很多。我們的教育忽略了建筑學本身的發(fā)展創(chuàng) 新。所以 我自己就遇到過面對一個項目，根本就沒有把握住建筑應該怎么樣考 慮。當然，這跟你不熟悉或者是經(jīng)歷少是有關(guān)系的。中國建筑師的教育還存在另外一個問題，我們的建筑教育是英雄主義的教 育。為什么叫英雄主義教育呢？我們的建筑學培養(yǎng)是把建筑師當救世主培養(yǎng)的，建筑師對自己所承擔的社會責任的壓

40、力理解過大，就認為出去了以后做的設(shè)計好 像是要豎碑立傳的。 實際上一個建 筑是改變不了一個社會的，建筑應該說就是為社會的老百姓提供更好生活的環(huán)境 的。主持人：董老師過于謙虛了，我覺得建筑盛載的功能更多，人到一個城市里 最先看到的，是這個城市的建筑，它實際上能反映了城市的文化、時尚等等很多 東西。董少宇：嗯，確實一個城市的形象，往往是由這個城市里一些商業(yè)綜合體 來體現(xiàn)的，是一個城市的名片，過去紐約曼哈頓世貿(mào)的兩個大樓就是這樣的。主持人：在董老師做過的這些項目中，哪些是給自己印象比較深刻的？董少宇：最早參加國貿(mào)設(shè)計的時候肯定是印象比較深的，這是在 1985年年底我從美國回來， 進入到國貿(mào)項目設(shè)計組

41、。當時主要是國外做方案設(shè)計，我們做初步設(shè)計和施工圖。確實是第一次接觸國外的設(shè)計師時才發(fā)現(xiàn)，與我們傳統(tǒng)的所學的建筑設(shè)計還是有很大的區(qū)別的。 所以說，雖然國貿(mào)我只是一個普通的設(shè)計者，但對我后來對建筑的認識還是有很大的推動的。舉一個簡單的例子，他們的圖紙是用計算機做的，給我們的圖紙上沒有標尺寸，我是拿我們的比例尺去量。他們的圖是膠圈的，非常嚴謹。另外我發(fā)現(xiàn)他們盡管方案已經(jīng)定了，但很多圖上反應出的設(shè)計的理念跟我們是不一樣的。第三，他們對設(shè)計本身要求的深度和對圖紙要求的深度是不一樣的。過去圖紙的深度不像國外，表達的內(nèi)容和深度談不上機 械制造，但 至少表達非常精細。 主持人：就是說一張圖紙涵蓋的東西更多。

42、董少宇：我們涵蓋不了的東西他們是涵蓋的。作為施工圖的要求。但它的設(shè)計理念是不一樣的，圖紙的表達深度是不一樣的還有就是北京萬達這個項目,就目前來說，還是萬達開發(fā)項目中品質(zhì)最高的。我們跟國外建筑師也接觸、磨合過，我認為不對這個建筑是我們整體控制設(shè)計，的時候就堅持，而不是一味地聽他們的。最終堅持的結(jié)果他們認為我們做得是對的。主持人：因為我們更加了解本國的國情和消費者。 董少宇：有國情方面的，也有就是建筑本身，我們認為他 的設(shè)計有問題，就 會堅持我們自己的。 主持人：比方說呢？董少宇：比方說北京 萬達概念的設(shè)計，德國人最初用的是 龍”的概念?，F(xiàn) 在看到的這個樓最初他們設(shè) 計是兩個，一個高、一個低，它的概念是講的大龍小 龍。我們不認為龍的概念在 這里面是合適的，我們用的是獅子的概念，因為龍在中國文化傳