應(yīng)用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)的難點(diǎn)與疑點(diǎn)的簡(jiǎn)要說(shuō)明與分析

1、 1 / 7 應(yīng)用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)的難點(diǎn)與疑點(diǎn)的簡(jiǎn)要說(shuō)明與分析 http: 2006年1月4日 上海房地產(chǎn)估價(jià)2005年第6期收益法的理論依據(jù)是效用原理，根據(jù)該原理，房地產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)其未來(lái)的效用(即可取得的凈收益)來(lái)估算。評(píng)估時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的效用如果主要依據(jù)其租金水平來(lái)確定，該評(píng)估方法一般可稱為租金收益法。租金作為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的反映比較直觀、容易理解，應(yīng)該說(shuō)，采用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的理論與市場(chǎng)基礎(chǔ)都比較全面，租金收益法應(yīng)該是一種比較恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值方法之一。目前，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)比較活躍，而房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)，在這種情況下，評(píng)估人員運(yùn)用租金收益法得出的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果往往存在

2、與市場(chǎng)客觀價(jià)值不一致甚至相悖的情況。以下擬從評(píng)估程序、適用條件、參數(shù)確定等方面對(duì)此 進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明與分析，重點(diǎn)是對(duì)租金收益法應(yīng)用中的難點(diǎn)與疑點(diǎn)進(jìn)行提示，并提出處理措施。 一、租金收益法評(píng)估程序 采用租金收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)該對(duì)委估房地產(chǎn)及其周邊房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和權(quán)屬狀況調(diào)查，并至少執(zhí)行下 述程序： 1、對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解，確定委估房地產(chǎn)的租金水平。 2、根據(jù)確定的租金水平對(duì)委估房地產(chǎn)能夠帶來(lái)的年度總收益進(jìn)行估算。 3、對(duì)委估房地產(chǎn)空置損失與租金收款損失進(jìn)行估算。 4、從總收益中減去空置損失與租金收款損失得出有效總收益。 5、對(duì)年度費(fèi)用進(jìn)行估算，從有效總收益中減去年度費(fèi)用

3、得出凈收益。 2 / 7 6、選取合適的折現(xiàn)率(資本化率)，根據(jù)年金現(xiàn)值公式計(jì)算得出委估房地產(chǎn)的價(jià)值。 需要強(qiáng)調(diào)的是，評(píng)估人員在調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬查閱權(quán)源文件時(shí)，應(yīng)該特別關(guān)注有關(guān)合同、協(xié)議的附加條件，如： 使用局限性、違 約條款、權(quán)利期限及到期后資產(chǎn)處置方式等，這些條款有時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值存在重要影響。 二、應(yīng)用租金收益法的前提條件 如果房地產(chǎn)預(yù)期租金水平、房地產(chǎn)維持與出租成本費(fèi)用、收益期限可以估算，且該房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可以估計(jì)，則一般可以 采用租金收益法確定房地產(chǎn)評(píng)估值。 如果房地產(chǎn)給權(quán)利人帶來(lái)的無(wú)形舒適條件或好處更為重要時(shí)，或者房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)聯(lián)系不緊密時(shí)，一般不宜 采用租金收益

4、法確定房地產(chǎn)評(píng)估值。 評(píng)估人員在使用租金收益法時(shí)常常只從正面考慮其適用條件，而不從反面考慮其不適用情形。租金收益法的適用應(yīng)該滿足上述 充分必要條件，缺一不可。 三、租金的選擇 根據(jù)租金收益法的理論依據(jù)，租金水平一般應(yīng)該是委估房地產(chǎn)的客觀租金(市場(chǎng)租金)，而不能簡(jiǎn)單地以其實(shí)際租金為收益標(biāo)準(zhǔn)。 確定租金水平，應(yīng)該合理判斷其未來(lái)變化情況，當(dāng)未來(lái)租金變化不能通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)利率考慮時(shí)，租金水平應(yīng)該按照預(yù)期情況分段計(jì) 算。 3 / 7 對(duì)存在租約的委估房地產(chǎn)，當(dāng)實(shí)際租金水平與市場(chǎng)租金水平不一致，即實(shí)際租金水平不等于(或)市場(chǎng)租金水平時(shí)，可以采用實(shí)際租金的條件是，實(shí)際租金可以保持(絕對(duì)優(yōu)勢(shì))或不得不維持(最經(jīng)濟(jì))

5、。也就是說(shuō)，如果有足夠的理由證明能夠獲得超過(guò)市場(chǎng)租金的實(shí)際租金，或者實(shí)際租金水平較低、違約成本高于市場(chǎng)租金帶來(lái)的收益時(shí)，則對(duì)應(yīng)期限的租金收益采用實(shí)際租金。 對(duì)存在租約的委估房地產(chǎn)，如果選擇市場(chǎng)租金，應(yīng)該考慮違約成本或費(fèi)用。 上述第二點(diǎn)非常重要，委托評(píng)估的房地產(chǎn)通常處于使用狀態(tài)，關(guān)注對(duì)其具有約束力的租賃合同就十分必要，一味地根據(jù)市場(chǎng)租 金或?qū)嶋H租金評(píng)估委估的房地產(chǎn)都是不適宜的。 四、收益期的確定 收益期一般根據(jù)委估房地產(chǎn)的法定剩余使用年限確定。 對(duì)于沒(méi)有法定使用期限房地產(chǎn)的收益期，一般應(yīng)該按照土地出讓取得方式下的最高使用年限確定。 在收益期確定中需要說(shuō)明的是，評(píng)估人員不能機(jī)械地遵循建筑物與土地合

6、理使用期限孰短原則。對(duì)于建筑物尚存壽命年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)合理使用期限的情形，評(píng)估人員應(yīng)該考慮土地使用權(quán)合理使用到期后能否再行受讓?zhuān)粚?duì)于建筑物尚存壽命年限低于土地法定剩余使用年限的房地產(chǎn)，一般首先應(yīng)該依據(jù)建筑物尚存壽命年限確定租金收益帶來(lái)的價(jià)值，再考慮房屋報(bào)廢后土地法定剩余使用年限(扣除房屋尚存壽命年限)的價(jià)值。對(duì)于土地使用權(quán)期限長(zhǎng)于建筑物尚存壽命年限的情形，除前述的處理思路外，評(píng)估人員還可以考慮建筑物尚存壽命年限到期后能否重建建筑物。 上述情形涉及的相關(guān)法規(guī)雖然目前尚未完善，但我們?cè)u(píng)估人員至少應(yīng)該關(guān)注其對(duì)評(píng)估結(jié)論的重要影響，在不能完全考慮上述因 素時(shí)，評(píng)估報(bào)告必須恰當(dāng)提示。 五、年度總費(fèi)用的確

7、定 4 / 7 年度總費(fèi)用指房地產(chǎn)維持與出租成本費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、家具用品更新費(fèi)用等。 年度總費(fèi)用中不包括由物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。如果物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)，年度費(fèi)用中不再考慮，否則，物業(yè)管理 費(fèi)應(yīng)該是年度總費(fèi)用的一部分。 折舊費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的利息支出不應(yīng)該是年度總費(fèi)用的組成部分。 房地產(chǎn)出租產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該作為費(fèi)用扣除項(xiàng)目。 如果土地取得方式不是出讓取得的，應(yīng)該考慮土地取得方式差異帶來(lái)的額外成本，或扣除應(yīng)該剔除的相關(guān)收益；如果是租賃方式取得的土地，年度總費(fèi)用中應(yīng)該考慮土地租金；如果是劃撥方式取得的土地，有效總收益中應(yīng)該剔除上繳國(guó)家的土地收益， 實(shí)際操作中可以

8、考慮在視同出讓取得土地方式的評(píng)估值中扣除土地出讓金。 一般理論文章與相關(guān)指導(dǎo)書(shū)中認(rèn)為，所得稅是房地產(chǎn)權(quán)利人(業(yè)主)相關(guān)的費(fèi)用，不應(yīng)該作為扣除項(xiàng)目。本人認(rèn)為所得稅畢竟影響投資回報(bào)，除非在資本化率(折現(xiàn)率)中考慮該因素，否則應(yīng)該考慮所得稅扣除。這一點(diǎn)，我們應(yīng)該結(jié)合收益法的理論依據(jù)來(lái)探討，收益法的理論依據(jù)是效用原理，所得稅對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)利人(業(yè)主)來(lái)講是沒(méi)有效用的，如果簡(jiǎn)單地不考慮所得稅的影響，勢(shì)必與收益法的理論依據(jù)相悖。雖然國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估書(shū)籍中一般也認(rèn)為不考慮房地產(chǎn)租賃的所得稅，但我們從國(guó)外運(yùn)用現(xiàn)金流量法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的理論中可以看到，所得稅是必須考慮的因素?？陀^地講，之所以造成房地產(chǎn)評(píng)估界認(rèn)為房地產(chǎn)

9、收益法評(píng)估 中不應(yīng)該考慮所得稅的原因，是由于存在這樣的假象： 即如果考慮所得稅，不同房地產(chǎn)權(quán)利人(業(yè)主)因其適用所得稅稅率的差異會(huì)導(dǎo)致同一房地產(chǎn)具有不同評(píng)估價(jià)值，違背房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值唯一的客觀性。其實(shí)，關(guān)鍵是不同房地產(chǎn)權(quán)利人(業(yè)主)如果其適用所得稅稅率存在差異，那么其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也應(yīng)該有差異。因此，在實(shí)務(wù)工作中有兩種途徑可以解決該矛盾： 5 / 7 一是考慮社會(huì)平 均所得稅稅率；二是如前所述，資本化率(折現(xiàn)率)與未考慮所得稅的凈收益配比。 六、折現(xiàn)率(資本化率)的確定 折現(xiàn)率應(yīng)該選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)(行業(yè))平均報(bào)酬率為基礎(chǔ)折現(xiàn)率，也可根據(jù)社會(huì)平均報(bào)酬率加上房地產(chǎn)行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為基礎(chǔ) 折現(xiàn)率。 確定折

10、現(xiàn)率時(shí)，應(yīng)該考慮委估房地產(chǎn)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，折現(xiàn)率應(yīng)該至少由基礎(chǔ)折現(xiàn)率和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。 累計(jì)法確定折現(xiàn)率時(shí)，至少應(yīng)該包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 折現(xiàn)率構(gòu)成關(guān)系的公式與圖示如下： 基礎(chǔ)折現(xiàn)率行業(yè)平均(風(fēng)險(xiǎn))報(bào)酬率 基礎(chǔ)折現(xiàn)率社會(huì)平均報(bào)酬率行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 社會(huì)平均報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率行業(yè)平均(風(fēng)險(xiǎn))報(bào)酬率社會(huì)平均報(bào)酬率折現(xiàn)率基礎(chǔ)折現(xiàn)率個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率行業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般依據(jù)510年的長(zhǎng)期國(guó)債平均收益率確定。 如果預(yù)期租金水平本身考慮了通貨膨脹的因

11、素，則折現(xiàn)率構(gòu)成中還應(yīng)該包括預(yù)計(jì)的通貨膨脹率。 6 / 7 折現(xiàn)率又稱還原利率，也可以根據(jù)同類(lèi)資產(chǎn)的年金化年度凈收益與售價(jià)的關(guān)系比較確定。 上面雖然對(duì)折現(xiàn)率的構(gòu)成進(jìn)行了剖析，但在實(shí)務(wù)中選取折現(xiàn)率其實(shí)十分困難，不過(guò)評(píng)估人員均有所共識(shí)的是，折現(xiàn)率必須與凈收益配比。因此，在確定折現(xiàn)率時(shí)應(yīng)該從凈收益確定途徑中去把握。目前，在實(shí)務(wù)操作中，許多評(píng)估人員參照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的有關(guān)理論，運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定折現(xiàn)率，在此，本人認(rèn)為我國(guó)的資本市場(chǎng)與國(guó)外差異性特別大，社會(huì)資本與企業(yè)資本的 構(gòu)成與國(guó)外千差萬(wàn)別，在國(guó)內(nèi)評(píng)估實(shí)務(wù)中仿照國(guó)外資本資產(chǎn)定價(jià)模型理論確定折現(xiàn)率不適宜。 七、房地產(chǎn)投資(投機(jī))市場(chǎng)絕對(duì)過(guò)度的特殊情況

12、下的處理 在房地產(chǎn)租金變化(增長(zhǎng))水平低于售價(jià)變化的市場(chǎng)條件下，采用常規(guī)的租金收益法確定房地產(chǎn)評(píng)估值存在低估現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，而房地產(chǎn)投資(投機(jī))市場(chǎng)絕對(duì)過(guò)度；房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資交易市場(chǎng)缺乏聯(lián)系。房地產(chǎn)投資(投機(jī))市場(chǎng)絕對(duì)過(guò)度的預(yù)期不是預(yù)期租金水平的大幅度提高，而是其他因素，如： 人民幣升值預(yù)期、建筑材料大幅度漲價(jià)等， 其理論上是一種期權(quán)價(jià)值。 在這種情況下，一般應(yīng)該采用租金總乘數(shù)的比較法確定評(píng)估值。采用租金總乘數(shù)比較法確定評(píng)估值，應(yīng)該參照市場(chǎng)比較法的評(píng)估思路與程序，從影響價(jià)值的基本因素，包括坐落、用途、土地性質(zhì)、使用年限、交易日期、交易情況等區(qū)域因素、個(gè)別因素等

13、方面考慮，通過(guò)對(duì)參照物租售比的修正，得出被評(píng)估房地產(chǎn)租售比參考值，再結(jié)合被評(píng)估房地產(chǎn)的租金水平確定評(píng)估值。限 于本文分析的目標(biāo)，對(duì)租金總乘數(shù)比較法的應(yīng)用在此不作具體說(shuō)明。 在這種情況下，如確實(shí)需要運(yùn)用租金收益法評(píng)估，應(yīng)該考慮房地產(chǎn)預(yù)期升值的投機(jī)價(jià)值，額外的房地產(chǎn)預(yù)期升值的投機(jī)價(jià)值可 以根據(jù)租金變化率與售價(jià)變化率確定。 7 / 7 目前房地產(chǎn)投資市場(chǎng)比較活躍，而房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)甚至低迷，我們對(duì)這種特殊市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了實(shí)證分析。我們對(duì)2005年1-2月上海市辦公用房租金收益與市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)系采用租金收益法原理進(jìn)行回歸數(shù)理分析，分析圖表(金額單位人民幣元)如下表明： 一項(xiàng)出租房地產(chǎn)年凈收益水平(A)在600-1600元m2之間時(shí)，房地產(chǎn)單位售價(jià)P(元m2)約等于A 76+Po，